Eigentümerrechte und -pflichten in der WEG nach der Reform

Auf einen Blick: Die Eigentümerrechte und -pflichten in der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben sich seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 01.12.2020 vor allem aus den §§ 13 bis 16 WEG. § 13 Abs. 1 WEG erlaubt es dem Wohnungseigentümer, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen; § 16 Abs. 1 WEG gibt jedem Eigentümer den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums. Auf der Pflichtenseite steht § 14 Abs. 1 WEG: Jeder Eigentümer schuldet der Gemeinschaft die Einhaltung von Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüssen und muss Einwirkungen auf sein Sondereigentum dulden, die keinen über das unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil verursachen. Übersteigt die Einwirkung das zumutbare Maß, gibt § 14 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf angemessenen Ausgleich in Geld. Grundlegend verändert hat die Reform die Durchsetzung: Nach § 9a Abs. 2 WEG übt die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum aus; der einzelne Eigentümer kann Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche nicht mehr selbst geltend machen (BGH, Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 86/21). Seine Hebel sind der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG, das Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG und die Beschlussklage nach §§ 44, 45 WEG – mit Anfechtungsfrist von einem Monat, Begründungsfrist von zwei Monaten und zwingend gegen die GdWE gerichtet (BGH, Urteil vom 13.01.2023, Az. V ZR 43/22).

Gliederung

1. Warum Eigentümerrechte und -pflichten seit der WEG-Reform neu gelesen werden müssen
2. Die Systematik des WEMoG: vom Einzelnen zur rechtsfähigen Gemeinschaft
3. Gebrauchsrechte am Sondereigentum nach § 13 Abs. 1 WEG und die Zweckbestimmung der Teilungserklärung
4. Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums nach § 16 Abs. 1 WEG und Sondernutzungsrechte
5. Pflichten nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG: Rücksichtnahme, Lärm, Tierhaltung
6. Duldungspflichten nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG und der Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG
7. Pflichten Dritter nach § 15 WEG: Mieter, Nießbraucher, sonstige Nutzer
8. Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG
9. Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG, Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG, Auskunft
10. Mitwirkungsrechte: Versammlung nach § 23 WEG, Stimmrecht, Beschlussfassung
11. Anfechtungsrecht und Fristen nach §§ 44, 45 WEG
12. Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG, Hausgeld und Vorschüsse
13. Privilegierte bauliche Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG
14. Zwei Praxisbeispiele: Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG und Wallbox-Kostenverteilung
15. Grenzfall § 17 WEG: Entziehung des Wohnungseigentums
16. Rechtslage & Referenzurteile, Checkliste, FAQ

Warum Eigentümerrechte und -pflichten seit der WEG-Reform neu gelesen werden müssen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt zwei Dinge zugleich: das Sondereigentum an einer abgeschlossenen Einheit und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Aus dieser Doppelnatur folgt die gesamte Systematik der Eigentümerrechte und -pflichten. Im Sondereigentum steht dem Erwerber eine Rechtsposition zu, die dem Volleigentum nahekommt. Am Gemeinschaftseigentum steht ihm dagegen nur ein Mitgebrauchsrecht zu, das er mit allen anderen teilt und das sich zwangsläufig an deren Rechten bricht.

Die zweite Hälfte dieses Bildes hat sich mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz zum 01.12.2020 erheblich verändert. Vor der Reform war das Wohnungseigentumsrecht in weiten Teilen ein Recht zwischen den Eigentümern: Ansprüche wurden von Eigentümer zu Eigentümer geltend gemacht, Anfechtungsklagen richteten sich gegen die übrigen Eigentümer, und der Verband existierte nur als teilrechtsfähiges Anhängsel. Seit der Reform ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 WEG rechtsfähig und tritt in der Mitte des Systems an die Stelle der Eigentümergesamtheit. Sie ist Vertragspartnerin, Anspruchsinhaberin, Klägerin und Beklagte.

Für den einzelnen Eigentümer bedeutet das eine spürbare Verschiebung. Rechte, die er früher unmittelbar durchsetzen konnte, laufen heute über den Verband. Wer den Nachbarn stört, wird nicht mehr vom betroffenen Nachbarn selbst auf Unterlassung verklagt, sondern von der Gemeinschaft. Wer den Verwalter zu einer Handlung bewegen will, klagt nicht gegen den Verwalter, sondern setzt seinen Anspruch gegen die Gemeinschaft durch. Wer einen Beschluss angreifen will, verklagt die Gemeinschaft, nicht seine Miteigentümer.

Diese Verlagerung wird in der Praxis regelmäßig unterschätzt – und sie kostet Geld. Eine gegen die falschen Beklagten gerichtete Anfechtungsklage wahrt die Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG nicht; nach deren Ablauf lassen sich nur noch Nichtigkeitsgründe prüfen. Ein Eigentümer, der einen Unterlassungsanspruch im eigenen Namen einklagt, verliert den Prozess wegen fehlender Prozessführungsbefugnis, obwohl er materiell im Recht sein mag.

Zugleich hat der Gesetzgeber die Rechte des Einzelnen an anderer Stelle ausgebaut. § 18 Abs. 2 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer einen ausdrücklichen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und ordnungsmäßigen Gebrauch. § 18 Abs. 4 WEG kodifiziert das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen. § 20 Abs. 2 WEG verschafft dem einzelnen Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung bestimmter baulicher Veränderungen – Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchsschutz und Glasfaseranschluss –, den es vor der Reform in dieser Form nicht gab. Wer die neue Systematik kennt, verliert also nichts, sondern gewinnt an Klarheit über den richtigen Weg.

Die Systematik des WEMoG: vom Einzelnen zur rechtsfähigen Gemeinschaft

Das reformierte Gesetz ordnet die Materie in einer klaren Reihenfolge. § 13 WEG regelt die Rechte des Wohnungseigentümers, § 14 WEG seine Pflichten, § 15 WEG die Pflichten Dritter, § 16 WEG Nutzungen und Kosten. Diese vier Normen bilden das materielle Grundgerüst. Daneben steht das Verwaltungsrecht der §§ 18 bis 29 WEG mit dem Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung, der Beschlussfassung, der Verwalterstellung und dem Verwaltungsbeirat. Das Verfahrensrecht der §§ 43 bis 45 WEG schließt den Kreis.

Der Angelpunkt ist § 9a Abs. 2 WEG. Danach übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Materiell bleiben die Ansprüche vielfach bei den einzelnen Eigentümern – nach § 1004 BGB etwa –, ihre Geltendmachung ist aber dem Verband zugewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat diese Konsequenz früh gezogen. Mit Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 86/21, hat er entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten des WEMoG von einem anderen Wohnungseigentümer oder dessen Mieter nicht mehr selbst die Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung verlangen kann. Am selben Tag hat er mit Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 106/21, für Beeinträchtigungen des Zugangs zum Sondereigentum durch Hindernisse im Bereich des Gemeinschaftseigentums entsprechend entschieden: Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche macht allein die Gemeinschaft geltend.

Damit stellt sich die praktisch wichtigste Frage: Was tut ein Eigentümer, wenn die Gemeinschaft untätig bleibt? Die Antwort liefert § 18 Abs. 2 WEG. Der Eigentümer hat gegen die Gemeinschaft einen Anspruch darauf, dass diese ordnungsmäßig verwaltet und einen ordnungsmäßigen Gebrauch sicherstellt. Verweigert die Versammlung das Einschreiten, kann er den entsprechenden Beschluss anfechten und zugleich eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erheben. Der Umweg ist länger als der frühere Direktanspruch, aber er führt zum Ziel.

Gebrauchsrechte am Sondereigentum nach § 13 Abs. 1 WEG

§ 13 Abs. 1 WEG formuliert die Rechtsstellung positiv: Jeder Wohnungseigentümer kann mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.

Praktisch bedeutet das zunächst Vermietungsfreiheit. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12.04.2019, Az. V ZR 112/18, entschieden, dass die Möglichkeit, die Wohnung zu vermieten – auch kurzzeitig –, zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Rechten gehört; ein nachträgliches Verbot der kurzzeitigen Vermietung kann deshalb nicht durch Mehrheitsbeschluss auf Grundlage einer Öffnungsklausel eingeführt werden, sondern nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Bereits mit Urteil vom 15.01.2010, Az. V ZR 72/09, hatte der Senat festgehalten, dass die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zur zulässigen Wohnnutzung gehört, wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt.

Diese Freiheit ist keine Schrankenlosigkeit. Sie endet dort, wo die Nutzung mehr stört, als es bei geordnetem Zusammenleben unvermeidlich ist, und dort, wo die Teilungserklärung eine wirksame Zweckbestimmung enthält.

Zweckbestimmung der Teilungserklärung und ihre Grenzen

Die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung ist die eigentliche Verfassung der Anlage. Sie kann Einheiten als „Wohnung", „Laden", „Büro", „Praxis" oder „Hobbyraum" ausweisen. Eine solche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter wirkt wie eine Nutzungsbeschränkung: Zulässig ist die bezeichnete Nutzung sowie jede andere, die bei typisierender Betrachtung nicht störender ist als die vorgesehene.

Wer eine Einheit erwirbt, sollte die Zweckbestimmung deshalb vor dem Kauf prüfen. Der Betrieb einer Ferienwohnung, einer Arztpraxis, einer Kindertagespflege oder eines Ladenlokals kann an einer engen Zweckbestimmung scheitern, ohne dass es auf die tatsächliche Störintensität ankäme. Umgekehrt lässt sich eine Zweckbestimmung nicht ohne Weiteres durch Mehrheitsbeschluss verschärfen: Beschlüsse nach § 19 Abs. 1 WEG regeln den Gebrauch, sie ersetzen aber keine Vereinbarung über den zulässigen Nutzungszweck.

Von der Zweckbestimmung zu trennen ist die Hausordnung. Sie ist nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG durch Beschluss regelbar und konkretisiert das Zusammenleben – Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Nutzung von Waschküche, Trockenraum und Gemeinschaftsflächen. Sie darf den Gebrauch näher ausgestalten, aber kein Recht entziehen, das dem Eigentümer nach Gesetz oder Vereinbarung zusteht.

Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums nach § 16 Abs. 1 WEG und Sondernutzungsrechte

Nach § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt. Dieses Recht steht allen gleichermaßen zu und ist nicht nach Miteigentumsanteilen gestaffelt: Der Eigentümer einer kleinen Einheit darf das Treppenhaus, den Fahrradkeller oder den Garten in gleichem Umfang nutzen wie der Eigentümer einer großen.

Eingeschränkt wird der Mitgebrauch durch Sondernutzungsrechte. Sie weisen einem Eigentümer die alleinige Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums zu – typischerweise Terrassen, Gartenflächen, Stellplätze oder Kellerräume – und schließen die übrigen Eigentümer insoweit vom Gebrauch aus. Begründet werden sie klassisch durch Vereinbarung, regelmäßig in der Teilungserklärung. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 09.02.2024, Az. V ZR 244/22, allerdings klargestellt, dass die Wohnungseigentümer seit dem 01.12.2020 über eine bauliche Veränderung auch dann beschließen können, wenn der Beschluss zur Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis am betroffenen Gemeinschaftseigentum führt; einer Vereinbarung bedarf es dafür nicht mehr.

Zum Mitgebrauch gehört auch die Kehrseite: Wer Gemeinschaftsflächen über das übliche Maß hinaus in Anspruch nimmt – etwa durch dauerhaftes Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus, Zustellen von Fluchtwegen oder Belegen von Stellflächen – verletzt das Mitgebrauchsrecht der anderen. Die Durchsetzung liegt auch hier bei der Gemeinschaft.

Pflichten nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG: Rücksichtnahme, Lärm, Tierhaltung

§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Bemerkenswert ist die Richtung der Pflicht: Sie besteht gegenüber dem Verband, nicht gegenüber den einzelnen Nachbarn. Genau daraus folgt die Prozessführungsbefugnis der Gemeinschaft.

Inhaltlich ist die praktisch wichtigste Fallgruppe der Lärm. Maßgeblich ist, ob die Einwirkung über das Maß hinausgeht, das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidlich ist. Kinderlärm, gelegentliches Musizieren in angemessenem Umfang, Alltagsgeräusche und Haushaltsführung sind hinzunehmen; dauerhafte nächtliche Ruhestörungen, gewerblicher Publikumsverkehr in einer Wohneinheit oder bauliche Maßnahmen, die den Trittschallschutz verschlechtern, sind es nicht.

Die Tierhaltung folgt derselben Logik. Ein generelles Verbot der Tierhaltung durch Mehrheitsbeschluss greift in die Nutzung des Sondereigentums ein und ist deshalb problematisch; zulässig sind regelmäßig Regelungen zum Gebrauch des Gemeinschaftseigentums – etwa eine Leinenpflicht im Treppenhaus und auf Gemeinschaftsflächen oder das Verbot, Tiere auf Gemeinschaftsflächen frei laufen zu lassen. Wird die Tierhaltung in der Gemeinschaftsordnung von einer Zustimmung abhängig gemacht, darf die Zustimmung nicht willkürlich verweigert werden. Und unabhängig von jeder Regelung gilt: Von einer konkreten Tierhaltung ausgehende erhebliche Störungen – anhaltendes Bellen, Verschmutzung, Geruch, Gefährdung – lösen Unterlassungsansprüche aus, die die Gemeinschaft geltend macht.

Auch die kurzzeitige Vermietung endet an dieser Grenze: Die Vermietungsfreiheit schützt das Vermieten als solches, nicht die damit im Einzelfall verbundenen Störungen wie Überbelegung, wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung oder nächtliche Ruhestörungen durch Gäste.

Duldungspflichten nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG und der Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG

§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer, das Betreten seines Sondereigentums und sonstige Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den zulässigen Gebrauch nicht überschreiten oder durch die er nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird.

Der Anwendungsbereich ist groß. Erfasst sind Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die nur vom Sondereigentum aus durchgeführt werden können – Strangsanierungen, Fenstertausch, Balkonzugang für Fassadenarbeiten, Zugang zu Steigleitungen und Absperrventilen, Ablesungen, Wartungen und Prüfungen. Erfasst sind ebenso die Auswirkungen beschlossener baulicher Veränderungen. Die Duldungspflicht ist damit die Voraussetzung dafür, dass eine Gemeinschaft technisch überhaupt handlungsfähig bleibt.

Ihre Grenze und ihr Ausgleich stehen in § 14 Abs. 3 WEG: Muss ein Wohnungseigentümer eine Einwirkung dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Der Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ist der Sache nach dem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nachgebildet. Ersatzfähig sind typischerweise Mietausfall, Nutzungsausfall, Umzugs- und Einlagerungskosten sowie erhöhte Reinigungskosten.

Davon zu unterscheiden ist die Wiederherstellung. Wird im Zuge einer Erhaltungsmaßnahme in das Sondereigentum eingegriffen – Fliesen aufgestemmt, Trockenbau geöffnet, Bodenbelag entfernt –, muss der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 08.07.2022, Az. V ZR 207/21, entschieden, dass eine Gemeinschaft, die Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschließt, die notwendig Eingriffe in das Sondereigentum erfordern, zugleich befugt ist, die zur Wiederherstellung des Sondereigentums erforderlichen Maßnahmen zu beschließen. Für die Praxis heißt das: Der Wiederherstellungsumfang gehört in den Beschlusstext, nicht in eine spätere Auseinandersetzung.

Pflichten Dritter nach § 15 WEG: Mieter, Nießbraucher, sonstige Nutzer

Eine Gemeinschaft besteht selten nur aus selbstnutzenden Eigentümern. § 15 WEG erstreckt deshalb zentrale Pflichten auf Dritte, denen ein Wohnungseigentümer den Gebrauch überlassen hat – Mieter, Pächter, Nießbraucher, unentgeltliche Nutzer. Diese Personen sind zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen und sonstigen Einwirkungen entsprechend § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet und müssen die Einwirkungen hinnehmen, die auch der Eigentümer zu dulden hätte.

Praktisch bedeutet das: Die Gemeinschaft kann den Zutritt für eine Strangsanierung unmittelbar gegenüber dem Mieter durchsetzen und ist nicht darauf angewiesen, den Umweg über den vermietenden Eigentümer zu gehen. Für den vermietenden Eigentümer bleibt es gleichwohl bei seiner mietvertraglichen Verantwortung: Er sollte die Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrags machen, Ankündigungsfristen wahren und seine Mieter über beschlossene Maßnahmen informieren. Kommt es zu Störungen durch den Mieter, richtet sich der Unterlassungsanspruch nach den oben genannten Entscheidungen gegen den Störer, geltend gemacht durch die Gemeinschaft.

Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG

§ 18 Abs. 1 WEG weist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft zu. § 18 Abs. 2 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch auf eine Verwaltung sowie einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen und – soweit vorhanden – dem Gesetz, den Vereinbarungen und den Beschlüssen nicht widersprechen.

Dieser Anspruch ist der wichtigste Hebel des einzelnen Eigentümers nach der Reform. Er umfasst unter anderem die Aufstellung eines Wirtschaftsplans und einer Jahresabrechnung nach § 28 WEG, die Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, den Abschluss einer angemessenen Versicherung nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG, die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG und den Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG.

Durchgesetzt wird er gegen die Gemeinschaft, nicht gegen den Verwalter. Der Verwalter ist Organ der Gemeinschaft; seine Pflichten folgen aus § 27 WEG und dem Verwaltervertrag, der zwischen ihm und der Gemeinschaft besteht. Ein einzelner Eigentümer hat gegen den Verwalter deshalb regelmäßig keinen eigenen Erfüllungsanspruch, wohl aber gegen die Gemeinschaft einen Anspruch darauf, dass sie ihren Verwalter zur ordnungsmäßigen Aufgabenerfüllung anhält – notfalls über eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG, Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG, Auskunft

§ 18 Abs. 4 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer das Recht, von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu verlangen. Ein besonderes Interesse muss er dafür nicht darlegen; das Recht besteht anlassunabhängig und dient gerade der Kontrolle der Verwaltung.

Zur Ausübung hatte der Bundesgerichtshof bereits vor der Reform Grundsätze aufgestellt, die fortgelten. Mit Urteil vom 11.02.2011, Az. V ZR 66/10, hat er entschieden, dass das Einsichtsrecht grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben ist und der Eigentümer dort auf eigene Kosten Kopien fertigen oder fertigen lassen kann; das Einsichtsrecht besteht auch nach Genehmigung der Abrechnung und Entlastung des Verwalters fort, weil es der Überprüfung seiner Tätigkeit dient. Zugleich hat der Senat klargestellt, dass der Anspruch auf Auskunft zu Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan aller Wohnungseigentümer den Eigentümern gemeinschaftlich zusteht, während ein individueller Auskunftsanspruch besteht, soweit das Auskunftsverlangen ausschließlich eigene Angelegenheiten betrifft.

Zu den Verwaltungsunterlagen zählen insbesondere Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Beschluss-Sammlung und Protokolle, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Vermögensberichte, Kontoauszüge und Belege, Verträge mit Dienstleistern und Versorgern, Versicherungsunterlagen, Prüf- und Wartungsnachweise sowie die Korrespondenz in Gemeinschaftsangelegenheiten. Personenbezogene Daten Dritter sind dabei zu berücksichtigen; das Einsichtsrecht ist kein Freibrief für die Einsicht in fremde Vertragsverhältnisse ohne Gemeinschaftsbezug.

Ergänzend besteht nach § 24 Abs. 7 WEG die Beschluss-Sammlung. Der Verwalter hat sie zu führen; sie enthält den Wortlaut der in der Versammlung verkündeten Beschlüsse, der schriftlichen Beschlüsse und der Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeiten, jeweils mit Datum und fortlaufender Nummerierung. Jeder Wohnungseigentümer oder ein von ihm ermächtigter Dritter kann nach § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG Einsicht nehmen. Für Kaufinteressenten ist die Beschluss-Sammlung das zentrale Dokument der Due Diligence: Aus ihr ergeben sich beschlossene Sonderumlagen, anstehende Sanierungen, Rechtsstreitigkeiten und Gebrauchsregelungen.

Mitwirkungsrechte: Versammlung nach § 23 WEG, Stimmrecht, Beschlussfassung

Das zentrale Mitwirkungsrecht ist die Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Nach § 23 Abs. 1 WEG werden Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer beschließen können, durch Beschlussfassung in der Versammlung geordnet; die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Eigentümer auch ohne Anwesenheit am Versammlungsort elektronisch teilnehmen können. Nach § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären; die Eigentümer können für einen einzelnen Gegenstand beschließen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. § 23 Abs. 4 WEG ordnet an, dass ein Beschluss nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, und dass ein nichtiger Beschluss von vornherein unwirksam ist.

Das Stimmrecht regelt § 25 WEG. Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme – das sogenannte Kopfprinzip –, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt; verbreitet sind abweichend das Wertprinzip nach Miteigentumsanteilen und das Objektprinzip nach Einheiten. Steht eine Einheit mehreren gemeinschaftlich zu, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. § 25 Abs. 4 WEG schließt das Stimmrecht aus, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem Eigentümer oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig verurteilt ist.

Zu den Mitwirkungsrechten gehört auch das Recht, Beschlussanträge zur Tagesordnung zu bringen, das Rederecht in der Versammlung und – als Minderheitenrecht – das Verlangen nach Einberufung einer Versammlung, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies unter Angabe des Zwecks und der Gründe schriftlich verlangt.

Anfechtungsrecht und Fristen nach §§ 44, 45 WEG

Die Beschlussklage ist das schärfste Instrument des einzelnen Eigentümers. Nach § 44 Abs. 1 WEG kann er mit der Anfechtungsklage die Ungültigerklärung eines Beschlusses, mit der Nichtigkeitsklage die Feststellung der Nichtigkeit und mit der Beschlussersetzungsklage die gerichtliche Ersetzung eines nicht gefassten Beschlusses verlangen. Nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG sind diese Klagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.

§ 45 WEG setzt die Fristen: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden. Beide Fristen sind materiell-rechtliche Ausschlussfristen und laufen ab dem Tag der Beschlussfassung, nicht ab Zugang des Protokolls.

Wie unbarmherzig diese Systematik ist, zeigt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13.01.2023, Az. V ZR 43/22. Eine nach dem 30.11.2020 gegen die übrigen Wohnungseigentümer statt gegen die Gemeinschaft erhobene Anfechtungsklage wahrt die Frist des § 45 Satz 1 WEG nicht; eine Wiedereinsetzung scheidet aus, wenn der Kläger anwaltlich vertreten war. Eine unrichtige Beklagtenbezeichnung kann nur dann als Klage gegen die Gemeinschaft ausgelegt werden, wenn sich ein entsprechender Wille aus der Klageschrift eindeutig ergibt. Nach Fristablauf bleiben nur noch Nichtigkeitsgründe – etwa fehlende Beschlusskompetenz oder ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot.

Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG, Hausgeld und Vorschüsse

Der Kehrseite der Rechte entspricht die Kostenlast. Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs, nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt es den Eigentümern, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung zu beschließen – eine der weitreichendsten Neuerungen der Reform, die vor dem 01.12.2020 in dieser Breite nicht bestand.

Konkretisiert wird die Zahlungspflicht über § 28 WEG. Die Eigentümer beschließen auf Grundlage des Wirtschaftsplans über die Vorschüsse; aus diesem Beschluss folgt die Zahlungspflicht des einzelnen Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26.09.2025, Az. V ZR 108/24, betont, dass den Wohnungseigentümern bei der Festsetzung der Vorschüsse sowohl hinsichtlich der aufzunehmenden Positionen als auch hinsichtlich deren Höhe ein weites Ermessen zusteht; ein solcher Beschluss ist nur angreifbar, wenn er offensichtlich unvertretbar ist.

Ebenso deutlich ist die Rechtsprechung zur Zahlungsverweigerung. Mit Urteil vom 14.11.2025, Az. V ZR 190/24, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass gegenüber dem Anspruch der Gemeinschaft auf Zahlung beschlossener Vorschüsse ein Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers grundsätzlich ausgeschlossen ist – auch dann, wenn ihm anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenansprüche zustehen, etwa auf Erstellung ausstehender Jahresabrechnungen. Die Vorschüsse sind das zentrale Finanzierungsinstrument der Gemeinschaft; ihre Liquidität darf nicht von Einwendungen einzelner Eigentümer abhängen. Wer eine fehlerhafte Abrechnung oder einen fehlerhaften Wirtschaftsplan angreifen will, muss den Beschluss fristgerecht anfechten und parallel zahlen.

Privilegierte bauliche Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG

§ 20 Abs. 1 WEG unterwirft bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich der Beschlussfassung. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer darüber hinaus einen individuellen Anspruch auf Gestattung angemessener baulicher Veränderungen, die

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
• dem Einbruchsschutz oder
• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität

dienen. Über die Durchführung entscheidet die Gemeinschaft nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung – das „Ob" steht also nicht zur Disposition, das „Wie" schon. Grenzen ziehen § 20 Abs. 4 WEG: Unzulässig sind bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne dessen Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen.

Der Bundesgerichtshof hat den Anspruch mit den Urteilen vom 09.02.2024, Az. V ZR 244/22 und Az. V ZR 33/23, deutlich gestärkt. Eine bauliche Veränderung, die einem der in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG genannten Zwecke dient, ist danach in aller Regel angemessen; die Angemessenheit ist nur ausnahmsweise wegen außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder ungewöhnlicher Wünsche zu verneinen, wenn die Veränderung bei wertender Betrachtung zu Nachteilen führt, die außer Verhältnis zu ihrem Zweck stehen. Der Einbau eines Außenaufzugs zur Barrierereduzierung wurde in diesem Sinne als angemessen bewertet.

Die Kosten trägt nach § 21 Abs. 1 WEG grundsätzlich derjenige Eigentümer, dem die bauliche Veränderung gestattet wurde; ihm gebühren dann auch die Nutzungen. Beschließt die Gemeinschaft die Maßnahme dagegen mit qualifizierter Mehrheit im Sinne des § 21 Abs. 2 WEG oder amortisiert sie sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums, gelten abweichende Verteilungsregeln.

Praxisbeispiele aus der Verwaltung

Praxisbeispiel 1: Fassadendämmung, Duldung und Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG

Eine Gemeinschaft mit 30 Einheiten beschließt eine energetische Fassadensanierung. Das Gerüst steht acht Wochen; in einer Erdgeschosswohnung mit Terrasse müssen zusätzlich die Terrassenplatten aufgenommen werden, weil die Perimeterdämmung bis unter die Geländeoberkante geführt wird. Die betroffene Wohnung ist vermietet; der Mieter mindert die Miete für sechs Wochen.

Die Duldungspflicht folgt aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG, für den Mieter aus § 15 WEG. Die Frage ist nicht das Ob, sondern die Folgen. Die Beeinträchtigung der Erdgeschosswohnung – vollständiger Entzug der Terrasse, Aufnahme des Belags, Bauschmutz – geht über das hinaus, was die übrigen Eigentümer hinnehmen müssen. Damit greift § 14 Abs. 3 WEG.

Vereinfachte Beispielrechnung, ausschließlich zur Veranschaulichung:

Der Ausgleichsanspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft und wird als Kosten der Maßnahme von allen Eigentümern nach dem geltenden Schlüssel getragen. Bei 30 Einheiten und flächengleicher Verteilung entfielen auf jede Einheit rechnerisch rund 34 Euro – ein Betrag, der in keinem Verhältnis zum Streitwert einer gerichtlichen Auseinandersetzung steht.

Die Wiederherstellung des Terrassenbelags ist dagegen kein Ausgleich, sondern Bestandteil der Maßnahme. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 08.07.2022, Az. V ZR 207/21, kann und sollte die Gemeinschaft die erforderlichen Wiederherstellungsmaßnahmen mitbeschließen. Der Beschlusstext sollte deshalb ausdrücklich benennen: Umfang der Eingriffe in das Sondereigentum, Standard der Wiederherstellung, Kostenrahmen und die Ermächtigung der Verwaltung, Ausgleichsansprüche nach § 14 Abs. 3 WEG bis zu einer festgelegten Höhe zu regulieren.

Praxisbeispiel 2: Wallbox nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG mit Kostenrechnung

Ein Eigentümer beantragt die Gestattung einer Wallbox an seinem Tiefgaragenstellplatz. Die Gemeinschaft prüft und stellt fest, dass die vorhandene Hausanschlussleistung nur drei weitere Ladepunkte trägt. Statt einer Einzelgestattung beschließt die Versammlung eine Grundinstallation für alle 24 Stellplätze mit Lastmanagement.

Rechtlich sind zwei Wege zu trennen. Erstens: Der Antragsteller hat nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG einen Anspruch auf Gestattung einer angemessenen Maßnahme zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge. Über die Durchführung entscheidet die Gemeinschaft nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG; sie darf also eine technisch sinnvolle Ausführung vorgeben, den Anspruch aber nicht leerlaufen lassen. Zweitens: Beschließt die Gemeinschaft eine eigene Maßnahme, richtet sich die Kostenverteilung nach § 21 WEG.

Vereinfachte Beispielrechnung, ausschließlich zur Veranschaulichung:

Wirtschaftlich zeigt die Gegenüberstellung den typischen Konflikt: Die Einzelgestattung ist für die Gemeinschaft zunächst kostenlos, blockiert aber nach drei bis vier Anschlüssen die verfügbare Leistung und macht spätere Nachrüstungen teurer. Die Grundinstallation kostet sofort, schafft aber für alle Stellplätze eine dauerhafte Anschlussmöglichkeit. Eine Gemeinschaft, die die Frage nicht regelt, entscheidet sie faktisch trotzdem – zugunsten derjenigen, die zuerst kommen.

Für die Beschlussfassung empfiehlt sich deshalb eine Reihenfolge: erst eine technische Bestandsaufnahme der verfügbaren Anschlussleistung, dann ein Grundsatzbeschluss über das Ladekonzept einschließlich Lastmanagement, dann die Regelung der Kostentragung und der Betriebskostenabrechnung je Ladepunkt, und erst danach die Einzelgestattungen.

Grenzfall § 17 WEG: Entziehung des Wohnungseigentums

Am äußersten Rand der Pflichtenordnung steht § 17 WEG. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer steht gegen einen Wohnungseigentümer, der sich einer so schweren Pflichtverletzung schuldig gemacht hat, dass den übrigen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, ein Anspruch auf Veräußerung seines Wohnungseigentums zu.

§ 17 Abs. 2 WEG nennt als Regelbeispiel den Fall, dass ein Eigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt. § 17 Abs. 3 WEG erfasst den Zahlungsverzug: Die Voraussetzungen liegen vor, wenn der Eigentümer mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG in Höhe eines Betrags, der drei Prozent des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt, mehr als drei Monate in Verzug ist.

In der Praxis ist die Entziehung ein extrem seltenes Instrument – schon deshalb, weil das mildere Mittel der Zahlungsklage nebst Zwangsvollstreckung in aller Regel schneller zum Ziel führt. Ihre Bedeutung liegt weniger im Vollzug als in der Signalwirkung: Die Rechte am Wohnungseigentum sind nicht bedingungslos, sondern an die Erfüllung der Pflichten gegenüber der Gemeinschaft gekoppelt.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich für die Eigentümerrechte und -pflichten sind folgende Normen:

• § 9a Abs. 2 WEG: Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft für die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte und für Rechte, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern.
• § 13 WEG: Rechte des Wohnungseigentümers am Sondereigentum, insbesondere Bewohnen, Vermieten, Verpachten und Ausschluss Dritter.
• § 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers – Einhaltung von Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüssen (Abs. 1 Nr. 1), Duldungspflicht (Abs. 1 Nr. 2), Ausgleich in Geld bei Überschreiten des zumutbaren Maßes (Abs. 3).
• § 15 WEG: Pflichten Dritter, denen der Gebrauch überlassen wurde.
• § 16 WEG: Nutzungen, Mitgebrauch (Abs. 1) und Kostentragung nach Miteigentumsanteilen mit Beschlusskompetenz zur abweichenden Verteilung (Abs. 2).
• § 17 WEG: Entziehung des Wohnungseigentums bei schwerer Pflichtverletzung, Regelbeispiele in Abs. 2 und Abs. 3.
• § 18 WEG: Verwaltung und Benutzung; Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (Abs. 2), Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen (Abs. 4).
• § 19 WEG: Beschlüsse über Verwaltung und Benutzung, Hausordnung, Erhaltung, Versicherung, Erhaltungsrücklage, zertifizierter Verwalter.
• § 20 WEG: Bauliche Veränderungen; Anspruch auf privilegierte Maßnahmen (Abs. 2), Grenzen (Abs. 4); § 21 WEG: Nutzungen und Kosten baulicher Veränderungen.
• § 23 WEG: Beschlussfassung in der Versammlung, elektronische Teilnahme, Umlaufbeschluss; § 25 WEG: Stimmrecht und Stimmverbote.
• § 24 Abs. 7 WEG: Beschluss-Sammlung und Einsichtsrecht nach Satz 8.
• § 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und Beschluss über die Vorschüsse.
• §§ 44, 45 WEG: Beschlussklagen gegen die Gemeinschaft; Anfechtungsfrist ein Monat, Begründungsfrist zwei Monate.

Verifizierte Rechtsprechung:

• BGH, Urteil vom 15.01.2010, Az. V ZR 72/09: Enthält die Teilungserklärung nichts Abweichendes und haben die Eigentümer nichts anderes vereinbart, gehört die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zur zulässigen Wohnnutzung.
• BGH, Urteil vom 11.02.2011, Az. V ZR 66/10: Das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort können auf eigene Kosten Kopien gefertigt werden. Der Anspruch auf Auskunft zu Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan aller Eigentümer steht diesen gemeinschaftlich zu; individuell ist er, soweit ausschließlich eigene Angelegenheiten betroffen sind.
• BGH, Urteil vom 12.04.2019, Az. V ZR 112/18: Die Möglichkeit, das Wohnungseigentum – auch kurzzeitig – zu vermieten, ist ein unentziehbares, aber verzichtbares Recht; ein nachträgliches Verbot der kurzzeitigen Vermietung bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
• BGH, Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 86/21: Nach Inkrafttreten des WEMoG kann ein einzelner Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer oder dessen Mieter nicht mehr selbst die Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung verlangen; die Geltendmachung ist nach § 9a Abs. 2 WEG der Gemeinschaft zugewiesen.
• BGH, Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 106/21: Auch Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche wegen Hindernissen im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums, die den Zugang zum Sondereigentum beeinträchtigen, macht allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend.
• BGH, Urteil vom 08.07.2022, Az. V ZR 207/21: Eine Gemeinschaft, die Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschließt, die notwendig Eingriffe in das Sondereigentum erfordern, ist zugleich befugt, die zur Wiederherstellung des Sondereigentums erforderlichen Maßnahmen zu beschließen.
• BGH, Urteil vom 13.01.2023, Az. V ZR 43/22: Beschlussklagen sind nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die Gemeinschaft zu richten; eine gegen die übrigen Eigentümer erhobene Anfechtungsklage wahrt die Frist des § 45 Satz 1 WEG nicht, und eine Wiedereinsetzung scheidet bei anwaltlicher Vertretung aus.
• BGH, Urteile vom 09.02.2024, Az. V ZR 244/22 und Az. V ZR 33/23: Eine bauliche Veränderung, die einem der Zwecke des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG dient, ist regelmäßig angemessen; die Eigentümer können über sie auch dann beschließen, wenn der Beschluss zur Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis am Gemeinschaftseigentum führt.
• BGH, Urteil vom 26.09.2025, Az. V ZR 108/24: Bei der Festsetzung der Vorschüsse steht den Wohnungseigentümern hinsichtlich der Positionen und ihrer Höhe ein weites Ermessen zu; der Beschluss ist nur bei offensichtlicher Unvertretbarkeit angreifbar.
• BGH, Urteil vom 14.11.2025, Az. V ZR 190/24: Gegenüber dem Anspruch der Gemeinschaft auf Zahlung beschlossener Vorschüsse ist ein Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers grundsätzlich ausgeschlossen, auch bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen.

Checkliste

Rechte kennen und sichern

• [ ] Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auf Zweckbestimmung, Stimmprinzip und Kostenschlüssel auswerten
• [ ] Sondernutzungsrechte und deren Umfang schriftlich dokumentieren
• [ ] Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG mindestens einmal jährlich einsehen
• [ ] Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nach § 18 Abs. 4 WEG rechtzeitig vor der Versammlung verlangen
• [ ] Belegeinsicht zur Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung wahrnehmen
• [ ] Stimmrecht prüfen: Kopf-, Wert- oder Objektprinzip, Stimmverbote nach § 25 Abs. 4 WEG

Pflichten erfüllen

• [ ] Vorschüsse nach beschlossenem Wirtschaftsplan pünktlich und vollständig zahlen – kein Zurückbehalt
• [ ] Hausordnung und Gebrauchsregelungen an Mieter weitergeben, § 15 WEG beachten
• [ ] Zutritt für Erhaltungsmaßnahmen, Ablesungen und Prüfungen ermöglichen
• [ ] Bauliche Maßnahmen im Sondereigentum auf Auswirkungen auf Schall- und Brandschutz prüfen
• [ ] Vor Nutzungsänderung die Zweckbestimmung prüfen, nicht erst nach Vertragsabschluss

Konflikte richtig führen

• [ ] Störungen dokumentieren: Datum, Uhrzeit, Dauer, Art der Beeinträchtigung
• [ ] Unterlassungsansprüche über die Gemeinschaft geltend machen, nicht im eigenen Namen
• [ ] Bei Untätigkeit der Gemeinschaft Anspruch aus § 18 Abs. 2 WEG geltend machen
• [ ] Anfechtungsklage innerhalb eines Monats erheben, innerhalb von zwei Monaten begründen
• [ ] Klage zwingend gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten
• [ ] Bei privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG Antrag rechtzeitig zur Tagesordnung anmelden

Häufige Fragen (FAQ)

Darf ich meine Eigentumswohnung ohne Zustimmung der Gemeinschaft vermieten?

Grundsätzlich ja. § 13 Abs. 1 WEG erlaubt es dem Wohnungseigentümer ausdrücklich, seine Einheit zu vermieten oder zu verpachten. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12.04.2019, Az. V ZR 112/18, festgehalten, dass die Vermietungsmöglichkeit ein unentziehbares, aber verzichtbares Recht darstellt; ein nachträgliches Verbot der kurzzeitigen Vermietung lässt sich deshalb nicht durch Mehrheitsbeschluss einführen, sondern nur mit Zustimmung aller Eigentümer. Grenzen ergeben sich aus einer wirksamen Zweckbestimmung in der Teilungserklärung und aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG: Störungen durch Überbelegung, Lärm oder wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung müssen die übrigen Eigentümer nicht hinnehmen.

Wann bekomme ich eine Entschädigung nach § 14 Abs. 3 WEG?

Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen Sie nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG grundsätzlich dulden – das Betreten Ihrer Wohnung für Strangsanierung, Fenstertausch oder Fassadenarbeiten ebenso wie die damit verbundenen Beeinträchtigungen; nach § 15 WEG gilt das auch für Ihre Mieter. Ein Ausgleichsanspruch entsteht erst, wenn die Einwirkung das zumutbare Maß übersteigt. Dann kann der betroffene Eigentümer von der Gemeinschaft einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Ersatzfähig sind vor allem konkrete Vermögensnachteile: Mietausfall oder Mietminderung, Nutzungsausfall bei Eigennutzung, Kosten für Zwischenlagerung und Umzug, erhöhte Reinigungskosten. Nicht über § 14 Abs. 3 WEG abgewickelt wird die Wiederherstellung des Sondereigentums nach einem Eingriff – diese gehört zur Maßnahme selbst und sollte nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 08.07.2022, Az. V ZR 207/21, ausdrücklich mitbeschlossen werden. Ansprüche sollten mit Belegen und Fotodokumentation angemeldet werden.

Kann ich meinen Nachbarn selbst auf Unterlassung verklagen?

In aller Regel nicht mehr. Seit der WEG-Reform übt nach § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum aus. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 86/21, entschieden, dass ein einzelner Eigentümer die Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung nicht mehr selbst verlangen kann; mit Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 106/21, gilt dies auch für Hindernisse im Bereich des Gemeinschaftseigentums. Bleibt die Gemeinschaft untätig, ist der richtige Weg der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG, notfalls durchgesetzt über eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Welche Unterlagen darf ich als Eigentümer einsehen?

§ 18 Abs. 4 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, ohne dass ein besonderes Interesse dargelegt werden müsste. Dazu zählen Teilungserklärung, Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Vermögensberichte, Kontoauszüge, Belege, Verträge, Versicherungsunterlagen und Prüfnachweise. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11.02.2011, Az. V ZR 66/10, ist die Einsicht grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters zu gewähren; Kopien dürfen auf eigene Kosten gefertigt werden. Ergänzend besteht nach § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG ein eigenes Einsichtsrecht in die Beschluss-Sammlung. Personenbezogene Daten Dritter sind angemessen zu schützen.

Darf ich das Hausgeld kürzen, wenn die Verwaltung schlecht arbeitet?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.11.2025, Az. V ZR 190/24, entschieden, dass gegenüber dem Anspruch der Gemeinschaft auf Zahlung beschlossener Vorschüsse ein Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich ausgeschlossen ist – selbst dann, wenn dem Eigentümer anerkannte oder rechtskräftig titulierte Gegenansprüche zustehen, etwa auf Erstellung ausstehender Jahresabrechnungen. Die Vorschüsse nach § 28 WEG sichern die Liquidität der Gemeinschaft; ohne sie ist ordnungsmäßige Verwaltung nicht möglich. Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, muss ihn innerhalb der Fristen des § 45 WEG anfechten und parallel zahlen. Zahlungsrückstände können bis zu den Folgen des § 17 Abs. 3 WEG führen.

Habe ich einen Anspruch auf eine Wallbox oder einen barrierefreien Umbau?

Ja, § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung angemessener baulicher Veränderungen für Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchsschutz und Glasfaseranschluss. Über die Durchführung entscheidet die Gemeinschaft nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG. Der Bundesgerichtshof hat mit den Urteilen vom 09.02.2024, Az. V ZR 244/22 und Az. V ZR 33/23, klargestellt, dass eine solche Maßnahme regelmäßig angemessen ist und nur ausnahmsweise wegen außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder unverhältnismäßiger Nachteile abgelehnt werden kann. Grenzen setzt § 20 Abs. 4 WEG bei grundlegender Umgestaltung oder unbilliger Benachteiligung. Die Kosten trägt nach § 21 Abs. 1 WEG grundsätzlich der begünstigte Eigentümer.

Bis wann muss ich einen Beschluss anfechten?

Die Anfechtungsklage ist nach § 45 Satz 1 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung zu begründen. Beide Fristen laufen ab dem Tag der Versammlung, nicht ab Zugang des Protokolls. Die Klage ist nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.01.2023, Az. V ZR 43/22, entschieden, dass eine gegen die übrigen Eigentümer gerichtete Klage die Frist nicht wahrt und eine Wiedereinsetzung bei anwaltlicher Vertretung ausscheidet. Nach Fristablauf lassen sich nur noch Nichtigkeitsgründe geltend machen, etwa fehlende Beschlusskompetenz.

Quellen & Rechtshinweis

Zitierte Normen: § 9a WEG (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Ausübungsbefugnis nach Absatz 2), § 13 WEG (Rechte des Wohnungseigentümers), § 14 WEG (Pflichten des Wohnungseigentümers, Duldungspflicht nach Absatz 1 Nr. 2, Ausgleich nach Absatz 3), § 15 WEG (Pflichten Dritter), § 16 WEG (Nutzungen und Kosten, Mitgebrauch nach Absatz 1, Kostenverteilung nach Absatz 2), § 17 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums), § 18 WEG (Verwaltung und Benutzung, Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach Absatz 2, Einsichtsrecht nach Absatz 4), § 19 WEG (Beschlüsse über Verwaltung und Benutzung), § 20 WEG (bauliche Veränderungen, privilegierte Maßnahmen nach Absatz 2, Grenzen nach Absatz 4), § 21 WEG (Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen), § 23 WEG (Beschlussfassung), § 24 WEG (Einberufung, Beschluss-Sammlung nach Absatz 7), § 25 WEG (Stimmrecht), § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters), § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht), § 44 WEG (Beschlussklagen), § 45 WEG (Fristen der Anfechtungsklage) sowie § 1004 BGB. Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG), in Kraft seit dem 01.12.2020.

Zitierte Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 15.01.2010, Az. V ZR 72/09; BGH, Urteil vom 11.02.2011, Az. V ZR 66/10; BGH, Urteil vom 12.04.2019, Az. V ZR 112/18; BGH, Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 86/21; BGH, Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 106/21; BGH, Urteil vom 08.07.2022, Az. V ZR 207/21; BGH, Urteil vom 13.01.2023, Az. V ZR 43/22; BGH, Urteile vom 09.02.2024, Az. V ZR 244/22 und Az. V ZR 33/23; BGH, Urteil vom 26.09.2025, Az. V ZR 108/24; BGH, Urteil vom 14.11.2025, Az. V ZR 190/24.

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Rechenbeispiele sind vereinfacht und dienen ausschließlich der Veranschaulichung; Kostenansätze, Verteilungsschlüssel und Ausgleichsbeträge richten sich im Einzelfall nach Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, gefassten Beschlüssen und den tatsächlichen Verhältnissen der Anlage. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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• Digitale Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG mit jederzeitigem Zugriff für jeden Eigentümer
• Strukturierte Belegeinsicht und Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nach § 18 Abs. 4 WEG
• Saubere Beschlussvorbereitung inklusive Duldungs-, Wiederherstellungs- und Ausgleichsfragen nach § 14 WEG
• Transparente Wirtschaftspläne und Vorschüsse nach § 28 WEG mit nachvollziehbarer Kalkulationsgrundlage
• Fachliche Vorbereitung privilegierter Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG einschließlich Kostenverteilung nach § 21 WEG
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