Beschlussantrag in der Eigentümerversammlung: Fristen und Muster

Auf einen Blick: Ein Beschlussantrag entfaltet nur dann Wirkung, wenn sein Gegenstand bereits bei der Einberufung bezeichnet wurde. Das ergibt sich aus § 23 Abs. 2 WEG: Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand in der Einladung angekündigt ist. Wer einen Antrag durchsetzen will, muss ihn deshalb rechtzeitig vor der Versammlung beim Verwalter einreichen – praktisch spätestens vier bis sechs Wochen vorher, damit er die Einberufungsfrist von drei Wochen nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG einhalten kann. Lehnt der Verwalter die Aufnahme ab, führt der Weg über das Einberufungsverlangen von mehr als einem Viertel der Eigentümer nach § 24 Abs. 2 WEG. In der laufenden Versammlung sind ohne Ankündigung nur Geschäftsordnungsbeschlüsse und Konkretisierungen innerhalb eines angekündigten Tagesordnungspunkts möglich; ein Verstoß macht den Beschluss anfechtbar nach § 44 WEG innerhalb der Monatsfrist des § 45 WEG, nicht nichtig. Der BGH hat mit Urteil vom 13.01.2012, Az. V ZR 129/11, die Anforderungen an die Bezeichnung des Gegenstands konkretisiert; mit Urteil vom 08.04.2016, Az. V ZR 104/15, die Bezugnahme auf Unterlagen außerhalb des Beschlusstextes gebilligt.

Gliederung

1. Warum der Beschlussantrag das eigentliche Steuerungsinstrument der Eigentümer ist
2. Rechtsrahmen: § 23 Abs. 2 WEG und die Ankündigung des Gegenstands
3. Der Weg vor der Versammlung: Antrag beim Verwalter, Fristen, Formalien
4. Wenn der Verwalter ablehnt: das Einberufungsverlangen nach § 24 Abs. 2 WEG
5. Antrag während der laufenden Versammlung – was geht und was nicht
6. Geschäftsordnungsbeschlüsse und Konkretisierung innerhalb eines TOP
7. Der Sonderfall der allstimmigen Vollversammlung
8. Rechtsfolgen eines Verstoßes: Anfechtbarkeit statt Nichtigkeit
9. Die Beschlussvorlage: Bestimmtheit, Kostenobergrenze, Finanzierung, Vollzug
10. Musterformulierungen für typische Beschlussanträge
11. Praxisbeispiel 1: Heizungserneuerung mit Kostendeckel
12. Praxisbeispiel 2: Abgelehnter Antrag und Einberufungsverlangen
13. Der Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG als Alternative
14. Rechtslage & Referenzurteile, Checkliste, FAQ

Warum der Beschlussantrag das eigentliche Steuerungsinstrument der Eigentümer ist

Die Eigentümerversammlung ist das Willensbildungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie entscheidet aber nicht aus eigenem Antrieb über alles, was in der Anlage anfällt, sondern nur über das, was ihr vorgelegt wird. Genau hier setzt der Beschlussantrag an: Er ist das Instrument, mit dem ein einzelner Eigentümer, der Verwaltungsbeirat oder die Verwaltung einen Gegenstand zur Entscheidung stellt. Wer keinen Antrag stellt, überlässt die Tagesordnung faktisch der Verwaltung – und damit auch die Frage, welche Themen in einem Wirtschaftsjahr überhaupt entschieden werden.

Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat sich die Rollenverteilung verschoben. Die Verwaltung entscheidet nach § 27 WEG eigenständig über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Alles darüber hinaus – Sanierungen, bauliche Veränderungen nach § 20 WEG, abweichende Kostenverteilungen nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Sonderumlagen, Verwalterbestellung nach § 26 WEG – bedarf eines Beschlusses. Der Beschlussantrag ist damit der Zugang zu jeder relevanten Entscheidung in der Gemeinschaft.

Die praktische Erfahrung zeigt zwei typische Fehlerquellen. Die erste liegt im Zeitpunkt: Anträge werden zu spät eingereicht und können die Einberufungsfrist nicht mehr erreichen. Die zweite liegt in der Formulierung: Der Antrag beschreibt ein Anliegen, aber keinen beschlussfähigen Text. Ein Antrag wie „Die Fassade soll saniert werden" enthält weder Umfang noch Kosten, Finanzierung oder Auftragsvergabe – er ist als Beschluss kaum vollziehbar und im Streitfall angreifbar. Beide Fehler lassen sich mit wenig Aufwand vermeiden, wenn man den Ablauf und die rechtlichen Anforderungen kennt.

Rechtsrahmen: § 23 Abs. 2 WEG und die Ankündigung des Gegenstands

Die zentrale Norm für jeden Beschlussantrag ist § 23 Abs. 2 WEG. Danach ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Die Vorschrift schützt zwei Interessen: Jeder Eigentümer soll sich auf die Versammlung vorbereiten können, und jeder Eigentümer soll entscheiden können, ob die Teilnahme für ihn wichtig ist. Wer nicht weiß, dass über eine Sonderumlage von 180.000 Euro abgestimmt wird, kann seine Teilnahme nicht sinnvoll planen.

Wie genau die Bezeichnung sein muss, hat der BGH mit Urteil vom 13.01.2012, Az. V ZR 129/11, umrissen: Es genügt, wenn Tagesordnungspunkte und Beschlussvorschläge so hinreichend genau bezeichnet sind, dass die Wohnungseigentümer in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verstehen und erfassen können, worüber beraten und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen die Entscheidung hat. Eine wörtliche Vorwegnahme des späteren Beschlusstextes ist damit nicht verlangt – wohl aber eine Ankündigung, die den Kern der Entscheidung erkennen lässt.

Daraus folgt für die Praxis eine brauchbare Faustregel: Die Ankündigung muss Gegenstand, Richtung und Größenordnung erkennen lassen. „Erneuerung der Aufzugsanlage im Haus B – Beschluss über Auftragsvergabe und Finanzierung, Kostenrahmen rund 95.000 Euro" erfüllt diese Anforderung. „Aufzug" allein erfüllt sie nicht. Ebenso wenig genügt der Sammelpunkt „Verschiedenes" für eine Beschlussfassung; er trägt allenfalls Berichte und Aussprache, nicht aber Entscheidungen mit finanzieller oder rechtlicher Tragweite.

Flankiert wird § 23 Abs. 2 WEG durch § 24 Abs. 4 WEG. Die Einberufung erfolgt in Textform, die Frist beträgt mindestens drei Wochen, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit eine Verkürzung rechtfertigt, und die Einberufung muss den Gegenstand der Beschlussfassung bezeichnen. Textform bedeutet: E-Mail genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich.

Der Weg vor der Versammlung: Antrag beim Verwalter, Fristen, Formalien

Der Normalfall ist der Antrag vor der Versammlung. Er richtet sich an die Verwaltung, die nach § 24 Abs. 1 WEG die Versammlung einberuft und die Tagesordnung aufstellt. Ein einzelner Eigentümer hat grundsätzlich Anspruch darauf, dass ein Gegenstand aufgenommen wird, der die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft und einer Beschlussfassung zugänglich ist. Die Verwaltung darf einen solchen Antrag nicht nach Belieben aussortieren; sie darf ihn allerdings zurückweisen, wenn er offensichtlich außerhalb der Beschlusskompetenz liegt, etwa weil er eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen betrifft, die nur durch Vereinbarung möglich ist.

Zeitlich ist entscheidend, dass der Antrag die Einberufung erreicht. Da die Einladung mindestens drei Wochen vor dem Termin versandt werden muss und die Verwaltung Zeit für Prüfung, Angebotseinholung und Erstellung der Unterlagen benötigt, sollte der Antrag mindestens vier bis sechs Wochen vor dem Versammlungstermin vorliegen. Viele Gemeinschaftsordnungen enthalten eigene Regelungen; sie sind vorrangig zu prüfen.

Formal sollte der Antrag vier Bestandteile enthalten: die Bezeichnung des Tagesordnungspunkts für die Einladung, den vollständigen Beschlusstext im Wortlaut, eine kurze Begründung mit den wesentlichen Tatsachen und – soweit vorhanden – die Anlagen, auf die der Beschluss Bezug nehmen soll. Der Bezug auf Anlagen ist zulässig: Der BGH hat mit Urteil vom 08.04.2016, Az. V ZR 104/15, entschieden, dass in einem Beschluss zur Konkretisierung einer Regelung auf ein außerhalb des Beschlusses liegendes Dokument Bezug genommen werden kann, wenn dieses Dokument zweifelsfrei bestimmt ist. Wer ein Angebot in Bezug nimmt, sollte es deshalb mit Datum, Anbieter und Angebotsnummer benennen.

Wenn der Verwalter ablehnt: das Einberufungsverlangen nach § 24 Abs. 2 WEG

Nimmt die Verwaltung einen Antrag nicht auf, stehen Eigentümern zwei Wege offen. Der schnellere ist das Einberufungsverlangen nach § 24 Abs. 2 WEG: Die Versammlung ist einzuberufen, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Maßgeblich ist dabei die Kopfzahl der Eigentümer, nicht die Zahl der Einheiten oder Miteigentumsanteile – bei 24 Eigentümern sind also mindestens sieben Unterschriften erforderlich, weil sechs genau ein Viertel wären und das Gesetz „mehr als" verlangt.

Das Verlangen muss den Zweck und die Gründe angeben. Es empfiehlt sich, den vollständigen Beschlusstext beizufügen, damit die Verwaltung die Tagesordnung ohne inhaltliche Nachbearbeitung erstellen kann. Kommt die Verwaltung dem Verlangen nicht nach, kann die Versammlung nach § 24 Abs. 3 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter einberufen werden; fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, greift dieselbe Ersatzzuständigkeit.

Der zweite, langsamere Weg ist die Klage auf Aufnahme des Tagesordnungspunkts beziehungsweise – wenn die Versammlung bereits stattgefunden hat – die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Sie richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ist der richtige Weg, wenn ein Eigentümer einen Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung hat, die Versammlung diese aber verweigert.

Antrag während der laufenden Versammlung – was geht und was nicht

Die praktisch häufigste Frage lautet: Kann ein Eigentümer in der Versammlung spontan einen Antrag stellen und darüber abstimmen lassen? Die Antwort folgt unmittelbar aus § 23 Abs. 2 WEG und lautet im Grundsatz: nein. Ein Beschluss über einen Gegenstand, der in der Einladung nicht bezeichnet war, ist fehlerhaft und auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

Das bedeutet nicht, dass in der Versammlung nichts beantragt werden dürfte. Zu unterscheiden sind vier Konstellationen:

1. Neuer Sachgegenstand ohne Ankündigung – unzulässig

Wird in der Versammlung erstmals der Austausch der Hauseingangstüren beantragt, obwohl die Einladung dazu nichts enthielt, fehlt die Ankündigung. Ein trotzdem gefasster Beschluss ist anfechtbar. Der richtige Umgang: Der Antrag wird zu Protokoll genommen und für die nächste Versammlung angekündigt – oder es wird ein Umlaufbeschluss vorbereitet.

2. Konkretisierung innerhalb eines angekündigten TOP – zulässig

War „Beschluss über die Erneuerung der Hauseingangstüren einschließlich Auftragsvergabe, Kostenrahmen rund 28.000 Euro" angekündigt, dürfen in der Versammlung Änderungsanträge zu Ausführung, Auftragnehmer, Kostenobergrenze oder Finanzierung gestellt werden. Sie bewegen sich innerhalb des angekündigten Gegenstands. Die Grenze verläuft dort, wo der Änderungsantrag den Gegenstand qualitativ verlässt – etwa wenn statt der Türen die gesamte Fassade saniert werden soll.

3. Geschäftsordnungsbeschlüsse – zulässig

Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln den Ablauf der Versammlung selbst, nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie wirken nur für die laufende Versammlung und bedürfen deshalb keiner Ankündigung. Typische Beispiele sind die Wahl des Versammlungsleiters, die Zulassung von Nichteigentümern als Berater, die Begrenzung der Redezeit, die Reihenfolge der Tagesordnung, die Art der Abstimmung, eine Unterbrechung oder die Vertagung eines Punktes.

4. Allstimmige Vollversammlung – zulässig

Sind sämtliche Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten und erklären sich alle mit der Beschlussfassung über einen nicht angekündigten Gegenstand einverstanden, kann wirksam beschlossen werden. Der Schutzzweck des § 23 Abs. 2 WEG entfällt, weil niemand in seinem Vorbereitungs- und Teilnahmeinteresse betroffen ist. Praktisch relevant ist das nur in kleinen Gemeinschaften. Wichtig: Es genügt nicht, dass alle Anwesenden zustimmen – es müssen alle Eigentümer anwesend oder wirksam vertreten sein, und die Zustimmung zur Behandlung des Punktes muss ausnahmslos vorliegen. Das Protokoll sollte beides ausdrücklich festhalten.

Rechtsfolgen eines Verstoßes: Anfechtbarkeit statt Nichtigkeit

Wird über einen nicht angekündigten Gegenstand beschlossen, ist der Beschluss nicht nichtig, sondern anfechtbar. Das ist eine wichtige Weichenstellung. Nichtigkeit setzt regelmäßig einen Kompetenzmangel voraus – die Versammlung durfte über den Gegenstand überhaupt nicht entscheiden. Bei einem Ankündigungsmangel besteht die Kompetenz dagegen; verletzt ist lediglich eine Verfahrensvorschrift.

Die Folge: Der Beschluss muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung durch Beschlussklage nach § 44 WEG angegriffen werden; die Frist ergibt sich aus § 45 WEG, die Begründung ist innerhalb von zwei Monaten nachzureichen. Wird die Frist versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig und bindet auch die Eigentümer, die den Verfahrensfehler gerügt haben. Die Klage richtet sich seit der Reform gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer.

Zu beachten ist die Kostenfolge. Der BGH hat mit Urteil vom 19.07.2024, Az. V ZR 102/23, entschieden, dass Prozesskosten, die der Gemeinschaft in einem Beschlussanfechtungsverfahren auferlegt werden, Verwaltungskosten im Sinne des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sind und nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umzulegen sind, wenn keine abweichende Regelung besteht. Auch ein obsiegender Anfechtungskläger finanziert die Kosten der unterlegenen Gemeinschaft daher anteilig mit. Anfechtung ist damit kein kostenneutrales Korrektiv – ein weiterer Grund, Anträge von vornherein sauber anzukündigen.

Die Beschlussvorlage: Bestimmtheit, Kostenobergrenze, Finanzierung, Vollzug

Ein guter Beschlusstext beantwortet fünf Fragen, ohne dass man Protokolle vergangener Jahre heranziehen muss. Beschlüsse werden objektiv-normativ aus sich heraus ausgelegt; was nur die Anwesenden wussten, hilft einem Erwerber drei Jahre später nicht.

Was? Die Maßnahme ist konkret zu beschreiben: Gewerk, Umfang, betroffene Gebäudeteile, gegebenenfalls Leistungsverzeichnis oder Angebot als bezeichnete Anlage.

Wie viel? Eine Kostenobergrenze schützt die Gemeinschaft vor Nachforderungen und den Verwalter vor Haftungsrisiken. Bewährt hat sich die Formulierung einer Bruttoobergrenze einschließlich Umsatzsteuer, ergänzt um einen ausdrücklich beschlossenen Puffer für unvorhergesehene Leistungen mit prozentualer Begrenzung.

Woher? Die Finanzierung ist ausdrücklich zu regeln: Entnahme aus der Erhaltungsrücklage, Sonderumlage mit Verteilungsschlüssel und Fälligkeitsterminen, Kreditaufnahme oder eine Kombination. Ein Beschluss über eine Maßnahme ohne Finanzierungsregelung erzeugt regelmäßig Folgestreit.

Wer? Der Vollzugsauftrag benennt, wer den Vertrag schließt und in welchem Rahmen. Ohne ausdrückliche Ermächtigung bewegt sich die Verwaltung bei größeren Aufträgen außerhalb ihrer gesetzlichen Befugnisse nach § 27 WEG.

Wann? Ein Zeitrahmen oder eine Frist für den Vollzug macht den Beschluss überprüfbar und erleichtert dem Verwaltungsbeirat die Kontrolle.

Musterformulierungen (eigenständig verfasst, an den Einzelfall anzupassen)

Muster 1 – Erhaltungsmaßnahme mit Kostendeckel und Rücklagenentnahme

Die Wohnungseigentümer beschließen die Erneuerung der Flachdachabdichtung über dem Gebäudeteil Haus A gemäß dem Angebot der Firma Muster Dachtechnik GmbH vom 14.04.2026, Angebotsnummer 2026-0417, das dieser Einladung als Anlage 2 beigefügt ist. Die Kosten werden auf einen Höchstbetrag von 78.000 Euro brutto begrenzt. Für unvorhergesehene, technisch notwendige Zusatzleistungen wird ein zusätzlicher Rahmen von höchstens 8 Prozent dieses Betrages freigegeben. Die Finanzierung erfolgt durch Entnahme aus der Erhaltungsrücklage. Die Verwaltung wird beauftragt und bevollmächtigt, den Vertrag im Rahmen dieser Beträge abzuschließen, abzuwickeln und die Zahlungen nach Baufortschritt freizugeben. Die Maßnahme soll bis zum 31.10.2026 abgeschlossen sein.

Muster 2 – Sonderumlage mit Verteilungsschlüssel und Fälligkeit

Zur Finanzierung der unter Tagesordnungspunkt 6 beschlossenen Maßnahme beschließen die Wohnungseigentümer eine Sonderumlage in Höhe von insgesamt 120.000 Euro. Die Umlage wird nach Miteigentumsanteilen verteilt. Sie ist in zwei gleichen Raten fällig, jeweils zum 01.09.2026 und zum 01.12.2026. Die Verwaltung erstellt für jede Einheit eine Einzelaufstellung mit dem konkret geschuldeten Betrag und übersendet diese innerhalb von zwei Wochen nach der Versammlung in Textform. Nicht verbrauchte Mittel werden nach Abschluss der Maßnahme der Erhaltungsrücklage zugeführt.

Muster 3 – Beauftragung einer Fachplanung als Vorstufe

Die Wohnungseigentümer beschließen, vor einer Entscheidung über die Erneuerung der Heizungsanlage eine Fachplanung zu beauftragen. Die Verwaltung wird beauftragt, mindestens drei Angebote von Fachplanungsbüros einzuholen und den Auftrag an das wirtschaftlichste Angebot zu vergeben, begrenzt auf einen Höchstbetrag von 12.000 Euro brutto. Die Kosten werden der Erhaltungsrücklage entnommen. Die Planungsergebnisse sind den Wohnungseigentümern spätestens vier Wochen vor der nächsten ordentlichen Versammlung in Textform zur Verfügung zu stellen.

Muster 4 – Antrag auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts (Anschreiben an die Verwaltung)

Hiermit beantrage ich als Eigentümer der Einheit Nr. 14, folgenden Gegenstand als Tagesordnungspunkt in die Einladung zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung aufzunehmen. Vorgeschlagene Bezeichnung für die Einladung: „Beschluss über die Anbringung von Fahrradbügeln im Innenhof einschließlich Auftragsvergabe und Finanzierung, Kostenrahmen rund 4.500 Euro". Der Beschlusstext soll lauten: [vollständiger Wortlaut]. Zur Begründung: [Sachverhalt in Stichpunkten]. Ich bitte um Bestätigung der Aufnahme in Textform bis zum [Datum].

Praxisbeispiel 1: Heizungserneuerung mit Kostendeckel

Eine Gemeinschaft mit 18 Einheiten und 1.740 Quadratmetern Wohnfläche steht vor der Erneuerung der Zentralheizung. Ein Eigentümer reicht sieben Wochen vor der Versammlung einen Beschlussantrag ein. Die Verwaltung holt drei Angebote ein und nimmt den Punkt mit der Bezeichnung „Erneuerung der Heizungsanlage einschließlich Auftragsvergabe und Finanzierung, Kostenrahmen rund 165.000 Euro" in die Einladung auf. Die Angebote gehen als Anlagen mit.

In der Versammlung wird der Kostenrahmen diskutiert. Ein Eigentümer beantragt, die Obergrenze auf 158.000 Euro zu senken und den Puffer für Zusatzleistungen von 10 auf 6 Prozent zu reduzieren. Das ist ein zulässiger Änderungsantrag innerhalb des angekündigten Gegenstands – die Maßnahme bleibt dieselbe, nur ihre Parameter ändern sich.

Die Finanzierung stellt sich wie folgt dar:

Bei 1.000 Miteigentumsanteilen ergibt die Sonderumlage 68 Euro je Anteil. Eine Einheit mit 62 Anteilen zahlt 4.216 Euro, eine Einheit mit 105 Anteilen zahlt 7.140 Euro. Die Umlage wird in zwei Raten zum 01.09. und 01.11.2026 fällig gestellt. Der Beschlusstext hält ausdrücklich fest, dass nicht verbrauchte Mittel der Erhaltungsrücklage zugeführt werden – damit ist die Rückabwicklung geregelt, ohne dass es eines weiteren Beschlusses bedarf.

Zusätzlich beantragt ein Eigentümer während der Versammlung, den Verwaltungsbeirat zu ermächtigen, die Schlussrechnung vor Zahlungsfreigabe zu prüfen. Auch dieser Antrag bleibt innerhalb des angekündigten Gegenstands, weil er den Vollzug der beschlossenen Maßnahme betrifft. Er wird als Ergänzung des Beschlusstextes mit angenommen.

Praxisbeispiel 2: Abgelehnter Antrag und Einberufungsverlangen

In einer Anlage mit 24 Wohnungseigentümern beantragt eine Eigentümerin die Aufnahme eines Tagesordnungspunkts zur Abberufung des Verwalters und zur Bestellung eines neuen Verwalters. Die Verwaltung reagiert nicht und versendet die Einladung ohne diesen Punkt. Ein in der Versammlung gestellter Antrag zur Abberufung wäre wegen fehlender Ankündigung anfechtbar – die Eigentümerin verzichtet deshalb bewusst darauf.

Stattdessen organisiert sie ein Einberufungsverlangen nach § 24 Abs. 2 WEG. Bei 24 Eigentümern entspricht ein Viertel exakt sechs Personen; erforderlich sind also mindestens sieben. Sie sammelt neun Unterschriften in Textform. Das Verlangen benennt als Zweck die Beschlussfassung über die Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 3 WEG, die Kündigung des Verwaltervertrags und die Bestellung eines neuen, nach § 26a WEG zertifizierten Verwalters. Als Gründe werden konkrete Pflichtverletzungen mit Datum angeführt. Der vollständige Beschlusstext liegt bei, ebenso drei Angebote von Verwaltungsunternehmen.

Die Verwaltung beruft daraufhin eine außerordentliche Versammlung ein. Hätte sie es nicht getan, wäre nach § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats zur Einberufung berechtigt gewesen. Die Rechnung ist einfach, aber entscheidend:

In der Versammlung wird die Abberufung mit einfacher Mehrheit nach § 25 Abs. 1 WEG beschlossen. Der Beschluss verbindet Abberufung, Vertragsbeendigung und Neubestellung mit Vertragsbeginn und Laufzeit in einem sauber gegliederten Text – drei getrennte Beschlusspunkte, damit ein Fehler bei einem Punkt nicht die übrigen mitreißt.

Der Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG als Alternative

Wenn ein Antrag die Einberufungsfrist nicht mehr erreicht, ist der Umlaufbeschluss oft der bessere Weg als ein riskanter Spontanantrag. Nach § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären. Die Versammlung kann allerdings für einen einzelnen Gegenstand beschließen, dass abweichend davon die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt – ein Instrument, das seit der Reform erhebliche praktische Bedeutung hat.

Die Absenkung des Zustimmungserfordernisses muss sich auf einen konkreten, bestimmten Gegenstand beziehen. Ein pauschaler Beschluss, künftig alle Umlaufbeschlüsse mit einfacher Mehrheit fassen zu können, ist von der Vorschrift nicht gedeckt. Praktisch bewährt sich folgende Reihenfolge: In der ordentlichen Versammlung wird die Absenkung für einen konkret bezeichneten künftigen Beschlussgegenstand beschlossen; nach Vorliegen der Angebote wird der eigentliche Sachbeschluss im Umlaufverfahren gefasst. Der Umlaufbeschluss ist von der Verwaltung zu verkünden und in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen; die Anfechtungsfrist beginnt mit der Verkündung.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich ist das Wohnungseigentumsgesetz in der seit dem 01.12.2020 geltenden Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes. Für den Beschlussantrag sind folgende Normen zentral:

• § 23 Abs. 2 WEG: Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
• § 23 Abs. 3 WEG: Beschluss ohne Versammlung bei Zustimmung aller in Textform; Absenkung auf die Mehrheit der abgegebenen Stimmen für einen einzelnen Gegenstand durch Beschluss möglich.
• § 24 Abs. 1 WEG: Einberufung durch den Verwalter, mindestens einmal jährlich.
• § 24 Abs. 2 WEG: Einberufungsverlangen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen.
• § 24 Abs. 3 WEG: Ersatzeinberufung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter.
• § 24 Abs. 4 WEG: Einberufung in Textform, Frist von mindestens drei Wochen, Bezeichnung des Gegenstands.
• § 25 WEG: Beschlussfassung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen; keine gesetzliche Beschlussfähigkeitsquote mehr seit der Reform.
• § 44 WEG: Beschlussklage – Anfechtungsklage, Nichtigkeitsfeststellungsklage und Beschlussersetzungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
• § 45 WEG: Anfechtungsfrist von einem Monat ab Beschlussfassung, Begründungsfrist von zwei Monaten.

Verifizierte Rechtsprechung:

• BGH, Urteil vom 13.01.2012, Az. V ZR 129/11: Tagesordnungspunkte und Beschlussvorschläge müssen so hinreichend genau bezeichnet sein, dass die Wohnungseigentümer in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verstehen und erfassen können, worüber beraten und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen die Entscheidung hat.
• BGH, Urteil vom 08.04.2016, Az. V ZR 104/15: In einem Beschluss kann zur Konkretisierung einer Regelung auf ein außerhalb des Beschlusses liegendes Dokument Bezug genommen werden, wenn dieses Dokument zweifelsfrei bestimmt ist.
• BGH, Urteil vom 19.07.2024, Az. V ZR 102/23: Prozesskosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Beschlussanfechtungsverfahren auferlegt werden, sind Verwaltungskosten nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und nach dem allgemeinen Schlüssel zu verteilen; auch der obsiegende Beschlusskläger trägt sie ohne abweichende Regelung anteilig mit.

Checkliste

Vor der Versammlung

• [ ] Beschlussantrag mindestens vier bis sechs Wochen vor dem Termin bei der Verwaltung einreichen
• [ ] Regelungen der Gemeinschaftsordnung zu Antragsfristen prüfen
• [ ] Bezeichnung für die Einladung formulieren: Gegenstand, Richtung, Größenordnung
• [ ] Vollständigen Beschlusstext im Wortlaut beifügen, nicht nur ein Anliegen beschreiben
• [ ] Angebote und Unterlagen mit Datum, Anbieter und Nummer bezeichnen
• [ ] Beschlusskompetenz prüfen: Gesetz oder Öffnungsklausel der Gemeinschaftsordnung
• [ ] Bestätigung der Aufnahme in Textform anfordern

Im Beschlusstext

• [ ] Maßnahme konkret beschrieben, Umfang und betroffene Bauteile benannt
• [ ] Kostenobergrenze brutto festgelegt, Puffer prozentual begrenzt
• [ ] Finanzierung geregelt: Rücklagenentnahme, Sonderumlage, Kredit
• [ ] Verteilungsschlüssel und Fälligkeitstermine bei Sonderumlage genannt
• [ ] Vollzugsauftrag und Vollmacht der Verwaltung ausdrücklich erteilt
• [ ] Umgang mit nicht verbrauchten Mitteln geregelt
• [ ] Zeitrahmen oder Frist für den Vollzug aufgenommen

In der Versammlung

• [ ] Prüfen, ob der Antrag vom angekündigten Gegenstand gedeckt ist
• [ ] Änderungsanträge vor dem Hauptantrag zur Abstimmung stellen
• [ ] Geschäftsordnungsanträge als solche kennzeichnen und protokollieren
• [ ] Bei Vollversammlung Anwesenheit aller Eigentümer und Einverständnis protokollieren
• [ ] Trennbare Regelungen getrennt abstimmen
• [ ] Beschlussergebnis verkünden und wörtlich protokollieren

Nach der Versammlung

• [ ] Beschluss in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufnehmen
• [ ] Monatsfrist des § 45 WEG im Blick behalten
• [ ] Vollzug durch den Verwaltungsbeirat nachhalten

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich einen Beschlussantrag spontan in der laufenden Eigentümerversammlung stellen?

Stellen ja, wirksam beschließen in der Regel nein. Nach § 23 Abs. 2 WEG ist ein Beschluss nur gültig, wenn der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet war. Wird über einen völlig neuen Gegenstand abgestimmt, ist der Beschluss anfechtbar. Zulässig bleiben Geschäftsordnungsanträge zum Ablauf der Versammlung, Änderungsanträge innerhalb eines bereits angekündigten Tagesordnungspunkts sowie – ausnahmsweise – Beschlüsse in einer Vollversammlung, in der alle Eigentümer anwesend oder vertreten sind und alle mit der Behandlung einverstanden sind. Ist keine dieser Voraussetzungen erfüllt, sollte der Antrag zu Protokoll genommen und für die nächste Versammlung angekündigt werden.

Wie lange vorher muss ein Beschlussantrag eingereicht werden?

Das Gesetz nennt keine Antragsfrist für Eigentümer, wohl aber eine Einberufungsfrist: Die Einladung muss nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG mindestens drei Wochen vor der Versammlung versandt werden. Damit der Antrag es in diese Einladung schafft und die Verwaltung noch Angebote einholen kann, sollten vier bis sechs Wochen Vorlauf eingeplant werden. Manche Gemeinschaftsordnungen enthalten eigene Fristen, die vorgehen. Wer knapp dran ist, sollte den Antrag trotzdem einreichen und zugleich fragen, ob der Gegenstand alternativ im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG behandelt werden kann.

Was kann ich tun, wenn der Verwalter meinen Beschlussantrag nicht aufnimmt?

Zunächst sollten Sie die Ablehnung schriftlich begründen lassen. Betrifft der Antrag die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und ist er einer Beschlussfassung zugänglich, besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Aufnahme. Bleibt die Verwaltung untätig, ist das Einberufungsverlangen nach § 24 Abs. 2 WEG der schnellste Weg: Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer – gerechnet nach Köpfen – verlangt in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen die Einberufung. Verweigert die Verwaltung auch das, kann nach § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einberufen. Als letztes Mittel bleibt die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Reicht der Tagesordnungspunkt „Verschiedenes" für eine Beschlussfassung aus?

Nein. „Verschiedenes" bezeichnet keinen Gegenstand im Sinne des § 23 Abs. 2 WEG und lässt niemanden erkennen, worüber entschieden werden soll. Unter diesem Punkt können Berichte gegeben, Informationen ausgetauscht und Anregungen für die nächste Versammlung gesammelt werden. Ein dort dennoch gefasster Sachbeschluss ist anfechtbar und wird auf Klage hin regelmäßig für ungültig erklärt. Wer ein Thema entschieden haben will, muss es vorher als eigenen Tagesordnungspunkt ankündigen lassen.

Ist ein Beschluss über einen nicht angekündigten Gegenstand nichtig oder nur anfechtbar?

In aller Regel nur anfechtbar. Nichtigkeit setzt einen Kompetenzmangel voraus – die Gemeinschaft durfte über den Gegenstand grundsätzlich nicht durch Beschluss entscheiden. Beim Ankündigungsmangel besteht die Kompetenz, verletzt ist nur eine Verfahrensvorschrift. Der Beschluss muss deshalb innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung durch Beschlussklage nach § 44 WEG angegriffen werden; die Frist folgt aus § 45 WEG. Wird sie versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig und bindet auch die Eigentümer, die den Fehler gerügt haben.

Wie formuliere ich eine Kostenobergrenze, ohne die Maßnahme zu blockieren?

Sinnvoll ist eine zweistufige Regelung: eine feste Bruttoobergrenze auf Basis des vorliegenden Angebots und ein ausdrücklich beschlossener, prozentual begrenzter Zusatzrahmen für technisch notwendige, im Vorfeld nicht erkennbare Leistungen. In der Praxis bewegen sich diese Puffer je nach Gewerk und Bausubstanz häufig im einstelligen bis niedrigen zweistelligen Prozentbereich. Wichtig ist, dass der Beschluss regelt, wer über die Inanspruchnahme des Puffers entscheidet – etwa die Verwaltung im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat – und dass die Überschreitung der Gesamtobergrenze einen neuen Beschluss erfordert.

Kann ein Beschlussantrag auch im Umlaufverfahren gestellt werden?

Ja. Nach § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären. Da die Allstimmigkeit in größeren Gemeinschaften kaum erreichbar ist, kann die Versammlung für einen konkret bezeichneten Gegenstand beschließen, dass abweichend die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Das Verfahren eignet sich gut für Anträge, die die Einberufungsfrist nicht mehr erreichen, aber keinen Aufschub bis zur nächsten Versammlung dulden. Der Umlaufbeschluss ist zu verkünden und in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen; ab der Verkündung läuft die Anfechtungsfrist.

Muss ein Änderungsantrag in der Versammlung neu angekündigt werden?

Nein, solange er sich innerhalb des angekündigten Gegenstands hält. Wer die Kostenobergrenze senkt, den Auftragnehmer wechselt, die Finanzierung anders regelt oder eine Kontrollbefugnis des Verwaltungsbeirats ergänzt, konkretisiert die angekündigte Entscheidung. Wer dagegen den Gegenstand qualitativ austauscht – etwa aus einem Türentausch eine Fassadensanierung macht –, verlässt den angekündigten Rahmen. Für die Abgrenzung hilft die Kontrollfrage: Hätte ein nicht anwesender Eigentümer aufgrund der Einladung damit rechnen müssen, dass so entschieden wird?

Quellen & Rechtshinweis

Zitierte Normen: § 16 Abs. 2 WEG (Kostentragung), § 19 WEG (Beschlüsse über Verwaltung und Benutzung), § 20 WEG (bauliche Veränderungen), § 23 WEG (Eigentümerversammlung, Bezeichnung des Gegenstands nach Absatz 2, Umlaufbeschluss nach Absatz 3), § 24 WEG (Einberufung, Einberufungsverlangen nach Absatz 2, Ersatzeinberufung nach Absatz 3, Frist und Textform nach Absatz 4, Beschluss-Sammlung nach Absatz 7), § 25 WEG (Mehrheiten), § 26 WEG (Bestellung und Abberufung des Verwalters), § 26a WEG (zertifizierter Verwalter), § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters), § 44 WEG (Beschlussklage), § 45 WEG (Anfechtungs- und Begründungsfrist). Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG), in Kraft seit dem 01.12.2020. Zitierte Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 13.01.2012, Az. V ZR 129/11; BGH, Urteil vom 08.04.2016, Az. V ZR 104/15; BGH, Urteil vom 19.07.2024, Az. V ZR 102/23.

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Musterformulierungen und Rechenbeispiele sind vereinfacht und dienen der Veranschaulichung; sie sind an den konkreten Sachverhalt sowie an Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung anzupassen. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Ein Beschlussantrag scheitert selten am Willen der Gemeinschaft, sondern an Fristen, Ankündigung und Formulierung. Die EXTRA Immobilien Gruppe versteht sich als digitale, persönliche Technologieverwaltung und setzt genau dort an: Wir nehmen Anträge von Eigentümern digital entgegen, bestätigen die Aufnahme nachvollziehbar in Textform, prüfen die Beschlusskompetenz vor dem Versand der Einladung und formulieren Tagesordnungspunkte so, dass sie den Anforderungen des § 23 Abs. 2 WEG standhalten. Beschlusstexte enthalten bei uns standardmäßig Maßnahme, Kostenobergrenze, Finanzierung und Vollzugsauftrag – und werden unmittelbar nach der Versammlung in die digital geführte Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG übernommen. So erhalten Eigentümer und Verwaltungsbeiräte eine WEG-Verwaltung, in der Anträge nicht im Postlauf verschwinden, sondern nachverfolgbar zur Entscheidung kommen.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist:

• Digitale Antragsstrecke für Beschlussanträge mit dokumentierter Eingangs- und Aufnahmebestätigung
• Prüfung von Beschlusskompetenz und Ankündigungsfähigkeit vor dem Versand jeder Einladung
• Tagesordnungspunkte, die Gegenstand, Richtung und Kostenrahmen erkennen lassen
• Beschlussvorlagen mit Kostenobergrenze, Finanzierungsregelung und ausdrücklichem Vollzugsauftrag
• Rechtssichere Durchführung von Umlaufbeschlüssen nach § 23 Abs. 3 WEG mit Verkündung und Dokumentation
• Digital geführte Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG mit Fristenüberwachung nach § 45 WEG

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

Sie möchten einen Antrag einbringen und sind unsicher, wie er formuliert und terminiert werden muss? Wir prüfen Ihren Entwurf auf Beschlusskompetenz, Bestimmtheit und Vollziehbarkeit und bringen ihn fristgerecht auf die Tagesordnung. Sprechen Sie uns an, bevor die Einladung raus ist – danach lässt sich ein Ankündigungsmangel nicht mehr heilen.

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