Degressive AfA für Neubau: 5 % Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG nutzen

Auf einen Blick: Die degressive AfA Neubau erlaubt es, ein neu gebautes oder neu erworbenes Wohngebäude mit 5 % jährlich vom jeweiligen Restwert abzuschreiben – deutlich mehr als die klassischen 2 % oder 3 % linear. Voraussetzung ist ein Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 (oder ein Kaufvertrag in diesem Zeitfenster) und die Nutzung zu Wohnzwecken. Die Regelung stammt aus dem Wachstumschancengesetz und ist in § 7 Abs. 5a EStG verankert. Wer zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG erfüllt, kann in den ersten Jahren auf eine Gesamtabschreibung von bis zu rund 10 % pro Jahr kommen.

Gliederung

• Was die degressive AfA für Neubauten bedeutet
• Voraussetzungen und Zeitfenster im Detail
• Degressiv oder linear: der Rechenvergleich
• Kombination mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG
• Praxisbeispiel mit Zahlen
• Wechsel von degressiver zu linearer AfA
• Rechtslage & Referenzen
• Checkliste, FAQ und Quellen

Warum die degressive AfA für Investoren wieder interessant ist

Abschreibung ist einer der stärksten Hebel für die Steueroptimierung bei vermieteten Immobilien. Über die „Absetzung für Abnutzung" (AfA) lässt sich der Wertverzehr eines Gebäudes steuerlich geltend machen – Jahr für Jahr mindert das die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Jahrzehntelang gab es dafür im Wohnungsbau nur die lineare AfA: ein fester Prozentsatz auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, klassisch 2 % über 50 Jahre, für Neubauten ab 2023 dann 3 % über 33 Jahre.

Mit der degressiven AfA Neubau hat der Gesetzgeber ein zusätzliches Instrument geschaffen, das gerade in der Anfangsphase einer Investition spürbar mehr Liquidität freisetzt. Statt eines gleichbleibenden Betrags wird ein fester Prozentsatz auf den jeweils verbleibenden Buchwert angewendet. Das Ergebnis: In den ersten Jahren fallen die Abschreibungsbeträge hoch aus und sinken danach kontinuierlich. Für Kapitalanleger, die früh von einer hohen Steuerentlastung profitieren und diese wieder investieren möchten, ist das ein erheblicher Vorteil.

Die Maßnahme ist Teil des Wachstumschancengesetzes und wurde eingeführt, um den ins Stocken geratenen Wohnungsneubau steuerlich zu beleben. Wichtig zu verstehen: Es handelt sich um ein zeitlich befristetes Angebot. Wer die Vorteile nutzen will, muss das Zeitfenster für Baubeginn oder Erwerb genau im Blick behalten. Genau deshalb lohnt es sich, die Regeln früh zu kennen – im besten Fall schon in der Planungsphase.

Was heißt „degressiv" – und wie hoch ist der Satz?

Bei der linearen AfA wird jedes Jahr derselbe Euro-Betrag abgeschrieben. Bei der degressiven AfA dagegen wird ein unveränderlicher Prozentsatz von 5 % immer auf den zuletzt verbliebenen Buchwert (Restwert) angewendet (§ 7 Abs. 5a EStG). Der absolute Abschreibungsbetrag sinkt dadurch von Jahr zu Jahr.

Ein einfaches Zahlenbild: Bei Gebäude-Herstellungskosten von 500.000 Euro beträgt die degressive AfA im ersten Jahr 5 % von 500.000 Euro = 25.000 Euro. Im zweiten Jahr wird der Restwert von 475.000 Euro zugrunde gelegt: 5 % davon = 23.750 Euro. Im dritten Jahr sind es 5 % von 451.250 Euro = 22.563 Euro – und so weiter. Zum Vergleich: Die lineare Neubau-AfA von 3 % läge konstant bei 15.000 Euro pro Jahr. In den ersten Jahren liegt die degressive Variante also klar vorn.

Ein zentraler Grundsatz gilt bei jeder Gebäude-AfA: Nur das Gebäude nutzt sich ab, nicht der Grund und Boden. Vom Gesamtkaufpreis muss daher der Bodenanteil herausgerechnet werden; abschreibungsfähig ist ausschließlich der Gebäudeanteil. Bei Bestandserwerb wird der Kaufpreis üblicherweise nach einem sachgerechten Verfahren auf Grund und Gebäude aufgeteilt.

Die Voraussetzungen im Detail

Damit die degressive AfA Neubau greift, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:

Nutzung zu Wohnzwecken

Die Regelung gilt für Gebäude, die Wohnzwecken dienen. Reine Gewerbeimmobilien fallen nicht darunter. Bei gemischt genutzten Objekten ist eine Aufteilung erforderlich.

Das entscheidende Zeitfenster

• Bei Herstellung (Neubau in Eigenregie): Mit der Herstellung des Gebäudes muss nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen werden. Maßgeblich ist der Baubeginn.
• Bei Anschaffung (Kauf vom Bauträger): Der obligatorische Vertrag – also der notarielle Kaufvertrag – muss nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 rechtswirksam abgeschlossen werden. Zusätzlich muss die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen, damit das Objekt beim Käufer als „neu" gilt.

Baubeginn richtig bestimmen

Als Baubeginn zählt in der Praxis regelmäßig der Zeitpunkt, zu dem die Bauanzeige erfolgt bzw. mit den eigentlichen Bauarbeiten begonnen wird. Wer eine Immobilie plant, sollte diesen Nachweis sauber dokumentieren – er entscheidet über die Anwendbarkeit der 5 %-AfA.

Degressiv oder linear – wann lohnt sich was?

Die degressive AfA ist nicht automatisch immer die bessere Wahl, sondern hängt von der individuellen Steuerstrategie ab. Ihre Stärke liegt eindeutig in den frühen Jahren: Wer schnell hohe Abschreibungen und damit eine hohe Steuerentlastung möchte – etwa um Liquidität für die nächste Investition aufzubauen oder in Jahren mit besonders hohem Einkommen die Progression zu dämpfen –, profitiert von der degressiven Methode.

Die lineare AfA dagegen verteilt die Abschreibung gleichmäßig. Über die gesamte Nutzungsdauer betrachtet wird bei beiden Methoden derselbe Gebäudewert abgeschrieben – die degressive AfA verschiebt den Effekt lediglich nach vorne. Genau dieser Zinseffekt (früher Steuervorteil, der reinvestiert werden kann) macht sie für viele Kapitalanleger attraktiv.

Kombination mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Besonders interessant wird es, wenn sich die degressive AfA mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG kombinieren lässt. Beide Instrumente können nebeneinander genutzt werden.

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ermöglicht es, in den ersten vier Jahren jeweils bis zu 5 % der förderfähigen Herstellungskosten zusätzlich abzuschreiben – und zwar zusätzlich zur regulären (degressiven oder linearen) AfA. In den ersten vier Jahren können sich damit die degressive AfA (5 % vom jeweiligen Buchwert) und die Sonder-AfA (bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage) zu einer Gesamtabschreibungsquote von bis zu rund 10 % pro Jahr addieren.

Die Sonder-AfA ist allerdings an strengere Bedingungen geknüpft:

• Das Gebäude muss den energetischen Standard Effizienzhaus 40 (EH40) erfüllen und über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) verfügen.
• Es gilt eine Baukostenobergrenze; die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA ist gedeckelt.
• Das Objekt muss im Zeitraum zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 errichtet oder erworben werden.

Wer einen förderfähigen Neubau plant, sollte diese Kombination frühzeitig mit dem Steuerberater durchrechnen – das steuerliche Potenzial in den ersten Jahren ist beträchtlich.

Praxisbeispiel: degressive AfA bei einem Neubau

Nehmen wir eine Investorin, die 2025 vom Bauträger eine neue Eigentumswohnung kauft. Der Kaufpreis beträgt 600.000 Euro. Nach Aufteilung entfallen 480.000 Euro auf das Gebäude und 120.000 Euro auf den Grund und Boden. Der notarielle Kaufvertrag wurde im April 2025 geschlossen – also innerhalb des Zeitfensters.

Abschreibungsfähig sind die 480.000 Euro Gebäudeanteil. Mit der degressiven AfA ergibt sich:

• Jahr 1: 5 % von 480.000 € = 24.000 € Abschreibung; Restwert 456.000 €
• Jahr 2: 5 % von 456.000 € = 22.800 €; Restwert 433.200 €
• Jahr 3: 5 % von 433.200 € = 21.660 €; Restwert 411.540 €
• Jahr 4: 5 % von 411.540 € = 20.577 €; Restwert 390.963 €

In den ersten vier Jahren summiert sich die AfA damit auf rund 89.000 Euro. Zum Vergleich: Bei linearer AfA mit 3 % wären es konstant 14.400 Euro pro Jahr, in vier Jahren also 57.600 Euro. Die degressive Methode bringt hier in der Anfangsphase gut 31.000 Euro mehr Abschreibungsvolumen – und damit einen entsprechend höheren Steuervorteil, der von Progression und Einkommen abhängt.

Erfüllt die Wohnung zusätzlich den EH40/QNG-Standard, ließe sich in den ersten vier Jahren obendrauf die Sonder-AfA nach § 7b EStG nutzen. Die kombinierte Wirkung kann die frühe Steuerlast erheblich senken.

Wechsel von degressiver zu linearer AfA

Ein oft übersehener Vorteil: Der Übergang von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig (§ 7 Abs. 5a Satz 7 EStG). Weil die degressiven Beträge mit der Zeit immer kleiner werden, ist es ab einem bestimmten Punkt vorteilhaft, auf die lineare Abschreibung des dann noch vorhandenen Restwerts umzustellen. Ab diesem Wechsel wird der verbliebene Buchwert gleichmäßig über die Restnutzungsdauer verteilt. Der optimale Wechselzeitpunkt lässt sich rechnerisch bestimmen – auch das ist eine klassische Aufgabe für die steuerliche Beratung.

Rechtslage & Referenzen

Die degressive Gebäude-AfA ist in § 7 Abs. 5a EStG geregelt und wurde durch das Wachstumschancengesetz eingeführt (im Frühjahr 2024 in Kraft getreten). Der Prozentsatz beträgt 5 % vom jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a Satz 4 EStG); der Übergang zur linearen AfA ist nach § 7 Abs. 5a Satz 7 EStG möglich.

Die ergänzende Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau ist in § 7b EStG geregelt. Das Wachstumschancengesetz hat die dortigen Grenzen angehoben und den Anwendungszeitraum verlängert. Voraussetzung bleiben der Effizienzhausstandard EH40 mit QNG-Siegel sowie die Einhaltung der Baukostenobergrenze.

Da es sich um steuerrechtliche Vorschriften und nicht um streitige Einzelfälle handelt, stützt sich dieser Beitrag auf die gesetzlichen Grundlagen und die dazu ergangenen Verwaltungsanweisungen. Zu Detailfragen der Anwendung – etwa zur Bestimmung des Baubeginns oder zur Kaufpreisaufteilung – sollte stets der aktuelle Stand der Finanzverwaltung und der Rechtsprechung geprüft werden.

Checkliste: degressive AfA Neubau nutzen

• [ ] Dient das Gebäude Wohnzwecken?
• [ ] Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 – oder Kaufvertrag in diesem Zeitfenster?
• [ ] Baubeginn bzw. Vertragsdatum sauber dokumentiert?
• [ ] Kaufpreis korrekt in Gebäude- und Bodenanteil aufgeteilt?
• [ ] Nur der Gebäudeanteil als Bemessungsgrundlage angesetzt?
• [ ] Erfüllt das Objekt zusätzlich EH40/QNG für die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
• [ ] Optimalen Zeitpunkt für den Wechsel zur linearen AfA berechnet?
• [ ] Gesamtstrategie mit dem Steuerberater abgestimmt?

Häufige Fragen (FAQ)

Wie hoch ist die degressive AfA für Neubauten?
Der Satz beträgt 5 % und wird jedes Jahr auf den verbliebenen Restwert (Buchwert) des Gebäudes angewendet. Dadurch sinken die Abschreibungsbeträge im Zeitverlauf.

Für welche Objekte gilt die degressive AfA?
Für Gebäude, die Wohnzwecken dienen und deren Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde – oder die in diesem Zeitfenster per notariellem Vertrag angeschafft wurden.

Kann ich degressive AfA und Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombinieren?
Ja. In den ersten vier Jahren lassen sich beide Instrumente addieren, sodass eine Gesamtabschreibung von bis zu rund 10 % pro Jahr möglich ist – vorausgesetzt, das Objekt erfüllt den EH40/QNG-Standard und die Baukostengrenzen.

Kann ich später von degressiver auf lineare AfA wechseln?
Ja, der Übergang zur linearen AfA ist ausdrücklich zulässig. Er lohnt sich, sobald der lineare Betrag höher wäre als der degressive.

Gilt die degressive AfA auch für den Grund und Boden?
Nein. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Abschreibungsfähig ist nur der Gebäudeanteil.

Was passiert nach dem 30. September 2029?
Für Vorhaben mit Baubeginn oder Kaufvertrag ab dem 1. Oktober 2029 ist die degressive AfA in der jetzigen Form nicht mehr anwendbar. Ob und wie der Gesetzgeber verlängert, bleibt abzuwarten.

Lohnt sich die degressive AfA für jeden Investor?
Nicht pauschal. Sie verschiebt den Steuervorteil in frühe Jahre. Wer früh Liquidität braucht oder die Progression glätten will, profitiert besonders. Die optimale Wahl hängt von Einkommen, Haltedauer und Gesamtstrategie ab.

Quellen & Rechtshinweis

Grundlagen dieses Beitrags sind § 7 Abs. 5a EStG (degressive Gebäude-AfA), § 7b EStG (Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau) sowie die Regelungen des Wachstumschancengesetzes und die dazu ergangenen Verwaltungsanweisungen (Rechtsstand: 29.07.2026).

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die konkrete Anwendung auf Ihr Investitionsvorhaben – insbesondere zur Kaufpreisaufteilung, zum Baubeginn und zur Kombination mit der Sonder-AfA – wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.

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