Erbschaftsteuer bei Immobilien: Freibeträge, Bewertung & Steuern sparen

Auf einen Blick: Wer eine Immobilie erbt, muss unter Umständen Erbschaftsteuer zahlen. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Verkehrswert der Immobilie, vom Verwandtschaftsverhältnis und vom persönlichen Freibetrag ab. Ehegatten steht ein Freibetrag von 500.000 Euro zu, Kindern 400.000 Euro. Das selbst genutzte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen sogar vollständig steuerfrei bleiben.

Gliederung

• Was ist die Erbschaftsteuer bei einer Immobilie?
• Steuerklassen und Freibeträge im Überblick
• Wie wird die Immobilie bewertet?
• Das steuerfreie Familienheim
• Praxisbeispiel: Erbschaftsteuer berechnen
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Was ist die Erbschaftsteuer bei einer Immobilie?

Die Erbschaftsteuer bei einer Immobilie fällt an, wenn ein Erbe Grundvermögen von einer verstorbenen Person übernimmt. Besteuert wird der Wert des Erwerbs, soweit er den persönlichen Freibetrag übersteigt. Grundlage ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Maßgeblich ist nicht der Kaufpreis von einst, sondern der aktuelle Verkehrswert (gemeiner Wert) zum Zeitpunkt des Erbfalls.

Gerade bei Immobilien führt das in den letzten Jahren häufig zu höheren Steuerwerten, weil die Bewertungsregeln an das gestiegene Marktniveau angepasst wurden. Eine sorgfältige Planung lohnt sich daher.

Steuerklassen und Freibeträge im Überblick

Wie viel steuerfrei bleibt, richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Die persönlichen Freibeträge sind in § 16 ErbStG geregelt:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro (je Elternteil)
• Enkelkinder: 200.000 Euro
• Übrige Personen (Steuerklasse III): 20.000 Euro

Zusätzlich existiert ein besonderer Versorgungsfreibetrag für Ehegatten und Kinder (§ 17 ErbStG). Auf den steuerpflichtigen Erwerb wird anschließend ein Steuersatz angewendet, der je nach Steuerklasse und Höhe des Erwerbs zwischen 7 % und 50 % liegt (§ 19 ErbStG).

Steuerklassen

Steuerklasse I umfasst Ehegatten, Kinder und Enkel, Steuerklasse II Geschwister, Nichten und Neffen, Steuerklasse III alle übrigen Erwerber. Je näher das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher der Freibetrag und desto niedriger der Steuersatz.

Wie wird die Immobilie bewertet?

Das Finanzamt ermittelt den Wert nach dem Bewertungsgesetz (BewG), in der Regel über das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Liegt der vom Finanzamt angesetzte Wert über dem tatsächlichen Marktwert, können Erben durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG).

Das steuerfreie Familienheim

Erbt der überlebende Ehegatte das selbst genutzte Familienheim, bleibt dieses nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG steuerfrei, sofern er es zehn Jahre lang selbst bewohnt. Kinder können das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ebenfalls steuerfrei erben, allerdings begrenzt auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern und ebenfalls unter der Bedingung einer zehnjährigen Selbstnutzung.

Praxisbeispiel: Erbschaftsteuer berechnen

Eine Tochter erbt von ihrer Mutter eine vermietete Eigentumswohnung mit einem Verkehrswert von 600.000 Euro. Ihr Freibetrag beträgt 400.000 Euro. Der steuerpflichtige Erwerb liegt damit bei 200.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 11 % in Steuerklasse I ergibt sich eine Erbschaftsteuer von 22.000 Euro. Hätte es sich um das von der Tochter selbst bewohnte Familienheim gehandelt, wäre der Erwerb unter den genannten Voraussetzungen steuerfrei geblieben.

Rechtslage & Referenzurteile

• § 16 ErbStG regelt die persönlichen Freibeträge.
• § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG regeln die Steuerbefreiung des Familienheims.
• § 19 ErbStG legt die Steuersätze fest.
• § 198 BewG ermöglicht den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts.

Die Freibeträge sind nach aktuellem Stand (Juni 2026) unverändert. Erbschaftsteuerliche Bewertungen sind regelmäßig Gegenstand von Verfahren vor den Finanzgerichten und dem Bundesfinanzhof; im Einzelfall sollte fachkundiger Rat eingeholt werden.

Checkliste

• [ ] Verkehrswert der Immobilie realistisch einschätzen
• [ ] Persönlichen Freibetrag prüfen (§ 16 ErbStG)
• [ ] Voraussetzungen für die Familienheim-Befreiung klären
• [ ] Bei zu hoher Bewertung Gegengutachten erwägen
• [ ] Erbschaft fristgerecht beim Finanzamt anzeigen
• [ ] Steuerberater zur Gestaltung hinzuziehen

Häufige Fragen (FAQ)

Wann muss ich Erbschaftsteuer für eine Immobilie zahlen?
Immer dann, wenn der Wert des geerbten Vermögens den persönlichen Freibetrag übersteigt und keine Steuerbefreiung greift.

Wie hoch ist der Freibetrag für Kinder?
Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil (§ 16 ErbStG).

Bleibt das Elternhaus immer steuerfrei?
Nur unter Bedingungen: Selbstnutzung über zehn Jahre und – bei Kindern – eine Wohnfläche bis 200 Quadratmeter.

Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt?
Das Finanzamt nutzt typisierte Verfahren nach dem Bewertungsgesetz. Ein niedrigerer Wert lässt sich per Sachverständigengutachten nachweisen.

Muss ich die Erbschaft melden?
Ja, der Erwerb ist dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzuzeigen.

Quellen & Rechtshinweis

• Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), §§ 13, 16, 17, 19
• Bewertungsgesetz (BewG), § 198
• gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Fachanwalt.

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