Gebäudeversicherung WEG: Selbstbeteiligung richtig verteilen

Auf einen Blick: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen Feuer-, Blitzschlag-, Explosions- und Leitungswasserschäden zum Neuwert sowie der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Jeder Eigentümer kann diesen Schutz notfalls gerichtlich durchsetzen. Zentrale Streitfrage der Praxis ist der Selbstbehalt: Der BGH hat mit Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21 entschieden, dass ein im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarter Selbstbehalt Teil der Gemeinschaftskosten ist und – vorbehaltlich abweichender Regelung – von allen Wohnungseigentümern nach dem geltenden Schlüssel zu tragen ist, selbst wenn der Schaden im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist. Über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft eine abweichende Verteilung beschließen; die Grenzen hat der BGH mit Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25 verschärft. Zur Umlage auf Mieter berechtigt § 2 Nr. 13 BetrKV.

Gliederung

1. Warum die Gebäudeversicherung WEG das teuerste Dauerthema der Verwaltung ist
2. Pflichtdeckungen nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG
3. Sinnvolle Zusatzdeckungen und ihre Beschlussgrundlage
4. Neuwert, gleitender Neuwertfaktor und Unterversicherungsverzicht
5. Selbstbeteiligung: Wirkung auf Prämie, Schadenquote und Vertragsbestand
6. Wer trägt den Selbstbehalt? Die BGH-Linie und ihre Ausnahmen
7. Abweichende Verteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
8. Praxisbeispiel 1: Leitungswasserschaden mit 5.000 Euro Selbstbehalt
9. Praxisbeispiel 2: Gewerbeeinheit mit getrenntem Leitungsnetz
10. Abgrenzung: Gebäudeversicherung, Hausrat, Sondereigentumsversicherung
11. Elementarschadendeckung und die Diskussion um eine Pflichtversicherung
12. Regress und Regressverzicht gegenüber Mietern
13. Umlage auf Mieter nach § 2 Nr. 13 BetrKV
14. Rechtslage & Referenzurteile
15. Checkliste
16. Häufige Fragen (FAQ)
17. Quellen & Rechtshinweis

Warum die Gebäudeversicherung WEG das teuerste Dauerthema der Verwaltung ist

Die Gebäudeversicherung WEG ist in vielen Gemeinschaften mittlerweile der zweitgrößte Einzelposten der Jahresabrechnung – nach der Heizung und noch vor der Verwaltervergütung. Die Prämien für Wohngebäudeversicherungen sind in den vergangenen Jahren spürbar gestiegen, getrieben von einer hohen Schadenlast bei Leitungswasser, von deutlich gestiegenen Baupreisen und von einer zunehmenden Frequenz von Naturgefahrenereignissen. Parallel gehen Versicherer dazu über, schadenbelastete Verträge zu kündigen oder nur noch mit erhöhter Selbstbeteiligung fortzuführen.

Für die Verwaltung entsteht daraus ein Spannungsfeld. Auf der einen Seite verlangt § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG einen angemessenen Versicherungsschutz zum Neuwert. Auf der anderen Seite drückt jede Prämienerhöhung unmittelbar in das Hausgeld und damit in die Liquidität der Eigentümer. Der Selbstbehalt ist der wichtigste Hebel, um diese Schere zu schließen – er senkt die Prämie und hält den Vertrag im Bestand, verlagert aber Kleinschäden in die Gemeinschaft.

Genau an dieser Stelle entstehen die meisten Konflikte: Wer trägt die 5.000 Euro Selbstbeteiligung, wenn eine Leitung hinter der Wand einer einzelnen Wohnung bricht? Die Antwort des Gesetzes ergibt sich aus dem Zusammenspiel von § 16 Abs. 2 WEG und der Rechtsprechung des BGH – und sie überrascht viele Eigentümer.

Pflichtdeckungen nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG

§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG benennt zwei Deckungen, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören:

Erstens die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen Feuer-, Blitzschlag-, Explosions- und Leitungswasserschäden zum Neuwert. Das entspricht dem Kern einer verbundenen Wohngebäudeversicherung. Drei Merkmale sind rechtlich bedeutsam:

• Gemeinschaftliches Eigentum: Versichert sein muss mindestens das Gemeinschaftseigentum. In der Praxis wird regelmäßig das gesamte Gebäude einschließlich der mitversicherten Bestandteile des Sondereigentums eingedeckt, weil eine trennscharfe Abgrenzung im Schadenfall kaum leistbar ist.
• Neuwert: Zeitwertdeckungen genügen nicht. Bei einem Totalschaden muss die Entschädigung die Wiederherstellung in gleicher Art und Güte ermöglichen.
• Angemessen: Der Begriff eröffnet ein Ermessen bei Deckungssummen, Selbstbehalt und Bedingungswerk – aber keinen Verzicht auf die genannten Gefahren.

Zweitens die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Sie deckt Ansprüche Dritter aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht – der Klassiker ist der Sturz auf nicht geräumtem Gehweg oder die herabfallende Fassadenplatte. Ohne diese Police haftet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit ihrem Verwaltungsvermögen.

Fehlt eine dieser Deckungen, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft verlangen, dass sie abgeschlossen wird – notfalls im Klagewege. Ein Beschluss, der auf die Feuerversicherung verzichtet, um Kosten zu sparen, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist anfechtbar.

Sinnvolle Zusatzdeckungen und ihre Beschlussgrundlage

Über die Pflichtdeckungen hinaus gibt es Bausteine, deren Abschluss im Ermessen der Gemeinschaft liegt. Die Entscheidung ist ein Akt ordnungsmäßiger Verwaltung und wird mit einfacher Mehrheit gefasst.

Die Auswahl sollte nicht schematisch erfolgen. Maßgeblich sind Lage, Bauart, Alter, Nutzungsstruktur und Schadenhistorie. Eine Gemeinschaft in einer Hochwasserrisikozone, die auf Elementardeckung verzichtet, geht ein existenzielles Risiko ein; eine Anlage auf Anhöhe ohne Kellergeschoss und ohne Starkregenexposition kann anders entscheiden.

Neuwert, gleitender Neuwertfaktor und Unterversicherungsverzicht

Die häufigste Deckungslücke in der Gebäudeversicherung WEG entsteht nicht durch fehlende Bausteine, sondern durch eine zu niedrige Versicherungssumme.

Der gleitende Neuwertfaktor ist das Standardinstrument der Wohngebäudeversicherung. Die Versicherungssumme wird als sogenannter Wert 1914 in Mark hinterlegt und jährlich mit einem Anpassungsfaktor multipliziert, der aus dem Baupreisindex und dem Tariflohnindex des Baugewerbes gebildet wird. Steigen die Baupreise, steigt die Versicherungssumme automatisch – und mit ihr die Prämie.

Der Unterversicherungsverzicht ist die entscheidende Absicherung. Ist der Wert 1914 korrekt ermittelt, verzichtet der Versicherer darauf, im Schadenfall eine Unterversicherung einzuwenden. Ohne diesen Verzicht wird die Entschädigung anteilig gekürzt: Beträgt die tatsächlich erforderliche Versicherungssumme 1.000.000 Euro, die vereinbarte aber nur 800.000 Euro, werden bei einem Schaden von 50.000 Euro lediglich 40.000 Euro ersetzt.

Damit der Unterversicherungsverzicht trägt, muss der Wert 1914 auf einer belastbaren Grundlage beruhen – typischerweise auf einem Wertermittlungsbogen mit Angaben zu Wohn- und Nutzfläche, Bauart, Ausstattungsstandard, Keller, Dachgeschossausbau und Anbauten. Nach jeder wertsteigernden Maßnahme ist eine Aktualisierung erforderlich:

• Dachgeschossausbau
• Anbau von Balkonen oder Aufzug
• energetische Vollsanierung der Fassade
• Umbau von Nebenflächen zu Wohnraum
• Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Gemeinschaftsdach

Die Verwaltung sollte den Wertermittlungsbogen mindestens alle fünf Jahre und nach jeder größeren Baumaßnahme überprüfen und das Ergebnis in der Eigentümerversammlung dokumentieren. Unterbleibt das und wird im Schadenfall gekürzt, stellt sich unweigerlich die Frage nach der Pflichtverletzung.

Selbstbeteiligung: Wirkung auf Prämie, Schadenquote und Vertragsbestand

Die Selbstbeteiligung – auch Selbstbehalt genannt – ist der Betrag, den die Gemeinschaft je Schadenfall selbst trägt. Sie wirkt auf drei Ebenen.

Prämienwirkung. Die Prämienersparnis steigt mit der Höhe des Selbstbehalts, aber nicht linear. Typische Größenordnungen in der Wohngebäudeversicherung:

Die Prozentwerte sind Richtgrößen und schwanken erheblich nach Versicherer, Region, Gebäudealter und Schadenhistorie. Verbindlich ist immer die konkrete Angebotsrechnung.

Wirkung auf die Schadenquote. Kleinschäden unterhalb des Selbstbehalts werden nicht mehr gemeldet. Damit sinkt die gemeldete Schadenquote – und mit ihr das Risiko einer Kündigung oder Sanierung des Vertrags durch den Versicherer. In schadenbelasteten Beständen ist das oft das eigentliche Motiv für einen hohen Selbstbehalt.

Wirkung auf die Liquidität. Ein Selbstbehalt von 5.000 Euro bei drei Schäden im Jahr bedeutet 15.000 Euro, die aus laufenden Mitteln oder der Rücklage aufzubringen sind. Wer den Selbstbehalt erhöht, muss den Wirtschaftsplan entsprechend anpassen – andernfalls entsteht eine Deckungslücke, die in einer Sonderumlage endet.

Faustformel für die Beschlussvorbereitung: Ein höherer Selbstbehalt rechnet sich, wenn die jährliche Prämienersparnis die durchschnittliche Selbstbehaltsbelastung der letzten fünf Jahre übersteigt. Die Verwaltung sollte diese Rechnung mit den realen Schadendaten der Gemeinschaft in der Beschlussvorlage darstellen.

Wer trägt den Selbstbehalt? Die BGH-Linie und ihre Ausnahmen

Die praktisch wichtigste Frage lautet: Muss der Eigentümer, in dessen Wohnung der Schaden aufgetreten ist, den Selbstbehalt allein tragen?

Der BGH hat das mit Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21 verneint. Die Begründung ist ökonomisch schlüssig: Der Selbstbehalt teilt das Schicksal der Versicherungsprämie. Durch seine Vereinbarung erreicht die Gemeinschaft ein abgesenktes Prämienniveau, von dem alle Eigentümer dauerhaft profitieren. Wer den Vorteil hat, muss auch die Kehrseite tragen. Der Selbstbehalt ist deshalb Teil der Kosten der Gemeinschaft und wird – vorbehaltlich einer abweichenden Regelung – nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt, in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Das gilt auch dann, wenn sich der Wasserschaden im räumlichen Bereich des Sondereigentums eines einzelnen Eigentümers ereignet hat.

Der BGH hat zugleich eine Ausnahme angedeutet: Bestehen bauliche Besonderheiten – etwa ein von den Wohneinheiten vollständig getrenntes Leitungsnetz einer Gewerbeeinheit –, kann ein Sondereigentümer verlangen, an der Verteilung des Selbstbehalts nicht beteiligt zu werden. Die Hürde ist hoch: Der Eigentümer muss darlegen und beweisen, dass die bestehende Verteilung ihm gegenüber unbillig ist. Eine bloß gefühlte Ungerechtigkeit genügt nicht.

Von der Kostenverteilung zu trennen ist die Haftungsfrage. Hat ein Eigentümer den Schaden schuldhaft verursacht – etwa durch eine unsachgemäß selbst ausgeführte Installation oder durch das Ignorieren einer erkennbaren Leckage –, kann die Gemeinschaft ihn auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Das ist ein eigenständiger Anspruch neben der Kostenverteilung, kein Grund, den Verteilungsschlüssel zu ändern.

Abweichende Verteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG

Seit dem WEMoG können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichende Verteilung beschließen. Damit ist es grundsätzlich möglich, die Tragung des Selbstbehalts abweichend zu regeln – etwa dahin, dass der Selbstbehalt bei Schäden, deren Ursache im Bereich des Sondereigentums liegt, vom betroffenen Sondereigentümer zu tragen ist.

Die Beschlusskompetenz ist weit. Der BGH hat sie mit Urteilen vom 14.02.2025 – V ZR 236/23 und V ZR 128/23 bestätigt: Sie besteht auch dann, wenn bislang unbelastete Eigentümer erstmals belastet werden, und sie erfasst auch die Verteilung der Beiträge zur Erhaltungsrücklage.

Die Grenzen hat der BGH mit Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25 deutlich gezogen: Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie zu einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Eigentümer führt. Der bisherige Maßstab einer bloßen Willkürkontrolle ist damit überholt; entscheidend ist, ob der gewählte Schlüssel insgesamt sachgerecht und angemessen ist. In dem entschiedenen Fall wurde ein Wechsel zum Objektprinzip bei ungleich großen Wohnungen beanstandet, weil er für die Kläger eine Mehrbelastung von rund 55 Prozent bedeutete.

Konsequenz für die Beschlussvorlage zum Selbstbehalt: Ein Beschluss, der den Selbstbehalt pauschal dem Eigentümer der betroffenen Einheit auferlegt, ist rechtlich riskant. Er benachteiligt denjenigen, bei dem sich ein Risiko realisiert, das aus dem gemeinschaftlichen Leitungsnetz stammt und das er nicht steuern kann. Deutlich tragfähiger sind differenzierte Regelungen, etwa:

• Selbstbehalt bis zu einem definierten Betrag zulasten der Gemeinschaft, darüber hinaus verursacherbezogene Prüfung
• verursacherbezogene Tragung nur bei nachweisbar aus dem Sondereigentum stammender Ursache und nur bis zu einer Obergrenze
• Bildung von Kostengruppen bei baulich getrennten Versorgungssträngen, etwa Wohnen und Gewerbe

Wichtig ist außerdem: Der Beschluss muss vor dem Schadenfall gefasst sein. Eine rückwirkende Umverteilung für bereits eingetretene und regulierte Schäden ist unzulässig.

Praxisbeispiel 1: Leitungswasserschaden mit 5.000 Euro Selbstbehalt

Ausgangslage: Eine Wohnanlage mit 24 Einheiten und 10.000 Miteigentumsanteilen. Die verbundene Wohngebäudeversicherung sieht seit einer Vertragssanierung einen Selbstbehalt von 5.000 Euro je Schadenfall vor; die Prämie sank dadurch von 14.800 Euro auf 10.600 Euro jährlich.

Schadenereignis: In Wohnung 12 (Miteigentumsanteil 480/10.000) bricht eine Warmwasserleitung im Estrich. Die Leitung gehört zum Gemeinschaftseigentum. Gesamtschaden nach Gutachten: 18.400 Euro (Trocknung 4.100 Euro, Estrich- und Leitungsarbeiten 8.700 Euro, Bodenbelag und Malerarbeiten 5.600 Euro).

Regulierung:

Verteilung nach der BGH-Linie (Miteigentumsanteile):

• Umlage je Anteil: 5.000 € ÷ 10.000 = 0,50 €
• Eigentümer Wohnung 12 (480 Anteile): 240,00 €
• Eigentümer einer Einheit mit 620 Anteilen: 310,00 €
• Eigentümer einer Einheit mit 310 Anteilen: 155,00 €

Vergleich mit einer Verursachereinheit-Regelung: Läge ein wirksamer Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vor, der den Selbstbehalt bei Schäden aus dem räumlichen Bereich einer Einheit dieser Einheit zuweist, müsste der Eigentümer der Wohnung 12 die vollen 5.000 Euro tragen – das 20,8-fache seines Anteils nach der gesetzlichen Verteilung. Bei einem Leitungsschaden im Estrich, den er weder verursacht noch beeinflusst hat, ist eine solche Regelung nach dem Maßstab des BGH-Urteils vom 24.04.2026 – V ZR 50/25 kritisch zu bewerten.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung des Selbstbehalts: Die Prämienersparnis beträgt 4.200 Euro jährlich. Bei durchschnittlich 1,4 selbstbehaltsrelevanten Schäden pro Jahr in den letzten fünf Jahren ergibt sich eine erwartete Selbstbehaltsbelastung von rund 7.000 Euro jährlich – die Erhöhung wäre isoliert betrachtet nicht wirtschaftlich. Sie war hier aber Bedingung des Versicherers für die Fortführung des Vertrags. Die Verwaltung sollte diesen Zusammenhang in der Beschlussvorlage offenlegen und parallel ein Schadenpräventionsprogramm auflegen: Leitungsinspektion, Austausch von Absperrventilen, Meldepflicht bei Feuchtigkeitsspuren.

Praxisbeispiel 2: Gewerbeeinheit mit getrenntem Leitungsnetz

Ausgangslage: Eine gemischt genutzte Anlage mit 30 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss, insgesamt 10.000 Miteigentumsanteile. Die Gewerbeeinheit (2.100 Anteile) beherbergt einen Friseursalon mit hohem Wasserverbrauch und verfügt ausweislich der Bestandspläne über ein vollständig eigenes, von den Wohnungssträngen getrenntes Leitungsnetz mit separatem Hauptabsperrventil.

Schadenhistorie der letzten sechs Jahre:

Belastung nach Miteigentumsanteilen: Von insgesamt 12.500 Euro Selbstbehalt in sechs Jahren entfielen auf die Gewerbeeinheit 2.100/10.000 = 21 Prozent, also 2.625 Euro. Die 30 Wohnungseigentümer trugen zusammen 9.875 Euro – obwohl vier von fünf Schäden aus dem separaten Gewerbestrang stammten. Auf eine Wohnung mit 263 Anteilen entfielen 328,75 Euro.

Beschlusslösung: Die Gemeinschaft beschließt nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Bildung zweier Kostengruppen für den Selbstbehalt der Gebäudeversicherung bei Leitungswasserschäden: Schäden mit Ursache im Gewerbestrang werden allein der Gewerbeeinheit zugeordnet, Schäden mit Ursache im Wohnstrang den Wohneinheiten nach Miteigentumsanteilen, Schäden an gemeinsam genutzten Anlagenteilen allen Eigentümern nach Miteigentumsanteilen.

Wirkung auf Basis der historischen Zahlen: Die Gewerbeeinheit hätte 10.000 Euro getragen (vier Schäden), die Wohneinheiten 2.500 Euro. Auf die Wohnung mit 263 Anteilen entfielen dann 83,29 Euro statt 328,75 Euro.

Rechtliche Bewertung: Die Regelung knüpft an eine objektiv nachweisbare bauliche Trennung an, folgt dem Verursachungsprinzip und ist damit sachgerecht im Sinne des Maßstabs, den der BGH mit Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25 formuliert hat. Sie liegt zudem auf der Linie der Ausnahme, die der BGH im Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21 für baulich getrennte Leitungsnetze angedeutet hat. Voraussetzung ist eine belastbare Dokumentation der Trennung durch Bestandspläne oder ein Sachverständigengutachten sowie eine eindeutige Ursachenfeststellung im Schadenfall – der Beschluss sollte daher regeln, dass die Verwaltung im Zweifel ein Leckortungsgutachten beauftragt.

Abgrenzung: Gebäudeversicherung, Hausrat, Sondereigentumsversicherung

Die drei Policen werden regelmäßig verwechselt. Die Abgrenzung entscheidet darüber, wer im Schadenfall zahlt.

Die kritische Zone liegt zwischen Gebäude- und Sondereigentumsversicherung. Viele verbundene Wohngebäudeversicherungen decken Bodenbeläge, Innenanstriche und einfache Sanitärobjekte als Gebäudebestandteil mit ab; hochwertige, individuell eingebrachte Ausstattung fällt jedoch oft heraus oder wird nur bis zu einer Höchstgrenze ersetzt. Die Verwaltung sollte das konkrete Bedingungswerk kennen und die Eigentümer in der Versammlung darauf hinweisen, wo die Deckung endet. Wer 45.000 Euro in eine Einbauküche und Designbodenbeläge investiert hat, sollte den Deckungsumfang der Gemeinschaftspolice prüfen und gegebenenfalls eine ergänzende Police abschließen.

Elementarschadendeckung und die Diskussion um eine Pflichtversicherung

Die Elementarschadendeckung erweitert die Wohngebäudeversicherung um Gefahren, die im Grundschutz nicht enthalten sind: Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen. Sie ist rechtlich eine Zusatzdeckung – § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG verlangt sie nicht ausdrücklich.

Praktisch verschiebt sich die Bewertung jedoch. Starkregenereignisse treten längst nicht mehr nur in Gewässernähe auf; Rückstau aus der Kanalisation kann jedes Kellergeschoss treffen. In Gemeinschaften mit erkennbarer Exposition – Hanglage, Kellergeschoss mit Technikzentrale, Tiefgarage, Nähe zu einem Gewässer oder zu einem stark versiegelten Einzugsgebiet – spricht viel dafür, dass ein Verzicht auf Elementardeckung ordnungsmäßiger Verwaltung nicht mehr entspricht. Die Verwaltung sollte die Deckung deshalb aktiv zur Beschlussfassung stellen und die Ablehnung im Protokoll dokumentieren.

Stand der Gesetzgebung im August 2026: Eine bundesweite Pflichtversicherung gegen Elementarschäden ist politisch weit fortgeschritten, aber noch nicht in Kraft. Der Bundesrat hat auf Initiative mehrerer Länder die Bundesregierung aufgefordert, einen konkreten bundesgesetzlichen Regelungsvorschlag zu erarbeiten. Im Koalitionsvertrag ist das Ziel verankert, Wohngebäudeversicherungen im Neugeschäft nur noch mit Elementarschadenschutz anzubieten und Bestandsverträge zu einem Stichtag entsprechend zu erweitern; geprüft wird dabei ein Opt-out-Modell, bei dem Eigentümer der Erweiterung aktiv widersprechen können – verbunden mit der Erwartung, dass sie im Schadenfall keine staatlichen Hilfen erhalten. Im Bundestag lagen im Frühjahr 2026 Anträge auf Einführung einer solidarischen Versicherungspflicht vor; ein verabschiedetes Gesetz gibt es bis August 2026 nicht. Eine intensivere Befassung ist für die zweite Jahreshälfte 2026 angekündigt.

Konsequenz für die Praxis: Warten ist keine Strategie. Eine Gemeinschaft, die heute ohne Elementardeckung dasteht, sollte die Deckung jetzt einholen – nicht zuletzt, weil Versicherer in Risikozonen zunehmend restriktiv zeichnen und ein Neuabschluss nach einem Schadenereignis kaum noch möglich ist. Wer erst auf eine gesetzliche Pflicht wartet, riskiert, dass die Deckungslücke zwischenzeitlich schlagend wird.

Regress und Regressverzicht gegenüber Mietern

Verursacht ein Mieter einen Schaden am Gebäude, stellt sich die Frage, ob der Gebäudeversicherer bei ihm Rückgriff nehmen kann. Der BGH hat dazu eine gefestigte Linie entwickelt.

Nach dem Urteil vom 08.11.2000 – IV ZR 298/99 ergibt die ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrags einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für Fälle, in denen der Mieter den Schaden nur leicht fahrlässig verursacht hat. Der tragende Gedanke: Der Mieter trägt die Versicherungsprämie über die Betriebskosten anteilig mit, und beide Mietvertragsparteien haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der Versicherungsschutz nicht durch einen Rückgriff entwertet wird. Der Verzicht gilt unabhängig davon, ob der Mieter im Einzelfall eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat.

Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz bleibt der Regress dagegen möglich; die Beweislast dafür trägt der Versicherer.

Vom konkludenten Regressverzicht zu unterscheiden ist das Regressverzichtsabkommen der Feuerversicherer. Der BGH hat mit Urteil vom 13.09.2006 – IV ZR 378/02 klargestellt, dass dieses Abkommen den Regress gegen den Versicherungsnehmer, seine Repräsentanten und ihm nahestehende Personen regelt; Regressansprüche gegen Mieter sind nicht Gegenstand des Abkommens.

Bedeutung für die WEG-Verwaltung: Bei Schäden, die von Mietern verursacht wurden, ist die Schadenmeldung sorgfältig zu formulieren. Voreilige Angaben zu grober Fahrlässigkeit können einen Regress auslösen, der am Ende beim vermietenden Eigentümer und über die Mietvertragsbeziehung beim Mieter landet. Die Verwaltung sollte den Sachverhalt neutral schildern und die rechtliche Bewertung dem Versicherer überlassen.

Umlage auf Mieter nach § 2 Nr. 13 BetrKV

Die Beiträge zur Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähige Betriebskosten. Erfasst sind insbesondere die Versicherung gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Voraussetzungen der Umlage:

• eine wirksame Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag, die die Umlage von Betriebskosten im Sinne der BetrKV vorsieht
• Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots – die Prämie muss marktüblich sein
• korrekte Zuordnung: Nur die Prämie ist umlagefähig

Der Selbstbehalt ist keine Versicherungsprämie und damit nicht nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig. Er ist im Verhältnis zum Mieter Instandsetzungsaufwand, den der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst trägt. Für den vermietenden Wohnungseigentümer bedeutet das: Die Prämie wandert in die Betriebskostenabrechnung, der auf ihn entfallende Anteil am Selbstbehalt bleibt bei ihm. Auch eine Vereinbarung, die den Selbstbehalt in der Wohnraummiete auf den Mieter abwälzt, ist regelmäßig unwirksam.

Ebenfalls nicht umlagefähig sind Rechtsschutzversicherungen der Gemeinschaft, die Vermögensschadenhaftpflicht des Verwaltungsbeirats und Mietausfallversicherungen.

Praktische Konsequenz für die Jahresabrechnung: Die Verwaltung sollte die Versicherungskosten in der Jahresabrechnung so ausweisen, dass vermietende Eigentümer die umlagefähigen Prämien und die nicht umlagefähigen Selbstbehaltsanteile unmittelbar trennen können. Eine Sammelposition „Versicherungen" ohne Aufschlüsselung erzeugt vermeidbare Rückfragen und führt regelmäßig zu fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen gegenüber Mietern.

Rechtslage & Referenzurteile

§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG – Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören insbesondere die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen Feuer-, Blitzschlag-, Explosions- und Leitungswasserschäden zum Neuwert sowie der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.

§ 16 Abs. 2 WEG – Kosten der Gemeinschaft werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen getragen; nach Satz 2 können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen.

§ 18 Abs. 2 WEG – Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit entspricht – Grundlage für die Durchsetzung des Versicherungsschutzes.

§ 21 WEG – Kostentragung bei baulichen Veränderungen; relevant, wenn Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Nachgang eines Schadens beschlossen werden.

§ 2 Nr. 13 BetrKV – Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes sind umlagefähige Betriebskosten; der Selbstbehalt gehört nicht dazu.

Versicherungsvertragsgesetz (VVG) – Insbesondere die Regelungen zu vorvertraglichen Anzeigepflichten, Gefahrerhöhung, Obliegenheiten und Herbeiführung des Versicherungsfalls sind für die Schadenbearbeitung maßgeblich.

BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21: Ein im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarter Selbstbehalt ist Teil der Kosten der Gemeinschaft und – vorbehaltlich abweichender Regelung – von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen, auch wenn der Schaden im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist. Bei baulichen Besonderheiten wie einem getrennten Leitungsnetz kommt eine abweichende Beurteilung in Betracht.

BGH, Urteile vom 14.02.2025 – V ZR 236/23 und V ZR 128/23: Die Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG besteht auch, wenn bislang unbelastete Eigentümer erstmals belastet werden; sie erfasst auch die Verteilung der Beiträge zur Erhaltungsrücklage.

BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25: Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Erhaltungsmaßnahmen durch Mehrheitsbeschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie zu einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Eigentümer führt. Der Wechsel zum Objektprinzip bei ungleich großen Wohnungen ist regelmäßig ordnungswidrig.

BGH, Urteil vom 08.11.2000 – IV ZR 298/99: Der Gebäudeversicherer verzichtet konkludent auf den Regress gegen den Mieter, wenn dieser den Schaden nur leicht fahrlässig verursacht hat.

BGH, Urteil vom 13.09.2006 – IV ZR 378/02: Das Regressverzichtsabkommen der Feuerversicherer regelt den Regress gegen den Versicherungsnehmer und ihm nahestehende Personen; Regressansprüche gegen Mieter sind nicht Gegenstand des Abkommens.

Checkliste

Deckungsprüfung

• [ ] Feuer, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasser zum Neuwert vorhanden
• [ ] Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht vorhanden und Deckungssumme geprüft
• [ ] Sturm und Hagel eingeschlossen
• [ ] Elementargefahren geprüft, Angebot eingeholt, Beschluss dokumentiert
• [ ] Gewässerschadenhaftpflicht bei Öltank, technische Versicherung bei PV-Anlage

Versicherungssumme

• [ ] Wert 1914 auf Basis eines aktuellen Wertermittlungsbogens ermittelt
• [ ] Unterversicherungsverzicht vertraglich vereinbart
• [ ] Nach Anbau, Dachausbau oder Vollsanierung neu bewertet
• [ ] Turnusprüfung im Verwaltungskalender hinterlegt (mindestens alle fünf Jahre)

Selbstbeteiligung

• [ ] Schadenhistorie der letzten fünf Jahre nach Ort, Ursache und Höhe ausgewertet
• [ ] Prämienersparnis je Selbstbehaltsstufe beim Versicherer abgefragt
• [ ] Wirtschaftlichkeitsrechnung in der Beschlussvorlage dargestellt
• [ ] Liquiditätswirkung im Wirtschaftsplan berücksichtigt
• [ ] Verteilungsregelung geprüft: Bleibt es bei § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder ist ein Beschluss nach Satz 2 sachgerecht?
• [ ] Bei Kostengruppen: bauliche Trennung durch Pläne oder Gutachten belegt

Schadenfall

• [ ] Schaden unverzüglich melden, Sachverhalt neutral schildern
• [ ] Bei unklarer Ursache Leckortung beauftragen
• [ ] Abgrenzung Gemeinschafts- und Sondereigentum dokumentieren
• [ ] Selbstbehalt korrekt nach dem geltenden Schlüssel in die Abrechnung einstellen
• [ ] Prüfen, ob ein eigenständiger Schadensersatzanspruch gegen einen Eigentümer besteht

Abrechnung und Mietverhältnis

• [ ] Prämie und Selbstbehalt in der Jahresabrechnung getrennt ausweisen
• [ ] Vermietende Eigentümer auf die Umlagefähigkeit nach § 2 Nr. 13 BetrKV hinweisen
• [ ] Klarstellen, dass der Selbstbehalt nicht auf Mieter umlagefähig ist

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Versicherungen muss eine WEG zwingend abschließen?

§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG nennt zwei: die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen Feuer-, Blitzschlag-, Explosions- und Leitungswasserschäden zum Neuwert sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Beide gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung; jeder Eigentümer kann ihren Abschluss nach § 18 Abs. 2 WEG verlangen und notfalls einklagen. Alle weiteren Deckungen sind optional, können aber je nach Lage und Bauart faktisch geboten sein.

Wer zahlt den Selbstbehalt, wenn der Schaden nur eine Wohnung betrifft?

Nach dem BGH-Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21 tragen ihn grundsätzlich alle Wohnungseigentümer gemeinsam nach dem geltenden Verteilungsschlüssel, auch wenn der Schaden im räumlichen Bereich des Sondereigentums entstanden ist. Begründung: Der Selbstbehalt teilt das Schicksal der Prämie, deren Absenkung allen zugutekommt. Etwas anderes gilt nur bei einer wirksam beschlossenen abweichenden Verteilung oder bei baulichen Besonderheiten wie einem vollständig getrennten Leitungsnetz.

Kann die Gemeinschaft beschließen, dass der betroffene Eigentümer den Selbstbehalt allein trägt?

Grundsätzlich eröffnet § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine solche Beschlusskompetenz. Der Beschluss muss aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Nach dem BGH-Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25 ist eine unangemessene Benachteiligung einzelner Eigentümer unzulässig; eine bloße Willkürkontrolle genügt nicht mehr. Eine pauschale Zuweisung des vollen Selbstbehalts an die betroffene Einheit ist deshalb angreifbar, besonders wenn die Schadenursache im gemeinschaftlichen Leitungsnetz liegt. Tragfähiger sind differenzierte Lösungen mit Obergrenzen oder Kostengruppen bei baulich getrennten Strängen.

Ist die Elementarschadenversicherung im August 2026 Pflicht?

Nein. Eine gesetzliche Pflichtversicherung gegen Elementarschäden ist bis August 2026 nicht in Kraft. Der Bundesrat hat die Bundesregierung zur Vorlage eines konkreten Regelungsvorschlags aufgefordert, im Koalitionsvertrag ist das Ziel verankert und im Bundestag lagen entsprechende Anträge vor; diskutiert wird unter anderem ein Opt-out-Modell. Unabhängig davon kann sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG je nach Lage und Risikoexposition der Anlage ergeben, dass ein Verzicht auf Elementardeckung nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Was bedeutet Unterversicherungsverzicht und warum ist er so wichtig?

Ohne Unterversicherungsverzicht kürzt der Versicherer die Entschädigung anteilig, wenn die vereinbarte Versicherungssumme unter dem tatsächlichen Versicherungswert liegt. Bei 20 Prozent Unterdeckung werden von einem Schaden über 50.000 Euro nur 40.000 Euro ersetzt. Der Verzicht setzt voraus, dass der Wert 1914 auf Grundlage eines korrekt ausgefüllten Wertermittlungsbogens ermittelt wurde. Nach wertsteigernden Baumaßnahmen ist eine Aktualisierung zwingend, sonst kann der Verzicht entfallen.

Kann ich die Gebäudeversicherung auf meine Mieter umlegen?

Die Prämie ja, den Selbstbehalt nein. Nach § 2 Nr. 13 BetrKV sind die Beiträge zur Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes umlagefähige Betriebskosten – vorausgesetzt, der Mietvertrag enthält eine wirksame Betriebskostenvereinbarung und das Wirtschaftlichkeitsgebot ist gewahrt. Der Selbstbehalt ist dagegen Instandsetzungsaufwand und verbleibt beim vermietenden Eigentümer. Vertragsklauseln, die ihn in der Wohnraummiete auf den Mieter abwälzen, sind regelmäßig unwirksam.

Kann der Versicherer den Mieter in Regress nehmen, der den Schaden verursacht hat?

Bei leichter Fahrlässigkeit grundsätzlich nicht. Nach dem BGH-Urteil vom 08.11.2000 – IV ZR 298/99 verzichtet der Gebäudeversicherer konkludent auf den Regress, weil der Mieter die Prämie über die Betriebskosten anteilig mitträgt. Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz bleibt der Regress möglich; die Beweislast liegt beim Versicherer. Das Regressverzichtsabkommen der Feuerversicherer erfasst Mieter nicht, wie der BGH mit Urteil vom 13.09.2006 – IV ZR 378/02 klargestellt hat.

Quellen & Rechtshinweis

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere §§ 16, 18, 19, 21
• Betriebskostenverordnung (BetrKV), insbesondere § 2 Nr. 13
• Versicherungsvertragsgesetz (VVG)
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 535
• BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21
• BGH, Urteile vom 14.02.2025 – V ZR 236/23 und V ZR 128/23
• BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25
• BGH, Urteil vom 08.11.2000 – IV ZR 298/99
• BGH, Urteil vom 13.09.2006 – IV ZR 378/02
• Beratungsstand zur Elementarschaden-Pflichtversicherung in Bundestag und Bundesrat, Stand August 2026
• Rechtsstand: August 2026

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Die Gebäudeversicherung WEG ist kein Verwaltungsvorgang, den man einmal im Jahr abhakt – sie ist eine fortlaufende Steuerungsaufgabe aus Deckungsprüfung, Wertermittlung, Schadenprävention und sauberer Kostenverteilung. Die EXTRA Immobilien Gruppe arbeitet als Technologieverwaltung: Wir führen Versicherungsverträge, Wertermittlungsbögen und Schadenakten digital, werten Schadenhistorien systematisch aus und bereiten Beschlüsse zur Selbstbeteiligung mit belastbaren Zahlen vor. In der WEG-Verwaltung heißt das für Ihre Gemeinschaft: nachvollziehbare Entscheidungen statt Bauchgefühl – und ein persönlicher Ansprechpartner, der im Schadenfall sofort erreichbar ist.

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