Förderprogramme Sanierung 2026: KfW, BAFA und die BEG-Reform im Überblick

Auf einen Blick: Die Förderprogramme Sanierung stehen seit dem 21. Juli 2026 auf neuen Beinen. Mit der Reform der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt die Grundarchitektur erhalten – die KfW fördert den Heizungstausch, das BAFA die Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik, die KfW zusätzlich die Effizienzhaus-Sanierung –, geändert haben sich Fördersätze, Kostenrahmen und Boni. Vom 9. bis 20. Juli 2026 galt ein Antragsstopp; bereits gestellte und zugesagte Anträge genießen Bestandsschutz. Für Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Förderung nur die eine Hälfte der Rechnung: § 559a BGB zwingt zur Anrechnung von Drittmitteln auf die Modernisierungsumlage, § 559e BGB begrenzt die Umlage beim geförderten Heizungstausch, und § 35c EStG ist als steuerliche Alternative bei Inanspruchnahme von Zuschüssen ausgeschlossen. Dieser Beitrag ordnet die Programme ein, erklärt die Antragsreihenfolge und rechnet zwei Praxisfälle durch.

Gliederung

1. Förderprogramme Sanierung: die Ausgangslage im August 2026
2. Der rechtliche Rahmen: GEG, BEG und die Förderlogik
3. Die drei Säulen der BEG im Überblick
4. Was die BEG-Reform vom 21. Juli 2026 geändert hat
5. Antragsreihenfolge: der teuerste Fehler in der Praxis
6. Besonderheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft
7. Vermieter: Förderung und Modernisierungsumlage verzahnen
8. Praxisbeispiel 1: Heizungstausch im Mehrfamilienhaus
9. Praxisbeispiel 2: Dämmung als Einzelmaßnahme mit iSFP
10. Förderung oder § 35c EStG? Die Entscheidungslogik
11. Rechtslage & Referenzurteile
12. Checkliste
13. Häufige Fragen (FAQ)
14. Quellen & Rechtshinweis

Förderprogramme Sanierung: die Ausgangslage im August 2026

Wer 2026 saniert, entscheidet nicht nur über Technik und Bauablauf, sondern über eine Förderkulisse, die sich mitten im Jahr verschoben hat. Die Förderprogramme Sanierung wurden zum 21. Juli 2026 umfassend überarbeitet – es handelt sich um die größte Anpassung der Bundesförderung für effiziente Gebäude seit Jahren. Vorangegangen war ein Antragsstopp vom 9. bis 20. Juli 2026, in dem keine neuen Anträge und keine Bestätigungen zum Antrag entgegengenommen wurden.

Für Eigentümer, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet das dreierlei. Erstens: Wer bereits eine Zusage hat, ist geschützt – zugesagte Förderungen bleiben reserviert und werden nach Umsetzung zu den alten Konditionen ausgezahlt; eingereichte Anträge werden nach den bis dahin geltenden Regeln geprüft. Zweitens: Wer jetzt plant, muss mit den neuen Sätzen und Kostenrahmen kalkulieren. Drittens: Die Programmbedingungen sind dynamisch – einzelne Boni sind bereits mit einem Absenkungspfad versehen. Eine Wirtschaftlichkeitsrechnung, die auf Zahlen aus dem Frühjahr 2026 beruht, ist heute nicht mehr belastbar.

Dieser Beitrag beschreibt deshalb vor allem die Mechanik der Förderung: welche Programme es gibt, wie sie ineinandergreifen, welche Reihenfolge zwingend ist und wie sich Förderung auf Mietrecht und Steuer auswirkt. Konkrete Sätze und Beträge nennen wir dort, wo sie recherchiert und belegt sind – mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass die jeweils gültigen Merkblätter von KfW und BAFA vor jeder Antragstellung tagesaktuell zu prüfen sind.

Der rechtliche Rahmen: GEG, BEG und die Förderlogik

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) setzt den ordnungsrechtlichen Rahmen: Es bestimmt, welche energetischen Mindestanforderungen bei Neubau und Bestandsmaßnahmen einzuhalten sind, und enthält insbesondere die Anforderung, dass neu eingebaute Heizungen einen Mindestanteil erneuerbarer Energien erreichen müssen. Das GEG verpflichtet – die BEG fördert.

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist keine gesetzliche Anspruchsgrundlage, sondern eine Förderrichtlinie. Daraus folgen zwei praktisch bedeutsame Konsequenzen:

• Es besteht kein Rechtsanspruch auf Förderung. Bewilligt wird im Rahmen verfügbarer Haushaltsmittel nach den zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Bedingungen.
• Die Richtlinie kann kurzfristig geändert werden. Maßgeblich ist grundsätzlich die Fassung zum Zeitpunkt der Antragstellung – weshalb der Antragszeitpunkt selbst ein strategischer Parameter ist.

Umgesetzt wird die BEG von zwei Stellen: der KfW für Heizungsförderung, Effizienzhaus-Sanierung und Ergänzungskredit, dem BAFA für Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle, Anlagentechnik und Heizungsoptimierung.

Die drei Säulen der BEG im Überblick

Heizungsförderung (KfW 458)

Die Heizungsförderung für bestehende Wohngebäude läuft für private Eigentümer über den KfW-Zuschuss 458 – und zwar ausdrücklich auch für Vermieter von Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen. Die Förderung setzt sich aus einer Grundförderung von 30 Prozent und mehreren Boni zusammen, wobei ein Gesamtdeckel gilt.

Zu den Boni zählt der Klimageschwindigkeits-Bonus von 16 Prozent, der ab dem 1. Februar 2027 alle sechs Monate um jeweils 4 Prozentpunkte abgesenkt wird und ab Mitte 2028 vollständig entfällt. Der frühere Effizienz-Bonus und der Emissionsminderungszuschlag sind seit dem 21. Juli 2026 gestrichen. Der Einkommensbonus setzt Selbstnutzung voraus und steht vermietenden Eigentümern damit nicht zur Verfügung.

Die förderfähigen Kosten sind gestaffelt: Ab dem 21. Juli 2026 können für die erste Wohneinheit bis zu 28.000 Euro angesetzt werden, für die zweite bis sechste Wohneinheit jeweils 15.000 Euro zusätzlich.

Einzelmaßnahmen (BEG EM, BAFA)

Für Dämmung, Fenstertausch, Anlagentechnik und Heizungsoptimierung bleibt das BAFA zuständig. Der Grundfördersatz beträgt weiterhin 15 Prozent. Die Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben liegt bei 30.000 Euro je Wohneinheit und Kalenderjahr und erhöht sich auf 60.000 Euro je Wohneinheit, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vorliegt.

Die Bonuslogik hat sich hier spürbar verändert: Der iSFP-Bonus von 5 Prozent wird seit dem 21. Juli 2026 erst ab einem förderfähigen Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 Euro gewährt – und nur auf den darüberliegenden Kostenanteil. Die früher gängige Faustformel „15 Prozent plus 5 Prozent gleich 20 Prozent auf die gesamte Investitionssumme" trifft damit nicht mehr zu.

Effizienzhaus-Sanierung (KfW 261)

Wer ein Gebäude auf ein Effizienzhaus-Niveau saniert, nutzt den Kredit mit Tilgungszuschuss. Mit der Reform ist die EE-Klasse für alle Effizienzhaus-Stufen verpflichtend geworden; der frühere separate EE-Bonus entfällt. Es gilt ein einheitlicher Kostenrahmen von 150.000 Euro je Wohneinheit, unabhängig vom erreichten Niveau. Die Tilgungszuschüsse wurden pauschal um 10 Prozentpunkte gesenkt; für die Stufen EH 85 EE sowie EH/EG 70 EE entfällt der Tilgungszuschuss vollständig – hier bleibt nur der Zinsvorteil des Kredits.

Ergänzungskredit

Der zinsverbilligte Ergänzungskredit steht seit 2024 für den Heizungstausch und für weitere Effizienzmaßnahmen wie Dämmung zur Verfügung. Er finanziert den nach Abzug des Zuschusses verbleibenden Eigenanteil. Wirtschaftlich ist er kein Zuschuss, sondern ein Zinsvorteil – was für die spätere Behandlung nach § 559a BGB einen erheblichen Unterschied macht (dazu unten).

Was die BEG-Reform vom 21. Juli 2026 geändert hat

Die Grundstruktur ist unverändert geblieben: KfW fördert den Heizungstausch, BAFA die Einzelmaßnahmen, und alle bisher förderfähigen Heizungssysteme bleiben förderfähig. Verändert haben sich Fördersätze, Kostenrahmen und Boni.

Praktische Folge für die Investitionsrechnung: Vorhaben, die bislang knapp wirtschaftlich waren, können durch den Wegfall einzelner Boni unter die Schwelle rutschen. Vor allem der Absenkungspfad des Klimageschwindigkeits-Bonus ab Februar 2027 macht den Zeitpunkt der Antragstellung zu einem eigenständigen Wirtschaftlichkeitsfaktor. Wer 2027 oder 2028 saniert, sollte das in der Kalkulation abbilden und nicht mit den aktuellen Sätzen fortschreiben.

Antragsreihenfolge: der teuerste Fehler in der Praxis

Der häufigste und folgenreichste Fehler bei den Förderprogrammen Sanierung ist keine technische Frage, sondern eine der Reihenfolge. Der Grundsatz lautet: Antrag vor Vorhabenbeginn. Wird ein Vorhaben begonnen, bevor der Antrag gestellt ist, entfällt die Förderfähigkeit – vollständig und ohne Heilungsmöglichkeit.

Was als Vorhabenbeginn gilt

Als Vorhabenbeginn gilt grundsätzlich der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags. Genau hier liegt die Falle: Ein unterschriebener Handwerkerauftrag ohne Vorbehalt ist bereits Vorhabenbeginn – auch wenn noch kein Bagger auf dem Grundstück steht.

Die Lösung: Vertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung

Für die BEG gilt zugleich, dass bei Antragstellung bereits ein Liefer- oder Leistungsvertrag vorliegen muss. Der Ausweg aus diesem scheinbaren Widerspruch ist die Bedingung:

• Aufschiebende Bedingung: Der Vertrag entfaltet seine Liefer- und Leistungspflichten erst, wenn die Förderung bewilligt ist.
• Auflösende Bedingung: Der Vertrag erlischt hinsichtlich der Liefer- und Leistungspflichten, sobald KfW oder BAFA den Antrag ablehnen.

Ein so gestalteter Vertrag gilt nicht als Vorhabenbeginn. Beide Varianten sind zulässig; die aufschiebende Bedingung ist für den Auftraggeber tendenziell sicherer, weil vor der Zusage überhaupt keine Leistungspflicht entsteht. Die Bedingung muss ausdrücklich und eindeutig im Vertrag stehen – ein mündlicher Vorbehalt genügt nicht.

Die Vorstufen: BzA und TPB

Vor der eigentlichen Antragstellung ist eine Bestätigung erforderlich, die ein Fachunternehmen beziehungsweise eine Energie-Effizienz-Expertin oder ein Energie-Effizienz-Experte ausstellt:

• KfW-Heizungsförderung: Bestätigung zum Antrag (BzA), gültig für zwei Monate.
• BAFA-Einzelmaßnahmen: TPB-ID, ebenfalls zwei Monate gültig; der Liefer- oder Leistungsvertrag muss vorliegen, ist aber nicht hochzuladen.

Die Zweimonatsfrist ist knapp. In der Praxis empfiehlt sich, den Ablauf rückwärts zu planen: Bedingter Vertrag → Bestätigung (BzA/TPB) → Antrag → Zusage → Beauftragung freigeben → Umsetzung → Verwendungsnachweis.

Anzahlungen

Auch eine Anzahlung vor Bewilligung ist kritisch, weil sie den Beginn des Vorhabens indizieren kann. Wer Anzahlungen leisten muss, sollte diese ausdrücklich unter dieselbe Bedingung stellen wie den Hauptvertrag und den Ablauf vorab mit der Fördermittelstelle beziehungsweise dem Energie-Effizienz-Experten abstimmen.

Besonderheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Für WEG gelten eigene Regeln, die den Zeitplan deutlich verlängern.

Wer stellt den Antrag?

Betrifft die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum – der Regelfall beim zentralen Heizungstausch oder bei Fassadendämmung –, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) antragsberechtigt. Mit der Beschlussfassung über die Maßnahme bevollmächtigt die Gemeinschaft den Verwalter, einen gemeinschaftlichen Antrag zu stellen. Betrifft die Maßnahme ausschließlich das Sondereigentum – etwa der Austausch einer Etagentherme –, stellt der einzelne Eigentümer den Antrag selbst.

Der Zeitplan ist der Engpass

Die Beschlussfassung ist der kritische Pfad. Zwischen Angebotseinholung, Einladung zur Eigentümerversammlung, Beschluss, Bestätigung zum Antrag und Antragstellung liegen in der Praxis mehrere Monate – während die BzA nur zwei Monate gültig ist. Wer eine Versammlung im Frühjahr abhält und erst im Herbst beauftragt, riskiert abgelaufene Bestätigungen und veränderte Förderbedingungen.

Bewährt hat sich, den Beschluss so zu formulieren, dass er die Maßnahme, ein Budget mit Toleranz, die Finanzierung (Rücklage, Sonderumlage, Kredit) und die Bevollmächtigung des Verwalters zur Antragstellung in einem Vorgang abdeckt. Ein zusätzlicher Vorbehalt, dass die Beauftragung nur bei Erteilung der Förderzusage erfolgt, macht die bedingte Vertragsgestaltung auch nach innen transparent.

Beschlussfassung und Kostenverteilung

Energetische Maßnahmen können bauliche Veränderungen im Sinne des § 20 WEG oder Erhaltungsmaßnahmen sein; die Abgrenzung entscheidet über Beschlussmehrheit und Kostentragung. Für die Kostenverteilung hat der Bundesgerichtshof die Grenzen präzisiert: Nach den Urteilen vom 22. März 2024 (Az. V ZR 81/23 und V ZR 87/23) besteht eine Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, von der bisherigen Verteilung abzuweichen – einzelne Eigentümer dürfen dabei jedoch nicht unbillig belastet werden. Mit Urteil vom 14. Februar 2025 (Az. V ZR 236/23) hat der BGH ergänzt, dass die Änderung einer objektbezogenen Kostenverteilung einen sachlichen Grund voraussetzt.

Zwei weitere Entscheidungen erleichtern die Umsetzung: Mit Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) hat der BGH klargestellt, dass vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen keine allgemeine Pflicht zur Einholung mehrerer Vergleichsangebote besteht – maßgeblich ist, ob der Beschluss auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage beruht. Und mit Urteil vom 24. April 2026 (Az. V ZR 102/24) hat er bestätigt, dass die Gemeinschaft für den ordnungsgemäßen Zustand des Gemeinschaftseigentums zuständig bleibt, auch wenn die Teilungserklärung Erhaltungspflichten einzelnen Eigentümern zuweist.

Liquidität

Zuschüsse werden erst nach Umsetzung und Verwendungsnachweis ausgezahlt. Die Gemeinschaft muss die Maßnahme also vorfinanzieren – über Erhaltungsrücklage, Sonderumlage oder Kredit. Diese Vorfinanzierungslücke gehört zwingend in den Beschluss und in die Kommunikation an die Eigentümer.

Vermieter: Förderung und Modernisierungsumlage verzahnen

Für vermietende Eigentümer ist die Förderung nur die halbe Rechnung. Die andere Hälfte entscheidet das Mietrecht.

§ 559a BGB – Anrechnung von Drittmitteln

§ 559a BGB ordnet zwingend an, dass maßnahmenbezogene Drittmittel von den umlagefähigen Kosten abzuziehen sind. Erfasst sind Kostenbeiträge des Mieters, Leistungen Dritter für den Mieter und Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten – dazu zählen Mittel von KfW und Landesförderbanken.

Für zinsverbilligte Darlehen gilt eine eigene Mechanik: Sie mindern die Mieterhöhung nicht als Einmalabzug, sondern über den jährlichen Zinsvorteil. Dieser errechnet sich aus der Differenz zwischen dem marktüblichen Zinssatz für erstrangig gesicherte Hypothekendarlehen im Zeitpunkt des Abschlusses der Modernisierungsmaßnahme und dem tatsächlichen Förderzins, multipliziert mit dem ursprünglichen Darlehensbetrag. Der Vorteil mindert die Umlage laufend.

Die Anrechnung ist nicht dispositiv. Wird sie in der Erhöhungserklärung nicht dargestellt, kann die Erklärung unwirksam sein – ein Fehler, der die gesamte Umlage kostet.

§ 559e BGB – der geförderte Heizungstausch

Für den Heizungstausch gilt eine Sonderregel. Nutzt der Vermieter öffentliche Fördermittel und erfüllt die neue Heizung die GEG-Anforderungen, darf er nach § 559e BGB 10 Prozent der Kosten umlegen, jedoch höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat innerhalb von sechs Jahren. Diese Kappungsgrenze ist deutlich strenger als die allgemeine Grenze von 3 Euro je Quadratmeter bei sonstigen Modernisierungen.

Die Reihenfolge der Abzüge ist dabei vorgegeben: Zuerst werden die erhaltenen Fördermittel von den Kosten abgezogen, anschließend ein pauschaler Abzug von 15 Prozent für ersparte Instandhaltung.

Praxisbeispiel 1: Heizungstausch im Mehrfamilienhaus

Ausgangslage: Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten, insgesamt 420 m² Wohnfläche, vollständig vermietet. Die alte Gaskesselanlage wird gegen eine zentrale Wärmepumpe getauscht. Gesamtkosten der Maßnahme: 148.000 Euro brutto.

Schritt 1 – förderfähige Kosten. Ab dem 21. Juli 2026 sind für die erste Wohneinheit bis zu 28.000 Euro ansetzbar, für die zweite bis sechste je 15.000 Euro:
28.000 € + (5 × 15.000 €) = 103.000 Euro förderfähige Kosten.

Schritt 2 – Fördersatz. Der Eigentümer vermietet vollständig; der Einkommensbonus entfällt. Angesetzt wird die Grundförderung von 30 Prozent zuzüglich des Klimageschwindigkeits-Bonus von 16 Prozent, soweit dessen Voraussetzungen erfüllt sind:
103.000 € × 46 % = 47.380 Euro Zuschuss (Annahme; die Bonusvoraussetzungen und der Gesamtdeckel sind im Einzelfall zu prüfen).

Schritt 3 – Eigenanteil.
148.000 € − 47.380 € = 100.620 Euro.

Schritt 4 – Umlage nach § 559e BGB. Zunächst werden die Fördermittel abgezogen (bereits geschehen), dann der pauschale Instandhaltungsabzug von 15 Prozent:
100.620 € × 85 % = 85.527 Euro umlagefähige Kosten.
Davon 10 Prozent: 8.552,70 Euro jährlich, also 712,73 Euro monatlich.

Schritt 5 – Kappungsgrenze prüfen.
Rechnerische Umlage je Quadratmeter: 712,73 € / 420 m² = 1,70 €/m² und Monat.
Zulässig sind nach § 559e BGB höchstens 0,50 €/m² und Monat. Die Umlage ist damit auf 420 m² × 0,50 € = 210 Euro monatlich begrenzt, also 2.520 Euro jährlich.

Ergebnis. Von 100.620 Euro Eigenanteil kann der Vermieter über sechs Jahre rechnerisch rund 15.120 Euro über die Umlage refinanzieren – gut 15 Prozent. Der Rest muss über den Substanzwert, geringere Betriebskosten, die Vermietbarkeit und die steuerliche Behandlung getragen werden. Genau diese Lücke ist der Grund, warum die Förderhöhe für Vermieter die entscheidende Stellschraube ist und die Antragstellung vor der Beauftragung nicht verhandelbar sein darf.

Praxisbeispiel 2: Dämmung als Einzelmaßnahme mit iSFP

Ausgangslage: Vermietetes Zweifamilienhaus, Fassadendämmung und Fenstertausch. Förderfähige Kosten nach Angebot: 48.000 Euro bei zwei Wohneinheiten. Ein individueller Sanierungsfahrplan liegt vor.

Schritt 1 – Kostenrahmen. Mit iSFP erhöht sich die Höchstgrenze auf 60.000 Euro je Wohneinheit. Bei zwei Wohneinheiten liegen die 48.000 Euro vollständig innerhalb des Rahmens.

Schritt 2 – Grundförderung.
48.000 € × 15 % = 7.200 Euro.

Schritt 3 – iSFP-Bonus nach neuer Logik. Der Bonus von 5 Prozent greift seit dem 21. Juli 2026 erst ab einem förderfähigen Volumen von 30.000 Euro und nur auf den darüberliegenden Anteil:
(48.000 € − 30.000 €) × 5 % = 18.000 € × 5 % = 900 Euro.

Schritt 4 – Gesamtzuschuss.
7.200 € + 900 € = 8.100 Euro, entspricht 16,9 Prozent der förderfähigen Kosten.

Vergleich zur alten Logik. Nach der früher gängigen Rechnung (15 % + 5 % auf die volle Summe) hätte der Zuschuss 48.000 € × 20 % = 9.600 Euro betragen. Die Differenz von 1.500 Euro ist der unmittelbare Effekt der Reform – bei kleineren Vorhaben unterhalb von 30.000 Euro entfällt der Bonuseffekt sogar vollständig.

Schritt 5 – Wirkung auf die Modernisierungsumlage. Für die Dämmung als klassische Modernisierung gilt § 559 BGB. Der Zuschuss ist nach § 559a BGB von den umlagefähigen Kosten abzuziehen. Angenommen, von den 48.000 Euro entfallen 8.000 Euro auf ersparte Instandhaltung:
(48.000 € − 8.100 € Zuschuss − 8.000 € Instandhaltungsanteil) = 31.900 Euro umlagefähig.
Davon 8 Prozent jährlich: 2.552 Euro, also 212,67 Euro monatlich für beide Einheiten zusammen – vor Prüfung der Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB.

Die Rechnung zeigt: Der Zuschuss senkt zwar die Investition, senkt aber zwingend auch die Umlage. Wer nur auf den Zuschuss schaut, überschätzt die Renditewirkung.

Förderung oder § 35c EStG? Die Entscheidungslogik

§ 35c EStG bietet eine steuerliche Alternative zur Zuschussförderung – allerdings nur für selbstgenutztes Wohneigentum. Für vermietete Objekte stellt sich die Frage nicht, weil dort die Aufwendungen ohnehin als Erhaltungsaufwand oder über Abschreibung berücksichtigt werden.

Die entscheidende Ausschlussregel: Werden öffentliche Zuschüsse oder zinsverbilligte öffentliche Darlehen in Anspruch genommen, ist die Steuerermäßigung nach § 35c EStG ausgeschlossen. Ausgeschlossen ist sie ferner, wenn für dieselbe Maßnahme eine Steuerbegünstigung nach § 10f EStG oder eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG geltend gemacht wird. Beides gleichzeitig geht nicht – es ist eine Entweder-oder-Entscheidung je Maßnahme.

Wann § 35c EStG die bessere Wahl sein kann: bei selbstgenutzten Objekten mit hohem persönlichem Steuersatz, bei Maßnahmen mit vergleichsweise niedrigem Fördersatz, bei kleineren Investitionen, bei denen der Verwaltungsaufwand des Förderverfahrens unverhältnismäßig ist – und immer dann, wenn der Antrag versäumt wurde und das Vorhaben bereits begonnen hat. In diesem Fall ist die Steuerermäßigung der einzig verbliebene Weg.

Rechtslage & Referenzurteile

Die Förderprogramme Sanierung bewegen sich in einem Geflecht aus Ordnungsrecht, Förderrichtlinie, Mietrecht und Steuerrecht: GEG als ordnungsrechtlicher Rahmen einschließlich der Anforderungen an neu eingebaute Heizungen; BEG als Förderrichtlinie ohne Rechtsanspruch, umgesetzt durch KfW und BAFA; § 559 BGB für die Modernisierungsmieterhöhung mit der Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB; § 559a BGB für die zwingende Anrechnung von Drittmitteln einschließlich der Zinsvorteilsrechnung bei zinsverbilligten Darlehen; § 559e BGB für die auf 10 Prozent und 0,50 Euro je Quadratmeter begrenzte Umlage beim geförderten Heizungstausch; § 35c EStG für die steuerliche Alternative bei selbstgenutztem Wohneigentum; sowie §§ 16, 19, 20, 27 WEG für Beschlussfassung, Kostenverteilung und Verwalterhandeln in der Gemeinschaft.

Verifizierte Referenzentscheidungen:

• BGH, Urteile vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23 und V ZR 87/23 – Beschlusskompetenz der GdWE nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für eine abweichende Verteilung von Erhaltungskosten; Grenze der unbilligen Belastung Einzelner.
• BGH, Urteil vom 22.03.2024, Az. V ZR 87/22 – Entscheidung zu den Erhaltungskosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft.
• BGH, Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 236/23 – Änderung einer objektbezogenen Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss nur bei sachlichem Grund.
• BGH, Urteil vom 27.03.2026, Az. V ZR 7/25 – keine allgemeine Pflicht zur Einholung mehrerer Vergleichsangebote vor Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen; maßgeblich ist eine ausreichende Tatsachengrundlage.
• BGH, Urteil vom 24.04.2026, Az. V ZR 102/24 – Zuständigkeit der Gemeinschaft für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums trotz abweichender Zuweisung in der Teilungserklärung.

Checkliste

Planung

• [ ] Energie-Effizienz-Expertin oder -Experten einbinden, iSFP prüfen
• [ ] Programmwahl klären: Heizungsförderung, Einzelmaßnahme oder Effizienzhaus
• [ ] Aktuelle Merkblätter von KfW und BAFA am Tag der Kalkulation prüfen – Fördersätze und Boni ändern sich
• [ ] Absenkungspfad des Klimageschwindigkeits-Bonus ab 01.02.2027 in der Zeitplanung berücksichtigen
• [ ] Vorfinanzierung sichern: Zuschüsse fließen erst nach Verwendungsnachweis

Antragstellung

• [ ] Liefer- oder Leistungsvertrag mit ausdrücklicher aufschiebender oder auflösender Bedingung der Förderzusage abschließen
• [ ] BzA (KfW) beziehungsweise TPB-ID (BAFA) einholen – zwei Monate Gültigkeit beachten
• [ ] Antrag vor jedem Vorhabenbeginn stellen
• [ ] Anzahlungen unter dieselbe Bedingung stellen
• [ ] Zusage abwarten, erst dann Beauftragung freigeben

WEG

• [ ] Maßnahme, Budget, Finanzierung und Bevollmächtigung des Verwalters in einem Beschluss zusammenführen
• [ ] Vorbehalt der Förderzusage im Beschluss verankern
• [ ] Abgrenzung Gemeinschaftseigentum / Sondereigentum vorab klären
• [ ] Kostenverteilung auf sachlichen Grund prüfen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG)
• [ ] Zeitplan gegen die Gültigkeitsdauer der Bestätigungen spiegeln

Vermietung und Steuer

• [ ] Fördermittel nach § 559a BGB von den umlagefähigen Kosten abziehen und in der Erklärung darstellen
• [ ] Bei zinsverbilligten Darlehen den jährlichen Zinsvorteil ermitteln
• [ ] Beim Heizungstausch § 559e BGB prüfen: 10 % Umlage, Kappung bei 0,50 €/m², 15 % Instandhaltungsabzug
• [ ] Bei Selbstnutzung: Entweder-oder-Entscheidung zwischen Förderung und § 35c EStG dokumentieren
• [ ] Verwendungsnachweis und Fristen kalendarisch überwachen

Häufige Fragen (FAQ)

Was hat sich bei den Förderprogrammen Sanierung am 21. Juli 2026 geändert?

Die Grundstruktur blieb erhalten: KfW fördert weiterhin den Heizungstausch, BAFA die Einzelmaßnahmen, alle bisher förderfähigen Heizungssysteme bleiben förderfähig. Geändert haben sich Fördersätze, Kostenrahmen und Boni. Bei der Heizungsförderung wurden Effizienz-Bonus und Emissionsminderungszuschlag gestrichen. Bei den Einzelmaßnahmen greift der iSFP-Bonus nur noch oberhalb von 30.000 Euro förderfähigem Volumen. Bei der Effizienzhaus-Sanierung ist die EE-Klasse verpflichtend, die Tilgungszuschüsse wurden pauschal um 10 Prozentpunkte gesenkt. Vorangegangen war ein Antragsstopp vom 9. bis 20. Juli 2026.

Gilt für bereits gestellte Anträge noch das alte Recht?

Ja. Eingereichte Anträge werden nach den zuvor geltenden Regeln geprüft, und bereits zugesagte Förderungen bleiben reserviert und werden nach Umsetzung zu den alten Konditionen ausgezahlt. Maßgeblich ist grundsätzlich die Fassung der Förderrichtlinie zum Zeitpunkt der Antragstellung.

Was passiert, wenn ich vor der Antragstellung beauftragt habe?

Dann ist die Maßnahme grundsätzlich nicht mehr förderfähig – der Vorhabenbeginn vor Antragstellung ist ein Ausschlussgrund ohne Heilungsmöglichkeit. Der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags gilt bereits als Vorhabenbeginn, wenn er nicht unter eine aufschiebende oder auflösende Bedingung der Förderzusage gestellt wurde. Bei selbstgenutzten Objekten bleibt in dieser Situation als Alternative die Steuerermäßigung nach § 35c EStG.

Können Vermieter die Heizungsförderung beantragen?

Ja. Die Heizungsförderung über den KfW-Zuschuss 458 steht auch Vermietern von Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen offen. Der Einkommensbonus entfällt allerdings, weil er Selbstnutzung voraussetzt. Vermieter erreichen daher einen geringeren Gesamtfördersatz als förderberechtigte Selbstnutzer.

Wer stellt in einer WEG den Förderantrag?

Betrifft die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer antragsberechtigt; mit der Beschlussfassung bevollmächtigt sie den Verwalter, einen gemeinschaftlichen Antrag zu stellen. Betrifft die Maßnahme ausschließlich das Sondereigentum, stellt der einzelne Eigentümer den Antrag. Kritisch ist der Zeitplan: Beschlussfassung, Bestätigung zum Antrag und Antragstellung müssen innerhalb der Gültigkeitsfristen zusammenpassen.

Muss ich Fördermittel von der Modernisierungsumlage abziehen?

Ja, zwingend. § 559a BGB ordnet die Anrechnung maßnahmenbezogener Drittmittel an – dazu gehören Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten wie KfW- oder Landesmittel. Zinsverbilligte Darlehen mindern die Umlage nicht als Einmalbetrag, sondern laufend über den jährlichen Zinsvorteil, berechnet aus der Differenz zwischen marktüblichem und tatsächlichem Zinssatz. Fehlt die Anrechnung in der Erhöhungserklärung, kann diese unwirksam sein.

Kann ich Förderung und § 35c EStG kombinieren?

Nein. Werden für eine Maßnahme öffentliche Zuschüsse oder zinsverbilligte öffentliche Darlehen in Anspruch genommen, ist die Steuerermäßigung nach § 35c EStG ausgeschlossen. Gleiches gilt bei Inanspruchnahme von § 10f EStG oder § 35a EStG für dieselben Aufwendungen. Die Entscheidung ist je Maßnahme zu treffen und sollte vor Antragstellung durchgerechnet werden.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen: Gebäudeenergiegesetz (GEG); Richtlinie zur Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) in der ab dem 21.07.2026 geltenden Fassung; KfW-Zuschuss Nr. 458 (Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude); KfW-Programm 261 (Effizienzhaus-Sanierung); BEG Einzelmaßnahmen (BAFA); KfW-Ergänzungskredit; §§ 559, 559a, 559e BGB; § 35c EStG; §§ 10f, 35a EStG; §§ 16, 19, 20, 27 WEG.

Rechtsprechung: BGH, Urteile vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23, V ZR 87/23 und V ZR 87/22; BGH, Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 236/23; BGH, Urteil vom 27.03.2026, Az. V ZR 7/25; BGH, Urteil vom 24.04.2026, Az. V ZR 102/24.

Rechtsstand: August 2026. Die genannten Fördersätze, Boni und Kostenrahmen beruhen auf dem zum Redaktionsschluss recherchierten Stand nach der BEG-Reform vom 21. Juli 2026. Förderrichtlinien sind kein Gesetz und können kurzfristig geändert werden; es besteht kein Rechtsanspruch auf Förderung. Prüfen Sie die aktuellen Merkblätter von KfW und BAFA sowie die Voraussetzungen der einzelnen Boni vor jeder Antragstellung tagesaktuell.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Rechenbeispiele sind vereinfacht, beruhen auf ausdrücklich gekennzeichneten Annahmen und dienen ausschließlich der Veranschaulichung; sie ersetzen weder eine Förderberatung noch eine steuerliche Beratung. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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• Saubere Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum vor der Antragstellung
• Modernisierungsmieterhöhungen mit korrekter Anrechnung von Fördermitteln nach § 559a BGB und Kappungsprüfung nach § 559e BGB
• Transparente Wirtschaftlichkeitsrechnung: Zuschuss, Eigenanteil, Umlagepotenzial und Liquiditätsbedarf in einer Übersicht

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