Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? Die 15-Prozent-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG in der Praxis

Auf einen Blick: Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung sind im Regelfall sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Übersteigen sie jedoch innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zwingend in anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert und wirken nur noch über die Abschreibung. Der BFH hat den Umfang dieser Vorschrift mit den Urteilen vom 14.06.2016 (IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15) sehr weit gezogen – auch Schönheitsreparaturen zählen hinein. Nur mutwillig durch Dritte nach dem Erwerb verursachte Substanzschäden bleiben nach dem Urteil vom 09.05.2017 (IX R 6/16) außen vor, während verdeckte Mängel nach dem Urteil vom 13.03.2018 (IX R 41/17) einzurechnen sind. Die Finanzverwaltung hat ihre Auffassung im BMF-Schreiben vom 26.01.2026 neu gefasst. Der Beitrag ordnet die Abgrenzung mit Rechtsstand 23.08.2026 ein.

Gliederung

• Warum die Abgrenzung wirtschaftlich so viel ausmacht
• Die drei Kategorien: Anschaffungskosten, Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand
• Die 15-Prozent-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG im Detail
• Was in die Grenze hineinzählt und was nicht
• Standardhebung und die Drei-von-vier-Kriterien
• Sonderfall Schäden nach der Anschaffung
• Verteilung nach § 82b EStDV
• Rechenbeispiele
• Dokumentations- und Timing-Strategien
• Rechtslage, Checkliste, FAQ

Wer eine Bestandsimmobilie kauft, saniert fast immer. Bäder werden erneuert, Fenster getauscht, Leitungen modernisiert, Böden verlegt, Wände gestrichen. Steuerlich entscheidet sich am Umfang dieser Maßnahmen, ob die Rechnungen im Jahr der Zahlung vollständig das zu versteuernde Einkommen mindern – oder ob sie über Jahrzehnte mit zwei oder drei Prozent jährlich abgeschrieben werden. Zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten liegen bei einer 120.000-Euro-Sanierung leicht 40.000 Euro Steuerwirkung im ersten Jahr.

Die Weichenstellung ist nicht wahlfrei. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist eine Bewertungsvorschrift, die eine Umqualifizierung erzwingt, sobald ihre Tatbestandsmerkmale erfüllt sind. Es gibt kein Wahlrecht, keine Billigkeitsregel und keine Bagatellgrenze nach oben. Wer die 15-Prozent-Schwelle auch nur um wenige Euro reißt, verliert den Sofortabzug für sämtliche einbezogenen Aufwendungen – nicht nur für den übersteigenden Teil.

Erschwerend kommt hinzu, dass die Rechtsprechung den Anwendungsbereich der Norm deutlich weiter zieht, als es der Wortlaut zunächst nahelegt. Seit den drei Grundsatzurteilen des IX. Senats vom 14.06.2016 gehören selbst reine Schönheitsreparaturen – Tapezieren, Streichen von Wänden, Decken, Türen, Fenstern und Heizkörpern – zu den einzubeziehenden Aufwendungen, sofern sie im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit dem Erwerb anfallen. Auch Maßnahmen zur Beseitigung verdeckter oder altersüblicher Mängel zählen dazu, obwohl der Erwerber sie beim Kauf gar nicht kennen konnte.

Die Finanzverwaltung hat ihre Verwaltungsauffassung dazu erst kürzlich vollständig neu gefasst: Das BMF-Schreiben vom 26.01.2026 (IV C 1 – S 2253/00082/001/064) ersetzt die bisherigen Schreiben vom 18.07.2003 und vom 20.10.2017 und enthält erstmals ausführliche Passagen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Materiell hat sich die Gesetzeslage dadurch nicht geändert – die Verwaltungspraxis ist aber schärfer konturiert.

Dieser Beitrag ordnet die Abgrenzung ein, rechnet sie an zwei Fällen durch und zeigt, wo sich mit Planung und Dokumentation tatsächlich etwas bewegen lässt. Alle Aussagen sind allgemeine Information und ersetzen keine Steuerberatung im Einzelfall.

Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten: die drei Kategorien

Bauaufwand an einem Gebäude kann in drei Töpfe fallen. Die Zuordnung entscheidet über den Zeitpunkt der steuerlichen Wirkung.

Anschaffungskosten sind nach § 255 Abs. 1 HGB Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Wer eine Wohnung kauft, die ohne funktionierende Heizung nicht vermietbar ist, und diese Heizung instand setzt, schafft Betriebsbereitschaft – die Kosten erhöhen die Anschaffungskosten und werden abgeschrieben.

Herstellungskosten umfassen nach § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB Aufwendungen für die Herstellung, die Erweiterung und die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes. Eine Erweiterung liegt bereits bei jeder Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder bei einer Substanzmehrung vor, die die Nutzungsmöglichkeiten erweitert; auf Wesentlichkeit kommt es nicht an, wie der BFH mit Urteil vom 15.05.2013 (IX R 36/12) entschieden hat. Ein nachträglich angebauter Balkon, ein ausgebautes Dachgeschoss oder eine zusätzliche Trennwand mit Türöffnung erfüllen das bereits.

Erhaltungsaufwand ist der Regelfall: Aufwendungen, die etwas Vorhandenes in ordnungsgemäßem Zustand erhalten oder zeitgemäß ersetzen, ohne die Wesensart des Gebäudes zu ändern. Sie sind bei Vermietungsobjekten sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar.

Über diesen drei Kategorien liegt § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG wie ein Filter: Aufwendungen, die für sich betrachtet Erhaltungsaufwand wären, werden zu Herstellungskosten umqualifiziert, wenn die 15-Prozent-Schwelle gerissen wird.

Die 15-Prozent-Grenze im Detail

Die Vorschrift verlangt drei Dinge kumulativ: Es muss sich um Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen handeln, sie müssen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, und die Aufwendungen müssen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Bezugsgröße ist das Gebäude, nicht der Kaufpreis. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem Gebäudeanteil von 70 Prozent liegt die Schwelle nicht bei 60.000 Euro, sondern bei 42.000 Euro. Anteilige Anschaffungsnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklercourtage – erhöhen die Gebäudeanschaffungskosten und damit die Schwelle.

Maßgeblich ist der Nettobetrag. Die Umsatzsteuer bleibt bei der Prüfung außer Ansatz, und zwar unabhängig davon, ob der Eigentümer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Bei umsatzsteuerfreier Wohnraumvermietung ist die nicht abziehbare Vorsteuer zwar wirtschaftlich Kostenbestandteil, für die 15-Prozent-Prüfung wird aber der Nettowert herangezogen.

Der Dreijahreszeitraum läuft taggenau. Er beginnt nach dem BMF-Schreiben vom 26.01.2026 mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, also mit dem Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr – nicht mit dem Notartermin und nicht mit der Grundbucheintragung. Zum Ende des Dreijahreszeitraums müssen die Maßnahmen weder abgeschlossen noch abgerechnet noch bezahlt sein; maßgeblich ist die Durchführung. Bei unentgeltlichem Erwerb tritt der Rechtsnachfolger in den laufenden Dreijahreszeitraum des Rechtsvorgängers ein; bei teilentgeltlichem Erwerb gilt das nur im Verhältnis des unentgeltlichen Teils.

Es gibt keine Segmentierung. Der BFH hat mehrfach klargestellt, dass eine isolierte Betrachtung einzelner Baumaßnahmen nicht stattfindet. Alle einbezogenen Aufwendungen werden zusammengerechnet. Wird die Schwelle überschritten, sind sie insgesamt Herstellungskosten – auch der Teil unterhalb der Grenze.

Getrennte Wirtschaftsgüter werden getrennt geprüft. Wird ein Gebäude in unterschiedlicher Weise genutzt und besteht deshalb aus mehreren Wirtschaftsgütern, ist nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf den jeweiligen selbständigen Gebäudeteil abzustellen. Der BFH hat das im Urteil vom 14.06.2016 (IX R 25/14) entschieden; das BMF-Schreiben vom 26.01.2026 stellt ergänzend darauf ab, dass die einzelnen Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen müssen. Ein Haus mit vermieteter Erdgeschosspraxis und darüberliegenden Mietwohnungen kann daher zwei Prüfeinheiten mit je eigener 15-Prozent-Grenze haben – eine reine Aufteilung nach einzelnen Mietwohnungen bei einheitlicher Nutzung reicht dafür jedoch nicht.

Was hineinzählt – und was nicht

Der Umfang ist bewusst weit. Nach den BFH-Urteilen vom 14.06.2016 (IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15) gehören sämtliche Aufwendungen für Baumaßnahmen dazu, die im Rahmen einer innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen. Erfasst sind:

• Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft durch Instandsetzung funktionsuntüchtiger Gebäudeteile
• Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung
• Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Streichen von Wänden und Decken, Lackieren von Böden, Heizkörpern, Innen- und Außentüren sowie Fenstern
• Aufwendungen zur Beseitigung verdeckter oder altersüblicher Mängel, die im Anschaffungszeitpunkt bereits vorhanden, dem Erwerber aber verborgen geblieben waren
• Aufwendungen, die nach §§ 7h, 7i, 11a, 11b EStG steuerlich begünstigt sind – auch sie sind nach dem BMF-Schreiben vom 26.01.2026 in die 15-Prozent-Grenze einzubeziehen

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG nimmt genau zwei Gruppen ausdrücklich aus:

Aufwendungen für Erweiterungen. Sie sind ohnehin nach § 255 Abs. 2 HGB Herstellungskosten und werden deshalb nicht zusätzlich in die Grenze eingerechnet. Wer im ersten Jahr für 30.000 Euro einen Anbau errichtet, bläht damit die 15-Prozent-Rechnung nicht auf – die 30.000 Euro sind schlicht Herstellungskosten und stehen außerhalb.

Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Gemeint sind wiederkehrende, laufende Arbeiten – Wartung der Heizungsanlage, Schornsteinfeger, kleinere Reparaturen, Pflege der Außenanlagen. Diese Ausnahme wird eng ausgelegt und trägt eine umfangreiche Sanierung nicht.

Nicht einzubeziehen sind außerdem Aufwendungen, die von vornherein keine Baumaßnahmen am Gebäude sind: Finanzierungskosten, Kosten für die Anschaffung beweglicher Einrichtungsgegenstände oder Aufwendungen für Außenanlagen und Betriebsvorrichtungen, die eigenständige Wirtschaftsgüter darstellen.

Standardhebung und die Drei-von-vier-Kriterien

Unabhängig von der 15-Prozent-Grenze führen Baumaßnahmen zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, wenn sie den Standard eines Wohngebäudes heben. Der Standard richtet sich nach den zentralen Ausstattungsmerkmalen einer Wohnung, und die umfassen nach dem BMF-Schreiben vom 26.01.2026 ausschließlich vier Bereiche:

1. Umfang und Qualität der Heizungsinstallation
2. Umfang und Qualität der Sanitärinstallation
3. Umfang und Qualität der Elektroinstallation
4. Umfang und Qualität der Fenster

Der Standard wird gehoben, wenn ein Bündel von Baumaßnahmen in mindestens drei dieser vier Bereiche zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts führt – also von sehr einfachem auf mittleren oder sehr anspruchsvollen Standard oder von mittlerem auf sehr anspruchsvollen Standard. Diese Drei-von-vier-Regel geht auf die Rechtsprechung des IX. Senats zurück, insbesondere auf das BFH-Urteil vom 12.09.2001 (IX R 39/97).

Zwei Details sind praktisch wichtig. Erstens: Maßnahmen außerhalb der vier Kernbereiche bleiben bei der Prüfung vollständig unberücksichtigt. Eine zusätzliche Fassadenverkleidung zur Wärmedämmung ist ausdrücklich kein Kernbereich und kann eine Standardhebung nicht mitbegründen. Zweitens: Der bloße Austausch einer Öl- oder Gasheizung gegen eine Solarthermieanlage, eine Wärmepumpe, eine Wasserstoffheizung oder einen Fernwärmeanschluss führt im Bereich der Heizungsinstallation allein noch nicht zum sehr anspruchsvollen Standard. Das ist angesichts der laufenden Heizungsmodernisierungen eine erhebliche Entlastung – die Maßnahme bleibt für sich betrachtet Erhaltungsaufwand.

Das finale BMF-Schreiben ergänzt zwei weitere Klarstellungen, die für energetische Sanierungen relevant sind: Eine abweichende Beurteilung in der Handelsbilanz ist steuerlich unerheblich, und eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts liegt nicht schon allein deshalb vor, weil Maßnahmen zu einer deutlichen Minderung des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs führen.

Trifft eine Standardhebung in zwei Kernbereichen mit einer Baumaßnahme zusammen, die ihrer Art nach stets zu Herstellungskosten führt – etwa einer Erweiterung –, ist ebenfalls eine Standardhebung anzunehmen.

Sanierung in Raten

Wer die Standardhebung dadurch zu vermeiden versucht, dass er die Bereiche über mehrere Jahre verteilt, stößt auf die Figur der Sanierung in Raten. Sie liegt vor, wenn einzelne Jahresabschnitte für sich noch keine wesentliche Verbesserung bewirken, aber Teil einer planmäßigen Gesamtmaßnahme sind, die insgesamt zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts führt. Nach dem BMF-Schreiben vom 26.01.2026 ist davon in der Regel auszugehen, wenn die Baumaßnahmen innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren durchgeführt worden sind. Für Sanierungen in Raten, die bei Veröffentlichung des Schreibens noch nicht vollendet waren, verkürzt sich der Betrachtungszeitraum für diese Vermutungsregel auf drei Jahre.

Sonderfall: Schäden nach der Anschaffung

Hier verläuft die schärfste Trennlinie der gesamten Rechtsprechung – und sie ist für Vermieter unmittelbar praxisrelevant.

Mit Urteil vom 09.05.2017 (IX R 6/16) hat der BFH entschieden, dass Kosten für unvorhergesehene Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach dem Erwerb des Gebäudes durch schuldhaftes Handeln eines Dritten verursacht wurde, keine anschaffungsnahen Herstellungskosten sind – auch wenn die Arbeiten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden. Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter die Wohnungseingangstür und die Bodenbeläge vorsätzlich beschädigt, hinzu kam ein nicht gemeldeter Wasserrohrbruch im Bad. Die Vermutungswirkung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG greift für solche Schäden nicht; sie bleiben sofort abziehbar.

Mit Urteil vom 13.03.2018 (IX R 41/17) hat derselbe Senat die Gegenprobe formuliert: Unvermutete Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen, die lediglich dazu dienen, Schäden zu beseitigen, die aufgrund des langjährigen vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Nutzer entstanden sind, führen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Auch Kosten zur Beseitigung verdeckter Mängel, die im Anschaffungszeitpunkt bereits vorhanden waren, fallen darunter.

Die Unterscheidung lautet also: mutwillige Schädigung durch einen Dritten nach dem Erwerb – sofort abziehbar; normale Abnutzung, Alterung oder verdeckter Altmangel – in die 15-Prozent-Grenze einzubeziehen. Für die Praxis folgt daraus eine klare Beweislastaufgabe. Wer sich auf die Ausnahme berufen will, muss belegen können, dass der Schaden erst nach dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten entstanden ist. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos zum Stichtag ist dafür das wirksamste Mittel.

Verteilung nach § 82b EStDV

Ist eine Maßnahme Erhaltungsaufwand geblieben, muss sie nicht zwingend im Zahlungsjahr voll abgezogen werden. § 82b EStDV erlaubt es, größeren Erhaltungsaufwand gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen. Voraussetzungen: Das Gebäude gehört nicht zu einem Betriebsvermögen und dient überwiegend Wohnzwecken – überwiegend heißt, dass die Wohnzwecken dienende Nutzfläche mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche ausmacht.

Der Zweck ist die Abmilderung der Progressionswirkung. Wer im Jahr der Sanierung ohnehin ein niedriges Einkommen hat, verschenkt mit dem Sofortabzug Steuerwirkung; wer sie auf fünf Jahre streckt, nutzt in jedem Jahr einen hohen Grenzsteuersatz. Steht das Gebäude mehreren Personen zu, ist der Aufwand von allen Eigentümern über denselben Zeitraum zu verteilen.

Zwei Punkte sind zu beachten. Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, ist der noch nicht berücksichtigte Teil im Jahr der Veräußerung in einem Betrag abzuziehen. Und wird das Eigentum unentgeltlich auf eine andere Person übertragen, kann der Rechtsnachfolger den restlichen Aufwand im verbleibenden, vom Rechtsvorgänger gewählten Zeitraum weiter geltend machen. Für Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten bestehen mit §§ 11a und 11b EStG eigenständige Verteilungsregelungen.

Rechenbeispiele

Beispiel 1: Die Schwelle wird gerissen

Ein Investor erwirbt eine vermietete Eigentumswohnung. Kaufpreis 320.000 Euro, Anschaffungsnebenkosten 32.000 Euro, Gesamtanschaffungskosten 352.000 Euro. Der Gebäudeanteil beträgt 72 Prozent, also 253.440 Euro. Die 15-Prozent-Grenze liegt damit bei 38.016 Euro netto.

Im ersten und zweiten Jahr nach Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten fallen an:

Die Summe überschreitet die Schwelle um 1.984 Euro. Folge: Sämtliche 40.000 Euro sind anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA. Bei einem Baujahr von 1990 und einem AfA-Satz von 2 Prozent wirken sie mit 800 Euro jährlich über 50 Jahre.

Wäre die Grenze eingehalten worden, hätten sich bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent rund 16.800 Euro Steuerwirkung sofort ergeben. Stattdessen entlasten die 800 Euro AfA jährlich mit 336 Euro. Die Differenz im ersten Jahr beträgt rund 16.460 Euro.

Die Alternative. Hätte der Investor die Malerarbeiten für 3.100 Euro und die Bodenbeläge für 6.400 Euro erst nach Ablauf des Dreijahreszeitraums beauftragt, wären im Zeitfenster nur 30.500 Euro angefallen – deutlich unter der Schwelle. Die 30.500 Euro wären sofort abziehbar gewesen, die späteren 9.500 Euro ebenfalls. Der reine Zeitversatz von wenigen Monaten hätte die volle Steuerwirkung erhalten.

Beispiel 2: Standardhebung trotz eingehaltener 15-Prozent-Grenze

Eine Käuferin erwirbt ein Zweifamilienhaus von 1968 in sehr einfachem Ausstattungsstandard. Gebäudeanschaffungskosten 300.000 Euro, die 15-Prozent-Grenze liegt bei 45.000 Euro netto. Sie lässt im zweiten Jahr ausführen:

Die 15-Prozent-Grenze ist mit 44.000 Euro knapp eingehalten. Trotzdem sind die Aufwendungen keine sofort abziehbaren Werbungskosten: In drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche – Heizung, Sanitär und Elektro – wurde der Standard von sehr einfach auf mindestens mittleren Standard gehoben. Damit liegt eine Standardhebung vor, die unabhängig von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten führt.

Die Variante. Hätte die Käuferin nur Heizung und Sanitär erneuert und die Elektroinstallation lediglich instand gesetzt, ohne ihren Umfang und ihre Qualität deutlich zu erhöhen, wären nur zwei Kernbereiche betroffen. Es läge keine Standardhebung vor, und die Aufwendungen von 35.000 Euro blieben – bei eingehaltener 15-Prozent-Grenze – sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Wichtig ist dabei, dass die zurückgestellte Maßnahme nicht Teil einer planmäßigen Gesamtsanierung ist, die innerhalb von drei Jahren umgesetzt wird; sonst greift die Figur der Sanierung in Raten.

Dokumentations- und Timing-Strategien

Die Schwelle vor dem Kauf berechnen. Die 15-Prozent-Grenze steht fest, sobald die Kaufpreisaufteilung feststeht. Wer bereits in der Ankaufsprüfung weiß, dass sie bei 38.000 Euro liegt, plant die Sanierung anders als jemand, der es erst im Rahmen der Steuererklärung erfährt. Eine belastbare Kaufpreisaufteilung – idealerweise gutachterlich unterlegt – hebt zugleich die Schwelle, weil sie den Gebäudeanteil erhöht.

Nettobeträge fortlaufend erfassen. Geführt wird eine einfache Liste je Objekt mit Datum, Gewerk, Nettobetrag und Zuordnung zu einem der vier Kernbereiche. Der Fehler in der Praxis ist fast nie eine falsche Rechtsauffassung, sondern eine verlorene Rechnung oder ein übersehener Bruttobetrag.

Den Stichtag genau kennen. Der Dreijahreszeitraum läuft taggenau ab dem Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr. Dieser Tag steht im Kaufvertrag und ist häufig Wochen oder Monate vom Notartermin entfernt. Wer den falschen Stichtag zugrunde legt, verschätzt sich um genau die Frist, die er braucht.

Maßnahmen priorisieren, nicht nur verschieben. Wenn absehbar ist, dass die Grenze nicht zu halten ist, kann die umgekehrte Strategie sinnvoll sein: Statt zu strecken, wird die Sanierung bewusst gebündelt und umfassend ausgeführt. Wenn die Umqualifizierung ohnehin eintritt, erhöht jeder zusätzliche Euro nur die AfA-Bemessungsgrundlage – und schafft dafür ein besseres Objekt mit höherer Miete und geringerem Folgeaufwand. Die schlechteste Variante ist ein knappes Überschreiten mit halber Sanierung.

Schäden nach der Anschaffung beweisbar machen. Ein Übergabeprotokoll mit datierten Fotos zum Übergangsstichtag, dazu Schadensmeldungen, Mängelanzeigen, Schriftwechsel mit dem Mieter und gegebenenfalls eine Versicherungsmeldung – das ist die Dokumentation, die den Unterschied zwischen dem BFH-Urteil IX R 6/16 und dem Urteil IX R 41/17 belegbar macht. Ohne diesen Nachweis trägt der Steuerpflichtige das Risiko.

Getrennte Wirtschaftsgüter sauber trennen. Bei gemischt genutzten Gebäuden lohnt es sich, Rechnungen von vornherein den jeweiligen Gebäudeteilen zuzuordnen und die unterschiedlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhänge zu dokumentieren. Das schafft zwei Prüfeinheiten statt einer und verdoppelt faktisch den Spielraum.

§ 82b EStDV bewusst einsetzen. Die Verteilungsentscheidung ist kein Automatismus, sondern ein Wahlrecht, das mit der Einkommensplanung abgestimmt gehört – insbesondere vor Ruhestand, Elternzeit oder einem geplanten Objektverkauf.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgebliche Vorschriften: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten); § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG (Anwendung im Bereich der Überschusseinkünfte); § 7 Abs. 4 EStG (Gebäude-AfA); §§ 7h, 7i, 11a, 11b EStG (begünstigte Aufwendungen); § 82b EStDV (Verteilung größeren Erhaltungsaufwands); § 255 Abs. 1 und Abs. 2 HGB (Anschaffungs- und Herstellungskosten); R 4.2 Abs. 3 und 4 EStR 2012 (selbständige Gebäudeteile); R 6.4 Abs. 1 Satz 2 EStR 2012 (teilentgeltlicher Erwerb).

Verwaltungsanweisung: BMF-Schreiben vom 26.01.2026, IV C 1 – S 2253/00082/001/064, zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungs-, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden. Es ist in allen offenen Fällen anzuwenden und ersetzt die BMF-Schreiben vom 18.07.2003 (BStBl I 2003, 386) und vom 20.10.2017 (BStBl I 2017, 1447).

Verifizierte Referenzentscheidungen:

• BFH, Urteile vom 14.06.2016 – IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15: Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a in Verbindung mit § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG gehören sämtliche Aufwendungen für Baumaßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen – einschließlich Schönheitsreparaturen. Nach IX R 25/14 ist bei einem aus mehreren Wirtschaftsgütern bestehenden Gebäude auf den jeweiligen selbständigen Gebäudeteil abzustellen.
• BFH, Urteil vom 09.05.2017 – IX R 6/16 (BStBl II 2018, 9): Kosten für unvorhergesehene Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach dem Erwerb durch schuldhaftes Handeln eines Dritten verursacht wurde, sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten – auch nicht bei Durchführung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung.
• BFH, Urteil vom 13.03.2018 – IX R 41/17 (BStBl II 2018, 533): Unvermutete Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen, die lediglich der Beseitigung von Schäden aus dem langjährigen vertragsgemäßen Gebrauch durch den Nutzer dienen, führen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Gleiches gilt für die Beseitigung verdeckter, im Anschaffungszeitpunkt bereits vorhandener Mängel; eine Segmentierung der Gesamtkosten findet nicht statt.
• BFH, Urteil vom 12.09.2001 – IX R 39/97: Der Gebrauchswert eines Wohngebäudes wird maßgeblich durch Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation sowie die Fenster bestimmt. Erst wenn ein Bündel von Baumaßnahmen in mindestens drei dieser vier Kernbereiche zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts führt, liegt eine Standardhebung vor; die bloße Reparatur oder zeitgemäße Ersetzung vorhandener Ausstattung genügt nicht.
• BFH, Urteil vom 15.05.2013 – IX R 36/12 (BStBl II 2013, 732): Eine Erweiterung im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB setzt keine Wesentlichkeit voraus – auch geringfügige Erweiterungen führen zu Herstellungskosten.
• BFH, Urteil vom 25.09.2007 – IX R 28/07: Wird ein Gebäude in unterschiedlicher Weise genutzt und besteht deshalb aus mehreren Wirtschaftsgütern, ist bei der Prüfung, ob eine Baumaßnahme zu Herstellungskosten führt, nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf den entsprechenden Gebäudeteil abzustellen. Bei betrieblich genutzten Gebäuden kommt es primär darauf an, ob die baulichen Veränderungen vor dem Hintergrund der betrieblichen Zielsetzung zu einer verbesserten Nutzbarkeit führen.

Checkliste

• [ ] Kaufpreisaufteilung Grund und Boden / Gebäude vor Sanierungsbeginn festlegen, möglichst gutachterlich unterlegt
• [ ] Anteilige Anschaffungsnebenkosten in die Gebäudeanschaffungskosten einrechnen – sie erhöhen die Schwelle
• [ ] 15-Prozent-Grenze in Euro netto berechnen und schriftlich festhalten
• [ ] Stichtag des Übergangs von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr aus dem Kaufvertrag entnehmen und Fristende taggenau notieren
• [ ] Fortlaufende Aufwandsliste je Objekt mit Datum, Gewerk, Nettobetrag und Kernbereichszuordnung führen
• [ ] Prüfen, ob das Gebäude aus mehreren Wirtschaftsgütern mit getrennten Nutzungs- und Funktionszusammenhängen besteht
• [ ] Jede Maßnahme den vier Kernbereichen Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster zuordnen und die Drei-von-vier-Regel im Blick behalten
• [ ] Erweiterungen gesondert erfassen – sie zählen nicht in die 15-Prozent-Grenze, sind aber ohnehin Herstellungskosten
• [ ] Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten separat buchen und nicht in die Rechnung einbeziehen
• [ ] Übergabeprotokoll mit datierten Fotos zum Stichtag erstellen und archivieren
• [ ] Schäden nach der Anschaffung durch Mängelanzeigen, Schriftwechsel und Versicherungsmeldungen beweisbar machen
• [ ] Bei absehbarem Überschreiten prüfen, ob Verschiebung über den Dreijahreszeitraum oder bewusste Bündelung günstiger ist
• [ ] Bei Streckung über mehrere Jahre die Figur der Sanierung in Raten gegenprüfen
• [ ] Wahlrecht nach § 82b EStDV mit der persönlichen Einkommensplanung der nächsten fünf Jahre abstimmen

Häufige Fragen (FAQ)

Zählen Schönheitsreparaturen wirklich in die 15-Prozent-Grenze?

Ja. Der BFH hat das mit den Urteilen vom 14.06.2016 (IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15) ausdrücklich entschieden. Tapezieren, Streichen von Wänden und Decken sowie das Lackieren von Böden, Heizkörpern, Türen und Fenstern gehören dazu, wenn sie im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit dem Erwerb anfallen. Die Ausnahme für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten greift dafür nicht.

Ab wann läuft der Dreijahreszeitraum genau?

Taggenau ab dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, also ab dem Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr. Nicht maßgeblich sind der Notartermin und die Eintragung im Grundbuch. Zum Ende des Zeitraums müssen die Maßnahmen weder abgeschlossen noch abgerechnet noch bezahlt sein – entscheidend ist ihre Durchführung.

Was passiert, wenn ich die Grenze um wenige Euro überschreite?

Dann sind sämtliche einbezogenen Aufwendungen anschaffungsnahe Herstellungskosten, nicht nur der übersteigende Betrag. Eine Segmentierung findet nicht statt, und es gibt keine Bagatell- oder Billigkeitsregelung. Genau deshalb ist die laufende Erfassung der Nettobeträge während der Sanierung so wichtig.

Gilt die Grenze auch, wenn ich das Gebäude geerbt oder geschenkt bekommen habe?

Bei unentgeltlichem Erwerb liegt keine eigene Anschaffung vor; der Rechtsnachfolger tritt jedoch in einen noch laufenden Dreijahreszeitraum des Rechtsvorgängers ein. Bei teilentgeltlichem Erwerb können anschaffungsnahe Herstellungskosten nur bezogen auf den entgeltlichen Teil entstehen, und in den Dreijahreszeitraum des Rechtsvorgängers tritt der Erwerber nur im Verhältnis des unentgeltlichen Teils ein.

Kann eine Heizungsmodernisierung allein eine Standardhebung auslösen?

Nein. Nach dem BMF-Schreiben vom 26.01.2026 führt der Austausch einer Öl- oder Gasheizung gegen eine Solarthermieanlage, eine Wärmepumpe, eine Wasserstoffheizung oder einen Fernwärmeanschluss im Bereich der Heizungsinstallation allein nicht zum Erreichen eines sehr anspruchsvollen Standards. Eine Standardhebung setzt zudem eine deutliche Gebrauchswerterhöhung in mindestens drei der vier Kernbereiche voraus. Eine bloße Senkung des Endenergiebedarfs begründet für sich genommen ebenfalls keine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts.

Wie weise ich nach, dass ein Schaden erst nach dem Kauf entstanden ist?

Am wirksamsten durch ein Übergabeprotokoll mit datierten Fotos zum Tag des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten, ergänzt um Mängelanzeigen, Schriftwechsel mit dem Mieter, Handwerkerberichte und gegebenenfalls eine Versicherungsmeldung. Ohne diesen Nachweis wird das Finanzamt regelmäßig von einem verdeckten Altmangel oder von vertragsgemäßer Abnutzung ausgehen – und die Kosten nach dem BFH-Urteil IX R 41/17 in die 15-Prozent-Grenze einbeziehen.

Lohnt es sich, Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV zu verteilen?

Das hängt vom Einkommensverlauf ab. Die Verteilung auf zwei bis fünf Jahre lohnt, wenn der Sofortabzug im Zahlungsjahr in einen niedrigen Grenzsteuersatz oder gar ins Leere liefe. Sie lohnt nicht, wenn in Folgejahren mit sinkendem Einkommen zu rechnen ist. Zu beachten ist, dass bei einer Veräußerung während des Verteilungszeitraums der Restbetrag im Jahr der Veräußerung in einem Betrag abzuziehen ist und dass die Regelung nur für Gebäude außerhalb eines Betriebsvermögens gilt, die überwiegend Wohnzwecken dienen.

Quellen & Rechtshinweis

• Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere §§ 6 Abs. 1 Nr. 1a, 7, 7h, 7i, 9 Abs. 5, 11a, 11b, 21
• Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV), § 82b
• Einkommensteuer-Richtlinien (EStR 2012), R 4.2 Abs. 3 und 4, R 6.4 Abs. 1
• Handelsgesetzbuch (HGB), § 255 Abs. 1 und Abs. 2
• BMF-Schreiben vom 26.01.2026, IV C 1 – S 2253/00082/001/064, zur Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden
• BMF-Schreiben vom 18.07.2003 (BStBl I 2003, 386) und vom 20.10.2017 (BStBl I 2017, 1447), jeweils ersetzt
• Entscheidungen des Bundesfinanzhofs, Entscheidungsdatenbank unter bundesfinanzhof.de
• Amtliches Einkommensteuer-Handbuch des Bundesministeriums der Finanzen

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Ob Erhaltungsaufwand Herstellungskosten werden, entscheidet sich nicht im Steuerbüro, sondern auf der Baustelle und in der Belegablage: bei der Reihenfolge der Gewerke, bei der Zuordnung jeder Rechnung zu einem der vier Kernbereiche, bei der lückenlosen Erfassung der Nettobeträge im laufenden Dreijahreszeitraum. Als digitale, persönliche Technologieverwaltung sorgt die EXTRA Immobilien Gruppe dafür, dass diese Daten im Bereich Immobilien-Investment nicht erst rückwirkend rekonstruiert werden müssen, sondern von Anfang an vorliegen – digital erfasst und mit einem festen Ansprechpartner an Ihrer Seite.

Konkret begleiten wir Sie von der Ankaufsprüfung über die Sanierungsplanung bis zur laufenden Bewirtschaftung: Aufnahme des Ausstattungsstandards je Objekt, Übergabeprotokolle mit datierter Fotodokumentation zum Stichtag, digitale Rechnungs- und Vertragsarchive mit Netto-Nettobetragserfassung, laufendes Kosten-Tracking gegen die individuell berechnete 15-Prozent-Schwelle, Koordination und Ausschreibung der Gewerke, Mängel- und Schadensdokumentation gegenüber Mietern sowie strukturierte Jahresauswertungen für Ihre Steuerberatung.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist:

• Digitale Beleg- und Rechnungsarchive mit strukturierter Erfassung von Netto- und Bruttobeträgen
• Übergabeprotokolle mit datierter Fotodokumentation als Nachweisgrundlage für Schäden nach der Anschaffung
• Laufendes Kosten-Tracking gegen die objektindividuell berechnete 15-Prozent-Schwelle
• Zuordnung jeder Maßnahme zu den vier zentralen Ausstattungsbereichen Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster
• Koordination von Handwerkern und Gewerken mit Blick auf steuerlich sinnvolle Reihenfolge und Terminierung
• Fester persönlicher Ansprechpartner statt wechselnder Sachbearbeitung
• Strukturierte Jahresauswertungen, die Ihre Steuerberatung ohne Nacharbeit übernehmen kann

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

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