Drei-Angebote-Regel in der WEG: Wann die Verwaltung wirklich drei Angebote einholen muss

Auf einen Blick:

• Eine gesetzlich fixierte Drei-Angebote-Regel hat es im Wohnungseigentumsgesetz nie gegeben. Sie war eine Faustformel der Instanzgerichte, abgeleitet aus dem Gebot ordnungsmaessiger Verwaltung.
• Der Bundesgerichtshof hat diese Praxis mit Urteil vom 27. Maerz 2026 (V ZR 7/25) ausdruecklich verworfen: Es besteht keine allgemeine Pflicht, vor der Beauftragung von Erhaltungsmassnahmen mehrere Vergleichsangebote einzuholen.
• Massgeblich ist stattdessen, ob die vorhandenen Informationen aus Sicht eines vernuenftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentuemers fuer die Entscheidung ausreichen – abhaengig von Art, Dringlichkeit und Umstaenden der Massnahme.
• Alternative Erkenntnisquellen sind ausdruecklich anerkannt: die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverstaendige, die Vorpruefung durch den Verwalter und positive Erfahrungen mit einem bekannten und bewaehrten Betrieb.
• Ein Beschluss bleibt anfechtbar, wenn das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet oder ueberteuert ist. Das ist ein eigenstaendiger Beschlussmangel, den der Anfechtungsklaeger fristgerecht darlegen und beweisen muss.
• Praktisch bleiben Vergleichsangebote bei grossen Massnahmen das Mittel der Wahl – aber nur, wenn sie auf einem identischen Leistungsverzeichnis beruhen.

Das Wichtigste im Ueberblick

• Herkunft und Inhalt der Drei-Angebote-Regel und warum sie nie im Gesetz stand
• Die Wende durch das BGH-Urteil vom 27. Maerz 2026 und der neue Pruefungsmassstab
• Wann Vergleichsangebote weiterhin geboten sind: Groessenordnung, Dringlichkeit, Notmassnahme
• Vergleichbarkeit von Angeboten: warum das Leistungsverzeichnis alles entscheidet
• Ausfuehrliches Praxisbeispiel Dachsanierung mit Angebots-Vergleichstabelle
• Vorbereitung der Versammlung, Beiratsrolle und Delegation durch Rahmenbeschluss
• Anfechtungsrisiko, Fristen und Haftung des Verwalters
• Checkliste, Referenzurteile und haeufige Fragen

Kaum eine Regel hat die Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung so gepraegt wie die Drei-Angebote-Regel – und kaum eine war so schwach begruendet. Ueber Jahre galt in vielen Amts- und Landgerichten die Faustformel: Wer als Gemeinschaft eine Erhaltungsmassnahme oberhalb einer Bagatellgrenze beschliesst, ohne mindestens drei Vergleichsangebote vorliegen zu haben, verstoesst gegen die ordnungsmaessige Verwaltung. Der Beschluss war damit anfechtbar, und zwar unabhaengig davon, ob das beauftragte Unternehmen gute Arbeit zu einem fairen Preis geliefert haette. Verwaltungen richteten ihre Ausschreibungsprozesse danach aus, Beiraete zaehlten Angebote statt sie zu lesen, und in Versammlungen wurde regelmaessig ueber die Zahl der Blaetter diskutiert statt ueber deren Inhalt.

Diese Praxis hat der Bundesgerichtshof am 27. Maerz 2026 beendet. In einem Verfahren um vier Beschluesse einer Mehrhausanlage stellte der V. Zivilsenat klar, dass sich dem Gesetz eine solche Vorgabe nicht entnehmen laesst. Weder § 18 noch § 19 WEG verlangen eine bestimmte Anzahl von Angeboten. Was sie verlangen, ist eine Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentuemer nach billigem Ermessen entspricht – und das ist eine inhaltliche, keine arithmetische Anforderung.

Fuer Verwaltungen, Beiraete und Eigentuemer bedeutet das eine erhebliche Entlastung, aber keine Entwarnung. Der BGH hat die Zaehlregel gestrichen und durch einen Massstab ersetzt, der mehr Urteilskraft verlangt: Reichen die vorhandenen Informationen aus, damit ein vernuenftig und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentuemer entscheiden kann? Wer diese Frage bejaht, muss sie im Zweifel auch begruenden koennen. Und wer sie zu leichtfertig bejaht, riskiert weiterhin die Anfechtung – nur eben aus einem anderen Grund als frueher.

Betroffen sind praktisch alle Gemeinschaften. Ob Fensteraustausch, Vordachverglasung, Strangsanierung, Dach oder Fassade: Jede Erhaltungsmassnahme, die ueber die laufende Instandhaltung hinausgeht, braucht eine tragfaehige Tatsachengrundlage. Dieser Beitrag zeigt, wie diese Grundlage heute aussieht, wo Vergleichsangebote weiterhin unverzichtbar sind, wie Sie Angebote ueberhaupt vergleichbar machen und wie Sie Beschluesse so vorbereiten und formulieren, dass sie einer Anfechtung standhalten.

Drei-Angebote-Regel: Herkunft, Inhalt und aktueller Stand

Was mit der Regel gemeint war

Die Drei-Angebote-Regel war eine Beweislastvereinfachung fuer Gerichte. Sie besagte sinngemaess: Wer als Gemeinschaft ueber eine Erhaltungsmassnahme oberhalb einer – je nach Gericht unterschiedlich angesetzten – Bagatellgrenze beschliesst, muss den Eigentuemern vorher mindestens drei Angebote unterschiedlicher Anbieter vorlegen. Fehlten sie, wurde ohne weitere Pruefung ein Verstoss gegen die ordnungsmaessige Verwaltung angenommen und der Beschluss auf Anfechtung fuer ungueltig erklaert.

Der Gedanke dahinter war nachvollziehbar: Ohne Vergleich laesst sich schwer beurteilen, ob ein Preis marktgerecht ist. Aus dem sinnvollen Instrument wurde jedoch eine starre Verfahrensvorgabe, die mit der Qualitaet der Entscheidung nichts mehr zu tun hatte.

Warum sie nie im Gesetz stand

Ein Blick in das Wohnungseigentumsgesetz zeigt schnell, dass dort keine Zahl steht. § 18 Absatz 1 WEG weist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentuemer zu. § 18 Absatz 2 WEG gibt jedem Wohnungseigentuemer einen Anspruch auf eine Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentuemer nach billigem Ermessen entspricht. § 19 Absatz 1 WEG bestimmt, dass die Wohnungseigentuemer eine ordnungsmaessige Verwaltung und Benutzung beschliessen, soweit nichts vereinbart ist; § 19 Absatz 2 Nummer 2 WEG nennt die ordnungsmaessige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausdruecklich als Bestandteil.

Das sind Generalklauseln. Sie eroeffnen ein Ermessen, das die Gerichte auszufuellen, aber nicht durch schematische Vorgaben zu ersetzen haben. Genau hier setzt die Kritik des BGH an: Eine feste Mindestzahl schraenkt das Ermessen der Wohnungseigentuemer zu stark ein und wird der Vielgestaltigkeit moeglicher Sanierungsmassnahmen nicht gerecht.

Die Wende im Maerz 2026

Der entschiedene Fall ist lehrreich, weil er typisch ist. In einer Mehrhausanlage beschloss die Mehrheit im September 2023 vier Erhaltungsmassnahmen: den Austausch zweier Fenster in einer Wohneinheit fuer 4.091,22 Euro, den Austausch der Vordachverglasung an einem Haus zuzueglich Malerarbeiten fuer 1.564,61 Euro, denselben Vorgang an einem weiteren Haus fuer 1.145,00 Euro sowie den Austausch eines weiteren Fensters fuer 2.939,30 Euro. Auf Vergleichsangebote hatte die Mehrheit verzichtet, weil man mit der beauftragten Glaserei seit Jahrzehnten zusammenarbeitete und auch mit dem Malerbetrieb gute Erfahrungen gemacht hatte.

Das Amtsgericht wies die auf fehlende Vergleichsangebote gestuetzte Anfechtungsklage ab. Das Landgericht erklaerte einen der vier Beschluesse fuer ungueltig – ausgerechnet den mit dem hoechsten Betrag. Der BGH gab der Revision der beklagten Gemeinschaft statt, wies die Revision der Klaeger zurueck und stellte damit das klageabweisende Urteil erster Instanz wieder her.

Der neue Massstab: hinreichende Tatsachengrundlage statt Angebotszaehlung

Die Leitfrage

Nach der Entscheidung des BGH muss die Beschlussfassung ueber Erhaltungsmassnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Ob sie das tut, haengt davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Massnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstaende des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernuenftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentuemers fuer eine Entscheidung ausreichen. In der Sache geht es darum, dass die Eigentuemer eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhalten.

Diese Formulierung enthaelt zwei Pruefpunkte, die Sie in jeder Beschlussvorlage abbilden sollten: Eignung der Leistung und Marktgerechtigkeit des Preises. Vergleichsangebote sind ein Weg, beides zu belegen – aber eben nur einer von mehreren.

Anerkannte alternative Erkenntnisquellen

Der BGH benennt ausdruecklich mehrere gleichwertige Wege:

• Beratung durch Sonderfachleute. Bei groesseren Erhaltungsmassnahmen kann die Einschaltung eines Architekten oder Bausachverstaendigen als Tatsachengrundlage genuegen. Ein Fachplaner, der den Schaden aufnimmt, ein Leistungsverzeichnis erstellt und den Preis einordnet, liefert mehr Erkenntnis als drei ungepruefte Pauschalangebote.
• Pruefung durch den Verwalter. Es gehoert zunaechst einmal zu den Pflichten des Verwalters, ein vorliegendes Angebot auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu pruefen. Diese Pruefung ist keine Formalie, sondern ein eigenstaendiger Beitrag zur Tatsachengrundlage – und sie sollte dokumentiert werden.
• Eigene Beurteilungsfaehigkeit bei Kleinauftraegen. Bei geringem Auftragsvolumen koennen die Eigentuemer haeufig selbst beurteilen, ob ihnen die Massnahme den angebotenen Preis wert ist. Eine externe Ueberpruefung ist dann entbehrlich.
• Bekannt und bewaehrt. Dass ein Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Eigentuemer taetig war, kann es rechtfertigen, von weiteren Angeboten abzusehen. Der BGH begruendet das inhaltlich: Neben dem Preis zaehlt, ob der Auftragnehmer sorgfaeltig und zuegig arbeitet, den Zeitplan einhaelt, qualifiziertes Personal stellt und Beanstandungen zeitnah behebt. Wer die Anlage bereits kennt, muss sich zudem nicht erst einarbeiten.
• Marktlage und Verfuegbarkeit. Gegen die Einholung weiterer Angebote koennen die Dringlichkeit der Massnahme und die mangelnde Verfuegbarkeit anderer ortsnaher Handwerker sprechen.

Was die Regel nie geleistet hat

Der BGH weist auf einen Punkt hin, der in der Praxis oft untergegangen ist: Die Drei-Angebote-Regel war eine reine Verfahrensvorgabe. Sie sagt in der Sache nichts darueber aus, ob ein einzelnes Angebot geeignet und marktgerecht ist. Drei Angebote von drei ueberteuerten Anbietern ergeben keinen marktgerechten Preis, und ein einzelnes Angebot eines fairen Betriebs wird durch das Fehlen von Alternativen nicht schlechter.

Wann Vergleichsangebote weiterhin geboten sind

Groessenordnung und Bagatellgrenze

Eine feste Bagatellgrenze gibt es nicht mehr – sie war ohnehin nur das Gegenstueck zur gestrichenen Zaehlregel. Was bleibt, ist eine Verhaeltnismaessigkeitsbetrachtung: Je hoeher das Auftragsvolumen im Verhaeltnis zum Gesamtbudget der Gemeinschaft und je groesser die Streubreite marktueblicher Preise, desto eher braucht es eine externe Absicherung. Bei einer Massnahme, die eine Sonderumlage im mittleren fuenfstelligen Bereich je Einheit ausloest, wird kaum jemand ernsthaft argumentieren, ein einzelnes Angebot habe genuegt.

Dringlichkeit und Notmassnahme

Bei akuten Gefahrenlagen – Rohrbruch, Sturmschaden am Dach, Ausfall der Heizung im Winter – tritt die Preisermittlung hinter die Schadensabwehr zurueck. Der Verwalter ist nach § 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG berechtigt und verpflichtet, Massnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Er handelt dann ohne Beschluss und ohne Angebotsvergleich. Wichtig ist die Dokumentation: Schadensbild, Zeitpunkt, Auswahlerwaegung und die Abgrenzung zwischen Sofortmassnahme und anschliessender regulaerer Sanierung.

Fachplanerleistungen und Sonderfachleute

Bei der Beauftragung von Architekten, Ingenieuren oder Sachverstaendigen ist ein reiner Preisvergleich wenig aussagekraeftig. Honorare folgen haeufig strukturierten Ansaetzen, und die Leistungsbilder unterscheiden sich erheblich. Sinnvoller als drei Honorarangebote ist hier ein Vergleich der angebotenen Leistungsphasen, der Referenzen und der Verfuegbarkeit. Der BGH erkennt die Einschaltung von Sonderfachleuten ausdruecklich als taugliche Tatsachengrundlage an – der Fachplaner ersetzt den Angebotsvergleich also teilweise, statt ihn zu verdoppeln.

Wenn ein Eigentuemer widerspricht

Meldet ein Eigentuemer vor der Versammlung begruendete Zweifel an Eignung oder Preis an, aendert das die Lage. Der Einwand gehoert protokolliert und beantwortet. Wer ihn ignoriert, liefert dem spaeteren Anfechtungsklaeger die Vorlage fuer den Vortrag, das Angebot sei objektiv ungeeignet oder ueberteuert gewesen.

Vergleichbarkeit: das Leistungsverzeichnis entscheidet

Warum ungleiche Angebote wertlos sind

Ein Angebotsvergleich ist nur so gut wie seine Grundlage. Liegen drei Angebote vor, die jeder Bieter auf Basis seiner eigenen Vorstellung erstellt hat, vergleichen Sie nicht Preise, sondern Leistungsumfaenge. Der scheinbar guenstigste Bieter ist dann regelmaessig derjenige, der am wenigsten angeboten hat – und der die Differenz spaeter ueber Nachtraege zurueckholt.

Deshalb gilt: Ein einziges Angebot auf Basis eines sauberen, von einem Fachplaner erstellten Leistungsverzeichnisses ist als Tatsachengrundlage wertvoller als drei Angebote ohne gemeinsame Basis.

Mindestinhalte eines belastbaren Leistungsverzeichnisses

• Beschreibung des Bestands und des Schadensbildes
• Positionen mit Mengen, Einheiten und Einheitspreisen statt Pauschalen
• Materialvorgaben mit Guete- und Leistungsangaben, nicht nur Produktnamen
• Nebenleistungen ausdruecklich benannt: Geruest, Bauschuttentsorgung, Baustelleneinrichtung, Schutzmassnahmen, Wiederherstellung von Anschluessen
• Bauzeit, Beginn, Fertigstellung und Regelung zu Behinderungen
• Vertragsgrundlage (BGB-Bauvertrag oder VOB/B) und daraus folgende Gewaehrleistungsfristen
• Zahlungsplan, Sicherheitseinbehalt, Preisbindungsfrist
• Umgang mit Nachtraegen und unvorhergesehenen Leistungen

Nebenangebote richtig behandeln

Nebenangebote sind nuetzlich, duerfen aber den Vergleich nicht verwaessern. Praktikabel ist, sie getrennt auszuweisen und den Hauptvergleich ausschliesslich auf das ausgeschriebene Leistungsbild zu stuetzen. Fuer die Beschlussvorlage bedeutet das: ein Hauptvergleich, darunter eine kurze Bewertung der Nebenangebote mit Empfehlung.

Praxisbeispiel: Dachsanierung der WEG "Ahornweg 5-9"

Alle Zahlen sind ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung der Methodik und keine Referenzwerte.

Ausgangslage

Die Gemeinschaft "Ahornweg 5-9" besteht aus drei Haeusern mit insgesamt 28 Einheiten. Das Steildach mit rund 1.240 m² Flaeche stammt aus dem Baujahr 1974, die Eindeckung ist muerbe, an zwei Stellen ist Feuchtigkeit in die Daemmebene eingedrungen. Der Verwaltungsbeirat und die Verwaltung haben einen Architekten mit der Bestandsaufnahme und der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses beauftragt. Ausgeschrieben wurde die Neueindeckung mit Aufsparrendaemmung, Geruest und Entsorgung der Altdeckung.

Der Angebotsvergleich

Die bereinigte Betrachtung

Bieter B wirkt auf den ersten Blick um mehr als 23.000 Euro guenstiger. Rechnet man das Angebot auf den ausgeschriebenen Leistungsstand hoch, kippt das Bild:

• Geruest, nicht enthalten: + 46.000 Euro
• Entsorgung der Altdeckung, geschaetzt: + 18.000 Euro
• Aufschlag fuer die ausgeschriebene Daemmstaerke und Waermeleitgruppe: + 21.000 Euro

Bereinigte Angebotssumme Bieter B: 474.500 Euro. Damit ist der scheinbar guenstigste Bieter tatsaechlich der teuerste. Der bereinigte Vergleich lautet: A 412.800 Euro, C 447.200 Euro, B 474.500 Euro.

Hinzu kommen qualitative Punkte: Bieter B kalkuliert die Bauzeit deutlich knapper, benennt keine Referenzen und bindet seinen Preis nur vier Wochen – zu kurz, um eine Eigentuemerversammlung mit Ladungsfrist sicher zu erreichen. Bieter A liegt preislich vorn, bietet die laengste Preisbindung und den fuer die Gemeinschaft guenstigeren BGB-Bauvertrag mit fuenfjaehriger Verjaehrungsfrist fuer Maengelansprueche.

Die Beschlussvorlage

Ein tragfaehiger Beschluss benennt die Massnahme, den Auftragnehmer, die Angebotssumme, die Grundlage und den Finanzierungsweg. Zum Beispiel:

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentuemer beschliesst die Sanierung der Steildaecher der Haeuser Ahornweg 5, 7 und 9 nach Massgabe des Leistungsverzeichnisses des Architekturbueros vom 14. Mai 2026. Der Auftrag wird an Bieter A auf Grundlage des Angebots vom 3. Juni 2026 mit einer Bruttoangebotssumme von 412.800 Euro erteilt. Die Verwaltung wird ermaechtigt, den Vertrag abzuschliessen sowie Nachtraege bis zu einem Gesamtbetrag von 5 Prozent der Auftragssumme nach vorheriger Zustimmung des Verwaltungsbeirats zu beauftragen. Die Finanzierung erfolgt ueber eine Sonderumlage in Hoehe von 412.800 Euro, faellig in zwei Raten am 1. September 2026 und 1. November 2026, verteilt nach dem geltenden Kostenverteilungsschluessel.

Wichtig ist der Zusatz zur Nachtragskompetenz: Ohne ihn muss die Verwaltung fuer jede Abweichung eine neue Versammlung einberufen. Mit ihm ist der Rahmen klar begrenzt und beiratsgesichert.

Versammlung, Beirat und Delegation

Information vor der Versammlung

Eine gesetzliche Vorlagefrist speziell fuer Angebote gibt es nicht. Massgeblich ist die Ladungsfrist des § 24 Absatz 4 WEG von drei Wochen sowie der allgemeine Grundsatz, dass Eigentuemer in die Lage versetzt werden muessen, sachgerecht abzustimmen. Wer eine sechsstellige Massnahme beschliessen lassen will, sollte die Unterlagen mit der Einladung versenden oder zumindest gleichzeitig digital bereitstellen: Leistungsverzeichnis, Angebote in bereinigter Vergleichstabelle, Stellungnahme des Fachplaners, Finanzierungsvorschlag.

Werden Angebote erst in der Versammlung verteilt, ist das kein automatischer Beschlussmangel – aber es schwaecht die Position der Gemeinschaft erheblich, wenn spaeter darueber gestritten wird, ob die Tatsachengrundlage ausreichte.

Beschlussfassung ueber Alternativen

Liegen mehrere ernsthafte Alternativen vor, ist die saubere Loesung eine gestufte Abstimmung: zunaechst der Grundsatzbeschluss ueber das Ob und den Umfang der Massnahme, danach die Auswahlentscheidung zwischen den Bietern. Wird ueber konkurrierende Antraege abgestimmt, gehoert das Abstimmungsverfahren ins Protokoll, damit die Willensbildung nachvollziehbar bleibt.

Rolle des Verwaltungsbeirats

Der Verwaltungsbeirat unterstuetzt und ueberwacht die Verwaltung. Bei groesseren Massnahmen ist er der natuerliche Adressat fuer die Vorpruefung: Er sichtet die bereinigte Vergleichstabelle, hinterfragt Annahmen und gibt eine Empfehlung ab, die in die Beschlussvorlage aufgenommen wird. Diese Empfehlung ersetzt keine Fachplanung, sie erhoeht aber die Qualitaet der Tatsachengrundlage und dokumentiert, dass die Entscheidung nicht im luftleeren Raum getroffen wurde. Eine eigene Entscheidungskompetenz hat der Beirat nicht.

Delegation auf den Verwalter durch Rahmenbeschluss

§ 27 Absatz 1 WEG gibt dem Verwalter von Gesetzes wegen die Befugnis, Massnahmen ordnungsmaessiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen fuehren, sowie solche, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Nach § 27 Absatz 2 WEG koennen die Wohnungseigentuemer diese Rechte und Pflichten durch Beschluss einschraenken oder erweitern.

Genau hier liegt das wirksamste Instrument der Praxis. Ein Rahmenbeschluss kann etwa vorsehen, dass die Verwaltung Erhaltungsmassnahmen bis zu einem bestimmten Betrag je Einzelfall und bis zu einem Jahresgesamtbetrag eigenstaendig beauftragt, sofern sie den Verwaltungsbeirat vorab informiert und in der naechsten Versammlung berichtet. Formulieren Sie Betragsgrenzen, Berichtspflicht und Geltungsdauer eindeutig – ein unbestimmter Blankobeschluss ist selbst anfechtbar.

Anfechtungsrisiko und Haftung

Was jetzt noch ein Beschlussmangel ist

Der BGH hat ausdruecklich offengelassen, was weiterhin gilt: Ein Beschluss ueber eine Erhaltungsmassnahme kann ordnungsmaessiger Verwaltung widersprechen, weil das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet und/oder ueberteuert ist. Das ist ein eigenstaendiger Beschlussmangel. Entscheidend ist die prozessuale Konsequenz: Der Anfechtungsklaeger muss diesen Mangel fristgerecht darlegen und unter Beweis stellen. Der blosse Hinweis, es haetten Vergleichsangebote gefehlt, genuegt nicht mehr.

Fuer Gemeinschaften verschiebt sich damit das Risiko spuerbar zu ihren Gunsten. Fuer Anfechtungsklaeger steigt der Aufwand: Wer ueberhoehte Preise ruegen will, braucht Marktdaten oder ein Gutachten – und zwar innerhalb der Begruendungsfrist.

Fristen nach §§ 44, 45 WEG

Die Anfechtungsklage richtet sich nach § 44 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentuemer. § 45 WEG setzt die Fristen: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begruendet werden. Beide Fristen sind materiell-rechtliche Ausschlussfristen. Wird der Vortrag zur objektiven Ungeeignetheit oder Ueberteuerung erst nach Ablauf der Begruendungsfrist nachgeschoben, ist er praekludiert.

Haftung des Verwalters

Die Entscheidung entlastet Verwaltungen von einer formalen Pflicht, nicht von ihrer inhaltlichen Verantwortung. Der BGH betont, dass es zunaechst einmal zu den Pflichten des Verwalters gehoert, ein vorliegendes Angebot auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu pruefen. Wer diese Pruefung unterlaesst und die Gemeinschaft dadurch einen ueberteuerten oder ungeeigneten Auftrag erteilt, setzt sich Schadensersatzansprueche aus dem Verwaltervertrag aus.

Praktisch heisst das: Dokumentieren Sie die Pruefung. Ein kurzer Vermerk zu Plausibilitaet der Mengen, Einordnung des Einheitspreises, Vollstaendigkeit der Nebenleistungen und Bonitaet des Bieters ist im Streitfall mehr wert als drei ungelesene Angebote im Anhang der Einladung.

Rechtslage und Referenzurteile

§ 18 WEG – Verwaltung und Benutzung. Absatz 1 weist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft zu. Absatz 2 gibt jedem Wohnungseigentuemer einen Anspruch auf eine Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentuemer nach billigem Ermessen entspricht sowie den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschluessen. Der Begriff der ordnungsmaessigen Verwaltung ist damit ein Ermessensbegriff, kein Katalog von Verfahrensschritten.

§ 19 WEG – Beschluesse ueber die Verwaltung und Benutzung. Absatz 1 bestimmt, dass die Wohnungseigentuemer eine ordnungsmaessige Verwaltung und Benutzung beschliessen, soweit keine Vereinbarung besteht. Absatz 2 Nummer 2 nennt die ordnungsmaessige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausdruecklich.

§ 21 WEG – Nutzungen und Kosten bei baulichen Veraenderungen. Wichtig fuer die Abgrenzung: Handelt es sich nicht um Erhaltung, sondern um eine bauliche Veraenderung, gelten fuer Kostentragung und Nutzungsbefugnis eigene Regeln. Die hier beschriebenen Grundsaetze zur Tatsachengrundlage betreffen unmittelbar Erhaltungsmassnahmen.

§ 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (seit dem WEMoG). Absatz 1 begruendet die gesetzliche Befugnis fuer Massnahmen untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen sowie fuer fristwahrende und nachteilsabwendende Massnahmen. Absatz 2 erlaubt es den Wohnungseigentuemern, diese Rechte und Pflichten durch Beschluss einzuschraenken oder zu erweitern – die Grundlage jedes Rahmenbeschlusses.

§§ 44, 45 WEG – Beschlussklagen und Fristen. Die Anfechtungsklage ist gegen die Gemeinschaft zu richten; sie muss binnen eines Monats erhoben und binnen zweier Monate nach der Beschlussfassung begruendet werden.

BGH, Urteil vom 27. Maerz 2026 – V ZR 7/25 (Pressemitteilung Nr. 057/2026 vom 27. Maerz 2026).
Kernaussage: Wohnungseigentuemer sind vor der Beauftragung von Erhaltungsmassnahmen nicht allgemein verpflichtet, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Eine allgemeine Pflicht ab Ueberschreiten einer Bagatellgrenze laesst sich dem Gesetz nicht entnehmen; das gilt erst recht fuer die Forderung nach mindestens drei Angeboten. Massgeblich ist, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Massnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstaende des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernuenftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentuemers ausreichen. Ein Beschluss kann gleichwohl ordnungsmaessiger Verwaltung widersprechen, wenn das Angebot objektiv ungeeignet und/oder ueberteuert ist; dieser eigenstaendige Beschlussmangel ist vom Anfechtungsklaeger fristgerecht darzulegen und zu beweisen.
Praxisfolge: Die Beschlussvorbereitung verlagert sich von der Angebotszahl auf die Qualitaet und Dokumentation der Entscheidungsgrundlage.

Vorinstanzen zu V ZR 7/25: Amtsgericht Wuppertal, Urteil vom 8. Mai 2024 – 95b C 66/23; Landgericht Duesseldorf, Urteil vom 16. Dezember 2024 – 25 S 34/24.

Checkliste fuer die Praxis

• [ ] Handelt es sich um Erhaltung oder um eine bauliche Veraenderung? Abgrenzung dokumentiert?
• [ ] Liegt eine Notmassnahme im Sinne des § 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG vor? Schadensbild und Zeitpunkt festgehalten?
• [ ] Ist ein Leistungsverzeichnis vorhanden, auf dessen Basis alle Bieter kalkulieren?
• [ ] Sind Nebenleistungen ausdruecklich benannt: Geruest, Entsorgung, Baustelleneinrichtung, Wiederherstellung?
• [ ] Wurde die Vergleichstabelle bereinigt, also auf einen einheitlichen Leistungsstand hochgerechnet?
• [ ] Ist die Vertragsgrundlage (BGB-Bauvertrag oder VOB/B) und die Gewaehrleistungsfrist je Angebot erfasst?
• [ ] Reicht die Preisbindungsfrist bis nach der geplanten Versammlung?
• [ ] Wurde die Pruefung des Angebots durch die Verwaltung schriftlich vermerkt?
• [ ] Ist eine Stellungnahme des Fachplaners oder Sachverstaendigen eingeholt, soweit die Groessenordnung es nahelegt?
• [ ] Hat der Verwaltungsbeirat die Unterlagen gesichtet und eine Empfehlung abgegeben?
• [ ] Wurden die Unterlagen mit der Einladung oder gleichzeitig digital bereitgestellt?
• [ ] Benennt der Beschluss Massnahme, Auftragnehmer, Summe, Grundlage und Finanzierung eindeutig?
• [ ] Ist eine Nachtragskompetenz mit Betragsgrenze und Beiratszustimmung geregelt?
• [ ] Sind Einwaende einzelner Eigentuemer protokolliert und beantwortet?

Haeufige Fragen (FAQ)

Muss die Verwaltung nach dem BGH-Urteil gar keine Angebote mehr einholen?

Doch – nur nicht schematisch drei. Der BGH verlangt eine hinreichende Tatsachengrundlage. Bei einem Kleinauftrag kann ein einzelnes geprueftes Angebot genuegen. Bei einer Grosssanierung wird man ohne Fachplanung und ohne mehrere Angebote kaum belegen koennen, dass die Leistung geeignet und der Preis marktgerecht ist. Die Frage lautet nicht mehr "wie viele", sondern "reicht es fuer eine verantwortbare Entscheidung". Verwaltungen sollten daher weiterhin ausschreiben, aber den Aufwand an der Groessenordnung ausrichten statt an einer Zahl.

Sind alte Beschluesse, die wegen fehlender Vergleichsangebote angefochten wurden, jetzt automatisch wirksam?

Nein. Bereits rechtskraeftig fuer ungueltig erklaerte Beschluesse bleiben ungueltig. In noch laufenden Verfahren wirkt sich die geaenderte Rechtsprechung dagegen aus, weil die Gerichte den neuen Massstab anzulegen haben. Wer eine solche Auseinandersetzung fuehrt, sollte die Prozessstrategie mit anwaltlicher Begleitung ueberpruefen – insbesondere, ob der Klaeger die Ungeeignetheit oder Ueberteuerung des Angebots innerhalb der Begruendungsfrist ueberhaupt vorgetragen hat.

Wie lange muessen Angebote vor der Versammlung vorliegen?

Eine eigene gesetzliche Vorlagefrist fuer Angebote existiert nicht. Praktisch orientiert man sich an der Ladungsfrist von drei Wochen nach § 24 Absatz 4 WEG und versendet die Unterlagen mit der Einladung. Bei umfangreichen Massnahmen empfiehlt sich ein groesserer Vorlauf, damit Rueckfragen vor der Versammlung geklaert werden koennen. Achten Sie zusaetzlich darauf, dass die Preisbindung der Bieter bis nach dem Versammlungstermin und der anschliessenden Beauftragung reicht.

Kann die Gemeinschaft die Auswahl vollstaendig auf die Verwaltung uebertragen?

In Grenzen ja. § 27 Absatz 2 WEG erlaubt es, die Befugnisse des Verwalters durch Beschluss zu erweitern. Ein Rahmenbeschluss kann Erhaltungsmassnahmen bis zu einer klar bezifferten Grenze je Einzelfall und pro Jahr auf die Verwaltung delegieren, ergaenzt um Beiratsinformation und Berichtspflicht. Unzulaessig waere eine unbegrenzte Generalvollmacht ohne Betragsgrenze und ohne Kontrolle – ein solcher Beschluss waere seinerseits anfechtbar, weil er nicht ordnungsmaessiger Verwaltung entspraeche.

Was gilt bei einer Notmassnahme am Wochenende?

Der Verwalter darf und muss handeln, wenn die Massnahme zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist (§ 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG). Ein Angebotsvergleich ist dann weder moeglich noch geschuldet. Beauftragen Sie den Notdienst, sichern Sie den Schaden, dokumentieren Sie Zeitpunkt, Schadensbild und Auswahlerwaegung mit Fotos. Die dauerhafte Instandsetzung wird anschliessend regulaer vorbereitet und beschlossen – fuer diesen zweiten Schritt gelten die normalen Anforderungen an die Tatsachengrundlage wieder uneingeschraenkt.

Zaehlt ein Angebot eines langjaehrigen Handwerkers weniger als drei fremde Angebote?

Nach dem BGH ausdruecklich nicht. Positive Erfahrungen aus der Vergangenheit koennen es rechtfertigen, von weiteren Angeboten abzusehen. Massgeblich sind neben dem Preis auch Sorgfalt, Termintreue, Personalqualifikation und die Bearbeitung von Beanstandungen – alles Punkte, die sich bei einem bekannten Betrieb besser einschaetzen lassen. Hinzu kommt der Vorteil, dass ein Betrieb, der die Anlage kennt, sich nicht erst einarbeiten muss. Halten Sie diese Erwaegungen im Protokoll fest, dann sind sie im Anfechtungsfall belegbar.

Wie gehen wir mit Nachtraegen um, ohne eine neue Versammlung einberufen zu muessen?

Regeln Sie die Nachtragskompetenz bereits im Ausgangsbeschluss: eine prozentuale oder absolute Obergrenze bezogen auf die Auftragssumme, gekoppelt an die vorherige Zustimmung des Verwaltungsbeirats und eine Berichtspflicht in der naechsten Versammlung. Fuer Ueberschreitungen dieser Grenze bleibt es bei der Zustaendigkeit der Eigentuemerversammlung. Das schafft Handlungsfaehigkeit auf der Baustelle und haelt die Kontrolle bei der Gemeinschaft.

Quellen und Rechtshinweis

Normen

• § 18 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – Verwaltung und Benutzung, ordnungsmaessige Verwaltung nach billigem Ermessen
• § 19 WEG – Beschluesse ueber die Verwaltung und Benutzung, insbesondere Absatz 1 und Absatz 2 Nummer 2
• § 21 WEG – Nutzungen und Kosten bei baulichen Veraenderungen
• § 24 Absatz 4 WEG – Ladungsfrist zur Eigentuemerversammlung
• § 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, insbesondere Absatz 1 Nummer 1 und 2 sowie Absatz 2
• §§ 44, 45 WEG – Beschlussklagen und Fristen der Anfechtungsklage
• Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) als Grundlage der geltenden Fassung der §§ 18, 19, 27 WEG

Urteile

• BGH, Urteil vom 27. Maerz 2026 – V ZR 7/25 (Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 057/2026): Keine allgemeine Pflicht einer Wohnungseigentuemergemeinschaft zur Einholung von Vergleichsangeboten
• Amtsgericht Wuppertal, Urteil vom 8. Mai 2024 – 95b C 66/23 (Vorinstanz)
• Landgericht Duesseldorf, Urteil vom 16. Dezember 2024 – 25 S 34/24 (Vorinstanz)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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