Erstverwaltung Neubau: Abnahme, Wirtschaftsplan und Mängelfristen

Auf einen Blick: Die Erstverwaltung Neubau unterscheidet sich grundlegend von der Übernahme einer bestehenden Anlage. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher – zunächst als Ein-Personen-Gemeinschaft des teilenden Eigentümers. Erwerber rücken nach § 8 Abs. 3 WEG in die Stellung eines Wohnungseigentümers ein, sobald ihr Übereignungsanspruch durch Vormerkung gesichert und ihnen der Besitz übergeben ist; ab diesem Zeitpunkt beginnt die Beitragspflicht. Der Bauträger bestellt regelmäßig den ersten Verwalter; die Erstbestellung ist nach § 26 Abs. 2 WEG auf höchstens drei Jahre begrenzt, und Eigentümer haben seit dem 01.12.2023 Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG. Der kritischste Punkt ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Formularklauseln, die die Abnahme einem bauträgernahen Erstverwalter übertragen, hat der BGH mit Urteilen vom 12.05.2016, Az. VII ZR 171/15, und vom 09.11.2023, Az. VII ZR 241/22, für unwirksam erklärt. Von der Abnahme läuft die fünfjährige Verjährung nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Gliederung

1. Warum die Erstverwaltung eines Neubaus ein eigenes Handwerk ist
2. Entstehung der Gemeinschaft nach § 9a Abs. 1 WEG und die Ein-Personen-GdWE
3. Der werdende Wohnungseigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG und der Beginn der Beitragspflicht
4. Der Bauträger als Verwalterbesteller: Interessenkonflikt und gesetzliche Grenzen
5. Erstbestellung, Laufzeit und zertifizierter Verwalter nach §§ 26, 26a WEG
6. Abnahme des Gemeinschaftseigentums: wer abnimmt und warum Klauseln scheitern
7. Nachzügler, Vergemeinschaftung und die Durchsetzung von Mängelrechten
8. Verjährung nach §§ 634, 634a BGB und ihre Überwachung
9. Zahlungssicherung: § 632a BGB, Bauträgervertrag und MaBV-Ratenplan
10. Der erste Wirtschaftsplan ohne Erfahrungswerte
11. Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ab dem ersten Tag
12. Verwaltungsunterlagen, Zählerstände, Versicherungen, Hausordnung
13. Praxisbeispiel 1: Erster Wirtschaftsplan einer Anlage mit 24 Einheiten
14. Praxisbeispiel 2: Abnahme und Verjährungsüberwachung im Zeitverlauf
15. Erste Eigentümerversammlung und Wahl des Verwaltungsbeirats
16. Rechtslage & Referenzurteile, Checkliste, FAQ

Warum die Erstverwaltung eines Neubaus ein eigenes Handwerk ist

Wer eine bestehende Wohnanlage übernimmt, findet eine funktionierende Struktur vor: Wirtschaftspläne aus Vorjahren, gewachsene Verträge, eine Beschluss-Sammlung, Erfahrungswerte für Verbräuche. Die Erstverwaltung Neubau beginnt ohne all das. Es gibt keine Vorjahresabrechnung, aus der sich Heizkosten ableiten ließen, keine Rücklage, keine Hausordnung, kein eingespieltes Miteinander – und zugleich einen offenen Bauprozess mit Restleistungen, Gewährleistungsfragen und einem Bauträger, dessen wirtschaftliche Interessen den Interessen der künftigen Gemeinschaft in wesentlichen Punkten entgegenlaufen.

Diese Ausgangslage prägt die ersten drei Jahre. Weichen, die in dieser Phase falsch gestellt werden, wirken lange nach: eine zu niedrig kalkulierte Erhaltungsrücklage, eine unwirksam erklärte oder vorschnell erteilte Abnahme des Gemeinschaftseigentums, ein Wirtschaftsplan ohne Reserve für Nachforderungen der Versorger, fehlende Zählerstände zum Übergabestichtag oder eine unvollständige Dokumentation der Bauunterlagen. Kaum ein anderer Abschnitt im Lebenszyklus einer Wohnanlage entscheidet so stark über spätere Kosten.

Hinzu kommt eine soziale Komponente. In einem Neubau kennen sich die Eigentümer nicht, viele erwerben zum ersten Mal Wohnungseigentum, und die Erwartungen an Ausstattung und Fertigstellungsqualität gehen auseinander. Die Verwaltung ist in dieser Phase nicht nur Kaufmann und Techniker, sondern auch Moderator zwischen Erwerbern, Bauträger und ausführenden Firmen.

Entstehung der Gemeinschaft nach § 9a Abs. 1 WEG und die Ein-Personen-GdWE

Vor der Reform war umstritten, ab wann eine Gemeinschaft existiert und wer für sie handeln kann. § 9a Abs. 1 WEG hat das geklärt: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Das ist regelmäßig ein Zeitpunkt, zu dem noch kein einziger Erwerber im Grundbuch eingetragen ist – die Gemeinschaft besteht dann zunächst nur aus dem teilenden Eigentümer, dem Bauträger. Diese Konstellation wird als Ein-Personen-Gemeinschaft bezeichnet.

Rechtlich ist das kein Kuriosum, sondern praktisch bedeutsam. Die Gemeinschaft ist ab diesem Zeitpunkt rechtsfähig, kann Verträge schließen, ein Bankkonto führen, einen Verwalter bestellen und Versicherungen abschließen. Der Bauträger kann als alleiniger Eigentümer sämtliche Beschlüsse fassen – einschließlich der Bestellung des ersten Verwalters, der Genehmigung des ersten Wirtschaftsplans und der Beschlussfassung über die Hausordnung. Genau hier liegt der strukturelle Interessenkonflikt der Erstverwaltung.

Grundlage der Aufteilung ist die Teilungserklärung nach § 8 WEG. Sie legt fest, welche Räume Sondereigentum sind, welche Miteigentumsanteile den Einheiten zugeordnet werden, welche Sondernutzungsrechte bestehen und welche Kostenverteilungsschlüssel gelten. Für die Erstverwaltung ist die sorgfältige Auswertung der Teilungserklärung samt Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung die erste inhaltliche Aufgabe überhaupt – ohne sie lässt sich kein Wirtschaftsplan aufstellen und keine Abrechnung erzeugen.

Der werdende Wohnungseigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG und der Beginn der Beitragspflicht

Zwischen Kaufvertrag und Eintragung im Grundbuch liegen im Neubau häufig ein bis zwei Jahre. In dieser Zwischenzeit greift § 8 Abs. 3 WEG: Wer gegen den teilenden Eigentümer einen durch Vormerkung im Grundbuch gesicherten Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum hat und dem der Besitz der zum Sondereigentum gehörenden Räume übergeben wurde, gilt im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und zu den übrigen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer.

Zwei Voraussetzungen müssen also kumulativ vorliegen: die eingetragene Auflassungsvormerkung und die Besitzübergabe. Erst mit der zweiten – in der Praxis meist der Übergabe der Wohnung nach Abnahme des Sondereigentums – rückt der Erwerber in die Rechtsstellung ein. Ab diesem Zeitpunkt ist er stimmberechtigt, kann in den Verwaltungsbeirat gewählt werden und schuldet die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan. Umgekehrt entfällt insoweit die Beitragspflicht des Bauträgers.

Der BGH hat mit Urteil vom 14.02.2020, Az. V ZR 159/19, klargestellt, dass die Rechtsfigur nicht auf eine enge Vermarktungsphase beschränkt ist: Auch wer erst geraume Zeit nach dem rechtlichen Entstehen der Gemeinschaft vom teilenden Eigentümer erwirbt und eine gesicherte Erwerbsposition erlangt, ist wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln. Für die Verwaltung folgt daraus eine klare Dokumentationspflicht: Zu jeder Einheit sind Datum der Vormerkung, Datum der Besitzübergabe und Datum der Eigentumsumschreibung zu führen. Diese drei Daten steuern Stimmrecht, Beitragspflicht und Abrechnungszuordnung.

Der Bauträger als Verwalterbesteller: Interessenkonflikt und gesetzliche Grenzen

In nahezu allen Bauträgerprojekten bestellt der Bauträger als zunächst alleiniger Eigentümer den ersten Verwalter. Das ist rechtlich zulässig und praktisch auch notwendig – irgendjemand muss Versicherungen abschließen, Verträge für Aufzug und Heizung anlegen und ein Gemeinschaftskonto einrichten, bevor der erste Erwerber einzieht.

Problematisch wird es, wenn der bestellte Verwalter wirtschaftlich oder personell mit dem Bauträger verflochten ist. Dann treffen zwei gegenläufige Aufgaben aufeinander: Der Verwalter soll für die Gemeinschaft Mängel am Gemeinschaftseigentum feststellen, dokumentieren und gegenüber dem Bauträger geltend machen – und ist zugleich von diesem abhängig. Genau diesen Konflikt hat die Rechtsprechung zum Anlass genommen, Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen scharf zu kontrollieren.

Für die Praxis der Erstverwaltung Neubau empfiehlt sich deshalb eine klare Trennung: Der Verwalter sollte weder gesellschaftsrechtlich noch personell mit dem Bauträger verbunden sein, keine Vergütung vom Bauträger für andere Leistungen beziehen und die Mängelverfolgung von Beginn an dokumentiert betreiben. Eigentümer können diese Trennung nicht rückwirkend herstellen, aber sie können sie beim ersten regulären Bestellungsbeschluss durchsetzen.

Erstbestellung, Laufzeit und zertifizierter Verwalter nach §§ 26, 26a WEG

§ 26 Abs. 2 WEG begrenzt die Bestellungsdauer. Die Bestellung erfolgt auf höchstens fünf Jahre; bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum sind es höchstens drei Jahre. Eine Wiederbestellung ist frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit möglich und bedarf eines erneuten Beschlusses. Der Gesetzgeber hat die Dreijahresgrenze bewusst gesetzt: Die Gemeinschaft soll früh die Möglichkeit erhalten, die vom Bauträger getroffene Auswahl zu überprüfen.

Ergänzend gilt § 26 Abs. 3 WEG: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; ein Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Die Gemeinschaft ist also nicht bis zum Ende der Bestellungszeit gebunden, wenn die Zusammenarbeit nicht trägt.

Hinzu kommt der zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG. Zertifiziert ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer den Nachweis erbracht hat, über die für die Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse zu verfügen. Der Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht seit dem 01.12.2023 und ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Für Verwalter, die am 01.12.2020 bereits für eine bestimmte Gemeinschaft tätig waren, galt eine Übergangsregelung bis zum 01.06.2024; seither greift das Erfordernis bei Neubestellungen ohne diese Erleichterung. Für Neubauten ist das eindeutig: Jede Erstbestellung ist eine Neubestellung.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums: wer abnimmt und warum Klauseln scheitern

Die Abnahme ist der zentrale Wendepunkt jedes Bauträgerprojekts. Mit ihr wird das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß gebilligt. Ihre Folgen sind gravierend: Die Vergütung wird fällig, die Gefahr geht über, die Beweislast für Mängel kehrt sich zulasten des Erwerbers um, und die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt zu laufen.

Rechtlich ist zwischen zwei Abnahmen zu unterscheiden. Das Sondereigentum nimmt jeder Erwerber für seine Einheit selbst ab. Das Gemeinschaftseigentum ist dagegen Gegenstand jedes einzelnen Erwerbsvertrags – jeder Erwerber hat einen eigenen werkvertraglichen Anspruch auf mangelfreie Herstellung auch des Gemeinschaftseigentums und nimmt es rechtlich für sich ab. Die Gemeinschaft als Verband erklärt die Abnahme nicht kraft Gesetzes für alle.

Bauträger haben deshalb jahrzehntelang versucht, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums über Formularklauseln zu bündeln – typischerweise durch Bevollmächtigung des Erstverwalters oder eines vom Bauträger beauftragten Sachverständigen. Diese Konstruktion hat der BGH gestoppt. Mit Urteil vom 12.05.2016, Az. VII ZR 171/15, wurde eine Klausel für unwirksam erklärt, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht; sie benachteiligt den Erwerber unangemessen nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein solcher Verwalter die Abnahme trotz wesentlicher Mängel erklärt. Die Entscheidung befasst sich zugleich mit der Lage der Nachzügler-Erwerber, die eine bereits erklärte Abnahme ohne eigene Prüfungsmöglichkeit gegen sich gelten lassen sollen.

Mit Urteil vom 09.11.2023, Az. VII ZR 241/22, hat der BGH diese Linie fortgeschrieben: Eine formularmäßige Abnahmeklausel zugunsten eines wirtschaftlich mit dem Bauträger verbundenen, unwiderruflich bevollmächtigten Verwalters ist unwirksam. Zugleich hat der Senat die für Erwerber günstige Folge betont: Der Verwender der unwirksamen Klausel ist nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB daran gehindert, sich im Rahmen der Anspruchsentstehung auf die fehlende Abnahme zu berufen; zugunsten der Erwerber beziehungsweise der Gemeinschaft ist die Abnahme insoweit als erfolgt anzusehen.

Praktisch bedeutet das: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sollte durch die Erwerber selbst erfolgen, auf Grundlage einer unabhängigen technischen Begutachtung, mit vollständigem Mängelprotokoll und einem klar dokumentierten Abnahmedatum. Bewährt hat sich ein gemeinsamer Abnahmetermin unter Hinzuziehung eines von der Gemeinschaft beauftragten Bausachverständigen, verbunden mit individuellen Abnahmeerklärungen der anwesenden Erwerber. Eine Abnahme durch den Verwalter ist möglich, wenn er hierzu von den Erwerbern nach ordnungsgemäßer Information ausdrücklich und im Einzelfall bevollmächtigt wird – nicht aber aufgrund einer vorformulierten Vertragsklausel.

Nachzügler, Vergemeinschaftung und die Durchsetzung von Mängelrechten

Weil jeder Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für sich erklärt, laufen die Verjährungsfristen individuell. Ein Erwerber, der drei Jahre nach den Ersterwerbern kauft, hat einen eigenen Anspruch auf mangelfreie Herstellung und eine eigene, später beginnende Frist. Diese Aufspaltung ist für die Verwaltung ein Datenpflegethema: Für jede Einheit ist das individuelle Abnahmedatum des Gemeinschaftseigentums zu erfassen.

Für die Durchsetzung ist die Bündelung sinnvoll. Der BGH hat mit Urteil vom 11.11.2022, Az. V ZR 213/21, entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch nach der Reform die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus deren Erwerbsverträgen durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen kann; die Beschlusskompetenz folgt aus § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. § 9a Abs. 2 WEG allein begründet für diese vertraglichen Ansprüche keine Prozessführungsbefugnis der Gemeinschaft.

Für die Praxis heißt das: Vor jeder gerichtlichen Durchsetzung von Mängelrechten am Gemeinschaftseigentum gehört ein Vergemeinschaftungsbeschluss auf die Tagesordnung. Er sollte die betroffenen Mängel, die einbezogenen Rechte – regelmäßig Nacherfüllung, Kostenvorschuss und Selbstvornahme – sowie die Beauftragung der Verwaltung zur Rechtsverfolgung ausdrücklich benennen.

Verjährung nach §§ 634, 634a BGB und ihre Überwachung

Die Mängelrechte des Erwerbers ergeben sich aus § 634 BGB: Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Aufwendungsersatz nach § 637 BGB einschließlich Vorschussanspruch nach § 637 Abs. 3 BGB, Rücktritt, Minderung sowie Schadensersatz. Die Verjährung richtet sich nach § 634a BGB; für Arbeiten bei Bauwerken beträgt sie nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre ab Abnahme. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt die regelmäßige Verjährungsfrist.

Fünf Jahre klingen lang, verstreichen im Verwaltungsalltag aber schnell. Deshalb gehört ein Fristenkalender zum Kernbestand jeder Erstverwaltung. Bewährt hat sich folgender Rhythmus:

• Nach etwa 12 Monaten: erste systematische Begehung des Gemeinschaftseigentums, Erfassung von Setzungsrissen, Feuchtestellen, Funktionsstörungen der Technik.
• Nach etwa 24 und 36 Monaten: Wiederholungsbegehungen, Abgleich mit der Mängelliste, Nachverfolgung offener Nachbesserungen.
• Spätestens 12 Monate vor Fristablauf: technische Schlussbegehung mit einem unabhängigen Bausachverständigen, damit verdeckte Mängel noch rechtzeitig festgestellt werden können.
• Spätestens 4 bis 6 Monate vor Fristablauf: Beschlussfassung über das weitere Vorgehen – Verjährungsverzichtserklärung des Bauträgers, selbstständiges Beweisverfahren oder Klage.

Wichtig ist, den Unterschied zwischen Mängelrüge und Verjährungshemmung zu kennen. Eine bloße Mängelanzeige hemmt die Verjährung nicht. Hemmende Wirkung entfalten insbesondere Verhandlungen im Sinne des § 203 BGB, die Zustellung eines Antrags im selbstständigen Beweisverfahren und die Klageerhebung. Eine schriftliche, ausreichend befristete Verjährungsverzichtserklärung des Bauträgers ist der pragmatische Weg, wenn Nachbesserungen laufen und niemand ein Verfahren führen will – sie muss aber rechtzeitig vor Ablauf vorliegen und die betroffenen Mängel benennen.

Zahlungssicherung: § 632a BGB, Bauträgervertrag und MaBV-Ratenplan

Erwerber zahlen im Bauträgervertrag nicht nach Fertigstellung, sondern nach Baufortschritt. Rechtlich handelt es sich um Abschlagszahlungen; § 632a BGB regelt den allgemeinen Anspruch des Unternehmers auf Abschlagszahlungen in Höhe des Werts der erbrachten Leistungen. Für den Bauträgervertrag treten die besonderen Vorschriften des Bauvertragsrechts sowie die gewerberechtlichen Anforderungen der Makler- und Bauträgerverordnung hinzu.

Nach § 3 Abs. 2 MaBV darf der Bauträger vom Erwerber während der Vertragsdurchführung höchstens sieben Raten verlangen; diese Raten können aus insgesamt dreizehn Bauabschnitten mit festgelegten Vomhundertsätzen gebildet werden. Die letzte dieser Raten beträgt 3,5 Prozent der vereinbarten Vertragssumme und darf erst nach vollständiger Fertigstellung entgegengenommen werden. Der Sinn ist eindeutig: Die Zahlungen des Erwerbers sollen im Bauwerk einen entsprechenden Gegenwert haben, und ein Rest bleibt bis zur vollständigen Fertigstellung offen.

Für die Erstverwaltung ist das aus zwei Gründen relevant. Erstens ist die noch offene Schlussrate ein wirksames Druckmittel bei der Beseitigung von Restleistungen und Mängeln am Gemeinschaftseigentum – Erwerber sollten sie nicht ohne Prüfung freigeben. Zweitens muss die Verwaltung den Fertigstellungsstand des Gemeinschaftseigentums dokumentieren, weil er die Fälligkeit beeinflusst. Eine sauber geführte Restleistungs- und Mängelliste ist damit nicht nur technische, sondern auch wirtschaftliche Dokumentation.

Der erste Wirtschaftsplan ohne Erfahrungswerte

§ 28 Abs. 1 WEG verpflichtet die Verwaltung, einen Wirtschaftsplan aufzustellen; die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse. Beim Neubau fehlt die übliche Grundlage – die Vorjahreswerte. Die Kalkulation muss deshalb aus anderen Quellen abgeleitet werden:

• Verträge: Wartungsverträge für Aufzug, Heizung, Lüftung, Tore, Rauchwarnmelder und Feuerlöscher liegen mit festen Jahrespauschalen vor.
• Gebäudedaten: Wohnfläche, beheizte Fläche, Anzahl der Aufzüge, Größe der Außenanlagen und Stellplätze lassen sich aus der Bauakte entnehmen.
• Technische Auslegung: Die Heizlastberechnung und der Energieausweis liefern Anhaltspunkte für den Wärmebedarf, solange keine Verbrauchswerte existieren.
• Kommunale Gebühren: Wasser-, Abwasser- und Abfallgebühren sind aus den geltenden Satzungen und den vorgesehenen Behältergrößen berechenbar.
• Versicherungen: Angebote für Gebäude-, Haftpflicht- und gegebenenfalls weitere Versicherungen liegen zum Start vor.

Drei Grundsätze haben sich bewährt. Erstens: eher vorsichtig kalkulieren. Eine zu niedrige Vorauszahlung führt zu einer schmerzhaften Abrechnungsspitze im zweiten Jahr, wenn viele Eigentümer bereits an der Belastungsgrenze planen. Zweitens: eine ausdrücklich benannte Reserveposition für Erstjahreseffekte – Einregulierung der Technik, Nachjustierung der Außenanlagen, erste Kleinreparaturen. Drittens: unterjährige Kontrolle nach sechs Monaten und, wenn nötig, eine unterjährige Anpassung durch Beschluss.

Zu beachten ist außerdem, dass im ersten Jahr die Heizkostenabrechnung häufig eine Rumpfperiode betrifft und Verbrauchswerte durch Bautrocknung verzerrt sind. Die Verwaltung sollte das im Wirtschaftsplan und in der Kommunikation gegenüber den Eigentümern ausdrücklich erläutern.

Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ab dem ersten Tag

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Das Gesetz nennt keinen Betrag – die Angemessenheit richtet sich nach Alter, Zustand, Größe und Ausstattung der Anlage. Beim Neubau wird häufig argumentiert, in den ersten Jahren fielen keine Erhaltungskosten an, weil Gewährleistung bestehe. Dieses Argument ist wirtschaftlich falsch.

Erstens deckt die Gewährleistung nur Mängel, nicht Verschleiß und nicht Erneuerungen. Zweitens verschiebt eine späte Rücklagenbildung die Last auf spätere Eigentümergenerationen und macht sprunghafte Erhöhungen oder Sonderumlagen nötig. Drittens ist die Anfangsphase die einzige, in der die Rücklage über einen sehr langen Zeitraum aufgebaut werden kann – jeder nicht angesparte Euro fehlt später mit vollem Betrag.

Für die Größenordnung gibt es zwei gängige Rechenwege. Der erste orientiert sich an den Herstellungskosten des Gebäudes ohne Grundstücks- und Erschließungskosten und setzt jährlich einen Prozentsatz an. Der zweite ist die Peters'sche Formel, die von einer Nutzungsdauer von 80 Jahren und Erhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der Herstellungskosten ausgeht, wovon je nach Ausstattung rund 65 bis 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Die Formel liefert einen Wert für den gesamten Lebenszyklus und fällt für die ersten Neubaujahre erkennbar zu hoch aus – sie eignet sich deshalb als langfristige Orientierungsgröße, nicht als Startwert.

Sinnvoll ist ein Staffelmodell: ein moderater Startbetrag ab dem ersten Jahr, verbunden mit einem bereits beschlossenen Stufenplan, der die Zuführung in festen Schritten anhebt. Der Vorteil liegt im Erwartungsmanagement – die Erhöhung ist kein Konflikt, sondern Vollzug eines gemeinsam gefassten Beschlusses.

Verwaltungsunterlagen, Zählerstände, Versicherungen, Hausordnung

Die Erstverwaltung baut die Verwaltungsakte von null auf. Vollständigkeit zahlt sich spätestens beim ersten Verwalterwechsel und bei jeder Mängelauseinandersetzung aus. Zum Grundbestand gehören:

Rechtliche Unterlagen: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Grundbuchauszüge, Baugenehmigung, Baulasten, Nachbarvereinbarungen, Erwerbervertragsmuster.

Technische Unterlagen: Bestandspläne, Statik, Wärmeschutz- und Schallschutznachweise, Heizlastberechnung, Hydraulischer Abgleich, Revisionsunterlagen der Gewerke, Bedienungs- und Wartungsanleitungen, Prüfbücher für Aufzüge, Trinkwasserinstallation und Blitzschutz, Energieausweis, Brandschutzkonzept, Feuerwehrpläne.

Kaufmännische Unterlagen: Wartungs- und Versorgungsverträge, Versicherungsscheine, Gebührenbescheide, Kontounterlagen der Gemeinschaft, Verzeichnis der Wohnungseigentümer.

Besonders fehleranfällig sind die Zählerstände. Zum Zeitpunkt der Übergabe jeder Einheit und zum Stichtag der Übernahme des Gemeinschaftseigentums müssen sämtliche Zähler – Wärmemengenzähler, Heizkostenverteiler, Kalt- und Warmwasserzähler, Allgemeinstrom, gegebenenfalls Ladeinfrastruktur – abgelesen und protokolliert werden. Fehlen diese Werte, ist die erste Abrechnung angreifbar, und die Abgrenzung zwischen Bauträger und Erwerbern lässt sich nicht sauber führen. Ebenso wichtig ist die Abgrenzung des Baustroms und des Bauwassers vom Verbrauch der Gemeinschaft.

Der Versicherungsschutz muss lückenlos ab dem Tag beginnen, an dem die Gefahr auf die Gemeinschaft übergeht. Zur Grundausstattung zählen die Wohngebäudeversicherung einschließlich der bauartbezogenen Gefahren, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie – abhängig von der Anlage – Gewässerschaden-, Glas- und Elementarschadendeckung. Für Verwaltungsbeiräte kommt eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung in Betracht, deren Abschluss die Gemeinschaft beschließen kann.

Die Hausordnung schließlich wird beim Neubau häufig vom Bauträger vorgegeben, oft als Anlage zur Teilungserklärung. Soweit sie durch Beschluss geändert werden kann, empfiehlt sich eine Überarbeitung in der ersten regulären Versammlung – die Nutzungsrealität einer bezogenen Anlage weicht regelmäßig von den Annahmen der Planungsphase ab.

Praxisbeispiel 1: Erster Wirtschaftsplan einer Anlage mit 24 Einheiten

Eine Neubauanlage besteht aus 24 Wohnungen mit insgesamt 1.920 Quadratmetern Wohnfläche, zwei Aufzügen, einer Tiefgarage mit 24 Stellplätzen und einer Fernwärmeübergabestation. Die Herstellungskosten des Gebäudes ohne Grundstück und Erschließung betragen 6.720.000 Euro, das entspricht 3.500 Euro je Quadratmeter. Die Miteigentumsanteile sind flächenproportional gebildet; der Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung folgt den Miteigentumsanteilen.

Die Verwaltung stellt den ersten Wirtschaftsplan wie folgt auf:

Daraus ergeben sich die Vorschüsse:

• Gesamtsumme je Quadratmeter und Jahr: 133.600 € ÷ 1.920 m² = 69,58 €
• Gesamtsumme je Quadratmeter und Monat: 69,58 € ÷ 12 = 5,80 €
• Anteil der Erhaltungsrücklage: 13.824 € ÷ 1.920 m² ÷ 12 = 0,60 €/m² und Monat

Für eine Wohnung mit 78 Quadratmetern bedeutet das einen monatlichen Vorschuss von 78 × 5,80 € = 452,40 Euro, davon 46,80 Euro Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Eine Wohnung mit 112 Quadratmetern zahlt 649,60 Euro monatlich, davon 67,20 Euro Rücklage.

Zur Einordnung der Rücklagenhöhe: Ein Ansatz von 0,8 Prozent der Herstellungskosten ergäbe 53.760 Euro jährlich, also 28,00 Euro je Quadratmeter und Jahr. Die Peters'sche Formel ergäbe bei 3.500 Euro Herstellungskosten je Quadratmeter, einem Faktor von 1,5, einer Nutzungsdauer von 80 Jahren und einem Anteil des Gemeinschaftseigentums von 70 Prozent rund 45,90 Euro je Quadratmeter und Jahr – also etwa 88.100 Euro jährlich. Beide Werte beschreiben den langfristigen Durchschnittsbedarf über die gesamte Nutzungsdauer, nicht den Bedarf der ersten Jahre.

Die Versammlung beschließt deshalb zusätzlich einen Stufenplan: Die Zuführung steigt ab dem vierten Jahr alle zwei Jahre um 1,50 Euro je Quadratmeter und Jahr, bis 24,00 Euro je Quadratmeter und Jahr erreicht sind. Der Beschluss hält fest, dass die Verwaltung die Stufe jeweils im Wirtschaftsplan umsetzt und die Versammlung jederzeit abweichend beschließen kann.

Nach zehn Jahren steht der Gemeinschaft damit ein Bestand von rund 184.000 Euro zur Verfügung – ohne Sonderumlage und ohne Zinserträge, die zusätzlich anfallen.

Praxisbeispiel 2: Abnahme und Verjährungsüberwachung im Zeitverlauf

Dieselbe Anlage wird ab Januar 2026 bezogen. Der Bauträgervertrag enthält eine Klausel, nach der der Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum unwiderruflich bevollmächtigt für alle Erwerber abnimmt. Der Verwaltungsbeirat lässt die Klausel prüfen; sie entspricht dem Typus, den der BGH in den Entscheidungen VII ZR 171/15 und VII ZR 241/22 beanstandet hat. Die Gemeinschaft verzichtet deshalb auf eine Abnahme durch den Verwalter kraft Klausel.

Stattdessen beauftragt sie einen unabhängigen Bausachverständigen mit der Begutachtung des Gemeinschaftseigentums. Kosten: 6.400 Euro brutto, finanziert aus einer Sonderumlage von 6.400 Euro, verteilt nach Miteigentumsanteilen – bei 1.920 Quadratmetern entspricht das rund 3,33 Euro je Quadratmeter, für die 78-Quadratmeter-Wohnung also rund 260 Euro einmalig.

Der Ablauf gestaltet sich wie folgt:

Rechnerisch zeigt sich der Wert der frühen Weichenstellung: Die Feuchtigkeitsschäden in der Tiefgarage werden im Beweisverfahren mit Sanierungskosten von 96.000 Euro bewertet. Ohne rechtzeitige Hemmung wären diese Kosten nach Fristablauf von der Gemeinschaft zu tragen gewesen – bei 1.920 Quadratmetern entspräche das einer Sonderumlage von 50,00 Euro je Quadratmeter, für die 78-Quadratmeter-Wohnung also 3.900 Euro. Die Kosten der vorsorglichen Begleitung – 6.400 Euro Gutachten und 22.000 Euro Verfahrensvorschuss – stehen dem gegenüber.

Erste Eigentümerversammlung und Wahl des Verwaltungsbeirats

Sobald mehrere Einheiten übergeben sind, sollte die erste reguläre Eigentümerversammlung einberufen werden. Sie ist mehr als ein Formalakt und sollte folgende Punkte umfassen: Bericht der Verwaltung über Bautenstand und Restleistungen, Beschluss über den ersten Wirtschaftsplan nach § 28 WEG, Beschluss über die Zuführung zur Erhaltungsrücklage einschließlich Stufenplan, Wahl des Verwaltungsbeirats nach § 29 WEG, Beschluss über das weitere Vorgehen bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums einschließlich Beauftragung eines Sachverständigen sowie – soweit möglich – Anpassung der Hausordnung.

Bei der Beiratswahl ist die Zusammensetzung entscheidend. Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht die Verwaltung; in der Erstverwaltung ist zusätzlich technischer Sachverstand hilfreich, weil Mängelverfolgung und Abnahme das dominierende Thema sind. § 29 Abs. 3 WEG begrenzt die Haftung unentgeltlich tätiger Beiratsmitglieder auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit; eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für den Beirat kann die Gemeinschaft ergänzend beschließen.

Wichtig ist, in dieser Versammlung auch die Frage der Verwalterbestellung transparent zu machen: Bis wann läuft die vom Bauträger veranlasste Erstbestellung, wann muss über eine Wiederbestellung entschieden werden, und ist der amtierende Verwalter nach § 26a WEG zertifiziert? Die Dreijahresgrenze des § 26 Abs. 2 WEG gibt der Gemeinschaft ein natürliches Prüfdatum – es sollte nicht ungenutzt verstreichen.

Rechtslage & Referenzurteile

Für die Erstverwaltung Neubau sind folgende Normen maßgeblich:

• § 8 WEG: Teilung durch den Eigentümer; Absatz 3 regelt die Stellung des Erwerbers mit gesicherter Erwerbsposition gegenüber der Gemeinschaft.
• § 9a Abs. 1 WEG: Rechtsfähigkeit und Entstehung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher.
• § 9a Abs. 2 WEG: Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft für Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum.
• § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG: Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung.
• § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG: Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters, geltend seit dem 01.12.2023.
• § 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters; Erstbestellung nach Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre.
• § 26a WEG: zertifizierter Verwalter; Nachweis vor einer Industrie- und Handelskammer.
• § 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht.
• § 29 WEG: Verwaltungsbeirat, Aufgaben und Haftungsbegrenzung.
• § 634 BGB: Mängelrechte des Bestellers; § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB: fünfjährige Verjährung bei Bauwerken ab Abnahme.
• § 637 BGB: Selbstvornahme und Vorschussanspruch; § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB: Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen; § 242 BGB: Treu und Glauben.
• § 632a BGB: Abschlagszahlungen; § 3 Abs. 2 MaBV: höchstens sieben Raten aus dreizehn Bauabschnitten, Schlussrate 3,5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung.

Verifizierte Rechtsprechung:

• BGH, Urteil vom 12.05.2016, Az. VII ZR 171/15: Eine vom Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen von ihm bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam; behandelt zugleich die Situation der Nachzügler-Erwerber und den Vorschussanspruch nach § 637 Abs. 3 BGB.
• BGH, Urteil vom 09.11.2023, Az. VII ZR 241/22: Eine formularmäßige Abnahmeklausel zugunsten eines wirtschaftlich mit dem Bauträger verbundenen, unwiderruflich bevollmächtigten Verwalters ist unwirksam; der Verwender ist nach § 242 BGB gehindert, sich auf das Fehlen der Abnahme zu berufen.
• BGH, Urteil vom 14.02.2020, Az. V ZR 159/19: Auch wer erst geraume Zeit nach dem Entstehen der Gemeinschaft vom teilenden Eigentümer erwirbt und durch Auflassungsvormerkung sowie Besitzeinräumung eine gesicherte Rechtsposition erlangt, ist wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln.
• BGH, Urteil vom 11.11.2022, Az. V ZR 213/21: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann auf Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum gerichtete Rechte der Erwerber aus deren Erwerbsverträgen durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen; die Kompetenz folgt aus § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.

Checkliste

Rechtliche Grundlagen sichern

• [ ] Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung vollständig erfassen
• [ ] Kostenverteilungsschlüssel je Kostenart aus der Gemeinschaftsordnung ableiten
• [ ] Datum der Anlegung der Wohnungsgrundbücher dokumentieren
• [ ] Je Einheit Vormerkung, Besitzübergabe und Eigentumsumschreibung mit Datum führen
• [ ] Bestellungsbeschluss und Laufzeit der Erstbestellung nach § 26 Abs. 2 WEG notieren
• [ ] Zertifizierung des Verwalters nach § 26a WEG prüfen

Abnahme und Gewährleistung

• [ ] Abnahmeklausel des Bauträgervertrags rechtlich prüfen lassen
• [ ] Unabhängigen Bausachverständigen für die Begutachtung des Gemeinschaftseigentums beauftragen
• [ ] Abnahme durch die Erwerber selbst organisieren, Mängelvorbehalte protokollieren
• [ ] Individuelles Abnahmedatum je Erwerber erfassen, Nachzügler gesondert führen
• [ ] Fristenkalender mit Begehungen nach 12, 24, 36 und 48 Monaten anlegen
• [ ] Schlussbegehung spätestens 12 Monate vor Fristablauf terminieren
• [ ] Verjährungsverzicht, Beweisverfahren oder Klage rechtzeitig beschließen
• [ ] Vergemeinschaftungsbeschluss vor gerichtlicher Durchsetzung fassen
• [ ] Schlussrate nach § 3 Abs. 2 MaBV erst nach Prüfung freigeben

Kaufmännischer Start

• [ ] Gemeinschaftskonto als offenes Fremdgeldkonto der GdWE einrichten
• [ ] Ersten Wirtschaftsplan mit Reserveposition für Erstjahreseffekte aufstellen
• [ ] Erhaltungsrücklage ab dem ersten Jahr zuführen, Stufenplan beschließen
• [ ] Halbjahreskontrolle der Ist-Kosten gegen den Plan durchführen
• [ ] Versicherungsschutz lückenlos ab Gefahrübergang sicherstellen

Technische Übernahme

• [ ] Sämtliche Zählerstände bei Übergabe protokollieren, Baustrom und Bauwasser abgrenzen
• [ ] Revisionsunterlagen, Prüfbücher, Wartungspläne und Bedienungsanleitungen einfordern
• [ ] Wiederkehrende Prüfpflichten in einen Wartungs- und Prüfkalender überführen
• [ ] Hausordnung nach Bezug auf Praxistauglichkeit überprüfen

Häufige Fragen (FAQ)

Ab wann muss ich als Käufer eines Neubaus Hausgeld zahlen?

Die Beitragspflicht beginnt nicht mit dem Kaufvertrag und in der Regel auch nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch, sondern sobald die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG vorliegen: eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Übereignungsanspruchs und die Übergabe des Besitzes an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen. Ab diesem Zeitpunkt gelten Sie im Verhältnis zur Gemeinschaft und zu den übrigen Eigentümern als Wohnungseigentümer, sind stimmberechtigt und schulden die im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse. Bis dahin trägt der teilende Eigentümer die Lasten der Einheit.

Darf der Bauträger den ersten Verwalter bestellen?

Ja. Solange die Wohnungsgrundbücher angelegt sind, aber noch kein Erwerber die Stellung eines Wohnungseigentümers erlangt hat, ist der teilende Eigentümer alleiniges Mitglied der Gemeinschaft und kann sämtliche Beschlüsse fassen, einschließlich der Verwalterbestellung. Das Gesetz begrenzt diese Gestaltungsmacht jedoch zeitlich: Nach § 26 Abs. 2 WEG darf die erste Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre dauern. Zudem kann der Verwalter nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit abberufen werden; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Wer nimmt das Gemeinschaftseigentum ab – die Gemeinschaft oder jeder Erwerber?

Rechtlich jeder Erwerber für sich. Der Anspruch auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums folgt aus dem jeweiligen Erwerbsvertrag; die Gemeinschaft als Verband erklärt die Abnahme nicht kraft Gesetzes für alle. Formularklauseln, die die Abnahme auf einen vom Bauträger bestimmten oder mit ihm wirtschaftlich verbundenen Erstverwalter übertragen, hat der BGH in den Urteilen VII ZR 171/15 und VII ZR 241/22 für unwirksam erklärt. Zulässig bleibt eine Abnahme durch einen Vertreter, wenn die Erwerber ihn im Einzelfall nach ordnungsgemäßer Information ausdrücklich und freiwillig bevollmächtigen.

Was passiert, wenn die Abnahmeklausel im Bauträgervertrag unwirksam ist?

Dann ist eine auf diese Klausel gestützte Abnahme unwirksam, und der Vertrag befindet sich formal weiter im Erfüllungsstadium. Für Erwerber ist das nicht nur nachteilig: Der Bauträger als Verwender der unwirksamen Klausel kann sich nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nicht darauf berufen, dass es an einer Abnahme fehle, um Mängelansprüche abzuwehren. Zugunsten der Erwerber ist die Abnahme insoweit als erfolgt anzusehen. Praktisch entstehen dadurch komplexe Fristenfragen, weshalb im Zweifel eine eigene, sauber dokumentierte Abnahme durchgeführt werden sollte.

Wie lange kann die Gemeinschaft Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend machen?

Für Arbeiten bei Bauwerken verjähren die Mängelansprüche nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB in fünf Jahren ab der Abnahme. Weil jeder Erwerber individuell abnimmt, laufen mehrere Fristen parallel; Nachzügler haben regelmäßig eine später endende Frist. Eine bloße Mängelrüge hemmt die Verjährung nicht. Hemmende Wirkung haben insbesondere Verhandlungen nach § 203 BGB, ein selbstständiges Beweisverfahren und die Klageerhebung. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt die regelmäßige Verjährungsfrist, die deutlich später enden kann.

Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage im Neubau sein?

§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt eine angemessene Rücklage, nennt aber keinen Betrag. Zwei Rechenwege sind verbreitet: ein jährlicher Prozentsatz der Herstellungskosten des Gebäudes ohne Grundstück sowie die Peters'sche Formel, die von einer Nutzungsdauer von 80 Jahren, Erhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der Herstellungskosten und einem Anteil des Gemeinschaftseigentums von rund 65 bis 70 Prozent ausgeht. Beide liefern langfristige Durchschnittswerte, die für die ersten Neubaujahre zu hoch ausfallen. Bewährt hat sich ein Staffelmodell mit moderatem Startbetrag und einem bereits beschlossenen Stufenplan, der die Zuführung planbar anhebt.

Warum ist der erste Wirtschaftsplan besonders fehleranfällig?

Weil die übliche Kalkulationsgrundlage fehlt. Es gibt keine Vorjahreswerte für Heizung, Wasser, Strom und Reinigung; Verbräuche sind im ersten Jahr durch Bautrocknung und Teilbelegung verzerrt; kommunale Gebühren werden teils erst nachträglich veranlagt; und Wartungsverträge starten zu unterschiedlichen Terminen. Wer knapp kalkuliert, erzeugt im zweiten Jahr eine hohe Abrechnungsspitze. Sinnvoll sind eine ausdrücklich benannte Reserveposition, eine Halbjahreskontrolle der Ist-Kosten und die Bereitschaft, den Plan unterjährig durch Beschluss anzupassen.

Muss der Erstverwalter eines Neubaus zertifiziert sein?

Für die Erstbestellung gibt es keine Erleichterung. Die Übergangsregelung, nach der bereits am 01.12.2020 für eine bestimmte Gemeinschaft tätige Verwalter bis zum 01.06.2024 als zertifiziert galten, konnte für eine neu entstandene Gemeinschaft von vornherein nicht greifen. Jeder Wohnungseigentümer kann daher nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters im Sinne des § 26a WEG verlangen. Für kleinere Anlagen sieht das Gesetz eine Ausnahme vor, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Quellen & Rechtshinweis

Zitierte Normen: § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer, Erwerberstellung nach Absatz 3), § 9a WEG (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Entstehung nach Absatz 1, Ausübungsbefugnis nach Absatz 2), § 18 WEG (Verwaltung und Benutzung), § 19 WEG (Beschlüsse über Verwaltung und Benutzung, Erhaltungsrücklage nach Absatz 2 Nr. 4, zertifizierter Verwalter nach Absatz 2 Nr. 6), § 26 WEG (Bestellung und Abberufung des Verwalters, Erstbestellung höchstens drei Jahre), § 26a WEG (zertifizierter Verwalter), § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters), § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht), § 29 WEG (Verwaltungsbeirat), § 44 WEG (Beschlussklage), § 45 WEG (Anfechtungsfrist) sowie §§ 203, 242, 307, 632a, 634, 634a, 637 BGB und § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG), in Kraft seit dem 01.12.2020. Zitierte Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 12.05.2016, Az. VII ZR 171/15; BGH, Urteil vom 14.02.2020, Az. V ZR 159/19; BGH, Urteil vom 11.11.2022, Az. V ZR 213/21; BGH, Urteil vom 09.11.2023, Az. VII ZR 241/22.

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Rechenbeispiele sind vereinfacht und dienen der Veranschaulichung; Kostenansätze, Verteilungsschlüssel und Rücklagenhöhen richten sich im Einzelfall nach Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und den tatsächlichen Verhältnissen der Anlage. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Die Erstverwaltung Neubau entscheidet über die Kostenstruktur der nächsten Jahrzehnte: über die Höhe der Erhaltungsrücklage, über die Belastbarkeit des ersten Wirtschaftsplans und darüber, ob Mängel am Gemeinschaftseigentum innerhalb der Verjährungsfrist durchgesetzt werden. Die EXTRA Immobilien Gruppe versteht sich als digitale, persönliche Technologieverwaltung und baut die Verwaltungsstruktur eines Neubaus von Beginn an systemgestützt auf: Erwerberdaten mit Vormerkung, Besitzübergabe und Umschreibung werden je Einheit digital geführt, Zählerstände zum Übergabestichtag revisionssicher dokumentiert, individuelle Abnahmedaten und Verjährungsfristen in einem Fristenkalender überwacht. Eigentümer erhalten eine WEG-Verwaltung, die vom ersten Tag an nachvollziehbar arbeitet – unabhängig vom Bauträger und mit klarer Trennung der Interessen.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist:

• Vollständiger Aufbau der Verwaltungsakte aus Teilungserklärung, Bauakte und Revisionsunterlagen
• Digitale Erwerberdatei mit Vormerkung, Besitzübergabe, Umschreibung und individuellem Abnahmedatum
• Fristenkalender für die Verjährung nach § 634a BGB mit Begehungen und Schlussbegehung vor Fristablauf
• Erster Wirtschaftsplan nach § 28 WEG mit dokumentierter Kalkulationsgrundlage und Reserveposition
• Rücklagenkonzept nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG mit beschlossenem Stufenplan statt späterer Sonderumlagen
• Unabhängige Begleitung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ohne wirtschaftliche Bindung an den Bauträger

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

Sie übernehmen eine Neubauanlage oder stehen als Erwerbergemeinschaft vor der Abnahme des Gemeinschaftseigentums? Wir prüfen die Ausgangslage, strukturieren den ersten Wirtschaftsplan und richten die Fristenüberwachung ein, bevor die ersten Termine verstreichen. Sprechen Sie uns an – in der Erstverwaltung entscheidet der Zeitpunkt über den Handlungsspielraum.

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