Verwalterwechsel Checkliste: So gelingt der Wechsel der WEG-Verwaltung

Auf einen Blick: Diese Verwalterwechsel Checkliste führt Eigentümergemeinschaften Schritt für Schritt durch den Wechsel der Verwaltung. Seit der Reform kann der Verwalter jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG). Entscheidend sind ein sauberer Beschluss und die vollständige Unterlagenübergabe.

Gliederung

1. Einleitung
2. Abberufung und Bestellung nach § 26 WEG
3. Der Verwaltervertrag beim Wechsel
4. Unterlagen- und Datenübergabe
5. Praxisbeispiel
6. Rechtslage & Referenzurteile
7. Checkliste Verwalterwechsel
8. Häufige Fragen (FAQ)
9. Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Eine Verwalterwechsel Checkliste hilft, einen häufig konfliktträchtigen Vorgang strukturiert und rechtssicher abzuwickeln. Ob wegen Unzufriedenheit, gestiegener Kosten oder einer Übernahme der bisherigen Verwaltung: Der Wechsel der WEG-Verwaltung will gut vorbereitet sein. Seit der WEG-Reform ist die Abberufung deutlich einfacher geworden. Dieser Beitrag führt durch alle Schritte und endet mit einer kompakten Checkliste zum Abhaken.

Abberufung und Bestellung nach § 26 WEG

Abberufung jederzeit möglich

Seit der Reform kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG jederzeit durch Beschluss abberufen – ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich. Die frühere Möglichkeit, die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken, ist entfallen.

Bestellung des neuen Verwalters

Parallel beschließt die Gemeinschaft die Bestellung eines neuen Verwalters. Üblich sind Bestellungen für bis zu fünf Jahre. Es empfiehlt sich, Abberufung des alten und Bestellung des neuen Verwalters in derselben Versammlung zu beschließen, um eine lückenlose Verwaltung sicherzustellen.

Der Verwaltervertrag beim Wechsel

Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters. Der Verwaltervertrag endet nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Damit ist sichergestellt, dass die Gemeinschaft nicht dauerhaft an einen abberufenen Verwalter gebunden bleibt. Vergütungsfragen für den Übergangszeitraum sollten frühzeitig geklärt werden.

Unterlagen- und Datenübergabe

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen, Kontozugänge, Schlüssel, digitale Daten und laufenden Vorgänge an den neuen Verwalter herauszugeben. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob der Verwaltervertrag noch läuft oder bereits beendet ist, da die Abberufung die Organstellung beendet.

Zu übergeben sind insbesondere:

• Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschluss-Sammlung,
• Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen,
• Bankunterlagen und Zugriff auf die Gemeinschaftskonten,
• Verträge mit Dienstleistern,
• Schlüssel und Zugangsmedien.

Praxisbeispiel

Eine Gemeinschaft mit 16 Einheiten ist mit ihrer Verwaltung unzufrieden. In der Eigentümerversammlung beschließt sie zwei Punkte: erstens die Abberufung der bisherigen Verwaltung mit sofortiger Wirkung, zweitens die Bestellung einer neuen Verwaltung für fünf Jahre ab dem Folgemonat. Die neue Verwaltung fordert die Unterlagen schriftlich an und vereinbart einen Übergabetermin. Innerhalb von vier Wochen erhält sie Beschluss-Sammlung, Abrechnungen, Bankvollmachten und Schlüssel. Die Bankkonten werden auf die neue Verwaltung umgestellt, sodass das Hausgeld nahtlos weiterläuft.

Rechtslage & Referenzurteile

• § 26 Abs. 3 WEG – Abberufung jederzeit ohne wichtigen Grund; Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach Abberufung.
• § 26 Abs. 1 WEG – Bestellung des Verwalters durch Beschluss.
• BGH, Urteil vom 25.02.2022 – V ZR 65/21: Der BGH hat sich mit dem reformierten Abberufungsrecht befasst und die jederzeitige Abberufbarkeit im neuen Recht bestätigt.

Checkliste Verwalterwechsel

• [ ] Unzufriedenheit oder Wechselgrund dokumentiert
• [ ] Tagesordnungspunkte "Abberufung" und "Neubestellung" rechtzeitig angekündigt
• [ ] Angebote neuer Verwaltungen eingeholt und verglichen
• [ ] Beschluss zur Abberufung gefasst (§ 26 Abs. 3 WEG)
• [ ] Beschluss zur Bestellung des neuen Verwalters gefasst
• [ ] Neuen Verwaltervertrag abgeschlossen
• [ ] Unterlagenübergabe schriftlich angefordert und Termin vereinbart
• [ ] Beschluss-Sammlung, Abrechnungen und Verträge übernommen
• [ ] Bankkonten und Vollmachten umgestellt
• [ ] Schlüssel und Zugangsdaten übergeben
• [ ] Dienstleister über den Wechsel informiert

Häufige Fragen (FAQ)

Wann kann der Verwalter abberufen werden?
Jederzeit durch Beschluss der Eigentümer, ein wichtiger Grund ist seit der Reform nicht erforderlich (§ 26 Abs. 3 WEG).

Was passiert mit dem Verwaltervertrag?
Er endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Welche Unterlagen muss der alte Verwalter herausgeben?
Alle Verwaltungsunterlagen, Konten, Schlüssel, digitale Daten und laufenden Vorgänge.

Wie lange dauert ein Verwalterwechsel?
Nach dem Beschluss ist eine Übergabe häufig innerhalb weniger Wochen möglich; entscheidend ist die Mitwirkung des alten Verwalters.

Was, wenn der alte Verwalter die Unterlagen nicht herausgibt?
Die Gemeinschaft kann die Herausgabe notfalls gerichtlich durchsetzen.

Sollten Abberufung und Neubestellung gemeinsam beschlossen werden?
Ja, um eine lückenlose Verwaltung sicherzustellen.

Quellen & Rechtshinweis

• § 26 WEG (Bestellung und Abberufung des Verwalters)
• BGH, Urteil vom 25.02.2022 – V ZR 65/21
• Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit 01.12.2020

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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