CO2-Kostenaufteilung in der WEG-Jahresabrechnung: So rechnen Sie 2026 korrekt ab

Auf einen Blick:

• Die CO2-Kostenaufteilung folgt seit dem 1. Januar 2023 dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) und teilt die Kosten der nationalen CO2-Bepreisung zwischen Vermieter und Mieter auf.
• Massgeblich ist bei Wohngebaeuden ein Zehn-Stufen-Modell nach § 5 CO2KostAufG in Verbindung mit der Anlage zum Gesetz. Bemessungsgroesse ist der spezifische Emissionswert in Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnflaeche und Jahr.
• Die Spanne reicht von 100 Prozent Mieteranteil bei weniger als 12 kg CO2/m²/a bis zu 95 Prozent Vermieteranteil ab 52 kg CO2/m²/a.
• In der Wohnungseigentuemergemeinschaft findet die Aufteilung nicht in der WEG-Jahresabrechnung nach § 28 WEG statt, sondern in der Betriebskostenabrechnung des vermietenden Sondereigentuemers. Die Verwaltung muss dafuer aber die Datengrundlage liefern.
• Fehlen Pflichtangaben, darf der Mieter seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent kuerzen (§ 7 Absatz 4 CO2KostAufG). Bei Denkmalschutz und vergleichbaren oeffentlich-rechtlichen Vorgaben greifen die Minderungen des § 9 CO2KostAufG.
• Das CO2KostAufG wurde zuletzt am 23. Juli 2026 geaendert; das Stufenmodell selbst blieb dabei unveraendert, die Informationspflichten der Lieferanten wurden erweitert.

Das Wichtigste im Ueberblick

• Rechtsrahmen und Anwendungsbereich der CO2-Kostenaufteilung
• Das Stufenmodell nach § 5 CO2KostAufG mit vollstaendiger Tabelle
• Ermittlung des spezifischen Emissionswerts Schritt fuer Schritt
• Vollstaendiges Rechenbeispiel fuer ein Mehrfamilienhaus
• Sonderfall Wohnungseigentum: Verhaeltnis von WEG-Abrechnung und Betriebskostenabrechnung
• Fernwaerme, Etagenheizung und Nichtwohngebaeude
• Ausnahmen, Minderungen und das Kuerzungsrecht des Mieters
• Fristen, Checkliste und haeufige Fragen

Die CO2-Kostenaufteilung ist inzwischen das dritte Mal in Folge Gegenstand der laufenden Abrechnungssaison – und sie gehoert nach wie vor zu den fehleranfaelligsten Positionen der Heizkostenabrechnung. Der Grund liegt weniger in der Rechenlogik selbst als in der Datenkette: Die Angaben stammen vom Brennstoff- oder Waermelieferanten, sie laufen ueber den Waermedienstleister in die Heizkostenabrechnung, aus dieser in die WEG-Jahresabrechnung und von dort in die Betriebskostenabrechnung des einzelnen vermietenden Sondereigentuemers. An jeder Uebergabestelle koennen Werte verloren gehen, falsch zugeordnet oder unvollstaendig weitergereicht werden. Wer erst im Herbst bemerkt, dass der Emissionsfaktor auf der Gasrechnung fehlt, hat ein Problem, das sich nicht mehr ohne Nacharbeit loesen laesst.

Betroffen sind deutlich mehr Beteiligte, als die oeffentliche Diskussion vermuten laesst. Unmittelbar adressiert das Gesetz Vermieter und Mieter. In der Praxis trifft die Arbeitslast jedoch die WEG-Verwaltung: Sie beauftragt den Waermedienstleister, sie prueft die Lieferantenrechnungen, sie stellt die Jahresabrechnung nach § 28 WEG auf und sie ist die einzige Stelle, die den gebaeudebezogenen Emissionswert ueberhaupt ermitteln kann. Sondereigentuemer, die ihre Wohnung vermieten, sind auf diese Zulieferung angewiesen. Selbstnutzende Eigentuemer wiederum sind von der Aufteilung nicht betroffen – tragen die CO2-Kosten also in voller Hoehe ueber ihren Kostenanteil in der Jahresabrechnung.

Hinzu kommt die wirtschaftliche Dimension. Der Preis fuer Emissionszertifikate im nationalen Brennstoffemissionshandel nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) lag im Lieferjahr 2025 bei 55 Euro je Tonne CO2. Seit 2026 werden die Zertifikate erstmals versteigert; der Gesetzgeber hat dafuer einen Preiskorridor mit einem Mindestpreis von 55 Euro und einem Hoechstpreis von 65 Euro je Tonne vorgegeben. Fuer ein unsaniertes Mehrfamilienhaus mit Gaszentralheizung summiert sich der CO2-Kostenbestandteil damit schnell auf einen vierstelligen Jahresbetrag, von dem je nach energetischem Zustand bis zu 95 Prozent beim Eigentuemer haengen bleiben. Die CO2-Kostenaufteilung ist damit kein formaler Nebenschauplatz, sondern eine Position mit spuerbarer Ergebniswirkung – und ein handfester wirtschaftlicher Anreiz, Daemmung und Waermeerzeugung zu verbessern.

Dieser Beitrag fuehrt Sie durch die Systematik: von der Frage, welche Gebaeude ueberhaupt erfasst sind, ueber das Stufenmodell und den vollstaendigen Rechenweg bis zu den Besonderheiten im Wohnungseigentum, den Ausnahmetatbestaenden und den Fristen, die Sie im Abrechnungsjahr 2026 einhalten muessen.

CO2-Kostenaufteilung: Rechtsrahmen und Anwendungsbereich

Warum es das Gesetz gibt

Seit 2021 unterliegt das Inverkehrbringen fossiler Brennstoffe fuer Waerme und Verkehr dem nationalen Emissionshandel nach dem BEHG. Die Lieferanten muessen Zertifikate erwerben und geben deren Preis ueber die Brennstoffrechnung weiter. Bis Ende 2022 landete dieser Kostenbestandteil vollstaendig beim Mieter, weil er ueber die Heizkosten als Betriebskosten im Sinne des § 556 BGB umlagefaehig war. Damit lief die Lenkungswirkung ins Leere: Wer ueber Daemmung und Heizungstausch entscheidet, ist der Eigentuemer – wer zahlte, war der Mieter.

Das CO2KostAufG korrigiert diese Fehlallokation. Es verteilt die Kosten nach dem energetischen Zustand des Gebaeudes: Je schlechter die Gebaeudehuelle und die Waermeerzeugung, desto hoeher der Anteil des Vermieters. Der Mieter behaelt seinerseits einen Anreiz zum sparsamen Heizen, weil sein Anteil mit dem Verbrauch skaliert.

Fuer welche Gebaeude und Brennstoffe das Gesetz gilt

Nach § 2 Absatz 1 CO2KostAufG erfasst das Gesetz Gebaeude, in denen Brennstoffe zur Waermeerzeugung fuer Heizung oder fuer Heizung und Warmwasser genutzt werden, sofern fuer diese Brennstoffe Standardwerte fuer Emissionsfaktoren festgelegt sind. Erfasst ist ausserdem die eigenstaendig gewerbliche Lieferung von Waerme, also Fernwaerme und Waermecontracting.

Nicht erfasst sind Gebaeude, die ohne fossile Brennstoffe beheizt werden – etwa mit Waermepumpe oder Nachtspeicherheizung. Ebenfalls ausgenommen ist nach § 2 Absatz 3 Satz 2 CO2KostAufG die Waermelieferung an Gebaeude, die erstmals nach dem 1. Januar 2023 einen Waermeanschluss erhalten haben, soweit die Waerme aus Anlagen des Europaeischen Emissionshandels stammt. Und dort, wo gar keine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung erfolgt, weil eine dezentrale Versorgung ohne Verbrauchserfassung vorliegt, laeuft die Aufteilung ins Leere.

Wer rechnet ab und wer liefert die Daten

Die Rollenverteilung ist klar geregelt. Der Brennstoff- oder Waermelieferant muss nach § 3 CO2KostAufG auf seinen Rechnungen unter anderem die Brennstoffemissionen in Kilogramm CO2, den Preisbestandteil der Kohlendioxidkosten, den heizwertbezogenen Emissionsfaktor in kg CO2 pro Kilowattstunde und den Energiegehalt der Lieferung in Kilowattstunden ausweisen. Seit der Aenderung vom Juli 2026 tritt ein Hinweis auf die Erstattungsansprueche nach § 6 Absatz 2 und § 8 Absatz 2 CO2KostAufG hinzu sowie – bei Gebaeuden mit Waermeversorgung nach § 43 Absatz 1 des Gebaeudemodernisierungsgesetzes – ein gesonderter Preisbestandteil fuer den verpflichtend anteilig zu nutzenden Brennstoff.

Der Vermieter ermittelt auf dieser Grundlage den spezifischen Emissionswert des Gebaeudes, ordnet ihn in die Tabelle der Anlage ein, zieht seinen Anteil ab und weist das Ergebnis in der Abrechnung aus. In der WEG uebernimmt die Verwaltung faktisch die Ermittlung des Gebaeudewerts, weil nur sie ueber die Gesamtdaten verfuegt.

Das Stufenmodell nach § 5 CO2KostAufG im Detail

Die zehn Stufen im Ueberblick

Die Anlage zum CO2KostAufG (zu den §§ 5 bis 7) enthaelt die verbindliche Einstufungstabelle fuer Wohngebaeude:

Beachten Sie die Sprungstellen: Zwischen Stufe 9 und Stufe 10 steigt der Vermieteranteil um 15 Prozentpunkte, waehrend alle anderen Uebergaenge 10 Prozentpunkte betragen. Ein Gebaeude, das mit 51,8 kg CO2/m²/a knapp unter der Schwelle liegt, entlastet den Eigentuemer gegenueber einem Wert von 52,1 kg spuerbar. Sorgfalt bei der Datenermittlung zahlt sich also unmittelbar aus.

Der spezifische Emissionswert Schritt fuer Schritt

Der Rechenweg besteht aus vier Schritten:

1. Brennstoffemissionen ermitteln. Energiemenge der Lieferung in Kilowattstunden multipliziert mit dem heizwertbezogenen Emissionsfaktor in kg CO2/kWh. Beide Werte muss der Lieferant nach § 3 CO2KostAufG ausweisen.
2. Wohnflaeche bestimmen. Massgeblich ist die Wohnflaeche des versorgten Gebaeudes. Gewerbeeinheiten in einem ueberwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebaeude sind gesondert zu betrachten.
3. Spezifischen Wert bilden. Brennstoffemissionen geteilt durch Wohnflaeche ergibt den Wert in kg CO2/m²/a.
4. Einstufen. Wert in die Tabelle einordnen und Aufteilungsverhaeltnis ablesen.

Typische Stolpersteine bei der Datenbasis

Der Abrechnungszeitraum des Waermeversorgers deckt sich nicht immer mit dem Wirtschaftsjahr der Gemeinschaft. Zwischenablesungen, Bestandsveraenderungen beim Heizoel und Nachlieferungen im Folgejahr muessen periodengerecht zugeordnet werden. Bei Heizoel ist nicht die gekaufte, sondern die im Abrechnungszeitraum verbrauchte Menge massgeblich – hier hilft nur eine saubere Tankstandsermittlung zu Beginn und Ende des Zeitraums. Wird die Wohnflaeche aus veralteten Teilungserklaerungen uebernommen, verschiebt sich der spezifische Wert und damit unter Umstaenden die Stufe.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus "Lindenhof 12"

Alle Zahlen sind ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung der Methodik und keine Referenzwerte.

Ausgangsdaten

Das Beispielobjekt "Lindenhof 12" ist ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen und 940 m² Wohnflaeche, beheizt ueber eine Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung. Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2025. Die Gasrechnung weist eine Liefermenge von 168.000 kWh und einen heizwertbezogenen Emissionsfaktor von 0,201 kg CO2/kWh aus. Der Zertifikatspreis betraegt 55 Euro je Tonne CO2.

Der Rechenweg

Schritt 1 – Brennstoffemissionen:
168.000 kWh × 0,201 kg CO2/kWh = 33.768 kg CO2 = 33,768 t CO2

Schritt 2 – Spezifischer Emissionswert:
33.768 kg CO2 ÷ 940 m² = 35,92 kg CO2/m²/a

Schritt 3 – Einstufung:
35,92 liegt im Intervall "32 bis < 37" und damit auf Stufe 6. Aufteilung: Mieter 50 Prozent, Vermieter 50 Prozent.

Schritt 4 – Kohlendioxidkosten:
33,768 t × 55 Euro/t = 1.857,24 Euro netto
zuzueglich 19 Prozent Umsatzsteuer = 2.210,12 Euro brutto

Schritt 5 – Aufteilung:
Vermieteranteil 50 Prozent = 1.105,06 Euro
Auf alle Mieter zu verteilender Anteil = 1.105,06 Euro

Was der einzelne Mieter zahlt

Die Verteilung des Mieteranteils auf die einzelnen Wohnungen folgt dem Schluessel, nach dem auch die uebrigen Heiz- und Warmwasserkosten verteilt werden – also der Verteilung nach den §§ 6 bis 10 der Heizkostenverordnung. Fuer die Beispielwohnung Nr. 7 mit 78 m² ergibt sich aus Grund- und Verbrauchsanteil ein Heizkostenanteil von 8,9 Prozent.

• CO2-Kostenanteil dieser Wohnung insgesamt: 2.210,12 Euro × 8,9 % = 196,70 Euro
• Davon traegt der Mieter 50 Prozent: 98,35 Euro
• Entlastung gegenueber der Rechtslage vor 2023: 98,35 Euro

Der Vermieteranteil darf nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Er mindert den Umlagebetrag und ist in der Abrechnung offen auszuweisen.

Sonderfall Wohnungseigentum: WEG-Abrechnung trifft Betriebskostenabrechnung

Zwei getrennte Abrechnungskreise

Hier liegt der haeufigste Denkfehler der Praxis. Die Jahresabrechnung nach § 28 Absatz 2 WEG ist eine reine Innenabrechnung der Gemeinschaft: Sie stellt Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres gegenueber und verteilt sie nach dem geltenden Kostenverteilungsschluessel auf alle Wohnungseigentuemer. Sie kennt keine Mieter und trifft deshalb auch keine Aussage darueber, wer im Aussenverhaeltnis welchen Anteil der CO2-Kosten traegt.

Die Aufteilung nach dem CO2KostAufG spielt sich eine Ebene tiefer ab: im Verhaeltnis zwischen dem vermietenden Sondereigentuemer und seinem Mieter, also in der Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB. Die Gemeinschaft belastet den Eigentuemer mit dem vollen auf seine Einheit entfallenden Betrag; der Eigentuemer darf davon nur den Mieteranteil weiterreichen.

Was die Verwaltung liefern muss

Damit der Sondereigentuemer ueberhaupt abrechnen kann, benoetigt er von der Verwaltung fuenf Angaben:

1. den spezifischen Emissionswert des Gebaeudes in kg CO2/m²/a,
2. die daraus folgende Stufe und das Aufteilungsverhaeltnis,
3. den gesamten CO2-Kostenbetrag des Gebaeudes im Abrechnungszeitraum,
4. den auf die konkrete Einheit entfallenden CO2-Kostenanteil nach dem Heizkostenschluessel,
5. den zugrunde gelegten Emissionsfaktor und die Energiemenge als Nachweis.

Diese Angaben gehoeren als gesonderte Anlage oder als eigener Block in die Einzelabrechnung. Sie sind keine Pflichtangabe der WEG-Jahresabrechnung im Sinne des § 28 WEG – aber ohne sie kann der vermietende Eigentuemer seine Pflichten aus § 7 Absatz 3 CO2KostAufG nicht erfuellen. Eine Verwaltung, die diese Zulieferung unterlaesst, laedt sich vermeidbare Nachfragen und im Zweifel Regressdiskussionen auf.

Praxisbeispiel: WEG "Parkresidenz Nordstrasse"

Rechenbeispiel. Die Gemeinschaft umfasst 24 Einheiten mit insgesamt 1.860 m² Wohnflaeche und wird mit Fernwaerme versorgt. Der Waermeversorger weist fuer 2025 eine Lieferung von 372.000 kWh und einen einheitlichen Emissionsfaktor des Waermenetzes von 0,142 kg CO2/kWh aus.

• Brennstoffemissionen: 372.000 kWh × 0,142 = 52.824 kg CO2 = 52,824 t
• Spezifischer Wert: 52.824 ÷ 1.860 = 28,40 kg CO2/m²/a → Stufe 5 → Mieter 60 %, Vermieter 40 %
• CO2-Kosten: 52,824 t × 55 Euro = 2.905,32 Euro netto; brutto 3.457,33 Euro

Neun der 24 Einheiten sind vermietet. Fuer die Einheit Nr. 14 (82 m², Heizkostenanteil 4,6 Prozent) gilt:

• CO2-Kostenanteil der Einheit: 3.457,33 Euro × 4,6 % = 159,04 Euro
• Anteil des vermietenden Eigentuemers (40 %): 63,62 Euro – nicht umlagefaehig
• Anteil des Mieters (60 %): 95,42 Euro

Die Gemeinschaft belastet den Eigentuemer in der Jahresabrechnung mit dem vollen Betrag von 159,04 Euro. In seiner Betriebskostenabrechnung legt er nur 95,42 Euro um.

Reine Selbstnutzergemeinschaften

Besteht eine Gemeinschaft ausschliesslich aus selbstnutzenden Eigentuemern, findet keine Aufteilung statt. Das Gesetz regelt das Verhaeltnis zwischen Vermieter und Mieter; ohne Mietverhaeltnis fehlt der Anknuepfungspunkt. Praktisch bedeutet das: Die Verwaltung sollte den Vermietungsstatus je Einheit fuehren und aktualisieren, weil sich die Zulieferpflicht mit jeder neuen Vermietung aktiviert.

Fernwaerme, Etagenheizung und Nichtwohngebaeude

Fernwaerme und Waermecontracting

Fernwaerme ist ausdruecklich erfasst. Der Waermelieferant muss nach § 3 Absatz 4 CO2KostAufG einen einheitlichen heizwertbezogenen Emissionsfaktor des Waermenetzes ausweisen, der die Emissionsmengen der Einzelanlagen anteilig zur eingespeisten Waermemenge abbildet. Speist das Netz zumindest anteilig aus Anlagen des Europaeischen Emissionshandels, gelten Sonderregeln fuer den heranzuziehenden Zertifikatspreis. Fuer die Verwaltung heisst das: Der Emissionsfaktor ist kein Standardwert aus einer Tabelle, sondern ein netzindividueller Wert, den der Versorger jaehrlich neu mitteilt. Er gehoert in die Belegpruefung.

Etagenheizung und Selbstversorgung des Mieters

Versorgt sich der Mieter selbst – etwa bei einer Gasetagenheizung mit eigenem Liefervertrag –, kehrt sich die Logik um. Der Mieter ermittelt nach § 5 Absatz 3 CO2KostAufG den Kohlendioxidausstoss seiner Wohnung, ordnet ihn in die Tabelle ein und macht den Vermieteranteil als Erstattungsanspruch nach § 6 Absatz 2 CO2KostAufG geltend. Dafuer steht ihm ein Zeitfenster von zwoelf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums des Waermeversorgers zur Verfuegung. Der Vermieter muss den Betrag anschliessend mit der naechsten Betriebskostenabrechnung erstatten. Fuer Zweifamilienhaeuser, in denen der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt, sowie in den Faellen des § 11 Heizkostenverordnung gilt nach § 7 Absatz 2 CO2KostAufG das vertraglich vereinbarte Abrechnungsverfahren.

Nichtwohngebaeude

Fuer Nichtwohngebaeude im Sinne des § 3 Absatz 1 Nummer 23 des Gebaeudeenergierechts gilt kein Stufenmodell, sondern die haelftige Teilung nach § 8 CO2KostAufG. Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als 50 Prozent der Kohlendioxidkosten traegt, sind unwirksam. § 8 Absatz 4 CO2KostAufG sieht vor, dass die haelftige Aufteilung durch ein eigenes Stufenmodell fuer Nichtwohngebaeude abgeloest werden sollte; bis zum Rechtsstand dieses Beitrags ist ein solches Modell nicht in Kraft getreten. Bis dahin bleibt es bei der 50/50-Regel. Bei gemischt genutzten Objekten entscheidet, ob das Gebaeude nach seiner Zweckbestimmung ueberwiegend dem Wohnen dient.

Ausnahmen, Minderungen und das Kuerzungsrecht des Mieters

Denkmalschutz, Milieuschutz und vergleichbare Vorgaben

§ 9 CO2KostAufG entlastet Eigentuemer, die aus rechtlichen Gruenden nicht sanieren duerfen. Stehen oeffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebaeudes oder einer wesentlichen Verbesserung der Waerme- und Warmwasserversorgung entgegen, wird der Vermieteranteil um die Haelfte gekuerzt. Greifen beide Beschraenkungen zusammen, unterbleibt die Aufteilung vollstaendig – der Mieter traegt die CO2-Kosten dann wieder in voller Hoehe.

In Betracht kommen insbesondere Denkmalschutz, Erhaltungssatzungen zum Milieuschutz, Gestaltungssatzungen und bauordnungsrechtliche Abstandsvorgaben, die eine Aussendaemmung ausschliessen. Entscheidend ist nicht die pauschale Behauptung, sondern die dokumentierte Vorgabe: Denkmalliste, Satzungstext, ablehnender Bescheid der Behoerde. Diese Nachweise gehoeren in die Objektakte und sollten der Abrechnung beigefuegt oder zumindest in ihr benannt werden.

Setzt die Gemeinschaft im Beispiel "Lindenhof 12" einen Denkmalschutzstatus mit Verbot der Aussendaemmung durch, sinkt der Vermieteranteil von 50 auf 25 Prozent. Der Anteil des Mieters der Wohnung Nr. 7 stiege damit von 98,35 Euro auf 147,53 Euro.

Das Kuerzungsrecht des Mieters

Nach § 7 Absatz 3 CO2KostAufG muss die Abrechnung die Berechnungsgrundlage, die Einstufung des Gebaeudes beziehungsweise der Wohnung und das Aufteilungsverhaeltnis ausweisen. Fehlen diese Angaben, darf der Mieter seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten nach § 7 Absatz 4 CO2KostAufG um 3 Prozent kuerzen. Dieses Kuerzungsrecht tritt neben die 15-prozentige Kuerzung nach § 12 Heizkostenverordnung bei Verstoessen gegen die verbrauchsabhaengige Abrechnung – beide koennen sich also addieren.

Fehlerquellen, die wir regelmaessig sehen

• Der Emissionsfaktor fehlt auf der Lieferantenrechnung und wird durch einen Schaetzwert ersetzt, ohne das offenzulegen.
• Der Vermieteranteil wird rechnerisch ermittelt, aber nicht vom Umlagebetrag abgezogen.
• Die Gesamtwohnflaeche wird aus der Teilungserklaerung uebernommen, obwohl Dachgeschossausbauten hinzugekommen sind.
• Der Abrechnungszeitraum des Waermeversorgers wird ungeprueft mit dem Wirtschaftsjahr gleichgesetzt.
• Gewerbeflaechen in einem Wohngebaeude werden in die Wohnflaeche eingerechnet und senken den spezifischen Wert kuenstlich.
• Bei Mieterwechsel im Jahresverlauf wird der CO2-Anteil nicht zeitanteilig aufgeteilt.
• Die Einstufung wird aus dem Vorjahr uebernommen, obwohl sich Verbrauch oder Emissionsfaktor geaendert haben.

Fristen und Ablaufplan fuer die Abrechnungssaison

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter nach § 556 Absatz 3 BGB spaetestens zwoelf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach sind Nachforderungen grundsaetzlich ausgeschlossen. Fuer das Kalenderjahr 2025 laeuft diese Frist am 31. Dezember 2026 ab. Rueckwaerts gerechnet ergibt sich ein realistischer Ablaufplan:

Fuer den Erstattungsanspruch bei Selbstversorgung des Mieters gilt die eigenstaendige Zwoelfmonatsfrist des § 6 CO2KostAufG. Verwaltungen sollten vermietende Eigentuemer aktiv auf ihre eigene Zwoelfmonatsfrist hinweisen – die WEG-Abrechnung kommt in der Praxis oft erst im Herbst, was das Zeitfenster fuer die Betriebskostenabrechnung deutlich verengt.

Rechtslage und Referenzurteile

Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), in Kraft seit 1. Januar 2023, zuletzt geaendert am 23. Juli 2026. Das Gesetz regelt in § 2 den Anwendungsbereich, in § 3 die Informationspflichten der Brennstoff- und Waermelieferanten, in § 5 die Aufteilung bei Wohngebaeuden nach dem Stufenmodell der Anlage, in § 6 den Erstattungsanspruch bei Selbstversorgung des Mieters, in § 7 die Abrechnung des Mieteranteils einschliesslich der Pflichtangaben und des Kuerzungsrechts, in § 8 die haelftige Aufteilung bei Nichtwohngebaeuden und in § 9 die Minderungen bei oeffentlich-rechtlichen Beschraenkungen. Die Anlage zu den §§ 5 bis 7 enthaelt die zehnstufige Einstufungstabelle.

Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Grundlage der nationalen CO2-Bepreisung. Der Zertifikatspreis betrug im Lieferjahr 2025 55 Euro je Tonne. Seit 2026 werden Zertifikate versteigert; gesetzlich vorgegeben ist ein Preiskorridor zwischen 55 und 65 Euro je Tonne. Der jeweils massgebliche Preis ergibt sich aus der Lieferantenrechnung, nicht aus einer eigenen Schaetzung.

§ 556 BGB. Regelt die Vereinbarung ueber Betriebskosten und die Abrechnungsfrist von zwoelf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Der Vermieteranteil an den CO2-Kosten ist nicht umlagefaehig und darf in dieser Abrechnung nicht erscheinen.

§ 28 WEG. Regelt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung der Gemeinschaft. Die Jahresabrechnung verteilt die Gesamtkosten auf die Eigentuemer; die CO2-Aufteilung nach dem CO2KostAufG findet dort gerade nicht statt, sondern erst in der Betriebskostenabrechnung des vermietenden Sondereigentuemers.

Verordnung ueber Heizkostenabrechnung (HeizkostenV). Liefert ueber die §§ 6 bis 10 den Verteilungsschluessel, nach dem der Mieteranteil an den CO2-Kosten auf die einzelnen Nutzeinheiten verteilt wird. § 12 HeizkostenV enthaelt das Kuerzungsrecht von 15 Prozent bei Verstoessen gegen die verbrauchsabhaengige Abrechnung.

Referenzurteile. Zum Rechtsstand dieses Beitrags liegt keine hoechstrichterliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs speziell zur Anwendung des CO2KostAufG vor, die wir belastbar bestaetigen konnten. Wir verzichten daher bewusst auf die Nennung von Aktenzeichen und stuetzen die Darstellung ausschliesslich auf den Gesetzeswortlaut. Sobald obergerichtliche Entscheidungen zu Einstufung, Nachweispflichten oder Kuerzungsrecht vorliegen, aktualisieren wir diesen Beitrag.

Checkliste fuer die Praxis

• [ ] Vermietungsstatus je Einheit erfasst und aktuell?
• [ ] Liefert die Brennstoff- oder Waermerechnung alle Pflichtangaben nach § 3 CO2KostAufG?
• [ ] Emissionsfaktor und Energiemenge dokumentiert und plausibilisiert?
• [ ] Bei Fernwaerme: netzindividuellen Emissionsfaktor beim Versorger jaehrlich neu angefordert?
• [ ] Gesamtwohnflaeche gegen aktuelle Bestandsunterlagen abgeglichen, Gewerbeflaechen separiert?
• [ ] Spezifischen Emissionswert in kg CO2/m²/a berechnet und Stufe der Anlage zugeordnet?
• [ ] Abgrenzung des Abrechnungszeitraums gegen das Wirtschaftsjahr geprueft?
• [ ] Vermieteranteil rechnerisch ermittelt UND vom Umlagebetrag abgezogen?
• [ ] Pruefung, ob § 9 CO2KostAufG greift, mit Nachweis (Denkmalliste, Satzung, Bescheid)?
• [ ] CO2-Datenblatt je vermieteter Einheit erstellt und an den Sondereigentuemer versandt?
• [ ] Pflichtangaben nach § 7 Absatz 3 CO2KostAufG in der Betriebskostenabrechnung enthalten?
• [ ] Bei Mieterwechsel zeitanteilige Aufteilung vorgenommen?
• [ ] Zwoelfmonatsfrist nach § 556 Absatz 3 BGB im Kalender hinterlegt?
• [ ] Belege und Berechnungswege revisionssicher archiviert?

Haeufige Fragen (FAQ)

Muss die CO2-Kostenaufteilung in der WEG-Jahresabrechnung stehen?

Rechtlich gefordert ist das nicht. Die Jahresabrechnung nach § 28 WEG bildet das Innenverhaeltnis der Gemeinschaft ab und verteilt die Gesamtkosten auf die Eigentuemer. Die Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter gehoert dagegen in die Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB. Praktisch ist es dennoch dringend zu empfehlen, dass die Verwaltung die notwendigen Daten – spezifischer Emissionswert, Stufe, Aufteilungsverhaeltnis, Einheitenanteil – als gesonderte Anlage bereitstellt. Ohne diese Zulieferung kann kein vermietender Sondereigentuemer seine gesetzlichen Pflichten erfuellen.

Was passiert, wenn der Lieferant den Emissionsfaktor nicht ausweist?

Fordern Sie die Angabe schriftlich und mit Fristsetzung nach; § 3 CO2KostAufG verpflichtet den Lieferanten dazu. Rechnen Sie nicht stillschweigend mit einem Schaetzwert. Muessen Sie behelfsweise mit einem Standardwert arbeiten, weisen Sie das in der Abrechnung offen aus und dokumentieren Sie den Nachforderungsversuch. Andernfalls riskieren Sie, dass die Abrechnung angreifbar wird und der Mieter das Kuerzungsrecht nach § 7 Absatz 4 CO2KostAufG geltend macht.

Gilt das Gesetz auch fuer Waermepumpen?

Nein. Das CO2KostAufG knuepft an Brennstoffe an, fuer die im nationalen Emissionshandel Emissionsfaktoren festgelegt sind. Strombetriebene Systeme wie Waermepumpen oder Nachtspeicherheizungen fallen nicht darunter, weil der eingesetzte Strom nicht dem BEHG unterliegt. Wird ein Gebaeude im Laufe des Abrechnungszeitraums von Gas auf Waermepumpe umgestellt, ist die Aufteilung nur fuer den fossil versorgten Teilzeitraum vorzunehmen.

Wie wirkt sich ein Mieterwechsel im laufenden Jahr aus?

Der CO2-Kostenanteil folgt der allgemeinen Systematik der Heizkostenabrechnung. Er wird ueber die Zwischenablesung beziehungsweise die zeitanteilige Verteilung der Grundkosten auf Vor- und Nachmieter aufgeteilt. Die Einstufung des Gebaeudes bleibt fuer beide Nutzungszeitraeume identisch, weil sie sich auf das Gesamtjahr und das Gesamtgebaeude bezieht. Praktisch bedeutet das: eine Einstufung, zwei anteilige Abrechnungen.

Kann eine Gemeinschaft die Aufteilung durch Beschluss abweichend regeln?

Nein. Das CO2KostAufG regelt das Verhaeltnis zwischen Vermieter und Mieter und steht nicht zur Disposition der Eigentuemergemeinschaft. Ein Beschluss, der den Vermieteranteil auf die Gemeinschaft abwaelzt oder die Aufteilung ausschliesst, waere mangels Beschlusskompetenz nichtig. Zulaessig und sinnvoll ist dagegen ein Beschluss darueber, dass die Verwaltung das CO2-Datenblatt als Standardleistung erstellt und wie diese Leistung verguetet wird.

Was gilt bei gemischt genutzten Objekten mit Laden im Erdgeschoss?

Entscheidend ist die ueberwiegende Zweckbestimmung des Gebaeudes. Dient es ueberwiegend dem Wohnen, gilt das Stufenmodell des § 5 CO2KostAufG. Fuer die Ermittlung des spezifischen Emissionswerts ist die Wohnflaeche massgeblich; Gewerbeflaechen duerfen nicht einfach hinzugerechnet werden, weil das den Wert kuenstlich senkt. Fuer den gewerblichen Mieter selbst gilt nach § 8 Absatz 1 CO2KostAufG die Grenze, dass er nicht mehr als 50 Prozent der auf ihn entfallenden CO2-Kosten tragen darf.

Wie lange muessen die Nachweise aufbewahrt werden?

Orientieren Sie sich an der Belegeinsichtsfrist und den handels- und steuerrechtlichen Aufbewahrungspflichten. Praktisch sollten Lieferantenrechnungen mit den Angaben nach § 3 CO2KostAufG, die Berechnung des spezifischen Emissionswerts, die Flaechennachweise und etwaige Nachweise zu § 9 CO2KostAufG mindestens so lange vorgehalten werden, wie Nachforderungen und Erstattungsansprueche noch geltend gemacht werden koennen. Eine digitale, revisionssichere Ablage je Wirtschaftsjahr und Einheit hat sich bewaehrt.

Quellen und Rechtshinweis

Normen

• Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) vom 5. Dezember 2022, in Kraft seit 1. Januar 2023, zuletzt geaendert am 23. Juli 2026 – insbesondere §§ 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9 sowie die Anlage zu den §§ 5 bis 7
• Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG)
• § 556 Buergerliches Gesetzbuch (BGB) – Vereinbarungen ueber Betriebskosten, Abrechnungsfrist
• § 28 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
• Verordnung ueber Heizkostenabrechnung (HeizkostenV), insbesondere §§ 6 bis 12
• Gebaeudemodernisierungsgesetz, soweit in § 3 Absatz 1 Nummer 6 CO2KostAufG in Bezug genommen

Urteile

• Zum Rechtsstand 21. August 2026 konnte keine hoechstrichterliche Entscheidung speziell zur Anwendung des CO2KostAufG belastbar verifiziert werden. Es werden daher bewusst keine Aktenzeichen genannt.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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