Beschlusskompetenz in der WEG: Was die Versammlung beschließen darf

Auf einen Blick: Die Beschlusskompetenz ist die Eintrittskarte jeder Eigentümerversammlung: Ohne sie ist ein Beschluss nicht bloß fehlerhaft, sondern nichtig – und diese Nichtigkeit kann jederzeit, ohne Frist und von jedermann geltend gemacht werden. Beschlusskompetenz besteht nur, soweit das Gesetz oder eine Vereinbarung sie einräumt. Die zentralen Kompetenznormen sind § 19 Abs. 1 WEG für die ordnungsmäßige Verwaltung, § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für abweichende Kostenverteilungen, § 20 Abs. 1 WEG für bauliche Veränderungen, § 21 WEG für deren Kostentragung, § 28 WEG für Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, § 26 WEG für Bestellung und Abberufung des Verwalters sowie § 23 WEG für Versammlungsformen. Fehlt es dagegen nur an der ordnungsmäßigen Verwaltung, ist der Beschluss lediglich anfechtbar – innerhalb eines Monats nach § 45 WEG. Der BGH hat mit Urteil vom 15.11.2024, Az. V ZR 239/23, die Reichweite des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bestätigt; mit Urteil vom 11.04.2025, Az. V ZR 96/24, die Gestattung von Klimasplitgeräten nach § 20 Abs. 1 WEG.

Gliederung

1. Warum die Beschlusskompetenz über Bestand und Wertlosigkeit eines Beschlusses entscheidet
2. Der Grundsatz: Kompetenz nur kraft Gesetz oder Vereinbarung
3. Die zentralen Kompetenznormen im Überblick
4. Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
5. Bauliche Veränderungen nach §§ 20, 21 WEG
6. Versammlungsformen: virtuelle Versammlung und Umlaufbeschluss
7. Rechtsfolgen: Nichtigkeit gegen Anfechtbarkeit
8. Unbestimmtheit, Teilnichtigkeit und „Zitterbeschlüsse"
9. Grenzen: Sondereigentum und Kernbereichsrecht
10. Beschluss-Sammlung und praktische Beschlussformulierung
11. Rechtslage & Referenzurteile
12. Checkliste und häufige Fragen

Warum die Beschlusskompetenz über Bestand und Wertlosigkeit eines Beschlusses entscheidet

In vielen Versammlungen wird engagiert über das „Ob" und das „Wie" einer Maßnahme diskutiert – selten aber über die vorgelagerte Frage, ob die Versammlung über den Gegenstand überhaupt entscheiden darf. Genau diese Frage betrifft die Beschlusskompetenz. Sie ist die Kompetenz-Kompetenz der Gemeinschaft: die Befugnis, in einer bestimmten Angelegenheit durch Mehrheitsbeschluss verbindliches Recht für alle Eigentümer zu setzen.

Die Bedeutung erschließt sich über die Rechtsfolgen. Ein Beschluss, für den die Beschlusskompetenz fehlt, ist von Anfang an nichtig. Er erzeugt keinerlei Bindungswirkung, und er wird auch nicht dadurch wirksam, dass niemand ihn anficht. Jeder Eigentümer kann sich noch Jahre später darauf berufen, ein Erwerber ebenso. Das ist deshalb so gefährlich, weil sich in der Zwischenzeit Tatsachen geschaffen haben: Es wurde gebaut, abgerechnet, verteilt. Wird der Beschluss später als nichtig erkannt, fehlt allen darauf gestützten Zahlungen und Maßnahmen die Grundlage.

Anders liegt es bei einem Beschluss, der zwar von einer Kompetenznorm gedeckt ist, inhaltlich aber gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt. Ein solcher Beschluss ist lediglich anfechtbar. Wird er nicht innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung angefochten – die Frist ergibt sich aus § 45 WEG –, wird er bestandskräftig und bindet auch die Eigentümer, die dagegen gestimmt haben. Ein inhaltlich zweifelhafter, aber kompetenzgedeckter Beschluss kann also durch bloßen Zeitablauf verbindlich werden. Ein kompetenzloser Beschluss niemals.

Für Verwaltung und Verwaltungsbeirat folgt daraus eine klare Arbeitsregel: Vor jeder Tagesordnung ist zu jedem Punkt zu prüfen, aus welcher Norm oder welcher Vereinbarung sich die Kompetenz ergibt. Lässt sich diese Frage nicht beantworten, gehört der Punkt nicht als Beschlussantrag auf die Tagesordnung, sondern allenfalls als Vereinbarungsentwurf oder Diskussionspunkt.

Der Grundsatz: Kompetenz nur kraft Gesetz oder Vereinbarung

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keine allgemeine Zuständigkeit der Versammlung für alles, was die Gemeinschaft betrifft. Der Mehrheitsbeschluss ist ein Eingriff in die Rechtsposition der überstimmten Minderheit und bedarf deshalb einer Legitimation. Diese Legitimation liefert entweder das Gesetz, indem es einen Gegenstand ausdrücklich der Beschlussfassung zuweist, oder eine Vereinbarung der Eigentümer – typischerweise eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung, die der Versammlung über das Gesetz hinaus Regelungsmacht einräumt.

Umgekehrt gilt: Was das Gesetz der Vereinbarung vorbehält, kann nicht durch Beschluss geregelt werden. Dazu zählen insbesondere Änderungen der sachenrechtlichen Grundlagen – die Zuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum, die Miteigentumsanteile, die Begründung von Sondernutzungsrechten oder die Änderung der Zweckbestimmung von Einheiten. Für all das ist eine Vereinbarung aller Eigentümer erforderlich, die zur Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern im Grundbuch einzutragen ist.

Zu beachten ist zugleich die Kehrseite: Öffnungsklauseln können der Versammlung erhebliche zusätzliche Kompetenzen verschaffen. Wer die Kompetenzlage einer konkreten Gemeinschaft prüft, muss deshalb immer beides lesen – das Gesetz und die Gemeinschaftsordnung. Auch Öffnungsklauseln haben allerdings Grenzen: Sie können unentziehbare Kernrechte der Eigentümer nicht zur Disposition der Mehrheit stellen.

Die zentralen Kompetenznormen im Überblick

§ 19 Abs. 1 WEG als Auffangnorm

§ 19 Abs. 1 WEG ist die praktisch wichtigste Kompetenzgrundlage. Danach beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung, soweit darüber keine Vereinbarung besteht. Die Norm erfasst die gesamte laufende Verwaltung: Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, Abschluss von Versicherungen und Wartungsverträgen, Hausordnung, Bildung und Verwendung der Erhaltungsrücklage, Beauftragung von Dienstleistern.

§ 19 Abs. 2 WEG konkretisiert dies mit einem Katalog von Regelbeispielen. Wichtig ist, dass § 19 Abs. 1 WEG nur die Verwaltung legitimiert, nicht jede beliebige Regelung. Eingriffe in die Substanz der Rechtsstellung eines Eigentümers – etwa die Zuweisung einer bislang gemeinschaftlich genutzten Fläche zur alleinigen Nutzung eines Einzelnen – lassen sich darauf nicht stützen.

§ 28 WEG und § 26 WEG

Nach § 28 WEG beschließt die Versammlung über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans und über Nachschüsse oder Anpassungen aufgrund der Jahresabrechnung. Beschlussgegenstand ist seit dem WEMoG nicht mehr die Abrechnung als Zahlenwerk insgesamt, sondern die daraus folgende Zahlungspflicht. Ein Beschluss, der stattdessen „die Jahresabrechnung" als Ganzes genehmigt, ist auslegungsbedürftig und angreifbar.

§ 26 WEG regelt Bestellung und Abberufung des Verwalters. Die Abberufung ist jederzeit möglich; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Ein Beschluss, der die Abberufung an zusätzliche Voraussetzungen wie einen wichtigen Grund knüpft, wäre mit dem gesetzlichen Leitbild nicht vereinbar.

Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG

Vor der Reform war die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ein klassisches Kompetenzproblem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hat die Lage grundlegend verändert: Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Es genügt die einfache Mehrheit.

Diese Kompetenz reicht weit. Sie erfasst nicht nur die Umstellung des Schlüssels für die Zukunft, sondern auch Einzelfallentscheidungen für eine konkrete Maßnahme. Der BGH hat mit Urteil vom 15.11.2024, Az. V ZR 239/23, klargestellt, dass die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch die Beendigung einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenbefreiung deckt. Ein Beschluss, der eine bislang privilegierte Einheit künftig an bestimmten Kosten beteiligt, ist damit kompetenzgedeckt.

Damit verschiebt sich der Prüfungsschwerpunkt von der Kompetenz zur Inhaltskontrolle. Ist die Kompetenz gegeben, bleibt die Frage, ob der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht – ob der neue Maßstab also sachgerecht ist und einzelne Eigentümer nicht willkürlich benachteiligt. Verstöße hiergegen begründen keine Nichtigkeit mehr, sondern nur noch Anfechtbarkeit innerhalb der Monatsfrist.

Praxisbeispiel 1: Beendigung einer Kostenbefreiung

Eine Gemeinschaft mit 40 Einheiten und 10.000 Miteigentumsanteilen betreibt eine Tiefgarage. Die Gemeinschaftsordnung befreit die zwölf Einheiten ohne Stellplatz von den Betriebs- und Erhaltungskosten der Garage. Nach dem Einbau einer neuen Toranlage und einer Löschwasserleitung, die zugleich dem Brandschutz des gesamten Gebäudes dient, hält die Mehrheit die Befreiung nicht mehr für sachgerecht.

Die Versammlung beschließt mit einfacher Mehrheit, dass künftig die Kosten der Brandschutzeinrichtungen in der Tiefgarage von allen Eigentümern nach Miteigentumsanteilen getragen werden, während die Kosten für Toranlage und Stellplatzflächen weiterhin allein die Stellplatzberechtigten treffen. Bei jährlichen Brandschutzkosten von 6.000 Euro entfallen auf eine Einheit mit 250/10.000 Anteilen künftig 150 Euro jährlich.

Die Kompetenz folgt aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG; nach dem BGH-Urteil vom 15.11.2024 kann sie auch eine vereinbarte Befreiung beenden. Der Beschluss ist gleichwohl an ordnungsmäßiger Verwaltung zu messen – hier trägt ihn der sachliche Grund, dass die Brandschutzeinrichtung dem gesamten Gebäude zugutekommt. Wird er nicht binnen eines Monats angefochten, wird er bestandskräftig.

Bauliche Veränderungen nach §§ 20, 21 WEG

§ 20 Abs. 1 WEG gibt der Versammlung die Kompetenz, bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums zu beschließen oder einem einzelnen Eigentümer zu gestatten. Beides erfordert einen Beschluss; die einfache Mehrheit genügt. Die Norm hat die frühere Rechtslage abgelöst, nach der bauliche Veränderungen die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer verlangten.

Der BGH hat mit Urteil vom 11.04.2025, Az. V ZR 96/24, entschieden, dass Klimasplitgeräte grundsätzlich zulässig sind, wenn die Mehrheit sie per Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet. Die Entscheidung zeigt die Reichweite der Gestattungskompetenz: Auch Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild verändern und Geräusche verursachen können, sind einer Mehrheitsentscheidung zugänglich. Was der Beschluss nicht überwinden kann, sind die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG – die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage und die unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer.

§ 21 WEG regelt die Kostenfolge. Grundsätzlich trägt die Kosten, wer die Maßnahme verlangt oder ihr zugestimmt hat; nur diese Eigentümer sind zur Nutzung berechtigt. Beschließt die Gemeinschaft die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile und ist sie nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, tragen alle Eigentümer die Kosten. Die Kostenregelung sollte im selben Beschluss ausdrücklich mitentschieden werden.

Versammlungsformen: virtuelle Versammlung und Umlaufbeschluss

Virtuelle Versammlung nach § 23 Abs. 1a WEG

Seit dem 17.10.2024 kann die Versammlung nach § 23 Abs. 1a WEG mit qualifizierter Mehrheit beschließen, dass Eigentümerversammlungen rein virtuell durchgeführt werden. Der Beschluss ist ein Ermächtigungsbeschluss: Er gestattet die virtuelle Durchführung für einen bestimmten Zeitraum, den das Gesetz begrenzt, und muss die Anforderungen an die Teilnahme regeln.

Wichtig ist die Abgrenzung. Eine hybride Versammlung – Präsenztermin mit zusätzlicher Online-Zuschaltung – kann bereits nach allgemeinen Grundsätzen als Serviceangebot durchgeführt werden. Der Ermächtigungsbeschluss nach § 23 Abs. 1a WEG betrifft dagegen den Verzicht auf den Präsenzteil. Wird eine rein virtuelle Versammlung ohne diesen Beschluss durchgeführt, sind die dort gefassten Beschlüsse angreifbar.

Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG

Der Umlaufbeschluss außerhalb einer Versammlung erfordert nach § 23 Abs. 3 WEG grundsätzlich die Zustimmung sämtlicher Eigentümer in Textform. Die Versammlung kann jedoch für einen konkreten Gegenstand vorab beschließen, dass die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Dieses zweistufige Verfahren ist in der Praxis erheblich unterschätzt: Es erlaubt es, eilige Einzelfragen zwischen zwei Versammlungen ohne Präsenztermin zu klären, setzt aber voraus, dass der Erleichterungsbeschluss den Gegenstand hinreichend bestimmt bezeichnet.

Rechtsfolgen: Nichtigkeit gegen Anfechtbarkeit

Die praktisch wichtigste Unterscheidung des Beschlussmängelrechts verläuft zwischen Nichtigkeit und Anfechtbarkeit.

Die Konsequenz für die Praxis: Ein Kompetenzmangel ist der einzige Fehler, den auch eine bestandskräftig gewordene Beschlussfassung nicht überdeckt. Deshalb lohnt sich die Kompetenzprüfung vor der Versammlung ungleich mehr als jede spätere Diskussion.

Unbestimmtheit, Teilnichtigkeit und „Zitterbeschlüsse"

Wann Unbestimmtheit zur Nichtigkeit führt

Beschlüsse müssen aus sich heraus verständlich sein, weil sie auch Rechtsnachfolger binden, die an der Versammlung nicht teilgenommen haben. Ein Beschluss, dessen Inhalt sich nicht ermitteln lässt, ist nichtig. Dieser Fall ist allerdings die Ausnahme: Zunächst ist der Beschluss objektiv auszulegen, wobei das Protokoll und in Bezug genommene Unterlagen wie Angebote oder Pläne herangezogen werden können. Erst wenn auch die Auslegung keinen bestimmbaren Inhalt ergibt, greift die Nichtigkeit. Formulierungen wie „die Verwaltung wird beauftragt, das Dach instand zu setzen" sind daher meist auslegungsfähig, sollten aber durch Angabe von Angebot, Auftragssumme und Finanzierungsquelle präzisiert werden.

Teilnichtigkeit analog § 139 BGB

Betrifft ein Kompetenzmangel nur einen Teil eines Beschlusses, stellt sich die Frage nach der Teilnichtigkeit. Entsprechend dem Rechtsgedanken des § 139 BGB bleibt der übrige Teil wirksam, wenn anzunehmen ist, dass die Eigentümer ihn auch ohne den nichtigen Teil so gefasst hätten. Praktisch relevant ist das etwa, wenn ein Beschluss eine Maßnahme gestattet und zugleich eine unzulässige Regelung über Sondereigentum enthält.

Für die Beschlussformulierung folgt daraus ein einfacher Rat: Voneinander trennbare Regelungen sollten als getrennte Beschlüsse gefasst und einzeln abgestimmt werden. Das erhöht die Chance, dass ein Fehler nicht das gesamte Paket erfasst.

Warum „Zitterbeschlüsse" gefährlich sind

Als „Zitterbeschluss" bezeichnet man einen Beschluss, der außerhalb der Beschlusskompetenz gefasst wird in der Hoffnung, dass ihn niemand angreift und er dadurch bestandskräftig wird. Diese Hoffnung trügt: Bestandskraft tritt nur bei anfechtbaren, nicht bei nichtigen Beschlüssen ein. Ein kompetenzloser Beschluss bleibt dauerhaft unwirksam – auch nach zehn Jahren, auch gegenüber Erwerbern, auch wenn alle Beteiligten ihn jahrelang befolgt haben.

Der Schaden entsteht typischerweise verzögert. Ein Erwerber prüft die Beschluss-Sammlung, erkennt den Mangel und verweigert Zahlungen, die auf dem Beschluss beruhen. Oder es wird über Jahre nach einem nichtigen Schlüssel abgerechnet, und nach dessen Aufdeckung sind sämtliche Abrechnungen zu korrigieren. Wer den korrekten Weg gehen will, wählt statt des Zitterbeschlusses die Vereinbarung – oder prüft, ob eine Öffnungsklausel die fehlende gesetzliche Kompetenz ersetzt.

Grenzen: Sondereigentum und Kernbereichsrecht

Die Beschlusskompetenz endet dort, wo in das Sondereigentum eingegriffen wird. Die Versammlung verwaltet das Gemeinschaftseigentum; über die Nutzung und Gestaltung des Sondereigentums entscheidet grundsätzlich der jeweilige Eigentümer. Ein Beschluss, der einem Eigentümer vorschreibt, welchen Bodenbelag er verlegen oder wann er seine Wohnung renovieren muss, ist deshalb regelmäßig kompetenzlos – anders als Regelungen, die typische Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum betreffen, etwa Vorgaben zum einzuhaltenden Trittschallschutz.

Eine zweite Grenze bildet der sogenannte Kernbereich des Wohnungseigentums: unentziehbare Rechte, die auch eine Öffnungsklausel nicht zur Disposition der Mehrheit stellen kann. Dazu zählen das Recht auf Teilnahme an der Versammlung, das Stimmrecht dem Grunde nach, das Recht auf Anfechtung von Beschlüssen sowie der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG. Ein Beschluss, der einem säumigen Eigentümer generell das Stimmrecht entzieht oder den Rechtsweg abschneidet, ist nichtig.

Praxisbeispiel 2: Gestattung von Klimasplitgeräten

In einer Wohnanlage mit 18 Einheiten beantragen fünf Eigentümer die Gestattung von Klimasplitgeräten. Die Außengeräte sollen an der Rückfassade montiert werden. Die Versammlung beschließt mit einfacher Mehrheit die Gestattung nach § 20 Abs. 1 WEG und verbindet sie mit Auflagen: einheitlicher Montageort je Geschoss, festgelegte maximale Schallleistung, Ausführung durch einen Fachbetrieb, Nachweis der Elektroabnahme sowie Rückbauverpflichtung bei Veräußerung.

Zur Kostentragung beschließt die Versammlung nach § 21 WEG, dass Anschaffung, Montage, Wartung und Rückbau allein die antragstellenden Eigentümer tragen. Bei Kosten von 3.800 Euro je Gerät entstehen der Gemeinschaft keine Aufwendungen; für die Prüfung der statischen und elektrischen Voraussetzungen wird ein Gutachten über 1.400 Euro beauftragt, das anteilig von den fünf Antragstellern getragen wird – 280 Euro je Eigentümer.

Die Kompetenz folgt aus § 20 Abs. 1 WEG; der BGH hat mit Urteil vom 11.04.2025, Az. V ZR 96/24, bestätigt, dass Klimasplitgeräte grundsätzlich zulässig sind, wenn die Mehrheit sie per Beschluss gestattet. Zu beachten bleibt § 20 Abs. 4 WEG: Würden sämtliche Fassaden flächendeckend mit Außengeräten belegt, käme eine grundlegende Umgestaltung in Betracht.

Beschluss-Sammlung und praktische Beschlussformulierung

Nach § 24 Abs. 7 WEG ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Sie enthält den Wortlaut aller in der Versammlung verkündeten Beschlüsse und aller Umlaufbeschlüsse mit Angabe von Ort und Datum, außerdem den Wortlaut gerichtlicher Entscheidungen in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren. Die Führung obliegt der Verwaltung; jeder Eigentümer und – mit Zustimmung eines Eigentümers – auch ein Kaufinteressent kann Einsicht verlangen.

Die Beschluss-Sammlung ist damit das Gedächtnis der Gemeinschaft und in der Praxis der erste Ort, an dem Kompetenzmängel auffallen. Fehlerhaft oder unvollständig geführt, kann sie einen Grund zur Abberufung der Verwaltung darstellen.

Bausteine einer belastbaren Beschlussformulierung

• Kompetenzgrundlage benennen: Aus dem Beschlusstext oder der Beschlussvorlage sollte hervorgehen, auf welche Norm oder Öffnungsklausel er sich stützt.
• Gegenstand eindeutig bezeichnen: Maßnahme, ausführendes Unternehmen, Angebotsdatum und Auftragssumme brutto angeben; Anlagen ausdrücklich in Bezug nehmen.
• Kostenrahmen und Finanzierung regeln: Entnahme aus der Erhaltungsrücklage, Sonderumlage oder laufende Kosten ausdrücklich festlegen.
• Kostenverteilung mitbeschließen: Bei abweichendem Schlüssel den Maßstab exakt benennen und den sachlichen Grund im Protokoll dokumentieren.
• Zuständigkeit und Vollmacht klären: Bis zu welchem Betrag darf die Verwaltung ohne Rückfrage beauftragen? Ab wann ist der Beirat einzubinden?
• Trennbare Regelungen trennen: Getrennte Abstimmung reduziert das Risiko, dass ein Fehler den gesamten Beschluss erfasst.
• Zeitliche Geltung angeben: Ab wann gilt der neue Schlüssel? Für welchen Zeitraum gilt die Ermächtigung zur virtuellen Versammlung?

Rechtslage & Referenzurteile

Die Beschlusskompetenz ergibt sich abschließend aus dem Gesetz oder einer Vereinbarung. Zentrale Normen sind § 19 Abs. 1 WEG (Beschlüsse über ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung), § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (abweichende Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Arten von Kosten), § 20 Abs. 1 WEG (bauliche Veränderungen beschließen oder gestatten) mit der Schranke des § 20 Abs. 4 WEG, § 21 WEG (Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen), § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vorschüsse und Nachschüsse), § 26 WEG (Bestellung und Abberufung des Verwalters), § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters), § 23 Abs. 1a WEG (virtuelle Eigentümerversammlung, anwendbar seit dem 17.10.2024), § 23 Abs. 3 WEG (Umlaufbeschluss in Textform) und § 24 Abs. 7 WEG (Beschluss-Sammlung). Die Anfechtungsfrist von einem Monat folgt aus § 45 WEG; für die Teilnichtigkeit ist der Rechtsgedanke des § 139 BGB heranzuziehen.

Maßgebliche Entscheidungen:

• BGH, Urteil vom 15.11.2024, Az. V ZR 239/23: Die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG deckt auch die Beendigung einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenbefreiung. Fehlende Beschlusskompetenz führt zur Nichtigkeit, ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung dagegen nur zur Anfechtbarkeit. Damit ist die Trennlinie zwischen beiden Fehlerfolgen für die Kostenverteilung geklärt.
• BGH, Urteil vom 11.04.2025, Az. V ZR 96/24: Klimasplitgeräte sind grundsätzlich zulässig, wenn die Mehrheit sie per Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet. Die Entscheidung bestätigt die weite Gestattungskompetenz der Versammlung bei baulichen Veränderungen.

Checkliste

• [ ] Zu jedem Tagesordnungspunkt die Kompetenzgrundlage benennen, bevor eingeladen wird
• [ ] Gemeinschaftsordnung auf Öffnungsklauseln und Kompetenzerweiterungen prüfen
• [ ] Prüfen, ob der Gegenstand eine Vereinbarung erfordert statt eines Beschlusses
• [ ] Bei Kostenverteilungen § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG als Grundlage ausdrücklich anführen
• [ ] Sachlichen Grund für abweichende Kostenverteilungen im Protokoll dokumentieren
• [ ] Bei baulichen Veränderungen Gestattung und Kostentragung getrennt beschließen
• [ ] § 20 Abs. 4 WEG prüfen: keine grundlegende Umgestaltung, keine unbillige Benachteiligung
• [ ] Für rein virtuelle Versammlungen den Ermächtigungsbeschluss nach § 23 Abs. 1a WEG fassen
• [ ] Bei Umlaufbeschlüssen prüfen, ob ein Erleichterungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG vorliegt
• [ ] Beschlusstexte so formulieren, dass sie ohne Kenntnis der Versammlung verständlich sind
• [ ] Angebote, Pläne und Auftragssummen ausdrücklich in Bezug nehmen
• [ ] Trennbare Regelungen als eigene Beschlüsse fassen und einzeln abstimmen
• [ ] Keine Beschlüsse über Nutzung oder Gestaltung des Sondereigentums fassen
• [ ] Kernrechte wie Teilnahme, Stimmrecht und Anfechtungsrecht nicht antasten
• [ ] Auf „Zitterbeschlüsse" verzichten – Nichtigkeit heilt nicht durch Zeitablauf
• [ ] Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG laufend und vollständig führen
• [ ] Anfechtungsfrist von einem Monat nach § 45 WEG im Blick behalten
• [ ] Bei Zweifeln vor der Versammlung fachkundigen Rat einholen statt danach

Häufige Fragen (FAQ)

Was bedeutet Beschlusskompetenz genau?
Beschlusskompetenz ist die Befugnis der Eigentümerversammlung, über einen bestimmten Gegenstand durch Mehrheitsbeschluss verbindlich für alle Eigentümer zu entscheiden. Sie besteht nur, soweit das Wohnungseigentumsgesetz sie einräumt oder eine Vereinbarung – typischerweise eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung – sie begründet. Eine allgemeine Zuständigkeit für alles, was die Gemeinschaft betrifft, gibt es nicht. Fehlt die Kompetenz, ist der Beschluss nichtig und entfaltet zu keinem Zeitpunkt Bindungswirkung, unabhängig davon, wie viele Eigentümer ihm zugestimmt haben.

Was ist der Unterschied zwischen einem nichtigen und einem anfechtbaren Beschluss?
Ein nichtiger Beschluss ist von Anfang an unwirksam. Die Nichtigkeit kann jederzeit, ohne Frist und auch einredeweise geltend gemacht werden; typischer Grund ist die fehlende Beschlusskompetenz. Ein anfechtbarer Beschluss ist dagegen zunächst wirksam und verliert seine Wirkung nur, wenn er innerhalb eines Monats nach § 45 WEG angefochten und rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Typischer Anfechtungsgrund ist ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Läuft die Frist ab, wird der Beschluss bestandskräftig.

Kann die Versammlung den Kostenverteilungsschlüssel ändern?
Ja. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gibt der Versammlung die Kompetenz, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit einfacher Mehrheit eine abweichende Verteilung zu beschließen – auch abweichend von der Gemeinschaftsordnung. Der BGH hat mit Urteil vom 15.11.2024, Az. V ZR 239/23, entschieden, dass davon auch die Beendigung einer vereinbarten Kostenbefreiung gedeckt ist. Der Beschluss muss allerdings ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen; ein willkürlicher oder sachlich nicht begründeter Maßstab ist innerhalb der Monatsfrist anfechtbar.

Darf die Versammlung ein Sondernutzungsrecht begründen?
Nein. Die Begründung eines Sondernutzungsrechts schließt die übrigen Eigentümer dauerhaft vom Gebrauch eines Teils des Gemeinschaftseigentums aus und greift damit in die sachenrechtliche Zuordnung ein. Dafür fehlt der Versammlung die Beschlusskompetenz, sofern nicht ausnahmsweise eine hinreichend weite Öffnungsklausel besteht. Erforderlich ist grundsätzlich eine Vereinbarung aller Eigentümer, die zur Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern im Grundbuch einzutragen ist. Ein dennoch gefasster Beschluss wäre nichtig und könnte auch nach Jahren noch beanstandet werden.

Was ist ein Zitterbeschluss und warum sollte man ihn vermeiden?
Als Zitterbeschluss bezeichnet man einen Beschluss, der ohne Beschlusskompetenz gefasst wird in der Erwartung, dass ihn niemand angreift. Diese Erwartung geht ins Leere: Bestandskraft tritt nur bei anfechtbaren Beschlüssen ein, nicht bei nichtigen. Der Beschluss bleibt dauerhaft unwirksam, auch gegenüber späteren Erwerbern. Der Schaden zeigt sich meist verzögert, wenn Abrechnungen über Jahre auf einer nichtigen Grundlage beruhen und rückabgewickelt werden müssen. Der richtige Weg führt über eine Vereinbarung oder eine Öffnungsklausel.

Kann die Versammlung eine rein virtuelle Eigentümerversammlung beschließen?
Ja. Seit dem 17.10.2024 kann die Versammlung nach § 23 Abs. 1a WEG mit qualifizierter Mehrheit beschließen, dass Versammlungen ohne Präsenzteil rein virtuell stattfinden. Der Beschluss wirkt als Ermächtigung für einen gesetzlich begrenzten Zeitraum und sollte die technischen Anforderungen an die Teilnahme regeln. Davon zu unterscheiden ist die hybride Versammlung mit zusätzlicher Online-Zuschaltung, die keinen solchen Beschluss erfordert. Findet eine rein virtuelle Versammlung ohne Ermächtigungsbeschluss statt, sind die dort gefassten Beschlüsse angreifbar.

Ist ein unklar formulierter Beschluss automatisch unwirksam?
Nein. Ein Beschluss ist zunächst objektiv auszulegen; herangezogen werden dürfen das Protokoll und ausdrücklich in Bezug genommene Unterlagen wie Angebote oder Pläne. Nichtigkeit wegen Unbestimmtheit tritt nur ausnahmsweise ein, wenn sich auch durch Auslegung kein bestimmbarer Inhalt ermitteln lässt. In der Praxis führt Unklarheit häufiger zur Anfechtbarkeit oder zu Streit über die Reichweite. Empfehlenswert ist deshalb, Maßnahme, Auftragnehmer, Auftragssumme, Finanzierung und Kostenverteilung im Beschlusstext ausdrücklich zu benennen.

Quellen & Rechtshinweis

Zitierte Normen: § 16 Abs. 2 WEG (Kostentragung, abweichende Verteilung nach Satz 2), § 18 WEG (Verwaltung und Benutzung, Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung), § 19 WEG (Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung), § 20 WEG (bauliche Veränderungen, Schranken nach Absatz 4), § 21 WEG (Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen), § 23 WEG (Eigentümerversammlung, virtuelle Versammlung nach Absatz 1a, Umlaufbeschluss nach Absatz 3), § 24 Abs. 7 WEG (Beschluss-Sammlung), § 26 WEG (Bestellung und Abberufung des Verwalters), § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters), § 28 WEG (Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung), § 45 WEG (Anfechtungsfrist) sowie § 139 BGB (Teilnichtigkeit, entsprechend anzuwenden). Grundlage der aktuellen Fassung ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit dem 01.12.2020; die Regelung zur virtuellen Versammlung ist seit dem 17.10.2024 anwendbar. Zitierte Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 15.11.2024, Az. V ZR 239/23; BGH, Urteil vom 11.04.2025, Az. V ZR 96/24.

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Angaben in den Praxisbeispielen sind vereinfacht und dienen nur der Veranschaulichung; die Zuordnung im Einzelfall richtet sich nach Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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