Baumfällung WEG: Beschluss, Kostenverteilung und Baumschutzsatzung rechtssicher regeln

Auf einen Blick:

• Bäume auf dem Grundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft stehen praktisch immer im Gemeinschaftseigentum. Zuständig ist deshalb nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) – auch dann, wenn an der Gartenfläche ein Sondernutzungsrecht besteht.
• Seit der WEG-Reform zum 01.12.2020 entscheidet die Einordnung über alles Weitere: Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG oder bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Beide werden zwar mit einfacher Mehrheit beschlossen, die Kostenfolgen sind aber völlig unterschiedlich.
• Erhaltungskosten werden nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen verteilt. Bei baulichen Veränderungen gilt § 21 WEG: Alle zahlen nur, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zugestimmt haben – sonst tragen nach § 21 Abs. 3 WEG nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten.
• Die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten am Gemeinschaftseigentum gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung; überträgt die Gemeinschaft sie auf einen Dritten, ist dieser gegenüber einzelnen Eigentümern nicht Erfüllungsgehilfe des Verbandes (BGH, Urteil vom 13.12.2019 – V ZR 43/19).
• Öffentlich-rechtlich sind zwei Schranken zu beachten: kommunale Baumschutzsatzungen mit Genehmigungspflicht, Ersatzpflanzung oder Ausgleichszahlung und Bußgeldern sowie das Fäll- und Schnittverbot vom 1. März bis 30. September nach § 39 Abs. 5 BNatSchG.
• Wer ohne Genehmigung fällt, riskiert empfindliche Bußgelder – die Rahmen der Länder und Kommunen reichen im oberen Bereich bis in den fünf- bis sechsstelligen Bereich. Die Verantwortung trifft die Gemeinschaft; den Verwalter kann eine eigene Haftung aus dem Verwaltervertrag treffen.

Gliederung

• Baumfällung WEG: Warum der Beschluss vor der Säge kommt
• Bäume als Gemeinschaftseigentum – wer ist zuständig?
• Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 2 WEG oder bauliche Veränderung nach § 20 WEG?
• Beschlussfassung: Mehrheiten, Ermessen, Anfechtungsrisiko
• Kostenverteilung nach §§ 16 Abs. 2, 21 WEG
• Verkehrssicherungspflicht: Baumkontrolle, FLL-Richtlinie und Haftung
• Baumschutzsatzung, Genehmigungspflicht und § 39 Abs. 5 BNatSchG
• Ersatzpflanzung, Ausgleichszahlung und Bußgelder
• Sondernutzungsrecht Garten: die häufigste Streitquelle
• Praxisbeispiel mit vollständiger Kostenverteilung
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Baumfällung WEG: Warum der Beschluss vor der Säge kommt

Kaum ein Thema bringt Eigentümerversammlungen so zuverlässig in Bewegung wie eine geplante Baumfällung WEG. Für die einen ist die alte Rotbuche im Innenhof das prägende Element der Anlage, für die anderen ein Risiko, das Laub in die Dachrinne trägt, den Erdgeschosswohnungen das Licht nimmt und bei jedem Sturm für schlaflose Nächte sorgt. Beide Positionen sind nachvollziehbar – und beide führen regelmäßig zu Beschlüssen, die einer Anfechtung nicht standhalten, weil die rechtliche Weichenstellung übersprungen wurde.

Diese Weichenstellung ist seit der WEG-Reform präziser geworden, aber nicht einfacher. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat zum 1. Dezember 2020 die Systematik der baulichen Veränderungen grundlegend neu geordnet. Der frühere Zustimmungszwang aller beeinträchtigten Eigentümer ist entfallen; heute genügt für die Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG die einfache Mehrheit. Der Konflikt hat sich damit von der Beschlussebene auf die Kostenebene verlagert: § 21 WEG entscheidet, wer am Ende zahlt – und diese Frage hängt unmittelbar davon ab, mit welcher Mehrheit beschlossen wurde.

Für die Praxis heißt das: Bei einer Baumfällung WEG sind vier Prüfungen nacheinander abzuarbeiten. Erstens die Zuständigkeit: Steht der Baum im Gemeinschaftseigentum, und wird er von einem Sondernutzungsrecht überlagert? Zweitens die Einordnung: Erhaltungsmaßnahme oder bauliche Veränderung? Drittens die Beschlussfassung: Welche Mehrheit ist nötig, welche Kostenfolge löst sie aus, und ist das Ermessen der Gemeinschaft ordnungsgemäß ausgeübt worden? Viertens das öffentliche Recht: Greift eine Baumschutzsatzung, gilt die Schonzeit, welche Ersatzpflanzung wird auferlegt?

Hinzu kommt eine Ebene, die im Versammlungsstress oft untergeht, aber die größten Haftungsrisiken birgt: die Verkehrssicherungspflicht. Ein Baum, der nachweislich schadhaft war und nicht kontrolliert wurde, ist im Schadensfall ein erhebliches Problem – für die Gemeinschaft, für den Verwaltungsbeirat und für die Verwaltung. Umgekehrt darf ein gesunder Baum nicht mit dem pauschalen Verweis auf Verkehrssicherheit gefällt werden; wer das versucht, liefert die Begründung für eine erfolgreiche Anfechtungsklage gleich mit.

Dieser Beitrag arbeitet die vier Prüfungsschritte systematisch ab und schließt mit einem vollständig durchgerechneten Praxisbeispiel, das die unterschiedlichen Kostenfolgen von Erhaltung und baulicher Veränderung sichtbar macht.

Bäume als Gemeinschaftseigentum – wer ist zuständig?

Der Grundsatz

Das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft steht mit allen wesentlichen Bestandteilen im gemeinschaftlichen Eigentum. Bäume, Sträucher und Hecken sind nach § 94 Abs. 1 BGB wesentliche Bestandteile des Grundstücks und damit nicht sondereigentumsfähig. Seit der WEG-Reform kann Sondereigentum zwar auch an Freiflächen begründet werden (§ 3 Abs. 2 WEG), das setzt aber eine ausdrückliche Regelung in der Teilungserklärung und die Abgeschlossenheit voraus – der Regelfall ist das nicht.

Die praktische Folge: Über Pflege, Rückschnitt und Fällung entscheidet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Beschluss. Ein einzelner Eigentümer darf einen Baum auf dem Gemeinschaftsgrundstück nicht eigenmächtig fällen oder in seiner Gestalt wesentlich verändern – auch dann nicht, wenn der Baum in seinem Gartenanteil steht. Geschieht es doch, kommen Ansprüche der Gemeinschaft auf Schadensersatz und – je nach Fall – auf Wiederherstellung durch Neupflanzung in Betracht.

Ausübungsbefugnis und Vertretung

Ansprüche, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, übt nach § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus. Sie ist auch Trägerin der Pflichten – etwa gegenüber der Naturschutzbehörde oder dem geschädigten Nachbarn. Nach außen vertritt der Verwalter die Gemeinschaft gemäß § 9b Abs. 1 WEG; im Innenverhältnis benötigt er für Maßnahmen, die über die laufende Verwaltung hinausgehen, einen Beschluss.

§ 27 Abs. 1 WEG gibt dem Verwalter zwei eigene Handlungsspielräume: Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, sowie Maßnahmen, die zur Abwendung eines der Gemeinschaft oder einem Eigentümer drohenden Nachteils sofort erforderlich sind. Der akut sturmgeschädigte, umsturzgefährdete Baum fällt in die zweite Kategorie: Hier darf und muss der Verwalter ohne Beschluss handeln. Die planbare Fällung eines gesunden oder nur mäßig geschädigten Baumes fällt darunter nicht.

Sondernutzungsrecht Garten

Ein Sondernutzungsrecht verschafft dem berechtigten Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche des Gemeinschaftseigentums – es macht die Fläche aber nicht zu seinem Eigentum. Für Bäume bedeutet das eine Zweiteilung, die in der Praxis regelmäßig verkannt wird.

Die laufende Gartenpflege – Rasen mähen, Beete pflegen, Hecken in Form halten – weisen viele Gemeinschaftsordnungen dem Sondernutzungsberechtigten zu. Zulässig ist das ohne Weiteres. Substanzeingriffe am Baumbestand und die Verkehrssicherung großer Bäume bleiben dagegen Sache der Gemeinschaft, weil sie den Bestand des Gemeinschaftseigentums und die Haftung des Verbandes berühren. Ob die Gemeinschaft die Kosten einer Fällung im Sondernutzungsgarten auf den Berechtigten abwälzen kann, richtet sich nach der Gemeinschaftsordnung; fehlt eine entsprechende Regelung, bleibt es bei der Verteilung nach § 16 Abs. 2 WEG. Eine abweichende Verteilung im Einzelfall kann die Gemeinschaft nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschließen.

Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 2 WEG oder bauliche Veränderung nach § 20 WEG?

Die Erhaltungsmaßnahme

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Erhaltung umfasst Instandhaltung und Instandsetzung, also alle Maßnahmen, die den bestimmungsgemäßen Zustand bewahren oder wiederherstellen.

Als Erhaltungsmaßnahme einzuordnen sind bei Bäumen typischerweise:

• die regelmäßige Baumkontrolle und deren Dokumentation,
• Pflege- und Kronenpflegeschnitte, Totholzentnahme, Kronensicherungen,
• die Fällung eines nicht mehr verkehrssicheren oder abgestorbenen Baumes,
• die Beseitigung von Sturmschäden,
• die Ersatzpflanzung, soweit sie den bisherigen Zustand des Gartens wiederherstellt oder eine behördliche Auflage erfüllt.

Gerade der letzte Punkt ist praxisrelevant: Ersatzbepflanzungen sind im Regelfall Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung und können nach § 19 Abs. 2 WEG mehrheitlich beschlossen werden. Wird die durch die Baumschutzsatzung auferlegte Ersatzpflanzung umgesetzt, erfüllt die Gemeinschaft eine öffentlich-rechtliche Pflicht – das spricht deutlich für die Einordnung als Erhaltung.

Die bauliche Veränderung

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, sind bauliche Veränderungen im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG. Sie können beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer gestattet werden – jeweils mit einfacher Mehrheit.

Bei Bäumen liegt eine bauliche Veränderung nahe, wenn die Maßnahme die Gestaltung der Außenanlage verändert, statt einen Zustand zu erhalten. Beispiele: die Fällung eines gesunden, verkehrssicheren Baumes, um mehr Licht oder Stellplätze zu gewinnen; der Verzicht auf Ersatzpflanzung mit Umgestaltung der Fläche; die Anlage einer neuen Bepflanzung, die mit der bisherigen nichts mehr zu tun hat; die Umwandlung einer Rasenfläche in eine befestigte Fläche.

Zwei Schranken des § 20 WEG sind zu beachten. Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen oder gestattet werden, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Und nach § 20 Abs. 3 WEG kann ein Eigentümer eine bauliche Veränderung verlangen, wenn alle Eigentümer, deren Rechte über das in § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.

Die Grauzone – und wie man sie auflöst

Ob eine konkrete Fällung Erhaltung oder bauliche Veränderung ist, lässt sich nicht pauschal beantworten; es kommt auf die Feststellungen im Einzelfall an. Der praktische Schlüssel ist der Zustand des Baumes und der Zweck der Maßnahme:

• Fällung wegen nachgewiesener Schädigung mit Ersatzpflanzung → Erhaltung.
• Fällung eines gesunden Baumes aus Gestaltungs- oder Nutzungsgründen → bauliche Veränderung.
• Fällung wegen Schädigung, aber ohne Ersatzpflanzung und mit Umgestaltung der Fläche → gemischter Sachverhalt, der aufgeteilt beschlossen werden sollte.

Genau diese Aufteilung ist die wirksamste Absicherung: Beschließen Sie die Fällung und die Ersatzpflanzung als Erhaltungsmaßnahme und die gestalterische Neuanlage der Fläche in einem gesonderten Beschluss als bauliche Veränderung. Dann bleibt jeder Beschluss für sich beurteilbar – und ein Anfechtungserfolg beim zweiten Beschluss legt nicht die dringend erforderliche Fällung lahm.

Beschlussfassung: Mehrheiten, Ermessen, Anfechtungsrisiko

Mehrheit ist nicht gleich Kostenverteilung

Sowohl die Erhaltungsmaßnahme als auch die bauliche Veränderung werden mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen (§ 25 Abs. 1 WEG). Der entscheidende Unterschied liegt in der Kostenfolge. Bei der baulichen Veränderung koppelt § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG die Kostentragung durch alle Eigentümer an ein qualifiziertes Quorum: mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Wird dieses Quorum verfehlt, ist der Beschluss trotzdem wirksam – aber die Kosten tragen nach § 21 Abs. 3 WEG allein die Eigentümer, die ihn beschlossen haben.

Für die Versammlungsleitung folgt daraus eine harte Anforderung: Bei baulichen Veränderungen muss das Abstimmungsergebnis so festgestellt und protokolliert werden, dass beide Größen erkennbar sind – die abgegebenen Stimmen und die vertretenen Miteigentumsanteile. Ein Protokoll, das nur "mehrheitlich angenommen" vermerkt, macht die spätere Kostenverteilung angreifbar.

Ermessensausübung: der häufigste Anfechtungsgrund

Ein Beschluss entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Gemeinschaft bei mehreren vertretbaren Handlungsoptionen eine echte Ermessensentscheidung trifft. Bei der Fällung eines Baumes bedeutet das konkret: Vor der Abstimmung muss geklärt sein, ob mildere Mittel – Kronenpflege, Totholzentnahme, Kronensicherung, Einkürzung, Wurzelraumsanierung – noch möglich, erforderlich und fachlich sinnvoll sind. Fehlt diese Prüfung, ist der Beschluss anfechtbar. Amtsgerichtliche Entscheidungen haben genau daran Fällbeschlüsse scheitern lassen: Es war vor der Beschlussfassung nicht geklärt worden, ob weniger eingreifende Maßnahmen zum Erhalt des Baumes ausreichen.

Die praktische Konsequenz ist unspektakulär, aber wirksam: ein baumfachliches Gutachten oder zumindest eine schriftliche Stellungnahme eines qualifizierten Baumkontrolleurs, die den Zustand, die Restsicherheit und die geprüften Alternativen benennt. Diese Unterlage gehört zur Einladung – nicht erst auf den Tisch der Versammlung.

Der Vorbereitungsbeschluss

Bei größeren Maßnahmen empfiehlt sich ein zweistufiges Vorgehen: zunächst ein Beschluss über die Einholung eines Gutachtens und von Vergleichsangeboten, dann in der Folgeversammlung der Ausführungsbeschluss. Der Begriff der Verwaltung ist weit zu verstehen (BGH, Urteil vom 20.09.2019 – V ZR 258/18); Vorbereitungsmaßnahmen sind selbst Verwaltungsmaßnahmen und beschlussfähig. Das kostet eine Versammlung mehr, reduziert das Anfechtungsrisiko aber deutlich.

Bausteine für den Beschlusstext

Ein tragfähiger Fällbeschluss benennt: den Baum eindeutig (Art, Standort, Nummer im Baumkataster), den Grund der Maßnahme unter Bezugnahme auf das Gutachten, die geprüften Alternativen, die Auftragsgrundlage (konkretes Angebot mit Datum und Summe), die Ersatzpflanzung einschließlich Fertigstellungspflege, die Finanzierung (Erhaltungsrücklage oder Sonderumlage), die Kostenverteilung und die Ermächtigung des Verwalters zur Auftragsvergabe und Antragstellung bei der Behörde. Fehlt die Finanzierungsregelung, ist der Beschluss in der Praxis häufig nicht umsetzbar.

Kostenverteilung nach §§ 16 Abs. 2, 21 WEG

Erhaltungskosten

Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG tragen die Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft – und damit die Erhaltungskosten – nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Für die Fällung eines geschädigten Baumes samt Gutachten, Genehmigungsgebühr, Wurzelstockbeseitigung und Ersatzpflanzung ist das der Regelmaßstab.

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt es der Gemeinschaft, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung zu beschließen – mit einfacher Mehrheit. Das ist der Hebel, um etwa Baumpflegekosten in Sondernutzungsgärten den jeweiligen Berechtigten zuzuordnen. Der Beschluss muss die abweichende Verteilung ausdrücklich und bestimmt regeln; eine bloße Praxis in der Abrechnung genügt nicht.

Kosten baulicher Veränderungen

§ 21 WEG unterscheidet drei Konstellationen:

• § 21 Abs. 1 WEG: Wurde die bauliche Veränderung einem einzelnen Eigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG durchgeführt, trägt dieser die Kosten allein – und nur ihm gebühren die Nutzungen.
• § 21 Abs. 2 WEG: Alle Eigentümer tragen die Kosten nach Miteigentumsanteilen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde – es sei denn, sie ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden – oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.
• § 21 Abs. 3 WEG: In allen übrigen Fällen tragen die Eigentümer, die die Maßnahme beschlossen haben, die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Anteile; ihnen gebühren entsprechend auch die Nutzungen.

Nach § 21 Abs. 5 WEG kann eine abweichende Verteilung beschlossen werden – allerdings dürfen einem Eigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen keine Kosten zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

Bei Baumfällungen ist besonders § 21 Abs. 3 WEG heikel: Eine mit 58 Prozent beschlossene Umgestaltung des Innenhofs wird ausgeführt, aber nur von der Mehrheit bezahlt. Wer das erst bei der Jahresabrechnung merkt, hat ein Kommunikationsproblem. Die Kostenfolge gehört deshalb in den Beschlusstext und in die Einladung.

Verkehrssicherungspflicht: Baumkontrolle, FLL-Richtlinie und Haftung

Inhalt und Maßstab der Pflicht

Wer einen Baum auf seinem Grundstück unterhält, muss die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen treffen, um Schäden durch den Baum zu verhindern. Der Maßstab ist nicht absolute Sicherheit, sondern das, was ein umsichtiger und verständiger Verantwortlicher in vernünftigen Grenzen für notwendig und ausreichend hält. Der BGH hat dies mit Urteil vom 02.10.2012 (VI ZR 311/11) für Bäume an Waldwegen konkretisiert und dabei betont, dass Häufigkeit und Umfang der Kontrolle von Alter, Zustand und Standort des Baumes abhängen. Mit Urteil vom 06.03.2014 (III ZR 352/13) hat der BGH für Straßenbäume klargestellt, dass die Verkehrssicherungspflicht durch eine regelmäßige Beobachtung auf trockenes Laub, dürre Äste, Schäden und Frostrisse erfüllt wird und eine eingehende Untersuchung erst dann verlangt ist, wenn besondere Umstände dies nahelegen. Ein starres Intervall von zwei Kontrollen pro Jahr schreibt der BGH nicht vor.

Die FLL-Baumkontrollrichtlinie

Fachlicher Maßstab der Praxis ist die Baumkontrollrichtlinie der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau (FLL), erstmals 2004 erschienen, zuletzt in der 3. Ausgabe 2020. Kern ist die Regelkontrolle: eine fachlich qualifizierte Inaugenscheinnahme vom Boden aus, in der Regel rundum. Vertiefte Untersuchungen – Zugversuch, Bohrwiderstandsmessung, Schalltomografie – sind erst erforderlich, wenn Zweifel an der Verkehrssicherheit oder an den zu treffenden Maßnahmen bestehen.

Die Kontrollintervalle richten sich nach Gefährdungspotenzial, Baumart, Alter, Vitalität und Standort. Für ältere Bäume an häufig genutzten Bereichen einer Wohnanlage – Zuwege, Spielplatz, Stellplätze, Müllplatz – ist ein kürzeres Intervall angezeigt als für einen jungen Baum im rückwärtigen Grundstücksteil. Nach Sturmereignissen und bei erkennbaren Vorschäden sind zusätzliche Kontrollen erforderlich.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften folgt daraus ein klares Mindestprogramm: ein Baumkataster mit Standort, Art, Alter und Zustand, ein festgelegtes Kontrollintervall je Baum, die Beauftragung eines qualifizierten Baumkontrolleurs und – entscheidend – eine lückenlose schriftliche Dokumentation der Kontrollen und der veranlassten Maßnahmen. Im Haftungsfall wird nicht bewertet, ob kontrolliert wurde, sondern ob es nachweisbar ist.

Delegation und Haftung des Verwalters

Die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Der BGH hat mit Urteil vom 13.12.2019 (V ZR 43/19) entschieden, dass ein Dritter, auf den diese Pflichten übertragen werden, im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfe des Verbandes ist; verletzt er die Verkehrssicherungspflicht schuldhaft, begründet das keine Schadensersatzansprüche einzelner Eigentümer aus § 280 Abs. 1 BGB gegen die Gemeinschaft. Der Gemeinschaft verbleiben allerdings Auswahl-, Instruktions- und Überwachungspflichten – die Delegation entlastet also nicht vollständig.

Für den Verwalter gilt eine eigene Ebene: Er schuldet der Gemeinschaft aus dem Verwaltervertrag die ordnungsmäßige Organisation der Verkehrssicherung. Wer keine Kontrolle veranlasst, ein Gutachtenergebnis nicht umsetzt, eine erkannte Gefahrenlage nicht der Versammlung vorlegt oder eine dringend erforderliche Sofortmaßnahme nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG unterlässt, haftet der Gemeinschaft gegenüber auf Schadensersatz. Im Außenverhältnis kommt bei grober Pflichtverletzung eine deliktische Haftung hinzu. Praktisch ist deshalb dreierlei unverzichtbar: dokumentierte Kontrollaufträge, dokumentierte Umsetzung, dokumentierte Information der Gemeinschaft, wenn eine Maßnahme beschlussbedürftig ist.

Baumschutzsatzung, Genehmigungspflicht und § 39 Abs. 5 BNatSchG

Kommunale Baumschutzsatzungen

Viele Städte und Gemeinden schützen Baumbestände durch Satzung oder Verordnung. Geschützt sind typischerweise Bäume ab einem bestimmten Stammumfang, gemessen in einer festgelegten Höhe – häufig 1,00 oder 1,30 Meter über dem Erdboden. Manche Satzungen nehmen bestimmte Arten aus, andere schützen Baumgruppen, Hecken und Alleen zusätzlich.

Ist ein Baum geschützt, sind Fällung, Rodung und wesentliche Eingriffe in Krone oder Wurzelbereich genehmigungspflichtig. Die Genehmigung wird auf Antrag erteilt, wenn ein Ausnahme- oder Befreiungsgrund vorliegt – etwa fehlende Standsicherheit oder Bruchsicherheit, Krankheit ohne Erhaltungsperspektive, unzumutbare Beeinträchtigung der zulässigen Grundstücksnutzung oder ein genehmigtes Bauvorhaben, bei dem der Baum nicht erhalten werden kann. Antragsteller ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter.

Weil die Satzungen kommunal ausgestaltet sind, unterscheiden sie sich in Schutzumfang, Antragsverfahren, Gebühren und Ersatzpflichten erheblich. Der erste Arbeitsschritt bei jeder Fällabsicht ist deshalb die Prüfung der örtlichen Satzung – nicht die Einholung eines Fällangebots.

Das gesetzliche Fäll- und Schnittverbot

Unabhängig von der kommunalen Satzung gilt § 39 Abs. 5 BNatSchG: In der Zeit vom 1. März bis zum 30. September ist es verboten, Bäume, die außerhalb des Waldes, von Kurzumtriebsplantagen oder gärtnerisch genutzten Grundflächen stehen, sowie Hecken, lebende Zäune, Gebüsche und andere Gehölze abzuschneiden, auf den Stock zu setzen oder zu beseitigen. Zulässig bleiben schonende Form- und Pflegeschnitte zur Beseitigung des Zuwachses der Pflanzen oder zur Gesunderhaltung von Bäumen.

Zweck des Verbots ist der Schutz brütender Vögel und in Gehölzen lebender Tiere während der Fortpflanzungszeit. Ausnahmen sind eng: Maßnahmen zur Abwendung einer unmittelbaren Gefahr sind zulässig, ebenso behördlich zugelassene Eingriffe. Unabhängig davon gilt stets das artenschutzrechtliche Zugriffsverbot des § 44 BNatSchG – wer eine besetzte Nisthöhle oder eine Fledermausquartierbaumhöhle beseitigt, verstößt auch außerhalb der Schonzeit gegen Artenschutzrecht. Vor jeder Fällung im Winterhalbjahr gehört deshalb eine Höhlen- und Nistkontrolle zum Standard.

Für die Terminplanung einer Gemeinschaft heißt das: Fällmaßnahmen werden zwischen Oktober und Februar durchgeführt. Wer den Beschluss erst im Frühjahr fasst, verliert in der Regel ein ganzes Jahr – oder muss die Sicherheit bis zum Herbst durch Sperrungen, Absperrbänder und Kronensicherungen anderweitig herstellen.

Ersatzpflanzung, Ausgleichszahlung und Bußgelder

Ersatzpflanzung

Die meisten Baumschutzsatzungen koppeln die Fällgenehmigung an eine Ersatzpflanzung. Der Umfang bemisst sich häufig am Stammumfang des entfernten Baumes: Für jeden angefangenen Meter Stammumfang ist ein standortgerechter Baum mit einem festgelegten Mindeststammumfang – vielfach 18 bis 20 Zentimeter – zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Auflage umfasst regelmäßig auch die Anwuchspflege über mehrere Jahre; geht der Ersatzbaum ein, ist erneut zu pflanzen.

Für die Kalkulation der Gemeinschaft bedeutet das: Der Fällpreis ist nur ein Teil der Kosten. Ersatzpflanzung, Verankerung, Bewässerungssäcke, Fertigstellungs- und Entwicklungspflege können den Gesamtaufwand nahezu verdoppeln. Diese Positionen gehören vollständig in den Beschluss und in die Finanzierungsplanung.

Ausgleichszahlung

Kann auf dem Grundstück nicht in dem geforderten Umfang ersetzt werden – etwa weil die Fläche zu klein ist oder Leitungen im Boden liegen –, sehen die Satzungen regelmäßig eine Ausgleichszahlung an die Gemeinde vor. Sie fließt in kommunale Baumpflanzprogramme. Auch hier gilt: Die Zahlung erfüllt eine öffentlich-rechtliche Auflage der Gemeinschaft und ist damit im Regelfall den Erhaltungskosten zuzuordnen.

Bußgelder

Wird ohne die erforderliche Genehmigung gefällt oder werden Ersatzpflanzungsauflagen missachtet, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor. Die Bußgeldrahmen setzen die Satzungen beziehungsweise die landesrechtlichen Grundlagen; in großen Städten reichen sie im oberen Bereich weit in den fünfstelligen Bereich, teilweise darüber hinaus. Hinzu kommt: Der ausgeschöpfte Rahmen wird selten erreicht, die tatsächlich verhängten Beträge sind aber regelmäßig deutlich höher als die eingesparten Fällkosten. Auch Verstöße gegen § 39 Abs. 5 BNatSchG sind nach § 69 BNatSchG bußgeldbewehrt.

Adressat ist grundsätzlich derjenige, der die Maßnahme veranlasst oder durchgeführt hat. Bei einer Fällung im Auftrag der Gemeinschaft trifft es den Verband; handelt ein einzelner Eigentümer eigenmächtig im Sondernutzungsgarten, trifft es ihn persönlich – zusätzlich zu Ansprüchen der Gemeinschaft.

Praxisbeispiel mit vollständiger Kostenverteilung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 20 Einheiten und insgesamt 10.000 Miteigentumsanteilen unterhält im Innenhof eine rund 90-jährige Rotbuche. Bei der Regelkontrolle im November stellt der Baumkontrolleur Fruchtkörper eines holzzersetzenden Pilzes am Stammfuß fest und empfiehlt eine eingehende Untersuchung. Die Zugprüfung ergibt eine deutlich reduzierte Stand- und Bruchsicherheit; eine Kroneneinkürzung würde die Sicherheit nur vorübergehend herstellen. Der Baum steht unter kommunalem Baumschutz.

Schritt 1 – Sofortmaßnahmen und Zuständigkeit. Bis zur Fällung sichert der Verwalter den Bereich unter der Krone ab. Diese Sofortmaßnahme ist von § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gedeckt und benötigt keinen Beschluss. Die Fällung selbst ist dagegen beschlussbedürftig.

Schritt 2 – Vorbereitung. Der Verwalter holt drei Angebote ein, stellt den Fällantrag bei der Unteren Naturschutzbehörde und legt das Gutachten mit der Einladung vor. Die Einladung benennt ausdrücklich die geprüften Alternativen – Kroneneinkürzung, Kronensicherung, Wurzelraumsanierung – und begründet, warum sie nicht ausreichen. Damit ist die Ermessensausübung dokumentiert.

Schritt 3 – Beschluss A (Erhaltung). Die Versammlung beschließt Fällung und Ersatzpflanzung als Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG mit einfacher Mehrheit. Die Kosten setzen sich wie folgt zusammen (Annahmen für dieses Rechenbeispiel, netto):

Die Verteilung erfolgt nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsanteilen. Ein Eigentümer mit 620/10.000 MEA trägt 10.050 € × 0,062 = 623,10 €. Ein Eigentümer mit 380/10.000 MEA trägt 10.050 € × 0,038 = 381,90 €. Finanziert wird aus der Erhaltungsrücklage; reicht diese nicht, wird eine Sonderumlage im selben Verteilungsschlüssel beschlossen.

Schritt 4 – Beschluss B (bauliche Veränderung). Ein Teil der Gemeinschaft möchte die frei werdende Fläche zusätzlich umgestalten: befestigte Fahrradabstellfläche mit Überdachung, kalkuliert mit 16.800 € netto. Das geht über die Erhaltung hinaus und ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Zwei Szenarien:

Szenario 1 – qualifiziertes Quorum erreicht. Der Beschluss ergeht mit 71 Prozent der abgegebenen Stimmen und 56 Prozent aller Miteigentumsanteile. Damit greift § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG: Alle Eigentümer tragen die Kosten nach Miteigentumsanteilen, sofern die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Der Eigentümer mit 620/10.000 MEA zahlt 16.800 € × 0,062 = 1.041,60 €.

Szenario 2 – Quorum verfehlt. Der Beschluss ergeht mit 58 Prozent der abgegebenen Stimmen; die zustimmenden Eigentümer halten zusammen 5.400 MEA. Der Beschluss ist wirksam, die Kosten tragen aber nach § 21 Abs. 3 WEG nur die zustimmenden Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile. Der zustimmende Eigentümer mit 620 MEA zahlt 16.800 € × 620/5.400 = 1.928,89 €. Die ablehnenden Eigentümer zahlen nichts – dürfen die Anlage nach § 21 Abs. 3 Satz 2 WEG aber auch nicht ohne Weiteres nutzen; nach § 21 Abs. 4 WEG können sie die Gestattung gegen angemessenen Ausgleich verlangen.

Schritt 5 – Terminierung. Die Fällung wird auf Januar terminiert, um § 39 Abs. 5 BNatSchG einzuhalten. Vor der Ausführung erfolgt eine Kontrolle auf Höhlen und Quartiere. Die Ersatzpflanzung wird für den darauffolgenden Herbst beauftragt und der Behörde angezeigt.

Schritt 6 – Abrechnung und Dokumentation. Beschluss A wird in der Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt, Beschluss B im jeweiligen Szenario getrennt ausgewiesen. Gutachten, Genehmigungsbescheid, Auflagen, Ausführungsnachweise und Pflegeprotokolle wandern in die Objektakte und in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG. Die Ersatzpflanzungsauflage wird mit Fristen in die Fristenüberwachung aufgenommen – sie wirkt regelmäßig über mehrere Jahre.

Ergebnis. Der Vergleich zeigt die zentrale Botschaft: Die Fällung selbst kostet den Eigentümer im Beispiel 623,10 €. Die gestalterische Zusatzmaßnahme kann ihn – je nach Abstimmungsverhalten der Gemeinschaft – zwischen 0 € und 1.928,89 € kosten. Über diesen Unterschied entscheidet allein die Mehrheit, mit der beschlossen wird. Deshalb gehört die Kostenfolge in die Einladung, nicht in die Jahresabrechnung.

Rechtslage & Referenzurteile

Die maßgeblichen Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts gelten in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes seit dem 1. Dezember 2020. Für Baumfällungen sind das insbesondere § 9a Abs. 2, § 16 Abs. 2, § 18, § 19 Abs. 2 Nr. 2, § 20, § 21 und § 27 WEG. Ergänzend gelten § 39 Abs. 5 und § 44 BNatSchG sowie die kommunalen Baumschutzsatzungen.

• BGH, Urteil vom 13.12.2019 – V ZR 43/19: Die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Ein Dritter, dem die Pflichten übertragen werden, ist im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfe des Verbandes; dem Verfahren lag ein Pflegevertrag über verkehrssicherungsrelevante und baumpflegerische Schnittmaßnahmen zugrunde.
• BGH, Urteil vom 02.10.2012 – VI ZR 311/11: Der Verantwortliche muss die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen treffen, um Schäden durch den Baum zu verhindern; Häufigkeit und Umfang der Kontrolle richten sich nach Alter, Zustand und Standort.
• BGH, Urteil vom 06.03.2014 – III ZR 352/13: Die Verkehrssicherungspflicht bei Straßenbäumen wird durch regelmäßige Beobachtung auf Schadsymptome erfüllt; eine eingehende Untersuchung ist erst bei besonderen Umständen geboten. Ein starres halbjährliches Kontrollintervall verlangt der BGH nicht.
• BGH, Urteil vom 20.09.2019 – V ZR 258/18: Der Begriff der Verwaltung ist grundsätzlich weit zu verstehen – Grundlage für die Zulässigkeit von Vorbereitungsbeschlüssen etwa über Gutachten und Angebotseinholung.
• BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 234/19: Zum Selbsthilferecht nach § 910 BGB gegenüber überhängenden Ästen; ausdrücklich klargestellt hat der Senat, dass naturschutzrechtliche Vorschriften – etwa Baumschutzsatzungen – das Selbsthilferecht einschränken können. Für Gemeinschaften relevant, wenn Bäume an der Grundstücksgrenze stehen.
• BGH, Urteil vom 20.09.2019 – V ZR 218/18: Bei Einhaltung der landesrechtlichen Grenzabstände besteht kein Anspruch des Nachbarn auf Beseitigung von Bäumen wegen natürlicher Immissionen.

Ergänzend prägen instanzgerichtliche Entscheidungen die Praxis: Fällbeschlüsse sind wiederholt für ungültig erklärt worden, weil die Gemeinschaft vor der Beschlussfassung nicht geprüft hatte, ob mildere Erhaltungsmaßnahmen ausreichen. Fachlicher Maßstab der Kontrolle ist die FLL-Baumkontrollrichtlinie in der 3. Ausgabe von 2020.

Checkliste

• Eigentumslage klären: Baum im Gemeinschaftseigentum? Besteht ein Sondernutzungsrecht, und was regelt die Gemeinschaftsordnung zu Pflege und Kosten?
• Baumkataster anlegen oder aktualisieren: Standort, Art, Alter, Zustand, Kontrollintervall.
• Regelkontrolle durch qualifizierten Baumkontrolleur beauftragen und Ergebnisse schriftlich dokumentieren.
• Bei Auffälligkeiten eingehende Untersuchung veranlassen und die geprüften Alternativen schriftlich festhalten.
• Kommunale Baumschutzsatzung prüfen: Schutzumfang, Antragsverfahren, Gebühren, Ersatzpflanzungsauflagen.
• Fällantrag rechtzeitig stellen – Bearbeitungszeiten der Behörde einplanen.
• Terminierung im Zeitfenster 1. Oktober bis 28./29. Februar wegen § 39 Abs. 5 BNatSchG; vorher Höhlen- und Nistkontrolle.
• Einordnung festlegen: Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG oder bauliche Veränderung nach § 20 WEG – bei gemischten Sachverhalten getrennt beschließen.
• Beschlusstext vollständig fassen: Baum, Grund, Alternativen, Angebot, Ersatzpflanzung, Pflege, Finanzierung, Kostenverteilung, Verwalterermächtigung.
• Bei baulichen Veränderungen abgegebene Stimmen und vertretene Miteigentumsanteile protokollieren – § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG hängt daran.
• Kostenfolge bereits in der Einladung transparent machen.
• Finanzierung sichern: Erhaltungsrücklage oder Sonderumlage im richtigen Schlüssel.
• Ersatzpflanzungsauflagen mit Fristen in die Fristenüberwachung aufnehmen, Anwuchspflege beauftragen.
• Alle Unterlagen in Objektakte und Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG dokumentieren.

Häufige Fragen (FAQ)

Darf ein Eigentümer einen Baum in seinem Sondernutzungsgarten selbst fällen?

Nein. Das Sondernutzungsrecht verschafft ein alleiniges Nutzungsrecht, macht die Fläche aber nicht zu Sondereigentum. Der Baum bleibt Gemeinschaftseigentum, über dessen Beseitigung die Gemeinschaft durch Beschluss entscheidet. Fällt ein Eigentümer eigenmächtig, drohen Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft, je nach Fall ein Anspruch auf Neupflanzung sowie – bei geschütztem Baumbestand – ein persönliches Bußgeld.

Welche Mehrheit ist für eine Baumfällung erforderlich?

Für den Beschluss selbst genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen – sowohl bei der Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG als auch bei der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Entscheidend ist die Kostenfolge: Bei baulichen Veränderungen tragen alle Eigentümer die Kosten nur, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zugestimmt haben (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Andernfalls zahlen nach § 21 Abs. 3 WEG nur die zustimmenden Eigentümer.

Wann darf im Jahr überhaupt gefällt werden?

Nach § 39 Abs. 5 BNatSchG ist das Fällen und das Auf-den-Stock-Setzen von Bäumen außerhalb des Waldes, von Hecken, Gebüschen und anderen Gehölzen vom 1. März bis zum 30. September verboten. Schonende Form- und Pflegeschnitte bleiben zulässig. Fällmaßnahmen werden deshalb regelmäßig zwischen Oktober und Februar durchgeführt. Bei unmittelbarer Gefahr sind Ausnahmen möglich; unabhängig davon ist stets das Artenschutzrecht nach § 44 BNatSchG zu beachten.

Wer haftet, wenn ein Ast auf ein Auto fällt?

Verkehrssicherungspflichtig ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Eigentümerin des Grundstücks. Ob sie haftet, hängt davon ab, ob die notwendige und zumutbare Kontrolle stattgefunden hat und ob erkennbare Schäden fachgerecht behandelt wurden. Eine lückenlose Dokumentation der Regelkontrollen ist deshalb der zentrale Entlastungsnachweis. Hat der Verwalter eine erforderliche Kontrolle nicht veranlasst oder ein Gutachtenergebnis nicht umgesetzt, kommt eine eigene Haftung gegenüber der Gemeinschaft aus dem Verwaltervertrag in Betracht.

Wie oft muss ein Baum kontrolliert werden?

Ein starres Intervall gibt es nicht. Der BGH stellt auf Alter, Zustand und Standort des Baumes ab; die FLL-Baumkontrollrichtlinie verlangt eine fachlich qualifizierte Regelkontrolle vom Boden aus in einem Intervall, das sich nach Gefährdungspotenzial und Vitalität bemisst. In Wohnanlagen ist bei älteren Bäumen an stark genutzten Bereichen ein kürzeres Intervall angezeigt; nach Sturmereignissen und bei bekannten Vorschäden sind zusätzliche Kontrollen erforderlich.

Muss die Gemeinschaft eine Ersatzpflanzung bezahlen, und wie wird sie verteilt?

Wenn die Baumschutzsatzung eine Ersatzpflanzung als Auflage der Fällgenehmigung vorsieht, ist sie verbindlich; ist sie auf dem Grundstück nicht umsetzbar, tritt regelmäßig eine Ausgleichszahlung an die Gemeinde an ihre Stelle. Ersatzpflanzungen sind im Regelfall Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung und können mehrheitlich beschlossen werden; die Kosten werden dann nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsanteilen verteilt. Anders liegt es, wenn die Neubepflanzung den bisherigen Zustand deutlich überschreitet – dann kommt eine bauliche Veränderung mit der Kostenfolge des § 21 WEG in Betracht.

Was passiert, wenn ohne Genehmigung gefällt wird?

Es liegt eine Ordnungswidrigkeit nach der jeweiligen Baumschutzsatzung beziehungsweise nach § 69 BNatSchG vor. Die Behörde kann zusätzlich eine Ersatzpflanzung anordnen. Die Bußgeldrahmen sind kommunal unterschiedlich und reichen im oberen Bereich weit in den fünfstelligen Bereich. Handelt die Gemeinschaft, trifft es den Verband; handelt ein einzelner Eigentümer eigenmächtig, trifft es ihn persönlich. In beiden Fällen übersteigen die Folgekosten die eingesparten Fällkosten regelmäßig deutlich.

Quellen & Rechtshinweis

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) vom 16.10.2020, in Kraft seit 01.12.2020 – insbesondere §§ 9a, 9b, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 27
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 94, 280, 823, 910, 1004
• Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), insbesondere §§ 39 Abs. 5, 44, 69
• Kommunale Baumschutzsatzungen und Baumschutzverordnungen (Schutzumfang, Genehmigungsverfahren, Ersatzpflanzung, Ausgleichszahlung, Bußgeldrahmen)
• FLL – Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau: Baumkontrollrichtlinie, 3. Ausgabe 2020
• BGH, Urteile vom 02.10.2012 – VI ZR 311/11; vom 06.03.2014 – III ZR 352/13; vom 20.09.2019 – V ZR 258/18; vom 20.09.2019 – V ZR 218/18; vom 13.12.2019 – V ZR 43/19; vom 11.06.2021 – V ZR 234/19

Rechtsstand: August 2026. Baumschutzsatzungen sind kommunales Recht und unterscheiden sich in Schutzumfang, Verfahren, Ersatzpflichten und Bußgeldrahmen erheblich. Die im Rechenbeispiel genannten Beträge sind Annahmen zur Veranschaulichung und keine Marktpreise. Prüfen Sie vor jeder Maßnahme die örtliche Satzung sowie Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Als Technologieverwaltung verbindet die EXTRA Immobilien Gruppe klassische WEG-Verwaltung mit digitalen Prozessen – und gerade bei einer Baumfällung WEG zeigt sich, warum das den Unterschied macht. Baumkataster, Kontrollintervalle, Gutachtenergebnisse, Fällanträge, Genehmigungsauflagen und mehrjährige Ersatzpflanzungspflichten sind Daten mit Fristen. Wir führen sie strukturiert in der digitalen Objektakte, bereiten die Beschlussfassung so vor, dass Einordnung, Mehrheit und Kostenfolge von Anfang an transparent sind, und begleiten die Umsetzung bis zur letzten Pflegemaßnahme – persönlich ansprechbar und nachvollziehbar dokumentiert.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist

• Digitales Baumkataster mit Kontrollintervallen und lückenloser Dokumentation der Regelkontrollen
• Rechtssichere Beschlussvorbereitung mit klarer Trennung von Erhaltung und baulicher Veränderung
• Transparente Kostenfolgen nach §§ 16 Abs. 2, 21 WEG bereits in der Einladung
• Abwicklung von Fällantrag, Genehmigungsauflagen und Ersatzpflanzung inklusive Fristenüberwachung
• Koordination qualifizierter Baumkontrolleure, Sachverständiger und Fachbetriebe der Baumpflege

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