Erstverwalter WEG: Bauträgerbestellung, Laufzeit und Interessenkonflikt

Auf einen Blick: Der erste Verwalter einer neu errichteten Wohnungseigentumsanlage wird in aller Regel nicht von den Eigentümern gewählt, sondern vom Bauträger in der Teilungserklärung bestimmt. Die Bestellung ist nach § 26 Abs. 2 WEG auf höchstens drei Jahre begrenzt. Die Eigentümer können den Erstverwalter nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit und ohne Grund abberufen; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Der strukturelle Konflikt liegt darin, dass der Erstverwalter seine Bestellung dem Bauträger verdankt, zugleich aber die Gewährleistungsansprüche der Gemeinschaft gegen genau diesen Bauträger verfolgen muss – bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums, bei der Mängelverfolgung und bei der Fristenwahrung. Hinzu kommen die Besonderheiten der werdenden Eigentümergemeinschaft, die ersten Wirtschaftspläne, der Aufbau der Erhaltungsrücklage und die Übergabe der Unterlagen beim Verwalterwechsel. Wer die ersten drei Jahre richtig organisiert, vermeidet Schäden, die sich später nicht mehr reparieren lassen.

Das Wichtigste im Überblick

• Bestellung: Der Bauträger bestimmt den ersten Verwalter regelmäßig in der Teilungserklärung; das ist zulässig.
• Laufzeit: Maximal drei Jahre bei Erstbestellung nach Begründung von Wohnungseigentum, § 26 Abs. 2 WEG.
• Abberufung: Jederzeit und ohne wichtigen Grund durch Mehrheitsbeschluss, § 26 Abs. 3 WEG.
• Vertragsende: Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
• Interessenkonflikt: Wirtschaftliche Nähe zum Bauträger kollidiert mit der Pflicht zur Mängelverfolgung.
• Abnahme: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist Sache der einzelnen Erwerber, nicht der Gemeinschaft.
• Werdende Gemeinschaft: Erwerber mit Auflassungsvormerkung und Besitz sind wie Eigentümer zu behandeln.
• Erstes Jahr: Wirtschaftsplan, Hausgeldvorschüsse und Erhaltungsrücklage realistisch ansetzen.
• Wechsel: Vollständige Unterlagenherausgabe ist Pflicht und durchsetzbar.

Kaum eine Phase im Leben einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist so folgenreich wie die ersten drei Jahre nach Bezug. In dieser Zeit laufen Gewährleistungsfristen an, werden Mängel entdeckt oder übersehen, entsteht die Datengrundlage für alle künftigen Abrechnungen, und es bildet sich die Kultur, mit der eine Gemeinschaft Entscheidungen trifft. Der Erstverwalter WEG steht dabei an einer Stelle, an der Fehler besonders teuer werden – und er steht dort, ohne von den Menschen gewählt worden zu sein, für die er arbeitet.

Denn beim Neubau existiert zum Zeitpunkt der Verwalterbestellung noch keine handlungsfähige Eigentümergemeinschaft. Wenn die erste Wohnung verkauft wird, gibt es nur einen Eigentümer: den Bauträger. Eine Versammlung, die einen Verwalter wählen könnte, ist nicht denkbar. Der Gesetzgeber und die Praxis lösen das, indem der Bauträger den ersten Verwalter in der Teilungserklärung bestimmt. Diese Vorgehensweise ist zulässig und sachlich notwendig – sie schafft aber eine Abhängigkeit, die das gesamte erste Bestellungsintervall prägt.

Der Konflikt ist strukturell, nicht moralisch. Ein Verwalter, der von einem Bauträger regelmäßig Erstverwaltungsmandate erhält, hat ein wirtschaftliches Interesse daran, diese Quelle nicht zu verlieren. Gleichzeitig ist es seine Kernpflicht, Mängel am Gemeinschaftseigentum zu dokumentieren, Fristen zu sichern und die Gemeinschaft in die Lage zu versetzen, Ansprüche gegen den Bauträger durchzusetzen. Der Gesetzgeber hat diesen Konflikt gesehen und mit zwei Instrumenten entschärft: der Befristung auf drei Jahre und der jederzeitigen, grundlosen Abberufbarkeit.

Dieser Beitrag beschreibt, was in den ersten drei Jahren rechtlich gilt, wo die typischen Schadensquellen liegen und wie eine Eigentümergemeinschaft die Phase so steuert, dass am Ende weder Gewährleistungsansprüche verloren gehen noch die Rücklage unterfinanziert ist.

Erstverwalter WEG: Bestellung durch den Bauträger

Die Bestellung in der Teilungserklärung

Der Bauträger begründet das Wohnungseigentum nach § 8 WEG durch Teilungserklärung und nimmt in die zugehörige Gemeinschaftsordnung regelmäßig eine Klausel auf, die den ersten Verwalter namentlich benennt und die Dauer seiner Bestellung festlegt. Weil der Bauträger zu diesem Zeitpunkt Alleineigentümer aller Einheiten ist, ist er dazu befugt.

Für Erwerber ist entscheidend, dass diese Bestimmung Bestandteil der Grundbucheintragung wird und damit auch gegen sie wirkt. Wer eine Einheit kauft, tritt in eine Gemeinschaft ein, deren Verwalter bereits feststeht. Die Bestellung ist ein einseitiger Organisationsakt; der Verwaltervertrag als schuldrechtliche Grundlage kommt separat zustande, regelmäßig zunächst zwischen Bauträger und Verwalter.

Grenzen der Bauträgerbestellung

Die Bestimmungsfreiheit des Bauträgers ist nicht unbegrenzt. Unwirksam sind insbesondere Klauseln, die

• die Bestellung über drei Jahre hinaus verlängern,
• das Abberufungsrecht der Eigentümer ausschließen oder an einen wichtigen Grund binden,
• den Verwalter unwiderruflich zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigen,
• den Verwalter verpflichten, Gewährleistungsansprüche nicht zu verfolgen,
• eine automatische Verlängerung ohne Beschluss vorsehen.

Klauseln dieser Art halten der Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie den Erwerbern Rechte entziehen, die ihnen das Gesetz zwingend zuweist.

Bestellung und Verwaltervertrag trennen

In der Praxis werden Bestellung und Verwaltervertrag häufig verwechselt. Die Bestellung ist der organschaftliche Akt, der den Verwalter zum Organ der Gemeinschaft macht. Der Verwaltervertrag regelt Vergütung, Leistungsumfang, Sondervergütungen und Kündigungsmodalitäten. Beides hat eigene Regeln, eigene Laufzeiten und eigene Beendigungstatbestände – mit der gesetzlichen Kopplung, dass die Abberufung auf den Vertrag durchschlägt.

Höchstlaufzeit von drei Jahren nach § 26 Abs. 2 WEG

§ 26 Abs. 2 WEG unterscheidet zwei Fälle. Im Regelfall beträgt die Höchstdauer der Bestellung fünf Jahre. Bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum ist sie auf drei Jahre begrenzt.

Diese Verkürzung ist kein Zufall. Sie soll sicherstellen, dass die Eigentümer spätestens nach drei Jahren frei und ohne Vorprägung durch den Bauträger über die Verwaltung entscheiden. Die Frist läuft ab dem Wirksamwerden der Bestellung, nicht ab dem Einzug der ersten Bewohner und nicht ab der ersten Eigentümerversammlung.

Eine Bestellung, die eine längere Laufzeit vorsieht, ist nicht insgesamt unwirksam – sie wird auf das zulässige Höchstmaß zurückgeführt. Nach Ablauf endet die Bestellung automatisch. Es gibt keine stillschweigende Verlängerung. Wird nicht rechtzeitig neu bestellt, ist die Gemeinschaft verwalterlos, mit allen Folgen für Zahlungsverkehr, Vertretung und Einberufungsbefugnis.

Für die Verwaltungspraxis heißt das: Die Wiederbestellung muss spätestens drei bis vier Monate vor Fristablauf auf die Tagesordnung. Eine Wiederbestellung ist frühestens ein Jahr vor Ablauf zulässig, § 26 Abs. 2 letzter Halbsatz WEG.

Abberufung nach § 26 Abs. 3 WEG und Vertragsende

Jederzeit und ohne Grund

§ 26 Abs. 3 WEG gibt den Eigentümern das Recht, den Verwalter jederzeit abzuberufen. Ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich. Es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss in einer ordnungsgemäß einberufenen Versammlung. Das Abberufungsrecht kann weder durch die Gemeinschaftsordnung noch durch den Verwaltervertrag eingeschränkt werden.

Die Abberufung wirkt sofort mit Beschlussfassung. Der Verwalter verliert seine Organstellung, seine Vertretungsmacht und seine Einberufungsbefugnis. Die Gemeinschaft sollte im selben Beschlussgang einen Nachfolger bestellen oder zumindest einen Beschluss über die Vertretung im Übergang fassen, damit keine Lücke entsteht.

Sechs-Monats-Regel für den Verwaltervertrag

Der Verwaltervertrag endet nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Die Vergütung läuft in diesem Zeitraum weiter, soweit der Vertrag nichts Günstigeres vorsieht. Die Gemeinschaft muss also kalkulieren, dass sie im Übergangsjahr unter Umständen zwei Verwaltervergütungen parallel trägt: die des abberufenen Verwalters bis zum Vertragsende und die des neuen ab Amtsantritt.

Bei einer Anlage mit 40 Einheiten und einer monatlichen Vergütung von 28,50 Euro je Einheit zuzüglich Umsatzsteuer entstehen daraus bei vollem Auslaufen der Frist rund 8.140 Euro brutto Doppelkosten über sechs Monate. Das ist ein Betrag, den der Wirtschaftsplan abbilden muss und der in der Versammlung offen benannt werden sollte – sonst folgt im Folgejahr eine Abrechnungsspitze, die niemand erwartet hat.

Liegt ein wichtiger Grund vor – etwa Veruntreuung, dauerhafte Untätigkeit oder wiederholte Verletzung der Rechnungslegungspflichten –, kann der Vertrag aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden; die Sechs-Monats-Regel greift dann nicht.

Der Interessenkonflikt bei Gewährleistungsansprüchen

Woraus der Konflikt entsteht

Die Gemeinschaft hat gegen den Bauträger Ansprüche auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Diese Ansprüche stehen zunächst den einzelnen Erwerbern aus ihren Kaufverträgen zu; die Gemeinschaft kann die Durchsetzung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Rechte auf Minderung und kleinen Schadensersatz an sich ziehen.

Der Erstverwalter ist derjenige, der Mängel erkennen, dokumentieren, dem Bauträger anzeigen und die Gemeinschaft rechtzeitig zur Beschlussfassung bringen muss. Wenn er das nicht tut, verjähren Ansprüche. Die Verjährungsfrist für Bauwerke beträgt nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre ab Abnahme.

Wer von einem Bauträger dauerhaft Mandate bezieht, gerät hier in eine Lage, die durch guten Willen allein nicht aufzulösen ist. Deshalb sollte die Gemeinschaft den Konflikt organisatorisch entschärfen, statt auf Loyalität zu hoffen.

Wirksame Gegenmaßnahmen

• Unabhängiges Sachverständigengutachten zum Gemeinschaftseigentum, beschlossen und beauftragt von der Gemeinschaft selbst, nicht vom Bauträger vermittelt.
• Eigene anwaltliche Begleitung für die Mängelverfolgung, getrennt vom Verwaltermandat.
• Beschluss über ein Fristenregister mit Abnahmedatum je Einheit und Verjährungsende, halbjährliche Berichtspflicht des Verwalters in der Versammlung.
• Verwalterwechsel vor Ablauf der Gewährleistungsfrist, sinnvollerweise spätestens im dritten Jahr.
• Offenlegungspflicht wirtschaftlicher Verflechtungen zwischen Verwalter und Bauträger, als Beschluss festgehalten.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Die Abnahme ist der kritischste Einzelvorgang der gesamten Phase, weil sie die Verjährung startet, die Beweislast umkehrt und den Vergütungsanspruch des Bauträgers fällig stellt.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist rechtlich Sache jedes einzelnen Erwerbers aus seinem jeweiligen Erwerbsvertrag. Sie ist keine Angelegenheit, über die die Gemeinschaft mit Mehrheit beschließen könnte. Klauseln in Teilungserklärungen oder Erwerbsverträgen, die den Erstverwalter zur Abnahme für alle Erwerber bevollmächtigen, sind wegen des offenkundigen Interessenkonflikts unwirksam – der Verwalter wäre Vertreter derjenigen, deren Ansprüche er gegen seinen eigenen Auftraggeber sichern soll.

Praktisch bedeutsam ist die Folge dieser Rechtslage: Weil jeder Erwerber zu einem anderen Zeitpunkt abnimmt, laufen die Verjährungsfristen gestaffelt. Der Ersterwerber, der im März 2024 abgenommen hat, sieht seine Frist im März 2029 enden; der Nachzügler, der im November 2025 abgenommen hat, erst im November 2030. Das Fristenregister muss diese Staffelung abbilden. Eine Gemeinschaft, die sich am spätesten Datum orientiert, verliert die Ansprüche der frühen Erwerber.

Hinzu kommen Konstellationen, in denen einzelne Erwerber nie förmlich abgenommen haben. Dort kann eine konkludente Abnahme durch rügelose Ingebrauchnahme über längere Zeit in Betracht kommen – ein unsicheres Feld, das im Streitfall anwaltlich zu klären ist.

Werdende Eigentümergemeinschaft

Zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung liegen oft Monate. In dieser Zwischenzeit ist der Erwerber noch nicht Eigentümer, lebt aber bereits in der Anlage und trägt Kosten.

Die Rechtsprechung hat dafür die Figur der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft entwickelt. Ein Erwerber ist wie ein Eigentümer zu behandeln, wenn kumulativ vorliegen: wirksamer Erwerbsvertrag, eingetragene Auflassungsvormerkung und Besitzübergang. Liegen diese Voraussetzungen vor, ist der werdende Eigentümer stimmberechtigt, hausgeldpflichtig, anfechtungsberechtigt und in die Abrechnung einzubeziehen.

Für den Erstverwalter ist das keine akademische Frage, sondern die Grundlage jeder korrekten Einladung. Wer einen werdenden Eigentümer nicht lädt, riskiert die Anfechtbarkeit sämtlicher Beschlüsse der Versammlung. Wer umgekehrt einen Erwerber ohne Vormerkung oder ohne Besitzübergang als stimmberechtigt behandelt, verzerrt das Abstimmungsergebnis. Die Verwaltung muss deshalb eine laufend gepflegte Erwerberliste führen und sich Vormerkung und Übergabeprotokoll nachweisen lassen.

Zu beachten ist außerdem, dass der Bauträger für noch nicht verkaufte oder noch nicht übergebene Einheiten weiterhin voll hausgeldpflichtig bleibt. In der Vermarktungsphase entsteht hier regelmäßig Streit, weil Bauträger Zahlungen für Leerstände zurückhalten.

Die erste Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Erhaltungsrücklage

Die erste Versammlung

Der Erstverwalter sollte die erste Versammlung einberufen, sobald eine relevante Zahl von Erwerbern in Besitz ist, spätestens jedoch innerhalb weniger Monate nach der ersten Übergabe. Auf die Tagesordnung gehören mindestens: Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage, Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG, Versicherungsschutz, Hausordnung, Mängelthema am Gemeinschaftseigentum, Fristenregister und Berichtsrhythmus.

Wirtschaftsplan realistisch kalkulieren

Der erste Wirtschaftsplan ist eine Schätzung ohne Erfahrungswerte. Genau deshalb wird er in der Praxis häufig zu niedrig angesetzt – teils aus Vorsicht, teils weil niedrige Hausgelder die Vermarktung erleichtern.

Ein Rechenbeispiel: Eine Neubauanlage mit 36 Wohneinheiten und 2.900 Quadratmetern Wohnfläche kalkuliert für das erste volle Jahr Bewirtschaftungskosten von 61.500 Euro – Heizung und Warmwasser 24.800 Euro, Wasser und Abwasser 7.400 Euro, Gebäudeversicherung 6.900 Euro, Allgemeinstrom 3.200 Euro, Hausreinigung und Außenanlagen 8.100 Euro, Aufzugswartung 4.300 Euro, Verwaltervergütung 6.800 Euro. Das entspricht rund 1,77 Euro je Quadratmeter und Monat allein für die laufende Bewirtschaftung.

Wird zusätzlich eine Erhaltungsrücklage von 0,60 Euro je Quadratmeter und Monat gebildet, fließen jährlich 20.880 Euro in die Rücklage; das Gesamthausgeld liegt dann bei rund 2,37 Euro je Quadratmeter monatlich, für eine 78-Quadratmeter-Wohnung also bei etwa 185 Euro. Wird der Ansatz auf 0,25 Euro gedrückt, sind es nur 8.700 Euro jährlich – nach fünf Jahren fehlen der Gemeinschaft rund 54.900 Euro, und die erste größere Maßnahme führt direkt in eine Sonderumlage.

Erhaltungsrücklage im Neubau

Der Einwand, im Neubau brauche es keine Rücklage, ist in dieser Pauschalität falsch. Zwar sind Bauteile neu und in der Gewährleistung, doch die Gewährleistung deckt nur Mängel, nicht Verschleiß. Aufzugssteuerungen, Schließanlagen, Lüftungsgeräte, Pumpen und Außenanlagen verursachen bereits in den ersten Jahren Kosten, und die Rücklage muss in genau der Zeit aufgebaut werden, in der die Gemeinschaft noch keine Großmaßnahmen finanziert. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung.

Verwalterwechsel und Unterlagenherausgabe

Endet die Erstbestellung, muss der scheidende Verwalter der Gemeinschaft alle Unterlagen herausgeben, die er im Rahmen seiner Tätigkeit erlangt hat. Der Anspruch steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu und ist gerichtlich durchsetzbar; ein Zurückbehaltungsrecht wegen offener Vergütung besteht nach überwiegender Auffassung nicht in Bezug auf die für die Verwaltung unverzichtbaren Unterlagen.

Zur Übergabe gehören insbesondere:

• Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und alle eingetragenen Änderungen
• sämtliche Versammlungsprotokolle und die vollständige Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG
• Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Vermögensberichte und Belege
• Kontounterlagen, Zugriff auf Gemeinschaftskonten, offene Posten und Rückstandslisten
• Verträge mit Dienstleistern, Versorgern und Versicherern samt Kündigungsfristen
• vollständige Eigentümer- und Erwerberliste mit Miteigentumsanteilen
• Bauunterlagen, Baugenehmigung, Pläne, Revisionsunterlagen, Wartungs- und Prüfprotokolle
• Abnahmeprotokolle, Mängellisten, Schriftverkehr mit dem Bauträger, Fristenregister

Der letzte Punkt entscheidet in der Erstverwaltung über die Durchsetzbarkeit der Gewährleistungsansprüche. Die Gemeinschaft sollte die Übergabe protokollieren, die Vollständigkeit prüfen lassen und Fehlbestände unverzüglich schriftlich rügen. Empfehlenswert ist ein Beschluss, der die Entlastung des scheidenden Verwalters erst nach vollständiger und geprüfter Übergabe vorsieht.

Rechtslage und Referenzurteile

Maßgeblich sind § 8 WEG für die Begründung durch Teilungserklärung, § 9a WEG für die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft, § 19 WEG für die ordnungsmäßige Verwaltung einschließlich der Erhaltungsrücklage, § 24 WEG für Versammlung und Beschlusssammlung, § 26 Abs. 2 und 3 WEG für Bestellung, Höchstlaufzeit und Abberufung, § 27 WEG für die Befugnisse des Verwalters, § 28 WEG für Wirtschaftsplan, Abrechnung und Vermögensbericht sowie § 29 WEG für den Verwaltungsbeirat. Für die Gewährleistung gelten die §§ 633 ff. BGB, für die Verjährung § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB mit fünf Jahren ab Abnahme.

Zur Einordnung der Verwalterbefugnisse und der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft sind heranzuziehen: BGH, Urteil vom 22.03.2019 – V ZR 145/18, sowie die jüngeren Entscheidungen BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25 und BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25.

Für die Kostenverteilung im ersten Wirtschaftsplan relevant ist die Rechtsprechung zur Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, insbesondere BGH, Urteile vom 14.02.2025 – V ZR 236/23 und V ZR 128/23 sowie BGH – V ZR 81/23.

Checkliste für die Praxis

1. Teilungserklärung auf die Verwalterklausel prüfen: Name, Beginn, Dauer, unzulässige Abnahmevollmachten.
2. Ende der Dreijahresfrist im Kalender sichern und Wiederbestellung rechtzeitig terminieren.
3. Erwerberliste mit Vormerkung, Besitzübergang und Abnahmedatum je Einheit aufbauen.
4. Fristenregister mit individuellem Verjährungsende je Erwerber anlegen und halbjährlich berichten.
5. Unabhängiges Sachverständigengutachten zum Gemeinschaftseigentum beschließen, solange Fristen laufen.
6. Eigene anwaltliche Vertretung für die Mängelverfolgung beauftragen, getrennt vom Verwaltermandat.
7. Hausgeldpflicht des Bauträgers für unverkaufte und unübergebene Einheiten konsequent durchsetzen.
8. Ersten Wirtschaftsplan mit realistischen Ansätzen kalkulieren, keine vermarktungsfreundlichen Schönungen.
9. Erhaltungsrücklage ab dem ersten Jahr bilden und den Ansatz begründet dokumentieren.
10. Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG früh bestellen, um die Prüfung der Abrechnung zu professionalisieren.
11. Bei Abberufung im selben Beschlussgang Nachfolge und Übergangsvertretung regeln.
12. Doppelte Verwaltervergütung während der Sechs-Monats-Frist im Wirtschaftsplan abbilden.
13. Übergabe der Unterlagen protokollieren, Vollständigkeit prüfen, Entlastung erst danach beschließen.

Häufige Fragen (FAQ)

Darf der Bauträger den ersten Verwalter überhaupt allein bestimmen?

Ja. Als Alleineigentümer aller Einheiten zum Zeitpunkt der Teilung ist er dazu befugt, und es gibt keine praktikable Alternative. Die Kompensation liegt in der Dreijahresgrenze und im jederzeitigen Abberufungsrecht der Eigentümer.

Können wir den Erstverwalter schon im ersten Jahr loswerden?

Ja. § 26 Abs. 3 WEG erlaubt die Abberufung jederzeit und ohne Grund durch einfachen Mehrheitsbeschluss. Zu bedenken ist nur die Kostenfolge: Der Verwaltervertrag läuft bis zu sechs Monate nach der Abberufung weiter, sofern kein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorliegt.

Kann der Verwalter das Gemeinschaftseigentum für uns abnehmen?

Nein. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist Sache jedes einzelnen Erwerbers aus seinem Kaufvertrag. Vollmachtsklauseln zugunsten des vom Bauträger bestellten Verwalters sind wegen des Interessenkonflikts unwirksam. Verlassen Sie sich nicht darauf – prüfen Sie jede Abnahme individuell.

Wir sind noch nicht im Grundbuch eingetragen. Dürfen wir mitstimmen?

Ja, wenn Sie werdender Eigentümer sind: wirksamer Kaufvertrag, eingetragene Auflassungsvormerkung und Besitzübergabe. Dann sind Sie zu laden, stimmberechtigt und hausgeldpflichtig. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, besteht das Stimmrecht noch beim Bauträger.

Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage im Neubau sein?

Eine feste gesetzliche Vorgabe gibt es nicht; § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt Angemessenheit. In der Praxis werden im Neubau häufig Ansätze im Bereich von etwa 0,50 bis 0,80 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat als Einstieg gewählt, abhängig von Gebäudetechnik, Aufzügen, Tiefgarage und Außenanlagen. Ein Ansatz deutlich darunter führt regelmäßig zu Sonderumlagen.

Was tun wir, wenn der alte Verwalter Unterlagen zurückhält?

Zunächst schriftlich unter Fristsetzung und mit konkreter Auflistung anmahnen. Hilft das nicht, kann die Gemeinschaft den Herausgabeanspruch gerichtlich durchsetzen, im Eilfall über eine einstweilige Verfügung. Die Entlastung sollte bis zur vollständigen Übergabe zurückgestellt und ein etwaiger Verzögerungsschaden geltend gemacht werden.

Quellen und Rechtshinweis

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 8, § 9a, § 16 Abs. 2 S. 2, § 19, § 24, § 26 Abs. 2 und 3, § 27, § 28, § 29
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 633 ff. und § 634a Abs. 1 Nr. 2
• Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG), in Kraft seit 01.12.2020
• BGH, Urteil vom 22.03.2019 – V ZR 145/18
• BGH, Urteile vom 14.02.2025 – V ZR 236/23 und V ZR 128/23
• BGH – V ZR 81/23
• BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25
• BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25

Rechtsstand: 19.09.2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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