Energetische Sanierungspflicht: Kosten für Vermieter 2026 – Pflichten, Umlage und Förderung

Auf einen Blick:

• Seit dem 29. Juli 2026 löst das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) das GEG ab: Die 65-Prozent-Pflicht beim Heizungseinbau und die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel sind entfallen.
• Die Nachrüstpflichten – oberste Geschossdecke, Wärmeverteilungsleitungen – bestehen fort; bei Eigentümerwechsel gilt weiterhin eine Zweijahresfrist.
• Umlagefähig sind 8 Prozent der Kosten pro Jahr (§ 559 BGB), beim Heizungstausch 10 Prozent (§ 559e BGB) – jeweils nach Abzug von Instandhaltungsanteil und Fördermitteln.
• Die Kappungsgrenzen binden stärker als die Prozentsätze: 3,00 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren (2,00 Euro bei Ausgangsmieten unter 7,00 Euro), beim Heizungstausch nur 0,50 Euro.
• Ohne Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 ist eine Wärmepumpe nach § 559f BGB nur zur Hälfte umlagefähig.
• Bei der Heizungsförderung erhalten Vermieter Stand August 2026 nur die Grundförderung von 30 Prozent.

Gliederung

1. Energetische Sanierungspflicht: Welche Kosten Vermieter 2026 wirklich treffen
2. Was das GModG seit dem 29. Juli 2026 geändert hat
3. Welche Pflichten bestehen bleiben: Nachrüstung und bedingte Anforderungen
4. Der europäische Rahmen: EPBD 2024/1275 und die deutsche Umsetzung
5. Kostenblöcke in der Vermieterkalkulation
6. Modellrechnung 1: Fassade und Fenster im Sechsfamilienhaus
7. Modellrechnung 2: Heizungstausch mit Wärmepumpe
8. Förderung 2026: BEG-Einzelmaßnahmen und Heizungsförderung
9. Härtefälle, Befreiungen und Haftungsrisiken
10. Rechtslage und Referenzurteile
11. Checkliste, FAQ und Quellen

Kaum ein Thema hat Vermieterinnen und Vermieter in den vergangenen Jahren so beschäftigt wie die energetische Sanierungspflicht und die damit verbundenen Kosten. Wer 2026 ein Mehrfamilienhaus im Bestand hält, steht vor einer Gemengelage aus europäischem Ordnungsrecht, einem frisch reformierten nationalen Gebäuderecht, einem mietrechtlichen Umlagesystem mit mehreren Deckeln und einer Förderkulisse, die sich innerhalb eines einzigen Sommers spürbar verändert hat. Die zentrale Frage lautet dabei fast nie: Muss ich überhaupt etwas tun? Sie lautet: Was genau muss ich tun, was kostet das, und wie viel davon bleibt am Ende bei mir hängen?

Diese Frage hat sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz neu gestellt. Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz am 10. Juli 2026 passieren lassen; seit dem 29. Juli 2026 ersetzt es das Gebäudeenergiegesetz. Zwei besonders diskutierte Pflichten sind dabei gefallen: die Vorgabe, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, und die Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel. Wer daraus jedoch schließt, dass die energetische Sanierungspflicht erledigt sei, verkennt die Struktur des neuen Rechts. Der Gesetzgeber hat den ordnungsrechtlichen Zwang zum Zeitpunkt des Heizungseinbaus gelockert und ihn zugleich in die Zukunft verlagert – über schrittweise steigende Anforderungen an nicht-fossile Brennstoffanteile und über Quoten für das Inverkehrbringen von Gas und Heizöl. Die Kosten verschwinden nicht, sie verschieben sich in der Zeitachse und wechseln teilweise den Adressaten.

Wirtschaftlich entscheidend ist am Ende das Mietrecht. Ob eine Sanierung eine Rendite trägt oder das Ergebnis über Jahre belastet, hängt weniger an der Bruttoinvestition als an drei Stellschrauben: dem abzuziehenden Instandhaltungsanteil, den erhaltenen Drittmitteln und den Kappungsgrenzen der §§ 559 ff. BGB. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage mit Stand 22. August 2026 ein, rechnet zwei Modellfälle durch und zeigt, an welchen Punkten sich Geld verdienen oder verlieren lässt.

Energetische Sanierungspflicht: Welche Kosten Vermieter 2026 wirklich treffen

Der Begriff „energetische Sanierungspflicht" ist kein einheitlicher Rechtsbegriff. Er bündelt drei Auslöser mit jeweils anderen Kostenfolgen.

Erstens die unbedingten Nachrüstpflichten. Sie gelten unabhängig davon, ob gebaut wird. Klassiker ist die oberste Geschossdecke: Genügt sie nicht dem Mindestwärmeschutz, ist sie so zu dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet – die Regelung stand in § 47 GEG und wird im GModG fortgeführt. Alternativ genügt die Dämmung des darüberliegenden Daches. Hinzu kommt die Dämmung zugänglicher Wärmeverteilungsleitungen und Armaturen in unbeheizten Räumen. Diese Pflichten sind günstig zu erfüllen und werden dennoch am häufigsten übersehen.

Zweitens die bedingten Anforderungen. Sie greifen erst, wenn ohnehin gebaut wird: Wer eine Fassade neu verputzt, Fenster tauscht oder ein Dach erneuert, muss die energetischen Mindestanforderungen einhalten. Kalkulatorisch wichtig ist die Bagatellgrenze – werden nicht mehr als 10 Prozent der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe verändert, entfallen die besonderen Anforderungen. Eine gestrichene Giebelseite löst also keine Sanierungspflicht aus, eine komplett angefasste Fassade sehr wohl.

Drittens die Pflichten beim Eigentümerwechsel. Nach Kauf, Schenkung oder Erbfall sind offene Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem ersten Eigentumsübergang zu erfüllen; die Ausnahme für selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser entfällt in diesem Moment. Für Investoren, die im Bestand zukaufen, gehört dieser Posten in die Kaufpreisverhandlung, nicht in die Nachbetrachtung.

Was das GModG seit dem 29. Juli 2026 geändert hat

Die praktisch wichtigste Änderung betrifft die Heizung. Die 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien beim Einbau neuer Heizungen ist entfallen. An ihre Stelle tritt ein System schrittweise steigender Anteile klimafreundlicher Brennstoffe, in der Fachdiskussion „Bio-Treppe" genannt: Für neu eingebaute Öl- und Gasheizungen greift ab 2029 eine erste Stufe von 10 Prozent, der weitere Anstieg soll bis 2040 in mehreren Schritten erfolgen. Flankierend sind Grüngas- und Grünheizölquoten für das Inverkehrbringen der Brennstoffe vorgesehen. Ebenfalls gestrichen wurde die Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind.

Für Vermieter heißt das zweierlei. Kurzfristig sinkt der Zwang zur Sofortinvestition – eine funktionierende Gasheizung darf weiterlaufen und im Havariefall grundsätzlich auch wieder durch eine Gasheizung ersetzt werden. Mittelfristig steigt jedoch das Betriebskostenrisiko, weil Brennstoffquoten und CO2-Bepreisung die Verbrauchskosten tendenziell verteuern. Da sich die CO2-Kosten nach dem energetischen Zustand des Gebäudes zwischen Mieter und Vermieter aufteilen, trägt bei schlecht gedämmten Objekten der Vermieter den größeren Anteil. „Nichts tun" ist also nicht kostenfrei, es erscheint nur zunächst so.

Der europäische Rahmen: EPBD 2024/1275

Die Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie (Richtlinie (EU) 2024/1275) ist am 28. Mai 2024 in Kraft getreten; die Umsetzungsfrist endete am 29. Mai 2026. Für Wohngebäude gibt sie keine objektscharfe Sanierungspflicht vor, sondern Reduktionspfade auf Bestandsebene: minus 16 Prozent durchschnittlicher Primärenergieverbrauch bis 2030 und rund minus 20 bis 22 Prozent bis 2035. Für Nichtwohngebäude arbeitet die Richtlinie mit Mindesteffizienzstandards, die die schlechtesten Bestandsklassen stufenweise anheben. Der Nullemissionsstandard gilt für öffentliche Neubauten ab 2028 und für alle Neubauten ab 2030.

Die deutsche Umsetzung erfolgt gestuft: Die Heizungsregelungen des GModG gelten unmittelbar, weitere EPBD-Schritte – Energieausweis, Berechnungsnormen, erweiterte Pflichten bei Verkauf und Vermietung – sind Stand August 2026 für Anfang 2027 angekündigt. Der in Artikel 9 EPBD angelegte verpflichtende Renovierungspass wurde nicht umgesetzt. Diese zweite Stufe betrifft vor allem Transparenzpflichten und damit die Vermarktbarkeit von Objekten mit schwacher Effizienzklasse.

Kostenblöcke in der Vermieterkalkulation

Eine belastbare Kalkulation trennt vier Blöcke sauber voneinander.

Der Instandhaltungsanteil ist der wichtigste und am häufigsten unterschätzte Posten. Nach § 559 Abs. 2 BGB gehören Kosten, die für eine ohnehin fällige Erhaltungsmaßnahme erforderlich gewesen wären, nicht zur umlagefähigen Modernisierung. Wer ein 40 Jahre altes Fenster gegen ein Dreifachglasfenster tauscht, modernisiert und erhält gleichzeitig. Die Aufteilung muss der Vermieter darlegen – pauschale Quoten ohne Begründung sind angreifbar.

Die Drittmittel mindern die Umlagebasis ebenfalls: Zuschüsse aus Bundes-, Landes- oder kommunalen Programmen sind abzuziehen, zinsvergünstigte Darlehen mit dem Zinsvorteil. Fördermittel senken also den Eigenanteil, sie erhöhen nicht die Miete.

Die Nebenkosten der Maßnahme – Planung, Energieberatung, Baustelleneinrichtung, Gerüst, hydraulischer Abgleich – sind umlagefähig, soweit sie der Modernisierung zuzuordnen sind. Die Folgekosten – Mietausfall, Minderungen wegen Baulärm, Zwischenfinanzierung, Verwaltungsaufwand – sind es nicht und belasten das laufende Ergebnis.

Modellrechnung 1: Fassade und Fenster im Sechsfamilienhaus

Alle Zahlen sind eine nachvollziehbare Modellrechnung zur Veranschaulichung der Systematik, keine Statistik und keine Preisauskunft. Reale Kosten hängen von Objekt, Region und Ausführung ab.

Ausgangslage: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1968, sechs Wohneinheiten, 480 Quadratmeter Wohnfläche, Ausgangsmiete 9,00 Euro je Quadratmeter. Geplant sind Fassadendämmung und Fenstertausch.

• Bruttoinvestition: 216.000 Euro
• Angenommener Instandhaltungsanteil (30 Prozent, weil Putz und Fenster ohnehin abgängig): 64.800 Euro
• Modernisierungsanteil: 151.200 Euro
• Angenommener Zuschuss aus den BEG-Einzelmaßnahmen: 15 Prozent auf 180.000 Euro förderfähige Kosten (30.000 Euro je Wohneinheit und Jahr) = 27.000 Euro
• Umlagefähige Kosten: 151.200 – 27.000 = 124.200 Euro

Die Modernisierungsumlage nach § 559 Abs. 1 BGB beträgt 8 Prozent jährlich: 9.936 Euro pro Jahr, also 828 Euro monatlich für das gesamte Haus oder rund 1,73 Euro je Quadratmeter. Die Kappungsgrenze von 3,00 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren wird nicht erreicht, die Umlage ist in voller Höhe durchsetzbar.

Der wirtschaftliche Eigenanteil beträgt damit 124.200 Euro, zuzüglich 64.800 Euro Instandhaltung, die ohnehin angefallen wären. Bei 9.936 Euro Umlage jährlich amortisiert sich der umlagefähige Teil statisch in rund 12,5 Jahren – vorausgesetzt, die Mieterhöhung ist formell korrekt und der Instandhaltungsabzug hält einer Prüfung stand.

Variante: Bei einer Ausgangsmiete von 6,50 Euro je Quadratmeter griffe die verschärfte Grenze von 2,00 Euro. Die Umlage von 1,73 Euro bliebe knapp darunter – ein zweiter Modernisierungsschritt innerhalb der Sechsjahresfrist wäre jedoch praktisch blockiert, weil alle Zuschläge dieses Zeitraums zusammengerechnet werden. Wer in Etappen saniert, muss die Reihenfolge planen.

Modellrechnung 2: Heizungstausch mit Wärmepumpe

Ebenfalls eine Modellrechnung; die Förderhöhe ist im Einzelfall vor Antragstellung zu prüfen.

Gleiches Objekt, 480 Quadratmeter, sechs Wohneinheiten. Die Gaszentralheizung wird durch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe ersetzt, inklusive Pufferspeicher, hydraulischem Abgleich und Anpassung einzelner Heizflächen.

• Bruttoinvestition: 96.000 Euro
• Angenommener Instandhaltungsanteil (20 Prozent, Altanlage war abgängig): 19.200 Euro
• Modernisierungsanteil: 76.800 Euro
• Angenommener Zuschuss aus der Heizungsförderung (Grundförderung 30 Prozent auf die gedeckelte Bemessungsgrundlage): 24.000 Euro
• Umlagefähige Kosten: 76.800 – 24.000 = 52.800 Euro

Nach § 559e BGB dürfen beim Einbau einer Heizungsanlage 10 Prozent jährlich umgelegt werden: 5.280 Euro pro Jahr, also 440 Euro monatlich oder 0,92 Euro je Quadratmeter. Hier greift die spezielle Kappungsgrenze: Die Monatsmiete darf durch den Heizungstausch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter steigen. Durchsetzbar sind damit nur 240 Euro monatlich beziehungsweise 2.880 Euro jährlich. Die statische Amortisation der umlagefähigen Kosten verlängert sich von rund 10 auf rund 18,3 Jahre.

Variante ohne Nachweis der Jahresarbeitszahl

§ 559f BGB verlangt beim Einbau einer Wärmepumpe grundsätzlich den durch ein Fachunternehmen geführten Nachweis, dass die Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 beträgt; die Ermittlung erfolgt üblicherweise planerisch nach VDI 4650 Blatt 1 vor Inbetriebnahme. Fehlt dieser Nachweis, darf die Mieterhöhung nur auf die Hälfte der auf die Wohnung entfallenden Kosten gestützt werden. In unserem Beispiel sänke die Umlagebasis von 52.800 auf 26.400 Euro, die jährliche Umlage von 5.280 auf 2.640 Euro – also 220 Euro monatlich oder 0,46 Euro je Quadratmeter. Der Nachweis entscheidet damit über rund 240 Euro Jahresmiete je Wohneinheit, dauerhaft. Für bestimmte Konstellationen ist er entbehrlich, etwa bei Gebäuden, die nach 1996 errichtet wurden. Die Kosten für die Nachweisführung liegen erfahrungsgemäß um Größenordnungen unter dem, was ohne ihn verloren geht.

Wichtig außerdem: Die 0,50-Euro-Grenze gilt für den Heizungstausch und steht neben der allgemeinen Kappungsgrenze, ersetzt sie aber nicht. Wer Heizung und Hülle zeitnah angeht, muss beide Deckel im Blick behalten und die Umlagen getrennt ausweisen – sonst ist die Mieterhöhung insgesamt angreifbar.

Förderung 2026: BEG-Einzelmaßnahmen und Heizungsförderung

Bei den BEG-Einzelmaßnahmen liegt der Fördersatz für Gebäudehülle und Anlagentechnik Stand August 2026 bei 15 Prozent. Mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) sind 20 Prozent möglich; seit dem 21. Juli 2026 gilt der iSFP-Bonus allerdings nur noch für Kosten oberhalb von 30.000 Euro. Die förderfähigen Kosten sind auf 30.000 Euro je Wohneinheit und Jahr gedeckelt, mit iSFP auf 60.000 Euro. Vermieter sind antragsberechtigt; eine Beschränkung auf Selbstnutzer besteht hier nicht.

Bei der Heizungsförderung ist die Lage für Vermieter deutlich enger. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent auf die gedeckelte Bemessungsgrundlage. Der Klimageschwindigkeitsbonus wurde zum 21. Juli 2026 von 20 auf 16 Prozent abgesenkt und soll ab Februar 2027 halbjährlich um weitere vier Prozentpunkte sinken; er ist ebenso wie der einkommensabhängige Bonus und der zinsvergünstigte Ergänzungskredit selbstnutzenden Eigentümern vorbehalten. Der Effizienzbonus für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel und der Emissionsminderungszuschlag für Biomasse sind zum 21. Juli 2026 entfallen. Für Kapitalanleger bedeutet das: Kalkulieren Sie mit der Grundförderung, und behandeln Sie alles Weitere als Bonus, nicht als Planungsgröße.

Entscheidend ist die Reihenfolge: Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden, üblicherweise auf Basis eines Liefer- und Leistungsvertrags mit aufschiebender Bedingung. Wer zuerst beauftragt und dann beantragt, verliert den Zuschuss – in Modellrechnung 2 einen fünfstelligen Betrag.

Härtefälle, Befreiungen und Haftungsrisiken

Auf der ordnungsrechtlichen Seite eröffnet § 102 GModG zwei Wege: die Befreiung, wenn die Anforderungen im Einzelfall zu einer unbilligen Härte führen, und die Befreiung, wenn die Ziele des Gesetzes durch andere Maßnahmen in gleichem Umfang erreicht werden. Eine unbillige Härte liegt insbesondere bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit im konkreten Einzelfall vor – etwa dann, wenn die erforderlichen Investitionen außer Verhältnis zum Wert oder zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehen. Die Darlegungslast trägt der Eigentümer; der Antrag geht an die zuständige Behörde des Landes. Verstöße gegen die Pflichten des Gebäudeenergierechts können als Ordnungswidrigkeit mit Geldbußen bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Auf der mietrechtlichen Seite steht der Härteeinwand des Mieters nach § 559 Abs. 4 BGB: Er greift, wenn die Mieterhöhung auch unter Würdigung der berechtigten Vermieterinteressen eine wirtschaftliche Härte bedeuten würde; berücksichtigt werden die finanziellen Verhältnisse des Mieters, die zu erwartende Einsparung und die allgemeinen Wohnverhältnisse. Der Einwand gegen die Duldung ist nach § 555d BGB bis zum Ende des Monats zu erheben, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

Daraus folgt das dritte, rein formale Risiko: Nach § 555c BGB ist die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen – mit Angaben zu Art, Umfang, Beginn, Dauer, erwarteter Mieterhöhung und künftigen Betriebskosten. Fehlerhafte Ankündigungen kosten in der Praxis mehr als überteuerte Angebote, weil sie die Duldungspflicht und damit den Bauzeitplan gefährden.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich sind vier Ebenen: das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) mit Nachrüstpflichten, bedingten Anforderungen, den Befreiungstatbeständen des § 102 und den Bußgeldvorschriften; die EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 mit weiteren Umsetzungsschritten ab voraussichtlich Anfang 2027; das Mietrecht mit §§ 555b bis 555d BGB (Modernisierungsbegriff, Ankündigung, Duldung, Härteeinwand) sowie §§ 559, 559e und 559f BGB; und das Förderrecht der Bundesförderung für effiziente Gebäude.

Zur Rechtsprechung: Verifiziert und für die Praxis zentral ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26. März 2025, Aktenzeichen VIII ZR 283/23. Der BGH hat klargestellt, dass es für eine Modernisierungsmieterhöhung nach energetischer Modernisierung nicht auf den tatsächlich gemessenen Verbrauch nach der Maßnahme ankommt. Ausschlaggebend ist, ob im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung die fachlich fundierte Erwartung einer messbaren und dauerhaften Einsparung von Endenergie besteht; diese Prognose kann auf Sachverständigenbewertungen oder anerkannte Pauschalwerte gestützt werden. Der Fall betraf den Ersatz alter Einzelöfen durch eine Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung. Für Vermieter ist das eine erhebliche Entlastung bei der Darlegung – aber kein Freibrief: Die Prognose muss vorliegen und nachvollziehbar sein.

Weitere Entscheidungen zu Instandhaltungsabzug, Formanforderungen der Mieterhöhungserklärung und Härtefallabwägung existieren in großer Zahl; mangels verifizierter Aktenzeichen werden sie hier bewusst nicht genannt. Die Prüfmaßstäbe ergeben sich unmittelbar aus §§ 559 Abs. 2 und 4, 559b BGB.

Checkliste

1. Objekt aufnehmen: Baujahr, Bauteilzustand, Heizungsalter, Energieausweis und bisherige Maßnahmen dokumentieren.
2. Nachrüstpflichten prüfen: oberste Geschossdecke beziehungsweise Dach und Dämmung zugänglicher Wärmeverteilungsleitungen.
3. Bei Zukauf oder Erbfall die Zweijahresfrist ab Eigentumsübergang notieren und im Kaufpreis berücksichtigen.
4. Geplante Bauteilarbeiten vor Auftragsvergabe gegen die 10-Prozent-Bagatellgrenze spiegeln.
5. Individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lassen und die seit 21. Juli 2026 geänderten iSFP-Bonusregeln einpreisen.
6. Förderanträge vor Vorhabenbeginn stellen, Verträge mit aufschiebender Bedingung abschließen.
7. Instandhaltungsanteil je Gewerk begründet ermitteln und schriftlich festhalten – nicht pauschal schätzen.
8. Umlage vorab rechnen: 8 Prozent nach § 559 BGB, 10 Prozent nach § 559e BGB, jeweils nach Drittmittelabzug.
9. Beide Kappungsgrenzen gegenrechnen: 3,00 beziehungsweise 2,00 Euro je Quadratmeter und beim Heizungstausch 0,50 Euro.
10. Bei Wärmepumpen den JAZ-Nachweis (mindestens 2,5) durch ein Fachunternehmen vor Inbetriebnahme sichern.
11. Einsparprognose fachlich dokumentieren – Grundlage der Mieterhöhung nach der BGH-Rechtsprechung.
12. Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB drei Monate vorher vollständig und fristsicher zustellen.
13. Härtefallmeldungen der Mieter fristgerecht erfassen, bewerten und dokumentieren.
14. Sanierungsschritte über den Sechsjahreszeitraum takten, damit spätere Maßnahmen nicht an ausgeschöpften Deckeln scheitern.

Häufige Fragen (FAQ)

Gibt es 2026 eine allgemeine Sanierungspflicht für vermietete Bestandsgebäude?

Nein, eine pauschale Pflicht, jedes Bestandsgebäude auf einen bestimmten Effizienzstandard zu bringen, existiert im deutschen Recht auch 2026 nicht. Es gibt drei konkrete Auslöser: die unbedingten Nachrüstpflichten, die bedingten Anforderungen bei ohnehin durchgeführten Arbeiten an Außenbauteilen und die Pflichten beim Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren. Die EU-Gebäuderichtlinie arbeitet für Wohngebäude mit Reduktionspfaden auf Ebene des Gesamtbestands, nicht mit objektscharfen Zwangssanierungen. Das entlastet einzelne Eigentümer kurzfristig, ändert aber nichts an der langfristigen Richtung: Der nationale Umsetzungsdruck wird über Förderung, Brennstoffquoten und CO2-Kosten weitergegeben.

Muss ich meine alte Gasheizung 2026 austauschen?

Nach aktueller Rechtslage nicht allein wegen ihres Alters. Die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel ist mit dem GModG zum 29. Juli 2026 entfallen. Eine funktionsfähige Anlage darf weiterbetrieben werden, und im Defektfall ist der Einbau einer neuen Gasheizung grundsätzlich zulässig. Zu bedenken ist jedoch die Kostenperspektive: Für neu eingebaute Öl- und Gasheizungen greifen ab 2029 steigende Anforderungen an nicht-fossile Brennstoffanteile, flankiert von Quoten für das Inverkehrbringen. Zusammen mit der CO2-Bepreisung spricht viel dafür, den Austauschzeitpunkt aktiv zu planen statt ihn dem Havariefall zu überlassen.

Wie viel darf ich nach einer energetischen Sanierung auf die Miete umlegen?

Bei allgemeinen Modernisierungen 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten pro Jahr nach § 559 BGB, beim Einbau einer Heizungsanlage 10 Prozent nach § 559e BGB. In beiden Fällen sind vorher der Instandhaltungsanteil und erhaltene Drittmittel abzuziehen. Anschließend greifen die Kappungsgrenzen: 3,00 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei Ausgangsmieten unter 7,00 Euro je Quadratmeter nur 2,00 Euro – und beim Heizungstausch lediglich 0,50 Euro je Quadratmeter. In der Praxis ist fast immer die Kappungsgrenze und nicht der Prozentsatz die bindende Restriktion, insbesondere bei Heizungsprojekten.

Warum ist die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe mietrechtlich so wichtig?

Weil § 559f BGB die volle Umlagefähigkeit an einen Nachweis knüpft. Bestätigt ein Fachunternehmen eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, können die Kosten vollständig in die Umlage eingehen. Fehlt der Nachweis, darf die Mieterhöhung nur auf die Hälfte der auf die Wohnung entfallenden Kosten gestützt werden. Die Ermittlung erfolgt üblicherweise planerisch vor Inbetriebnahme, etwa nach VDI 4650 Blatt 1, nicht anhand späterer Betriebswerte. In bestimmten Konstellationen ist der Nachweis entbehrlich, beispielsweise bei nach 1996 errichteten Gebäuden. Der Aufwand für die Nachweisführung ist gering im Verhältnis zur dauerhaft entgangenen Miete.

Welche Förderung können Vermieter 2026 noch nutzen?

Für Maßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik stehen die BEG-Einzelmaßnahmen offen: 15 Prozent Zuschuss, mit individuellem Sanierungsfahrplan 20 Prozent, wobei der iSFP-Bonus seit dem 21. Juli 2026 nur noch für Kosten oberhalb von 30.000 Euro gilt. Die förderfähigen Kosten sind auf 30.000 Euro je Wohneinheit und Jahr gedeckelt, mit iSFP auf 60.000 Euro. Bei der Heizungsförderung erhalten Vermieter Stand August 2026 nur die Grundförderung von 30 Prozent; Klimageschwindigkeitsbonus, Einkommensbonus und der zinsvergünstigte Ergänzungskredit sind selbstnutzenden Eigentümern vorbehalten. Der Antrag muss stets vor Vorhabenbeginn gestellt werden.

Was passiert, wenn ein Mieter die Modernisierung nicht dulden will?

Grundsätzlich besteht nach § 555d BGB eine Duldungspflicht für Modernisierungsmaßnahmen. Der Mieter kann jedoch einen Härteeinwand erheben, wenn die Maßnahme, die baulichen Folgen oder die zu erwartende Mieterhöhung für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten. Dieser Einwand ist fristgebunden: Er muss bis zum Ende des Monats erhoben werden, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Voraussetzung ist allerdings, dass die Ankündigung ordnungsgemäß war und über diese Frist belehrt hat. Fehlerhafte Ankündigungen setzen die Frist nicht in Gang und können ein Bauvorhaben erheblich verzögern.

Was droht bei Verstößen gegen die Nachrüstpflichten?

Verstöße gegen die Vorschriften des Gebäudeenergierechts sind Ordnungswidrigkeiten und können mit Geldbußen von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. In der Praxis kommt es seltener zu Bußgeldverfahren als zu mittelbaren Folgen: Der Schornsteinfeger prüft im Rahmen der Feuerstättenschau, Käufer verlangen im Rahmen der Due Diligence Nachweise, und Banken bewerten den energetischen Zustand bei der Beleihung. Wer die Nachrüstpflichten nicht erfüllt, riskiert daher weniger ein akutes Bußgeld als Abschläge beim Verkaufspreis, Nachverhandlungen und Finanzierungsnachteile. Bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit kommt eine Befreiung nach § 102 GModG in Betracht.

Quellen & Rechtshinweis

• Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), in Kraft seit 29. Juli 2026; Vorgängerregelung Gebäudeenergiegesetz (GEG), insbesondere Nachrüstpflichten, bedingte Anforderungen, § 102 (Befreiung) und Bußgeldvorschriften
• GModG-/GEG-Infoportal des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): gmodg.bund.de und bbsr-geg.bund.de
• Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD), in Kraft seit 28. Mai 2024, Umsetzungsfrist 29. Mai 2026
• Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 555b, 555c, 555d, 559, 559b, 559e, 559f BGB (gesetze-im-internet.de)
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. März 2025, Aktenzeichen VIII ZR 283/23
• Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BAFA) sowie Heizungsförderung für Wohngebäude (KfW-Programm 458), Stand August 2026
• Stellungnahmen und Materialien zum Gesetzgebungsverfahren GModG, Deutscher Bundestag

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Die EXTRA Immobilien Gruppe versteht sich als Technologieverwaltung: digitale Prozesse dort, wo sie Tempo und Transparenz bringen, persönliche Ansprechpartner dort, wo Entscheidungen fallen. Gerade beim Thema energetische Sanierungspflicht und den damit verbundenen Kosten für Vermieter zeigt sich der Unterschied. Wir bündeln Objektdaten, Maßnahmenplanung, Förderfristen und mietrechtliche Umlagegrenzen in einer nachvollziehbaren Struktur, statt sie über Ordner und Postfächer zu verteilen. Für unsere Kunden im Bereich Immobilien-Investment bedeutet das: belastbare Entscheidungsgrundlagen vor der Beauftragung, saubere Dokumentation während der Umsetzung und eine Verwaltung, die Fristen im Blick behält, bevor sie zum Problem werden. Digitalisierung ist für uns kein Selbstzweck, sondern das Mittel, um Eigentümern Zeit und Kosten zu ersparen.

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Daniel Mathiesen begleitet Eigentümer und Kapitalanleger bei der Frage, welche Sanierungsschritte wirtschaftlich sinnvoll sind und in welcher Reihenfolge sie umgesetzt werden sollten. Er nimmt sich Zeit für Ihr konkretes Objekt, statt allgemeine Empfehlungen zu wiederholen. Sprechen Sie ihn an, bevor Sie Aufträge vergeben – der Zeitpunkt entscheidet über Förderfähigkeit und Umlagefähigkeit.

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