Sanierung vor dem Verkauf: Was das GEG 2024 wirklich verlangt

Auf einen Blick: Eine energetische Sanierung vor dem Verkauf ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Das GEG 2024 verpflichtet Verkäufer nicht zur Modernisierung. Pflichten entstehen vielmehr beim Käufer nach dem Eigentümerwechsel (Nachrüstpflichten mit Zwei-Jahres-Frist). Was Verkäufer beachten müssen – vom Energieausweis bis zu offenen Fragen der Käufer – zeigt dieser Beitrag.

Gliederung

• Keine Sanierungspflicht für Verkäufer
• Nachrüstpflichten treffen den Käufer
• Energieausweis: Pflicht beim Verkauf
• Praxisbeispiel
• Rechtslage & Referenznormen
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Keine Sanierungspflicht für Verkäufer

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss sie nicht zuvor energetisch modernisieren. Alte Heizungen, einfach verglaste Fenster oder ungedämmte Bauteile sind kein Hinderungsgrund für den Verkauf. Das GEG verlangt vom Verkäufer keine vorgezogene Sanierung.

Eine freiwillige energetische Aufwertung kann sich dennoch lohnen: Sie verbessert die Energieeffizienzklasse, erhöht die Attraktivität und kann den erzielbaren Preis steigern. Ob sich das rechnet, hängt vom Objekt, vom Markt und von den Kosten ab.

Nachrüstpflichten treffen den Käufer

Beim Eigentümerwechsel von Ein- und Zweifamilienhäusern entstehen nach dem GEG bestimmte Nachrüstpflichten – und zwar für den neuen Eigentümer. Dazu zählen insbesondere:

• Dämmung der obersten Geschossdecke, wenn die Mindestanforderungen nicht erfüllt sind
• Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserrohre
• Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind (mit gesetzlichen Ausnahmen)

Der Käufer hat dafür regelmäßig eine Frist von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang. Ausnahmen bestehen etwa beim Denkmalschutz. Wird beim Heizungstausch ersetzt, gilt die 65-Prozent-Regel des GEG.

Energieausweis: Pflicht beim Verkauf

Beim Verkauf muss ein gültiger Energieausweis vorliegen und spätestens bei der Besichtigung vorgelegt sowie dem Käufer übergeben werden. Bereits in Immobilienanzeigen sind energetische Pflichtangaben zu machen. Verstöße können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Werden Nachrüstpflichten missachtet, drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro – diese treffen jedoch den dann verantwortlichen Eigentümer.

Praxisbeispiel

Ein Eigentümer verkauft sein Einfamilienhaus aus den 1980er-Jahren mit einer 28 Jahre alten Ölheizung. Er ist nicht verpflichtet, vor dem Verkauf zu sanieren. Er beschafft jedoch rechtzeitig einen gültigen Energieausweis und legt ihn bei der Besichtigung vor. Im Exposé macht er die vorgeschriebenen energetischen Pflichtangaben. Der Käufer weiß, dass ihn nach dem Kauf Nachrüstpflichten (u. a. Dämmung der obersten Geschossdecke) mit Zwei-Jahres-Frist treffen, und kalkuliert dies in sein Angebot ein.

Rechtslage & Referenznormen

• GEG 2024 – Gebäudeenergiegesetz; keine vorgezogene Sanierungspflicht für Verkäufer, aber Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel.
• Energieausweis-Pflicht – Vorlage- und Übergabepflicht beim Verkauf sowie Pflichtangaben in Anzeigen.
• 65-Prozent-Regel (GEG) – beim Austausch der Heizung im Bestand nach Ablauf der jeweiligen Frist.

Konkrete Gerichts-Aktenzeichen sind hier nicht einschlägig; maßgeblich sind die Vorschriften des GEG.

Checkliste

• [ ] Gültigen Energieausweis rechtzeitig beschaffen
• [ ] Pflichtangaben für Exposé/Anzeige bereithalten
• [ ] Energieausweis spätestens bei Besichtigung vorlegen und übergeben
• [ ] Alter und Zustand der Heizung dokumentieren
• [ ] Käufer transparent über Nachrüstpflichten informieren
• [ ] Freiwillige Sanierung wirtschaftlich prüfen (Preis vs. Kosten)
• [ ] Keine arglistige Verschweigung von Mängeln (Haftungsrisiko)

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich vor dem Verkauf energetisch sanieren?
Nein. Das GEG verpflichtet Verkäufer nicht zur Sanierung vor dem Verkauf. Alte Bauteile oder Heizungen verhindern den Verkauf nicht.

Wen treffen die Nachrüstpflichten?
Den neuen Eigentümer nach dem Eigentümerwechsel, in der Regel mit einer Frist von zwei Jahren.

Brauche ich einen Energieausweis?
Ja. Beim Verkauf ist ein gültiger Energieausweis vorzulegen und zu übergeben; in Anzeigen sind Pflichtangaben zu machen.

Lohnt sich eine freiwillige Sanierung trotzdem?
Sie kann die Energieeffizienzklasse und den Verkaufspreis verbessern. Ob es sich rechnet, ist eine Einzelfallrechnung aus Kosten und Marktwirkung.

Welche Bußgelder drohen?
Bei Verstößen gegen Nachrüstpflichten sind Bußgelder von bis zu 50.000 Euro möglich; verantwortlich ist der dann verpflichtete Eigentümer.

Quellen & Rechtshinweis

• Gebäudeenergiegesetz (GEG) i.d.F. 2024
• Regelungen zur Energieausweis-Pflicht und zu Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Vor Verkauf und etwaiger Sanierung sollte fachkundiger Rat eingeholt werden.

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