Dachgeschossausbau in der WEG: Zulässigkeit, Beschluss und Haftungsfragen

Auf einen Blick: Ein Dachgeschossausbau WEG ist praktisch immer eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums und erfordert damit einen gestattenden Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG. Das Dach selbst ist nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum – auch dann, wenn die Dachbodenräume als Sondereigentum ausgewiesen sind. Wer ohne Beschluss baut, riskiert Rückbau. Wer mit Beschluss baut, muss Kostentragung, Erhaltung und Haftung ausdrücklich mitregeln, sonst fallen sie später der Gemeinschaft zur Last.

Gliederung

• Warum der Dachausbau der komplexeste Umbau in der WEG ist
• Die Eigentumslage am Dach und am Dachboden
• Der Ausbau als bauliche Veränderung nach § 20 WEG
• Beschlussmehrheit, Zustimmungserfordernisse und Grenzen
• Wenn Wohnraum neu entsteht: Miteigentumsanteile und Kostenverteilung
• Kosten, Erhaltung und Folgelasten regeln
• Öffentlich-rechtliche Anforderungen
• Praxisbeispiel und Musterbeschlussinhalte
• Rechtslage und Referenzurteile
• Checkliste, FAQ

Warum der Dachausbau der komplexeste Umbau in der WEG ist

Der Ausbau eines bislang ungenutzten Dachbodens zu Wohnraum ist wirtschaftlich attraktiv: Er schafft Wohnfläche ohne Grundstückserwerb, in bestehender Lage, häufig mit gutem Marktwert. In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist er zugleich der Umbau mit der höchsten Komplexität – weil er praktisch jede Kategorie des Wohnungseigentumsrechts gleichzeitig berührt.

Er greift in das Gemeinschaftseigentum ein: Dachhaut, Dachstuhl, Geschossdecke, Treppenhaus, Steigleitungen, Schornsteine. Er verändert die Nutzung: aus Abstellfläche wird Wohnraum. Er verschiebt wirtschaftliche Verhältnisse: neue Wohnfläche bedeutet neue Kostenanteile und, je nach Ausgestaltung, veränderte Miteigentumsanteile. Er begründet dauerhafte Folgelasten: Wer trägt künftig die Erhaltung der neuen Dachfenster? Und er wirft Haftungsfragen auf, die erst Jahre später sichtbar werden, wenn Feuchtigkeit auftritt oder der Schallschutz nicht hält.

Für Verwaltungen ist der Dachausbau deshalb ein Vorgang, bei dem Vorbereitung und Beschlussqualität über Jahre nachwirken. Ein oberflächlich gefasster Gestattungsbeschluss ist die Ursache der meisten späteren Konflikte.

Die Eigentumslage am Dach und am Dachboden

Das Dach ist zwingend Gemeinschaftseigentum

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, zwingend Gemeinschaftseigentum – auch wenn sie sich im Bereich von Sondereigentum befinden. Dazu gehören der Dachstuhl, die Dachhaut, die Dämmung als Teil der Gebäudehülle, tragende Wände und die Geschossdecken.

Diese Zuordnung ist nicht abdingbar. Eine Teilungserklärung, die das Dach dem Sondereigentum zuweist, ist insoweit unwirksam.

Der Dachboden kann Sondereigentum sein

Die Räume unter dem Dach können durch die Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn sie im Aufteilungsplan bezeichnet und abgeschlossen sind. Auch das Sondereigentum an einem Dachbodenraum erlaubt aber nicht den eigenmächtigen Ausbau: Jeder Eingriff in Dachhaut, Dachstuhl oder Geschossdecke betrifft Gemeinschaftseigentum.

Häufiger ist die dritte Variante: Der Dachboden steht im Gemeinschaftseigentum und wird lediglich über ein Sondernutzungsrecht einzelnen Einheiten zugeordnet. Auch das ändert nichts – der Ausbau bleibt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums.

Zweckbestimmung

Neben der Eigentumslage ist die Zweckbestimmung zu prüfen. Ist der Dachboden in der Teilungserklärung als „Speicher", „Abstellraum" oder „Trockenboden" bezeichnet, ist eine Wohnnutzung von der Zweckbestimmung nicht gedeckt. Die Nutzungsänderung bedarf dann zusätzlich einer Vereinbarung oder – bei entsprechender Öffnungsklausel – eines qualifizierten Beschlusses. Die bloße Gestattung des Umbaus nach § 20 WEG genügt nicht, um eine abweichende Zweckbestimmung zu überwinden.

Der Ausbau als bauliche Veränderung nach § 20 WEG

Das Beschlusserfordernis

Nach § 20 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen beschlossen oder einem Wohnungseigentümer gestattet werden. Umgekehrt heißt das: Ohne Beschluss darf kein Eigentümer bauen.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17. März 2023 (Az. V ZR 140/22) klargestellt, dass ein einzelner Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nur nach einem gestattenden Beschluss vornehmen darf – und zwar auch dann, wenn kein anderer Eigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird. Die frühere Diskussion über die „Spürbarkeit" der Beeinträchtigung ist damit für das Beschlusserfordernis erledigt.

Für den Dachausbau bedeutet das: Selbst der Einbau eines einzelnen Dachflächenfensters ist ohne Beschluss unzulässig, obwohl er niemanden stört.

Was beim Dachausbau alles bauliche Veränderung ist

Praktisch alles, was ein Dachausbau umfasst:

• Einbau oder Vergrößerung von Dachflächenfenstern und Gauben
• Öffnung oder Vergrößerung des Deckendurchbruchs für die Treppe
• Eingriffe in den Dachstuhl, etwa Auswechslungen für Gauben
• Anschluss an Steigleitungen für Wasser, Abwasser, Heizung und Elektrik
• Änderungen am Treppenhaus, etwa Verlängerung nach oben
• Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle
• Errichtung eines Schornsteinanschlusses oder einer Lüftungsführung

Jede dieser Maßnahmen ist gestattungspflichtig. Sie sollten deshalb nicht einzeln, sondern in einem einheitlichen Beschluss auf Grundlage einer vollständigen Planung behandelt werden.

Beschlussmehrheit, Zustimmungserfordernisse und Grenzen

Einfache Mehrheit genügt – im Grundsatz

Seit der WEG-Reform genügt für die Gestattung einer baulichen Veränderung die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das war vor Dezember 2020 anders: Damals war regelmäßig die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer erforderlich. Diese Erleichterung ist der wichtigste praktische Effekt der Reform für Bauvorhaben in Bestandsgemeinschaften.

Die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG

Zwei absolute Schranken bestehen fort. Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen oder gestattet werden, die

die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder

einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen ohne dessen Einverständnis unbillig benachteiligen.

Ein Beschluss, der gegen diese Schranken verstößt, ist anfechtbar und wird auf Anfechtung hin für ungültig erklärt.

Beim Dachausbau ist vor allem die grundlegende Umgestaltung relevant. Der Einbau einzelner Dachflächenfenster ist unproblematisch. Die Errichtung mehrerer großer Gauben, die das Erscheinungsbild eines einheitlich gestalteten Satteldachs vollständig verändern, kann die Schwelle überschreiten. Die Beurteilung erfolgt im Einzelfall anhand des optischen Gesamteindrucks der Anlage.

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Entscheidungen vom 9. Februar 2024 (Az. V ZR 244/22 und V ZR 33/23) zu den Grenzen baulicher Veränderungen und zur unbilligen Benachteiligung geäußert – dort im Zusammenhang mit Barrierereduzierung. Die dort entwickelten Maßstäbe zur Abwägung sind auf Dachausbauten übertragbar.

Unbillige Benachteiligung

Eine unbillige Benachteiligung kann etwa vorliegen, wenn durch eine Gaube die Belichtung einer darunterliegenden Wohnung erheblich beeinträchtigt wird, wenn eine Terrasse künftig eingesehen werden kann oder wenn ein Eigentümer einen bislang mitgenutzten Bodenraum vollständig verliert.

Zustimmung des ausbauenden Eigentümers

Ein Punkt, der oft übersehen wird: Die Gemeinschaft kann eine bauliche Veränderung nicht gegen den Willen des betroffenen Eigentümers in dessen Sondereigentum hinein beschließen. Und umgekehrt kann sie ihn nicht verpflichten, auszubauen. Der Gestattungsbeschluss ist eine Erlaubnis, keine Verpflichtung.

Wenn Wohnraum neu entsteht: Miteigentumsanteile und Kostenverteilung

Hier liegt der wirtschaftlich folgenreichste Teil – und der am häufigsten unterschätzte.

Miteigentumsanteile ändern sich nicht automatisch

Entsteht durch den Ausbau zusätzliche Wohnfläche, verschiebt sich das wirtschaftliche Gewicht der Einheiten. Die im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile bleiben davon aber unberührt. Eine Änderung der Miteigentumsanteile erfordert eine Vereinbarung aller Eigentümer und die Grundbucheintragung – ein aufwendiger Vorgang mit Notarkosten und Zustimmungserfordernissen der Grundpfandgläubiger.

Die praktische Folge: Der ausbauende Eigentümer erhält mehr Wohnfläche, zahlt aber weiterhin nach seinem alten Miteigentumsanteil. Alle flächenunabhängig verteilten Kosten – Verwaltervergütung, Versicherung, Erhaltungsrücklage – trägt er unverändert, obwohl seine Einheit größer geworden ist.

Die Lösung über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG

Die WEG-Reform bietet hier ein pragmatisches Instrument: Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung mit einfacher Mehrheit beschließen. Das ermöglicht eine Anpassung der Kostenverteilung an die neue Wohnfläche, ohne die Miteigentumsanteile ändern zu müssen.

Ein solcher Anpassungsbeschluss sollte zwingend Teil des Gestattungspakets sein – und zwar aufschiebend bedingt auf die Fertigstellung. Wer ihn erst später fassen will, verhandelt aus schwächerer Position.

Kosten der baulichen Veränderung selbst

§ 21 Abs. 1 WEG regelt den Grundfall: Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem einzelnen Eigentümer gestattet wurde, trägt dieser Eigentümer allein; ihm gebühren auch die Nutzungen. Beim Dachausbau ist das der Regelfall und sollte im Beschluss ausdrücklich festgehalten werden.

Kosten, Erhaltung und Folgelasten regeln

Der Bau ist irgendwann fertig – die Folgelasten laufen Jahrzehnte. Ein tragfähiger Gestattungsbeschluss regelt deshalb:

Erhaltung der neuen Bauteile. Wer trägt künftig die Erhaltung der Dachflächenfenster, der Gaube, des Treppenaufgangs? Ohne Regelung fällt sie der Gemeinschaft zu, weil es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Die Übertragung auf den ausbauenden Eigentümer und seine Rechtsnachfolger sollte ausdrücklich beschlossen werden; für dauerhafte Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern ist eine Vereinbarung mit Grundbucheintragung der sicherste Weg.

Mehrkosten bei künftigen Dachsanierungen. Eine spätere Neueindeckung wird durch Gauben und Fenster teurer. Der Beschluss sollte festlegen, dass der Mehraufwand dem ausbauenden Eigentümer zur Last fällt.

Versicherung. Die Gebäudeversicherung ist über die erhöhte Versicherungssumme anzupassen; die Mehrprämie sollte zugeordnet werden.

Haftung während der Bauphase. Der ausbauende Eigentümer haftet für Schäden am Gemeinschaftseigentum und an anderen Sondereigentumseinheiten. Sinnvoll ist die Verpflichtung, eine Bauherrenhaftpflichtversicherung nachzuweisen und Handwerker mit Betriebshaftpflicht zu beauftragen.

Nachweise und Abnahme. Vorlage von Statik, Bauantrag, Genehmigung, Schallschutznachweis, Fachunternehmererklärungen; gemeinsame Abnahme unter Beteiligung der Verwaltung; Übergabe der Dokumentation an die Gemeinschaft.

Sicherheitsleistung. Bei größeren Vorhaben kann eine Bürgschaft oder Hinterlegung zur Absicherung von Rückbau- und Schadensersatzansprüchen sinnvoll sein.

Bauzeitfenster und Baustellenregeln. Arbeitszeiten, Nutzung des Treppenhauses, Aufzugsschutz, Reinigung, Materiallagerung.

Öffentlich-rechtliche Anforderungen

Neben dem Wohnungseigentumsrecht ist das Bauordnungsrecht der Länder zu beachten. Zentrale Punkte:

Baugenehmigung. Die Nutzungsänderung von Abstellfläche zu Wohnraum ist regelmäßig genehmigungspflichtig, auch wenn die äußere Gestalt unverändert bliebe.

Bauplanungsrecht. Zulässiges Maß der baulichen Nutzung nach Bebauungsplan oder § 34 BauGB; Abstandsflächen bei Gauben.

Stellplatznachweis. Viele Landesbauordnungen und kommunale Satzungen verlangen bei zusätzlichem Wohnraum zusätzliche Stellplätze oder eine Ablösezahlung.

Brandschutz. Zweiter Rettungsweg, Anforderungen an die Treppe, Feuerwiderstand der Decken, Rauchmelder.

Wärmeschutz. Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes an die Dämmung bei Ausbau eines bisher unbeheizten Dachraums.

Schallschutz. Anforderungen der DIN 4109 an Trenndecken und Wände zu benachbarten Einheiten.

Der Bauantrag ist vom Eigentümer zu stellen; regelmäßig ist die Zustimmung der Gemeinschaft als Miteigentümerin des Grundstücks erforderlich. Diese Zustimmung sollte im selben Beschluss erteilt und die Verwaltung ausdrücklich zur Unterzeichnung bevollmächtigt werden.

Praxisbeispiel

Eine Gemeinschaft mit vierzehn Einheiten in einem Gebäude von 1962 verfügt über einen ungenutzten Spitzboden im Gemeinschaftseigentum. Der Eigentümer der obersten Wohnung beantragt den Ausbau: 62 Quadratmeter zusätzliche Wohnfläche, zwei Gauben zur Hofseite, vier Dachflächenfenster, neue Treppe aus seiner bestehenden Wohnung.

Die Verwaltung bereitet den Beschluss über zwei Versammlungen vor. In der ersten wird ein Grundsatzbeschluss gefasst, der die Bereitschaft signalisiert und den Antragsteller verpflichtet, auf eigene Kosten Planung, Statik, Schallschutznachweis und ein Angebot einzuholen. In der zweiten Versammlung liegt das Paket vor und wird mit 11 zu 3 Stimmen beschlossen.

Der Beschluss regelt: Gestattung des Ausbaus nach Plan vom 14. Mai; Kostentragung allein durch den Antragsteller einschließlich Planung, Bauantrag und Stellplatzablöse von 9.500 Euro; Übertragung der Erhaltung von Gauben, Dachflächenfenstern und Treppe auf ihn und seine Rechtsnachfolger; Zuordnung des Mehraufwands künftiger Dachsanierungen; Nachweis einer Bauherrenhaftpflicht über 5.000.000 Euro; Bauzeit werktags 8 bis 17 Uhr; gemeinsame Abnahme; aufschiebend bedingter Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zur Anpassung der Kostenverteilung auf Basis der neuen Wohnfläche ab dem auf die Fertigstellung folgenden Wirtschaftsjahr.

Ein Eigentümer der Wohnung unterhalb der geplanten Gaube ficht an und macht unbillige Benachteiligung durch Schallübertragung geltend. Der Streit wird verglichen: Der Antragsteller verpflichtet sich zu einem Trittschallschutz oberhalb der Anforderungen der DIN 4109 und trägt die Kosten eines nach Fertigstellung durchzuführenden Messgutachtens. Der Vorgang zeigt: Die Konflikte entstehen nicht an der Frage „ob", sondern an den technischen Details – und diese lassen sich vorab regeln.

Rechtslage und Referenzurteile

§ 5 Abs. 2 WEG – Zwingendes Gemeinschaftseigentum an Gebäudeteilen, die für Bestand und Sicherheit erforderlich sind: Dachstuhl, Dachhaut, tragende Wände, Geschossdecken.

§ 5 Abs. 1 WEG – Gegenstand des Sondereigentums; Abgrenzung zu zwingendem Gemeinschaftseigentum.

§ 13 Abs. 1 WEG – Befugnisse des Wohnungseigentümers im Rahmen des Gesetzes und der Rechte Dritter.

§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG – Pflicht zur Einhaltung der gesetzlichen und vereinbarten Nutzungsregelungen.

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG – Beschlusskompetenz für abweichende Kostenverteilung mit einfacher Mehrheit.

§ 20 Abs. 1 WEG – Bauliche Veränderungen können beschlossen oder einem Eigentümer gestattet werden.

§ 20 Abs. 4 WEG – Verbot grundlegender Umgestaltung der Wohnanlage und unbilliger Benachteiligung einzelner Eigentümer.

§ 21 Abs. 1 WEG – Kostentragung bei gestatteter baulicher Veränderung durch den begünstigten Eigentümer; ihm gebühren die Nutzungen.

§ 45 WEG – Monatsfrist für die Beschlussanfechtung.

BGH, Urteil vom 17. März 2023 – V ZR 140/22: Ein einzelner Wohnungseigentümer bedarf für jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums eines gestattenden Beschlusses, auch wenn kein Eigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird. Praxisrelevanz: Auch einzelne Dachflächenfenster sind ohne Beschluss unzulässig und rückbaupflichtig.

BGH, Urteile vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22 und V ZR 33/23: Konkretisierung der Anforderungen und Grenzen baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, insbesondere zur grundlegenden Umgestaltung und zur unbilligen Benachteiligung. Praxisrelevanz: Maßstäbe für die Beurteilung von Gauben und Fassadeneingriffen.

Checkliste für Verwaltung und Beirat

• Eigentumslage klären: Ist der Dachboden Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder mit Sondernutzungsrecht belastet?
• Zweckbestimmung prüfen: Erlaubt die Teilungserklärung eine Wohnnutzung? Wenn nein: Vereinbarung oder Öffnungsklausel erforderlich
• Öffnungsklauseln erfassen und ihre Reichweite bewerten
• Vollständige Planung verlangen vor dem Gestattungsbeschluss: Grundrisse, Ansichten, Statik, Schallschutz-, Wärmeschutz- und Brandschutznachweis
• Grundsatzbeschluss vorschalten, damit der Antragsteller die Planungskosten nicht ins Blaue investiert
• § 20 Abs. 4 WEG prüfen: Grundlegende Umgestaltung? Unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer?
• Kostentragung ausdrücklich regeln nach § 21 Abs. 1 WEG
• Erhaltungspflicht für neue Bauteile auf den Antragsteller und seine Rechtsnachfolger übertragen
• Mehrkosten künftiger Dachsanierungen zuordnen
• Kostenverteilung anpassen durch aufschiebend bedingten Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
• Versicherungssumme anpassen und Mehrprämie zuordnen
• Bauherrenhaftpflicht nachweisen lassen; ggf. Sicherheitsleistung vereinbaren
• Verwaltung zur Unterzeichnung des Bauantrags bevollmächtigen
• Bauzeitregeln, Abnahme und Dokumentationsübergabe im Beschluss festhalten
• Beschlusstext in die Beschlusssammlung aufnehmen; Anfechtungsfrist beachten

Häufige Fragen (FAQ)

Gehört mir der Dachboden über meiner Wohnung?
Nur wenn die Teilungserklärung ihn ausdrücklich als Sondereigentum ausweist und er im Aufteilungsplan entsprechend bezeichnet ist. Häufig steht er im Gemeinschaftseigentum, mitunter mit einem Sondernutzungsrecht. Das Dach selbst ist in jedem Fall zwingend Gemeinschaftseigentum.

Brauche ich für den Ausbau die Zustimmung aller Eigentümer?
Nein. Seit der WEG-Reform genügt für die Gestattung nach § 20 Abs. 1 WEG die einfache Mehrheit. Absolute Grenzen bleiben die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage und die unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer nach § 20 Abs. 4 WEG.

Was passiert, wenn ich ohne Beschluss baue?
Die Gemeinschaft kann Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17. März 2023 (V ZR 140/22) bestätigt, dass es dafür nicht auf eine spürbare Beeinträchtigung ankommt. Zusätzlich drohen bauordnungsrechtliche Maßnahmen.

Wer zahlt den Ausbau?
Bei einer Gestattung an einen einzelnen Eigentümer trägt dieser nach § 21 Abs. 1 WEG die Kosten allein und erhält im Gegenzug die Nutzungen. Beschließt die Gemeinschaft den Ausbau als eigene Maßnahme, gilt der allgemeine Verteilungsschlüssel.

Ändern sich meine Miteigentumsanteile durch den Ausbau?
Nicht automatisch. Eine Änderung erfordert eine Vereinbarung aller Eigentümer und die Grundbucheintragung. Praktikabler ist ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, der die Kostenverteilung an die neue Wohnfläche anpasst.

Wer trägt später die Erhaltung der neuen Dachfenster?
Ohne ausdrückliche Regelung die Gemeinschaft, weil Dachfenster als Teil der Gebäudehülle zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die Übertragung auf den ausbauenden Eigentümer und seine Rechtsnachfolger sollte deshalb im Gestattungsbeschluss geregelt und für dauerhafte Wirkung durch Vereinbarung abgesichert werden.

Brauche ich zusätzlich eine Baugenehmigung?
In aller Regel ja. Die Nutzungsänderung eines Speichers zu Wohnraum ist nach den Landesbauordnungen genehmigungspflichtig. Hinzu kommen Anforderungen an Brandschutz, zweiten Rettungsweg, Wärmeschutz nach dem Gebäudeenergiegesetz und häufig ein Stellplatznachweis.

Quellen und Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen: §§ 5, 13, 14, 16, 20, 21, 45 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG); Landesbauordnungen; § 34 Baugesetzbuch (BauGB); Gebäudeenergiegesetz (GEG); DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau).

Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 17. März 2023 – V ZR 140/22; BGH, Urteile vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22 und V ZR 33/23.

Rechtsstand: August 2026. Bauordnungsrechtliche Anforderungen unterscheiden sich je nach Bundesland.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Beurteilung eines konkreten Vorhabens hängt von Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung und dem jeweiligen Landesbauordnungsrecht ab.

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