Bauliche Veränderung in der WEG: Beschluss, § 20 WEG und aktuelle Urteile

Auf einen Blick: Eine bauliche Veränderung in der WEG – von der Wallbox bis zum Balkonkraftwerk – erfordert seit der Reform grundsätzlich einen Beschluss der Eigentümerversammlung. § 20 WEG regelt, wann Eigentümer eine Maßnahme verlangen können und wer die Kosten trägt. Der BGH hat 2023 klargestellt, dass ein legitimierender Beschluss selbst dann nötig ist, wenn niemand beeinträchtigt wird.

Gliederung

• Was als bauliche Veränderung gilt
• Der Beschlusszwang nach § 20 WEG
• Privilegierte Maßnahmen und Kostenverteilung
• Praxisbeispiel
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen

Was als bauliche Veränderung gilt

Eine bauliche Veränderung in der WEG ist jede Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht. Typische Beispiele sind die Installation einer Wallbox in der Tiefgarage, der Einbau eines Aufzugs, die Anbringung einer Markise, die Verglasung eines Balkons oder die Montage einer Photovoltaikanlage. Abzugrenzen ist die bauliche Veränderung von der bloßen Instandhaltung und Instandsetzung, die anderen Regeln folgt.

Der Beschlusszwang nach § 20 WEG

Kern der Reform durch das WEMoG (in Kraft seit 01.12.2020) ist § 20 WEG. Danach können bauliche Veränderungen beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer gestattet werden – in beiden Fällen ist ein Beschluss der Versammlung erforderlich. Für die Gestattung genügt in der Regel die einfache Mehrheit. Eigenmächtige Baumaßnahmen ohne Beschluss sind unzulässig, selbst wenn kein anderer Eigentümer betroffen ist.

Privilegierte Maßnahmen

§ 20 Abs. 2 WEG gibt jedem Eigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen für bestimmte, gesetzlich privilegierte Zwecke: Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, barrierefreier Aus- und Umbau, Einbruchsschutz und Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität. Die Gemeinschaft kann das „Ob" nicht verweigern, sondern nur über das „Wie" der Umsetzung entscheiden.

Privilegierte Maßnahmen und Kostenverteilung

Wer eine bauliche Veränderung verlangt oder von ihr profitiert, trägt grundsätzlich auch die Kosten (§ 21 WEG). Beschließt die Gemeinschaft eine Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile, können die Kosten auf alle verteilt werden, sofern die Maßnahme nicht unverhältnismäßig ist. Diese Kostenregelung ist in der Praxis häufig der eigentliche Streitpunkt.

Praxisbeispiel

Ein Eigentümer möchte in der gemeinschaftlichen Tiefgarage eine Wallbox installieren. Er stellt in der Eigentümerversammlung einen Antrag auf Gestattung. Die Gemeinschaft kann die Installation dem Grunde nach nicht ablehnen, weil das Laden von E-Fahrzeugen privilegiert ist. Sie beschließt jedoch, dass ein Fachbetrieb ein Lastmanagement einbaut, damit spätere Wallboxen weiterer Eigentümer das Netz nicht überlasten. Die Kosten für seine Wallbox trägt der Antragsteller; die Kosten der gemeinschaftlichen Grundinstallation werden separat beschlossen.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich sind § 20 WEG (bauliche Veränderungen) und § 21 WEG (Kostenverteilung) in der Fassung des WEMoG.

Der BGH hat mit Urteil vom 17.03.2023, Az. V ZR 140/22, den sogenannten Beschlusszwang bestätigt: Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums bedürfen auch dann eines legitimierenden Beschlusses, wenn dadurch kein Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Mit zwei Urteilen vom 09.02.2024, Az. V ZR 244/22 und V ZR 33/23, hat der BGH die Voraussetzungen und Grenzen baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums weiter konkretisiert.

Checkliste

• [ ] Vor jeder Maßnahme prüfen: bauliche Veränderung oder bloße Erhaltung?
• [ ] Immer einen Beschluss einholen – auch bei scheinbar unproblematischen Maßnahmen
• [ ] Bei privilegierten Zwecken (E-Mobilität, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz, Glasfaser) den Anspruch nach § 20 Abs. 2 WEG nutzen
• [ ] Kostenverteilung ausdrücklich mitbeschließen
• [ ] Fachbetrieb und technische Ausführung (z. B. Lastmanagement) festlegen
• [ ] Beschluss sauber protokollieren

Häufige Fragen (FAQ)

Braucht wirklich jede bauliche Veränderung einen Beschluss?
Ja. Der BGH hat 2023 (V ZR 140/22) bestätigt, dass ein Beschluss selbst dann nötig ist, wenn niemand beeinträchtigt wird.

Kann die WEG eine Wallbox verbieten?
Das „Ob" nicht, denn E-Mobilität ist nach § 20 Abs. 2 WEG privilegiert. Über das „Wie" der Ausführung darf die Gemeinschaft entscheiden.

Wer zahlt die bauliche Veränderung?
Grundsätzlich der, der sie verlangt oder von ihr profitiert (§ 21 WEG). Bei hoher Mehrheit ist eine Umlage auf alle möglich.

Was passiert bei eigenmächtigem Bau?
Ohne Beschluss durchgeführte Maßnahmen sind unzulässig; die Gemeinschaft kann Rückbau verlangen.

Gilt das auch für Balkonkraftwerke?
Auch hier ist grundsätzlich ein Beschluss einzuholen; die konkrete rechtliche Einordnung sollte im Einzelfall geprüft werden.

Quellen & Rechtshinweis

• § 20 WEG (bauliche Veränderungen), § 21 WEG (Nutzungen und Kosten), § 19 WEG
• BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22
• BGH, Urteile vom 09.02.2024 – V ZR 244/22 und V ZR 33/23
• Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit 01.12.2020

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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