Denkmalschutz Immobilie AfA: Steuervorteile nach §§ 7i, 7h, 10f und 11b EStG

Auf einen Blick: Die Denkmal-AfA ist die höchste Abschreibung, die das deutsche Einkommensteuerrecht für Wohnimmobilien kennt. Bei vermieteten Baudenkmalen können nach § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der begünstigten Herstellungskosten abgesetzt werden – zusammen 100 Prozent in zwölf Jahren. Für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen gilt § 7h EStG mit denselben Sätzen. Selbstnutzer ziehen nach § 10f EStG zehn Jahre lang jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben ab, also insgesamt 90 Prozent. Erhaltungsaufwand an Baudenkmalen kann nach § 11b EStG gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Parallel läuft die Grund-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG auf die Altbausubstanz – bei Gebäuden, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden, mit 2,5 Prozent. Materiell-rechtliche Voraussetzung ist stets die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, ein Grundlagenbescheid, dem die Abstimmung vor Baubeginn vorausgehen muss. Rechtsstand: 24.08.2026.

Gliederung

• Denkmal-AfA im Überblick: welche Norm für welchen Fall gilt
• § 7i EStG: erhöhte Absetzungen bei vermieteten Baudenkmalen
• § 7h EStG: Sanierungsgebiete und städtebauliche Entwicklungsbereiche
• § 10f EStG: die selbstgenutzte Denkmalimmobilie
• § 11b EStG: Verteilung von Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre
• Das Bescheinigungsverfahren als Grundlagenbescheid und seine Grenzen
• Begünstigte Herstellungskosten, nicht begünstigte Anschaffungskosten, Altbausubstanz
• Erwerb vom Bauträger und der Zeitpunkt des Kaufvertrags
• Grund-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG parallel zur Denkmal-AfA
• Rechenbeispiel Vermietung und Rechenbeispiel Selbstnutzung
• Risiken: Auflagen, Bauzeit, Kosten, Vertriebsmodelle, Wiederverkauf
• Spekulationsfrist nach § 23 EStG und der Effekt der hohen AfA
• Rechtslage, Checkliste und häufige Fragen

Einleitung

Kaum ein Thema wird im Immobilienvertrieb so intensiv beworben und so oft verkürzt dargestellt wie die Denkmalschutz Immobilie AfA. Die Zahlen klingen spektakulär: Ein Investor mit hohem Grenzsteuersatz bekommt einen erheblichen Teil der Sanierungskosten über zwölf Jahre vom Finanzamt zurück. Das stimmt – aber nur, wenn die formalen Voraussetzungen exakt eingehalten und die Kaufpreisbestandteile sauber getrennt werden.

Die steuerliche Förderung folgt einem klaren Grundgedanken: Der Staat verzichtet auf Steuereinnahmen, weil private Investoren Substanz erhalten, die andernfalls verfallen würde. Begünstigt sind deshalb nicht der Erwerb einer Denkmalimmobilie als solcher, sondern ausschließlich die Aufwendungen für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind.

Genau an dieser Stelle entstehen die meisten Fehler. Wer eine sanierte Denkmalwohnung kauft, erwirbt drei wirtschaftlich völlig verschiedene Bestandteile in einem einzigen Kaufvertrag: Grund und Boden, die vorhandene Altbausubstanz und den Sanierungsanteil. Nur der dritte Teil ist erhöht absetzbar. Der erste ist gar nicht abschreibbar, der zweite nur mit dem regulären Satz nach § 7 Abs. 4 EStG.

Hinzu kommt das Bescheinigungsverfahren. Die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde ist kein Formalakt am Ende der Baustelle, sondern materiell-rechtliche Abzugsvoraussetzung und Grundlagenbescheid für das Finanzamt. Wer ohne vorherige Abstimmung baut, verliert die Förderung – und zwar unabhängig davon, wie sorgfältig denkmalgerecht saniert wurde.

Dieser Beitrag ordnet die Regelungen der §§ 7i, 7h, 10f und 11b EStG mit Rechtsstand 24.08.2026 ein, rechnet zwei typische Fälle durch und benennt die Risiken, die in Verkaufsprospekten regelmäßig fehlen. Er ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

Denkmalschutz Immobilie AfA: welche Norm für welchen Fall gilt

Der Gesetzgeber hat die Förderung auf vier Vorschriften verteilt. Welche greift, hängt von der Nutzung und von der Art der Aufwendungen ab.

Alle vier Normen setzen dieselbe Grundvoraussetzung voraus: eine nicht offensichtlich rechtswidrige Bescheinigung der zuständigen Behörde und die Durchführung der Maßnahmen in Abstimmung mit dieser Stelle.

§ 7i EStG: erhöhte Absetzungen beim vermieteten Baudenkmal

Nach § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG kann der Steuerpflichtige bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, abweichend von § 7 Abs. 4 bis 5a EStG im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten absetzen. Begünstigt sind nur Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Eine sinnvolle Nutzung ist nach Satz 2 nur anzunehmen, wenn das Gebäude so genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz auf Dauer gewährleistet ist.

Satz 4 erweitert den Anwendungsbereich auf Gebäude, die für sich allein kein Baudenkmal sind, aber Teil einer landesrechtlich als Einheit geschützten Gebäudegruppe oder Gesamtanlage. Dort sind die Aufwendungen begünstigt, die zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes erforderlich sind – typischerweise Fassade, Fenster, Dach und Haustür, nicht die Innenmodernisierung.

Zwei Einschränkungen sind praktisch bedeutsam. Nach § 7i Abs. 1 Satz 6 EStG müssen die Baumaßnahmen in Abstimmung mit der Bescheinigungsbehörde durchgeführt worden sein. Nach Satz 7 können die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind. Denkmalpflegerische Fördermittel kürzen also die Bemessungsgrundlage; werden sie nachträglich bewilligt, ist die Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 Satz 2 EStG entsprechend zu ändern.

§ 7h EStG: Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche

§ 7h EStG fördert mit identischen Prozentsätzen und Zeiträumen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Bescheinigungsbehörde ist hier die Gemeinde, nicht die Denkmalschutzbehörde. Das Gebäude muss kein Baudenkmal sein; entscheidend ist die Lage im festgelegten Gebiet und die Übereinstimmung der Maßnahmen mit den Sanierungszielen. Beide Förderungen können sich überschneiden – ein Baudenkmal im Sanierungsgebiet –, sind aber nicht kumulierbar: Für dieselben Aufwendungen kommt nur eine Vorschrift zur Anwendung.

§ 10f EStG: die selbstgenutzte Denkmalimmobilie

Wer das Objekt selbst bewohnt, erzielt keine Einkünfte und kann keine Werbungskosten geltend machen. § 10f Abs. 1 Satz 1 EStG gewährt stattdessen einen Sonderausgabenabzug: Aufwendungen an einem eigenen Gebäude können im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abgezogen werden, wenn die Voraussetzungen des § 7h oder des § 7i EStG vorliegen. Über zehn Jahre sind das 90 Prozent; die verbleibenden 10 Prozent gehen steuerlich verloren.

§ 10f Abs. 2 EStG erstreckt die Begünstigung auf Erhaltungsaufwand, ebenfalls mit 9 Prozent über zehn Jahre. Nach Abs. 3 kann der Abzug nur bei einem Gebäude in Anspruch genommen werden; zusammenveranlagte Ehegatten können ihn bei insgesamt zwei Gebäuden geltend machen. Diese Objektbeschränkung wird oft übersehen: Wer bereits eine selbstgenutzte Denkmalimmobilie über § 10f abgeschrieben hat, kann die Förderung für ein zweites Eigenheim nicht erneut nutzen.

§ 11b EStG: Erhaltungsaufwand verteilen

Nicht jede Maßnahme führt zu Herstellungskosten. Reparaturen, Instandsetzungen und der Austausch vorhandener Bauteile in gleicher Art und Güte sind Erhaltungsaufwand und grundsätzlich sofort abziehbar. § 11b Satz 1 EStG erlaubt es, den nicht durch Zuschüsse gedeckten Erhaltungsaufwand für ein Baudenkmal gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen, soweit die Aufwendungen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind und die Maßnahmen in Abstimmung mit der Bescheinigungsbehörde durchgeführt wurden. Satz 2 erweitert dies auf Gebäude in geschützten Gebäudegruppen oder Gesamtanlagen, soweit die Aufwendungen der Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes dienen.

Das Wahlrecht ist ein wirksames Instrument der Steuersatzglättung: Wer in einem Jahr ohnehin ein niedriges zu versteuerndes Einkommen hat, zieht sofort ab; wer den Aufwand über mehrere Jahre gleichmäßig gegen hohe Einkünfte stellen will, verteilt. Für Sanierungsgebiete enthält § 11a EStG eine entsprechende Regelung.

Das Bescheinigungsverfahren: Grundlagenbescheid mit Grenzen

Materiell-rechtliche Abzugsvoraussetzung

Nach § 7i Abs. 2 Satz 1 EStG kann der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine nicht offensichtlich rechtswidrige Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Stelle die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude und für die Erforderlichkeit der Aufwendungen nachweist. Die Bescheinigung ist damit nicht Beweismittel, sondern Tatbestandsmerkmal. Ohne sie gibt es keine Denkmal-AfA, gleichgültig wie überzeugend die Sanierung dokumentiert ist.

Verfahrensrechtlich handelt es sich um einen Grundlagenbescheid im Sinne des § 171 Abs. 10 und des § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO. Das Finanzamt ist an die dort getroffenen Feststellungen gebunden. Hält es die Bescheinigung für rechtswidrig, kann es sie nicht schlicht ignorieren, sondern muss auf die ausstellende Behörde einwirken, damit diese sie zurücknimmt oder ändert; im Streitfall ist der Verwaltungsrechtsweg eröffnet.

Reichweite und Vorbehaltsklauseln

Die Bindungswirkung reicht nur so weit wie der Inhalt der Bescheinigung. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 8/19) entschieden, dass sich die Bindungswirkung auf die in § 7i Abs. 1 EStG genannten Tatbestandsmerkmale erstreckt, ihr Umfang aber im Einzelfall durch Auslegung des Regelungsgehalts zu ermitteln ist. Enthält die Bescheinigung einen ausdrücklichen Vorbehalt – etwa dahingehend, dass bestimmte vom Bauträger ausgewiesene Funktionsträgergebühren nicht Teil der bescheinigten Summe sind und von den Finanzämtern zu prüfen bleiben –, besteht insoweit keine Bindung.

Für Sanierungsgebiete hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 06.05.2014 (IX R 15/13) zwei Punkte klargestellt, die auf § 7i EStG übertragbar sind: Die Bescheinigung ist objektbezogen; wer eine Eigentumswohnung erwirbt, benötigt eine auf diese Einheit bezogene Bescheinigung. Und eine Bindungswirkung hinsichtlich der Höhe der begünstigten Herstellungskosten besteht nicht – über die betragsmäßige Zuordnung entscheidet das Finanzamt.

Daraus folgt eine praktische Warnung: Eine hohe bescheinigte Summe ist kein Freibrief. Das Finanzamt prüft eigenständig, ob einzelne Positionen überhaupt Herstellungskosten der begünstigten Baumaßnahme sind.

Abstimmung vor Baubeginn

§ 7i Abs. 1 Satz 6 EStG verlangt, dass die Baumaßnahmen in Abstimmung mit der Bescheinigungsbehörde durchgeführt worden sind. "In Abstimmung" heißt: vorher, nicht nachher. Die denkmalrechtliche Erlaubnis, das abgestimmte Sanierungskonzept und die Dokumentation des Bauablaufs müssen vor dem ersten Handschlag vorliegen. Wer eine Baumaßnahme beginnt und erst danach die Behörde einschaltet, riskiert, dass die Bescheinigung für die bereits ausgeführten Arbeiten versagt wird. Das gilt auch für vermeintlich unkritische Vorarbeiten wie Entkernung, Rückbau oder den Austausch historischer Fenster.

Was ist begünstigt – und was nicht?

Herstellungskosten, Anschaffungskosten, Altbausubstanz

Bei einer Denkmalimmobilie sind drei Kaufpreisbestandteile zu trennen:

1. Grund und Boden. Nicht abnutzbar, keine AfA. Der auf den Boden entfallende Anteil ist steuerlich vollständig unproduktiv und sollte deshalb im Kaufvertrag realistisch und nicht künstlich niedrig angesetzt werden – eine unplausible Aufteilung wird vom Finanzamt korrigiert.
2. Altbausubstanz. Der Anteil des Kaufpreises, der auf das bestehende Gebäude entfällt. Er wird mit der Grund-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben.
3. Sanierungsanteil. Die auf die begünstigten Baumaßnahmen entfallenden Kosten. Nur dieser Teil unterliegt den erhöhten Absetzungen nach § 7i oder § 7h EStG.

Nicht begünstigt sind insbesondere Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovisionen, soweit sie auf Grund und Boden und Altbausubstanz entfallen. Ebenfalls kritisch sind sogenannte Funktionsträgergebühren – Vergütungen für Konzeption, Vertrieb, Mietgarantien oder Treuhandleistungen. Sie sind keine Herstellungskosten der Baumaßnahme, auch wenn sie im Prospekt in derselben Spalte stehen.

Ebenso wenig begünstigt ist die Erweiterung der Nutzfläche über den denkmalpflegerisch erforderlichen Umfang hinaus: Ein zusätzlicher Anbau, eine neu geschaffene Tiefgarage oder der Ausbau eines bislang nicht ausgebauten Dachgeschosses zu Wohnzwecken kann Herstellungskosten begründen, ist aber nicht ohne Weiteres zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich.

Erwerb vom Bauträger und der Zeitpunkt des Kaufvertrags

Der häufigste Anwendungsfall ist der Kauf einer noch zu sanierenden Denkmalwohnung vom Bauträger. Hier greift § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG: Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf begünstigte Baumaßnahmen entfallen – aber nur, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind.

Der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung ist damit die entscheidende Zäsur. Alles, was der Bauträger vor Vertragsschluss saniert hat, ist beim Erwerber nicht erhöht absetzbar; es geht in die regulär abzuschreibende Altbausubstanz ein. Je später der Kaufvertrag im Bauablauf geschlossen wird, desto kleiner der begünstigte Anteil.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 19.02.2013 (IX R 32/12) präzisiert, was als "gleichstehender Rechtsakt" gilt: Ein notariell beurkundetes Kaufangebot, das erst nach Ablauf der Bindungsfrist angenommen wird, genügt nicht. Erforderlich ist eine beiderseitige Bindung von Veräußerer und Erwerber zu einem notariell festgehaltenen, objektiven Zeitpunkt. Wer sein Angebot lange offenhält und der Bauträger erst spät annimmt, verliert den früheren Stichtag – mit unmittelbarer Wirkung auf die Höhe der Denkmal-AfA.

Für die Vertragsgestaltung heißt das: beiderseitige Bindung so früh wie möglich, sauberer Baufortschrittsnachweis zum Stichtag und eine nach Gewerken und Zeitpunkten gegliederte Kostenaufstellung des Bauträgers.

Grund-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG läuft parallel

Die erhöhten Absetzungen treten an die Stelle der Grund-AfA nur für den begünstigten Kostenanteil. Für die Altbausubstanz läuft die reguläre Gebäude-AfA daneben weiter. Maßgeblich ist § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG: 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen dem 01.01.1925 und dem 31.12.2022 und 2,5 Prozent bei Gebäuden, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden. Da Baudenkmale weit überwiegend vor 1925 errichtet wurden, ist der Satz von 2,5 Prozent der Regelfall – ein kleiner, aber über 40 Jahre spürbarer Zusatzeffekt, der in Kalkulationen häufig mit 2 Prozent zu niedrig angesetzt wird.

Rechenbeispiel 1: vermietete Denkmalwohnung

Ausgangslage: Ein Investor erwirbt vom Bauträger eine Eigentumswohnung von 95 Quadratmetern in einem Baudenkmal aus dem Jahr 1898. Der Kaufvertrag wird vor Beginn der Sanierungsarbeiten beurkundet. Der Gesamtkaufpreis beträgt 520.000 Euro und ist wie folgt aufgeteilt:

• Anteil Grund und Boden: 90.000 EUR (nicht abschreibbar)
• Anteil Altbausubstanz: 130.000 EUR
• Begünstigter Sanierungsanteil nach § 7i EStG: 300.000 EUR

Der persönliche Grenzsteuersatz beträgt 42 Prozent; Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben zur Vereinfachung außer Betracht.

Abschreibung im ersten vollen Jahr

• Denkmal-AfA § 7i: 9 % von 300.000 EUR = 27.000 EUR
• Grund-AfA § 7 Abs. 4 (Baujahr vor 1925): 2,5 % von 130.000 EUR = 3.250 EUR
• Summe Abschreibung: 30.250 EUR

Ergebnis der Vermietung im ersten Jahr

• Nettokaltmiete: 95 m² × 13,50 EUR × 12 = 15.390 EUR
• nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten: − 3.100 EUR
• Schuldzinsen (Darlehen 380.000 EUR zu 3,8 %): − 14.440 EUR
• Abschreibung: − 30.250 EUR
• steuerliches Ergebnis: − 32.400 EUR

Steuerwirkung

• Steuerentlastung im ersten Jahr: 32.400 EUR × 42 % = 13.608 EUR
• Liquiditätsergebnis vor Tilgung: 15.390 − 3.100 − 14.440 = − 2.150 EUR
• nach Steuererstattung: + 11.458 EUR

Verlauf über zwölf Jahre

• Jahre 1 bis 8: je 9 % von 300.000 EUR = 27.000 EUR, zusammen 216.000 EUR
• Jahre 9 bis 12: je 7 % von 300.000 EUR = 21.000 EUR, zusammen 84.000 EUR
• Summe: 300.000 EUR, also 100 Prozent der begünstigten Kosten
• Steuerentlastung allein aus § 7i bei 42 %: 126.000 EUR

Bezogen auf den Sanierungsanteil trägt der Fiskus damit rechnerisch 42 Prozent der Kosten. Bezogen auf den Gesamtkaufpreis von 520.000 Euro entspricht die Entlastung aus § 7i rund 24 Prozent. Entscheidend ist, dass diese Rechnung nur aufgeht, solange der Grenzsteuersatz über die gesamten zwölf Jahre hoch bleibt und die Aufteilung des Kaufpreises der steuerlichen Prüfung standhält.

Rechenbeispiel 2: selbstgenutztes Baudenkmal nach § 10f EStG

Ausgangslage: Ein Ehepaar erwirbt ein denkmalgeschütztes Stadthaus für 430.000 Euro und bewohnt es nach Abschluss der Sanierung selbst. Der bescheinigte begünstigte Sanierungsanteil beträgt 180.000 Euro. Der Grenzsteuersatz liegt bei 42 Prozent.

• Abzug nach § 10f Abs. 1 EStG: 9 % von 180.000 EUR = 16.200 EUR pro Jahr
• Abzugszeitraum: 10 Jahre, insgesamt 162.000 EUR (90 Prozent)
• Steuerentlastung pro Jahr: 16.200 EUR × 42 % = 6.804 EUR
• Steuerentlastung über zehn Jahre: 68.040 EUR
• nicht berücksichtigt bleiben 10 Prozent, also 18.000 EUR

Zu beachten: Grund-AfA gibt es bei Selbstnutzung nicht, Schuldzinsen sind nicht abziehbar und die Objektbeschränkung des § 10f Abs. 3 EStG verbraucht sich mit diesem Objekt. Wird das Haus während des Abzugszeitraums vermietet, entfällt der Sonderausgabenabzug für die Jahre der Vermietung; für die Zukunft können die Voraussetzungen des § 7i EStG greifen, ein doppelter Abzug ist nach § 10f Abs. 1 Satz 3 EStG ausgeschlossen.

Risiken, die im Prospekt selten stehen

Auflagen der Denkmalbehörde. Denkmalgerechtes Bauen bedeutet: Materialwahl, Fensterprofile, Dachdeckung, Farbgebung und Haustechnik werden nicht frei gewählt, sondern abgestimmt. Das verteuert und verlangsamt. Auch nach Abschluss der Sanierung bleibt das Objekt genehmigungspflichtig – spätere Veränderungen, energetische Maßnahmen oder der Einbau einer Wärmepumpe stehen unter Erlaubnisvorbehalt.

Bauzeit- und Kostenrisiko. Bei Bestandsgebäuden aus dem 19. Jahrhundert sind Überraschungen im Bauablauf die Regel: Feuchtigkeit im Mauerwerk, Schädlingsbefall im Dachstuhl, überraschende Schadstoffe, statische Nachbesserungen. Verzögert sich die Fertigstellung über den Jahreswechsel, verschiebt sich der gesamte Abschreibungsverlauf – mit unmittelbarer Wirkung auf die Steuerplanung.

Überteuerte Vertriebsmodelle. Denkmalobjekte werden häufig bundesweit über Vertriebe an Kapitalanleger vermittelt, die das Objekt nie gesehen haben. Warnzeichen sind ein auffällig hoher Sanierungsanteil im Verhältnis zum Gesamtpreis, hohe Funktionsträger- und Konzeptionsgebühren, Mietgarantien des Verkäufers über wenige Jahre und Renditerechnungen, die den Steuereffekt als Rendite ausweisen. Ein Objekt, das nur wegen der AfA funktioniert, ist keine Kapitalanlage, sondern ein Steuerstundungsmodell mit Substanzrisiko.

Wiederverkäuflichkeit. Nach Ablauf der zwölf Jahre ist der Steuervorteil verbraucht. Der nächste Käufer bezahlt keinen Aufschlag für eine bereits ausgenutzte Förderung. Der Wiederverkaufspreis richtet sich dann allein nach Lage, Zustand und erzielbarer Miete. Wer beim Erwerb einen Preis oberhalb des Marktniveaus vergleichbarer Objekte akzeptiert hat, realisiert diese Differenz beim Verkauf als Verlust.

Bescheinigung und Betriebsprüfung. Da keine Bindungswirkung hinsichtlich der Höhe besteht, kann das Finanzamt Jahre später einzelne Positionen aus der begünstigten Bemessungsgrundlage herausrechnen. Eine nach Gewerken gegliederte Schlussrechnung, eine saubere Fotodokumentation und die vollständige Korrespondenz mit der Denkmalbehörde sind deshalb aufzubewahren.

Inlandsbezug. Die Förderung ist auf im Inland belegene Baudenkmale beschränkt. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 03.09.2025 (X R 19/22) entschieden, dass diese Beschränkung der Steuerbegünstigung des § 7i EStG auf im Inland gelegene Baudenkmale nicht gegen Unionsrecht verstößt.

Spekulationsfrist nach § 23 EStG

Bei einer vermieteten Denkmalimmobilie gilt die zehnjährige Veräußerungsfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Ein Verkauf innerhalb dieser Frist löst ein privates Veräußerungsgeschäft aus. Dabei wirkt die hohe Denkmal-AfA doppelt: Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindern sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die in Anspruch genommenen Absetzungen. Wer acht Jahre lang 9 Prozent abgeschrieben hat, hat seine steuerlichen Anschaffungskosten entsprechend reduziert – der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn fällt deutlich höher aus, als der reine Preisvergleich vermuten lässt.

Rechnerisch bedeutet das im obigen Beispiel 1: Nach acht Jahren sind allein aus § 7i EStG 216.000 Euro und aus der Grund-AfA 26.000 Euro abgeschrieben. Selbst ein Verkauf zum ursprünglichen Kaufpreis von 520.000 Euro würde einen steuerpflichtigen Gewinn in Höhe der geltend gemachten Abschreibungen auslösen. Die Zehnjahresfrist ist bei Denkmalobjekten deshalb keine Empfehlung, sondern eine Planungsgröße – zumal der Abschreibungszeitraum von zwölf Jahren ohnehin darüber hinausreicht.

Bei selbstgenutzten Objekten greift die Ausnahme des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG: Wurde die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung durchgehend oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Gewinn steuerfrei.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgebliche Vorschriften

• § 7i EStG – erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen; Abs. 1 Satz 1 (9 % / 7 %), Satz 5 (Anschaffungskosten nach Erwerbsvertrag), Satz 6 (Abstimmung), Satz 7 (Zuschüsse), Abs. 2 (Bescheinigung)
• § 7h EStG – erhöhte Absetzungen in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen, § 177 BauGB
• § 10f EStG – Sonderausgabenabzug bei Selbstnutzung, 9 % über 10 Jahre, Objektbeschränkung nach Abs. 3
• § 11b EStG – Verteilung von Erhaltungsaufwand bei Baudenkmalen auf zwei bis fünf Jahre; § 11a EStG für Sanierungsgebiete
• § 7 Abs. 4 EStG – Grund-AfA: 2,5 % bei Fertigstellung vor dem 01.01.1925, 2 % bis 2022, 3 % ab 2023
• § 7a EStG – gemeinsame Vorschriften für erhöhte Absetzungen
• § 23 EStG – privates Veräußerungsgeschäft, Minderung der Anschaffungskosten um die AfA nach Abs. 3 Satz 4
• § 171 Abs. 10, § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO – Grundlagenbescheid und Folgeänderung
• § 255 HGB – Abgrenzung Anschaffungs- und Herstellungskosten

Verifizierte Entscheidungen

• BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 8/19: Die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde ist materiell-rechtliche Abzugsvoraussetzung und Grundlagenbescheid im Sinne des § 171 Abs. 10, § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO. Ihre Bindungswirkung erstreckt sich auf die in § 7i Abs. 1 EStG genannten Tatbestandsmerkmale; wie weit sie reicht, ist durch Auslegung des Regelungsgehalts zu bestimmen. Enthält die Bescheinigung einen Vorbehalt zu bestimmten Funktionsträgergebühren, besteht insoweit keine Bindung, und die Prüfung bleibt dem Finanzamt vorbehalten.
• BFH, Urteil vom 06.05.2014 – IX R 15/13: Die Bescheinigung im Sinne des § 7h Abs. 2 Satz 1 EStG ist objektbezogen; für eine erworbene Eigentumswohnung ist eine auf diese Einheit bezogene Bescheinigung erforderlich. Eine Bindungswirkung hinsichtlich der Höhe der begünstigten Herstellungskosten besteht nicht. Hält das Finanzamt den Grundlagenbescheid für rechtswidrig, kann es nur auf die bescheinigende Gemeinde einwirken und ist im Übrigen auf den Verwaltungsrechtsweg verwiesen.
• BFH, Urteil vom 19.02.2013 – IX R 32/12: Ein notariell beurkundetes Kaufangebot, das erst nach Ablauf seiner Bindungsfrist angenommen wird, ist kein "gleichstehender Rechtsakt" im Sinne des § 7h Abs. 1 Satz 3 beziehungsweise des § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG. Erforderlich ist eine beiderseitige Bindung von Veräußerer und Erwerber zu einem notariell festgehaltenen objektiven Zeitpunkt.
• BFH, Urteil vom 03.09.2025 – X R 19/22: Die Beschränkung der Steuerbegünstigung des § 7i EStG auf im Inland gelegene Baudenkmale verstößt nicht gegen Unionsrecht.

Checkliste

• [ ] Denkmaleigenschaft nach Landesrecht schriftlich bestätigen lassen, vor dem Kauf
• [ ] Zuständige Bescheinigungsbehörde identifizieren: Denkmalschutzbehörde (§ 7i) oder Gemeinde (§ 7h)
• [ ] Sanierungskonzept vor Baubeginn abstimmen und die Abstimmung dokumentieren
• [ ] Denkmalrechtliche Erlaubnis vor dem ersten Handschlag einholen
• [ ] Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungsanteil plausibel belegen
• [ ] Funktionsträger-, Konzeptions- und Vertriebsgebühren gesondert ausweisen lassen
• [ ] Kaufvertrag mit beiderseitiger Bindung so früh wie möglich beurkunden (§ 7i Abs. 1 Satz 5 EStG)
• [ ] Baufortschritt zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beweissicher dokumentieren
• [ ] Öffentliche Zuschüsse erfassen – sie kürzen die Bemessungsgrundlage (§ 7i Abs. 1 Satz 7 EStG)
• [ ] Abgrenzung Herstellungskosten / Erhaltungsaufwand mit dem Steuerberater festlegen
• [ ] Wahlrecht nach § 11b EStG (zwei bis fünf Jahre) mit der Einkommensplanung abstimmen
• [ ] Grund-AfA korrekt ansetzen: 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925
• [ ] Bei Selbstnutzung die Objektbeschränkung des § 10f Abs. 3 EStG prüfen
• [ ] Zehnjahresfrist nach § 23 EStG und Wirkung des § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG einplanen
• [ ] Rendite ohne Steuereffekt gegenrechnen: trägt das Objekt sich auch ohne AfA?
• [ ] Kaufpreis mit vergleichbaren sanierten Bestandsobjekten am Standort abgleichen

Häufige Fragen (FAQ)

Wie hoch ist die Denkmal-AfA genau?

Bei vermieteten Baudenkmalen können nach § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den vier Folgejahren jeweils bis zu 7 Prozent der begünstigten Herstellungskosten abgesetzt werden – insgesamt 100 Prozent in zwölf Jahren. Bei Selbstnutzung sind es nach § 10f EStG zehn Jahre lang jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben, also 90 Prozent.

Gilt die Denkmal-AfA auch für den Kaufpreis der Immobilie?

Nein. Begünstigt sind ausschließlich die Aufwendungen für die denkmalgerechten Baumaßnahmen. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar, der Anteil für die vorhandene Altbausubstanz wird mit der Grund-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben – bei Gebäuden mit Fertigstellung vor dem 01.01.1925 mit 2,5 Prozent jährlich.

Was passiert, wenn die Bescheinigung fehlt oder später kommt?

Ohne Bescheinigung gibt es keine erhöhten Absetzungen; sie ist materiell-rechtliche Abzugsvoraussetzung. Wird sie erst nach Erlass des Steuerbescheids erteilt, ist der Bescheid als Folgebescheid nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO zu ändern. Problematisch ist dagegen der Fall, dass die Behörde die Bescheinigung versagt, weil vor Baubeginn keine Abstimmung erfolgt ist – das lässt sich nachträglich nicht heilen.

Kann ich § 7i und § 10f EStG kombinieren?

Nicht für dieselben Aufwendungen und dieselben Zeiträume. § 10f Abs. 1 Satz 3 EStG schließt den Sonderausgabenabzug für Zeiträume aus, in denen bereits erhöhte Absetzungen nach § 7h oder § 7i EStG abgezogen wurden. Ein Wechsel der Nutzung während des Zeitraums ist möglich, verlangt aber eine saubere zeitliche Abgrenzung.

Lohnt sich eine Denkmalimmobilie auch ohne hohen Grenzsteuersatz?

Der Steuereffekt ist proportional zum Grenzsteuersatz. Bei einem Satz von 30 statt 42 Prozent sinkt die Entlastung entsprechend, während Kaufpreis, Bauzeitrisiko und Auflagen unverändert bleiben. Die Prüfung sollte deshalb immer zweistufig erfolgen: zunächst die Rendite ohne jeden Steuereffekt, danach der Steuervorteil als Zusatz. Trägt das Objekt sich in der ersten Stufe nicht, ist es keine tragfähige Kapitalanlage.

Was gilt bei Erhaltungsaufwand statt Herstellungskosten?

Erhaltungsaufwand an einem Baudenkmal kann nach § 11b EStG gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, wenn er zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich ist und die Maßnahmen mit der Bescheinigungsbehörde abgestimmt wurden. Alternativ ist der sofortige Abzug im Jahr der Zahlung möglich. Welche Variante günstiger ist, hängt vom erwarteten Einkommensverlauf ab.

Ist der Verkauf nach Ablauf der Denkmal-AfA steuerfrei?

Bei vermieteten Objekten ist der Veräußerungsgewinn nach Ablauf der Zehnjahresfrist des § 23 EStG steuerfrei. Da der Abschreibungszeitraum zwölf Jahre beträgt, ist die Frist bei planmäßigem Halten regelmäßig abgelaufen. Bei einem früheren Verkauf ist zu beachten, dass die in Anspruch genommenen Absetzungen nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG die Anschaffungskosten mindern und den steuerpflichtigen Gewinn dadurch deutlich erhöhen.

Quellen & Rechtshinweis

• Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere §§ 7 Abs. 4, 7a, 7h, 7i, 10f, 11a, 11b, 23
• Abgabenordnung (AO), insbesondere § 171 Abs. 10 und § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
• Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere § 177 sowie die Vorschriften über förmlich festgelegte Sanierungsgebiete und städtebauliche Entwicklungsbereiche
• Handelsgesetzbuch (HGB), § 255 – Anschaffungs- und Herstellungskosten
• Denkmalschutzgesetze der Länder – Denkmaleigenschaft und Zuständigkeit der Bescheinigungsbehörden
• Einkommensteuer-Richtlinien und Einkommensteuer-Hinweise zu §§ 7h, 7i EStG
• BFH, Urteile vom 28.07.2021 – IX R 8/19; vom 06.05.2014 – IX R 15/13; vom 19.02.2013 – IX R 32/12; vom 03.09.2025 – X R 19/22

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung und keine steuerliche Beratung. Die dargestellten Rechenbeispiele sind Modellrechnungen mit angenommenen Werten; maßgeblich sind stets die Verhältnisse des Einzelfalls und die Beurteilung durch die zuständige Behörde.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Eine Denkmalimmobilie ist über Jahrzehnte erklärungsbedürftig: Baumaßnahmen müssen nachvollziehbar dokumentiert, Kosten sauber zwischen Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand getrennt und Nachweise für Behörden, Steuerberater und spätere Betriebsprüfungen dauerhaft verfügbar gehalten werden. Die EXTRA Immobilien Gruppe versteht sich als Technologieverwaltung: Wir kombinieren digitale Prozesse und strukturierte Datenhaltung mit festen, persönlich erreichbaren Ansprechpartnern – in der laufenden Verwaltung ebenso wie bei Fragestellungen aus dem Bereich Immobilien-Investment.

Rund um das Thema Denkmalschutz Immobilie AfA begleiten wir Eigentümer bei genau den Punkten, an denen die Förderung in der Praxis scheitert: der lückenlosen Dokumentation von Maßnahmen, der Ablage von Bescheinigungen, Rechnungen und Behördenkorrespondenz, der Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand in der laufenden Buchhaltung und der Aufbereitung der Jahreszahlen für die Anlage V. Für die Vermietung selbst übernehmen wir Mieterauswahl, Betriebskostenabrechnung, Instandhaltungssteuerung und Reporting – bei denkmalgeschützten Objekten mit dem zusätzlichen Blick darauf, welche Maßnahme erlaubnispflichtig ist.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist:

• Digitales Eigentümerportal: Bescheinigungen, Rechnungen, Abrechnungen und Objektunterlagen jederzeit an einem Ort.
• Prüfungsfeste Dokumentation: nach Gewerken und Zeitpunkten strukturierte Ablage von Baumaßnahmen als Grundlage für Betriebsprüfungen.
• Saubere Kostenabgrenzung: laufende Trennung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten in der Buchhaltung.
• Aufbereitete Steuerunterlagen: Jahresabrechnungen und Kostenaufstellungen, mit denen Ihr Steuerberater unmittelbar arbeiten kann.
• Denkmalgerechte Instandhaltungssteuerung: Abstimmung erlaubnispflichtiger Maßnahmen statt nachträglicher Genehmigungsprobleme.
• Persönlicher Ansprechpartner: feste Zuständigkeit statt wechselnder Bearbeiter über die gesamte Haltedauer.
• Verwaltung, Verkauf und Investment aus einer Hand: von der laufenden Betreuung bis zur Vermarktung nach Ablauf des Abschreibungszeitraums.

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

Sie prüfen den Kauf einer sanierten Denkmalwohnung, halten bereits ein Baudenkmal im Bestand oder möchten wissen, ob Ihre Dokumentation einer Betriebsprüfung standhält? Sprechen Sie mich an. Wir schauen uns gemeinsam an, wie Ihr Objekt aufgestellt ist, welche Unterlagen fehlen und wie sich die Verwaltung so organisieren lässt, dass die steuerlichen Vorteile Ihrer Denkmalimmobilie auch in zehn Jahren noch belegbar sind.

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