Balkonsanierung WEG: Das BGH-Urteil 2026 zur Zuständigkeit der Gemeinschaft

Auf einen Blick: Der Bundesgerichtshof hat am 24. April 2026 (V ZR 102/24) entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über eine Balkonsanierung beschließen darf – und im Ernstfall sogar beschließen muss –, selbst wenn die Teilungserklärung die Erhaltungslast für Balkone den einzelnen Sondereigentümern zuweist. Die Entscheidung trennt sauber zwischen der Frage, wer handeln darf, und der Frage, wer bezahlt. Für Verwaltungen und Beiräte heißt das: Eine Erhaltungsklausel in der Teilungserklärung ist kein Freibrief mehr, das Thema Balkone jahrelang auszusitzen.

Gliederung

• Warum das Thema Balkonsanierung WEG so oft eskaliert
• Balkon: Was ist Gemeinschaftseigentum, was Sondereigentum?
• Die Erhaltungsklausel in der Teilungserklärung – und ihre Grenzen
• Das BGH-Urteil vom 24. April 2026 im Detail
• Beschlusskompetenz und Beschlusszwang: Wann die GdWE handeln muss
• Kostenverteilung: Warum die Teilungserklärung weiter gilt
• Praxisbeispiel: Neun Balkone, eine Gemeinschaft, ein Grundlagenbeschluss
• Rechenbeispiel: Wie sich Zuständigkeit und Kosten auseinanderentwickeln
• Der richtige Beschlussaufbau in vier Stufen
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste für Verwaltung und Beirat
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Warum das Thema Balkonsanierung WEG so oft eskaliert

Kaum ein Bauteil sorgt in Eigentümergemeinschaften für so viel Streit wie der Balkon. Das hat einen einfachen Grund: Der Balkon fühlt sich für den Bewohner wie ein privater Außenraum an, ist rechtlich aber zum überwiegenden Teil Gemeinschaftseigentum. Diese Diskrepanz zwischen gefühlter und juristischer Zuordnung führt regelmäßig zu einer Pattsituation. Der Sondereigentümer verweist auf die Gemeinschaft, weil die tragende Platte nun einmal allen gehört. Die Gemeinschaft verweist auf die Teilungserklärung, in der steht, dass „die Erhaltung der Balkone dem jeweiligen Sondereigentümer obliegt". Beide fühlen sich im Recht, niemand handelt – und die Bewehrung rostet weiter.

Die Folgen sind selten harmlos. Abplatzender Beton, korrodierte Geländerverankerungen und undichte Abdichtungen sind keine Schönheitsfragen, sondern Sicherheitsthemen. Wenn Betonteile in einen Hof fallen, in dem Kinder spielen, wird aus einem Erhaltungsstreit binnen Sekunden ein Haftungsfall. Genau an dieser Stelle setzt die Entscheidung des V. Zivilsenats vom 24. April 2026 an. Sie beantwortet eine Frage, die seit der WEG-Reform 2020 in Literatur und Instanzrechtsprechung umstritten war: Kann eine Gemeinschaft überhaupt noch über etwas beschließen, dessen Erhaltung sie per Vereinbarung abgegeben hat?

Die Antwort des BGH lautet: Ja. Und sie ist für die Praxis der Balkonsanierung WEG eine der wichtigsten Weichenstellungen der letzten Jahre.

Balkon: Was ist Gemeinschaftseigentum, was Sondereigentum?

Bevor über Zuständigkeiten diskutiert wird, muss die sachenrechtliche Zuordnung stimmen. § 5 Abs. 2 WEG bestimmt, dass Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, zwingend Gemeinschaftseigentum sind – auch dann, wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Diese Regel ist nicht abdingbar. Keine Teilungserklärung der Welt kann eine tragende Balkonplatte zu Sondereigentum erklären.

Bei einem Balkon führt das zu einer klaren, aber für Laien überraschenden Aufteilung:

Zwingend Gemeinschaftseigentum sind:

• die tragende Balkonplatte einschließlich Bewehrung und Auskragung
• die Abdichtungsebene und darunterliegende Dämmschichten
• die Entwässerung: Gefälle, Rinnen, Abläufe, Fallrohre
• das Geländer als Absturzsicherung samt Verankerung
• die Außenwandflächen, Untersichten und Stirnseiten (Fassadenwirkung)
• konstruktive Elemente wie Stützen, Konsolen, Unterzüge

Sondereigentumsfähig sind demgegenüber allenfalls:

• der nicht tragende Oberbelag (Fliesen, Holzdielen, Plattenlager)
• Innenanstriche im Sinne einer reinen Oberflächengestaltung
• nicht fest verbundene Ausstattung wie Markisen, sofern die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht

Die praktische Konsequenz ist erheblich: Eine echte Balkonsanierung – also die Instandsetzung von Platte, Abdichtung und Geländer – betrifft nahezu immer Gemeinschaftseigentum. Der Oberbelag ist nur die Kirsche auf der Torte. Wer den Balkon saniert, saniert das Haus.

Der BGH hatte diese Abgrenzung bereits vor der Reform bestätigt und in der Entscheidung vom 4. Mai 2018 (V ZR 163/17) klargestellt, dass Erhaltungs- und Kostenlast für Balkone zwar durch Vereinbarung auf den einzelnen Eigentümer verlagert werden können, die sachenrechtliche Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum davon aber unberührt bleibt. Genau diese Unterscheidung ist der Schlüssel zum Verständnis des Urteils von 2026.

Die Erhaltungsklausel in der Teilungserklärung – und ihre Grenzen

In sehr vielen Teilungserklärungen, insbesondere aus den 1970er- bis 1990er-Jahren, findet sich eine Klausel dieses Typs: „Die Instandhaltung und Instandsetzung der zum Sondereigentum gehörenden Gebäudeteile sowie der Balkone, Terrassen und Loggien obliegt dem jeweiligen Sondereigentümer auf eigene Kosten."

Solche Klauseln sind grundsätzlich zulässig. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG erlaubt es den Eigentümern, vom Gesetz abweichende Vereinbarungen zu treffen, und der BGH hat derartige Erhaltungsverlagerungen wiederholt gebilligt. Problematisch wird es erst bei der Auslegung. Denn die Klausel regelt eine Pflicht – sie sagt, wer erhalten muss und wer zahlt. Sie sagt nach der Lesart des BGH gerade nicht, dass die Gemeinschaft ihre organschaftliche Kompetenz verloren hätte, über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu entscheiden.

Hinzu kommt eine Auslegungsregel, die der BGH bereits am 9. Dezember 2016 (V ZR 124/16) aufgestellt hat: Unterscheidet eine Gemeinschaftsordnung sprachlich zwischen „Instandhaltung" und „Instandsetzung" und überträgt nur die Instandhaltung auf den Sondereigentümer, verbleibt die Instandsetzung – also die substanzielle Reparatur – im Zweifel bei der Gemeinschaft. Viele ältere Klauseln sind genau so formuliert. Vor jeder Diskussion über Zuständigkeiten lohnt daher ein sehr genauer Blick in den Wortlaut: Ein einziges fehlendes Wort verschiebt die Verantwortung um mehrere zehntausend Euro.

Das BGH-Urteil vom 24. April 2026 im Detail

Der entschiedene Fall ist ein Lehrbuchbeispiel. In einer Eigentümergemeinschaft waren mehrere Balkone erheblich geschädigt; es bestand die Gefahr, dass sich Betonteile lösen und herabfallen. Die Teilungserklärung wies die Erhaltung der Balkone den jeweiligen Sondereigentümern zu. Ein Teil der Eigentümer wollte, dass die Gemeinschaft die Sanierung einheitlich in die Hand nimmt – schon deshalb, weil eine Sanierung Balkon für Balkon durch verschiedene Firmen technisch unsinnig und im Ergebnis teurer ist. Die Mehrheit lehnte ab und verwies auf die Teilungserklärung. Es kam zur Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Der V. Zivilsenat gab den klagenden Eigentümern im Kern recht und stellte drei Leitgedanken auf:

Erstens: Die Beschlusskompetenz bleibt bei der Gemeinschaft. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist nach § 18 Abs. 1 WEG Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Eine Vereinbarung, die die Erhaltungslast auf einzelne Eigentümer verlagert, ändert daran nichts. Sie verteilt Pflichten und Kosten, entzieht der Gemeinschaft aber nicht die Befugnis, über ihr eigenes Gemeinschaftseigentum zu entscheiden.

Zweitens: Aus der Kompetenz kann eine Pflicht werden. Wenn mehrere Balkone betroffen sind, wenn Sicherheitsrisiken bestehen oder wenn Schäden für andere Eigentümer oder Dritte drohen, verdichtet sich das Ermessen der Gemeinschaft. Dann entspricht nur noch der Beschluss über eine Sanierung durch die GdWE ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne des § 19 Abs. 1 WEG. Der einzelne Eigentümer hat in dieser Konstellation einen Anspruch auf Beschlussfassung, den er notfalls gerichtlich durchsetzen kann.

Drittens: Das Gericht setzt nur den Grundlagenbeschluss. Der BGH hat einen Beschluss des Inhalts ersetzt, dass die Sanierung der Balkone durch die Gemeinschaft selbst vorgenommen wird. Das „Ob" und das „Wer" waren damit entschieden. Das „Wie" – also Sanierungskonzept, Ausführungsvariante, Firmenauswahl, Bauzeit – bleibt ausdrücklich Sache der Eigentümer. Gerichte ersetzen keine Bauentscheidungen.

Diese Dreiteilung ist für die Verwaltungspraxis außerordentlich wichtig, weil sie zeigt, wie ein Beschlussverfahren aufgebaut sein muss, um gerichtsfest zu sein.

Beschlusskompetenz und Beschlusszwang: Wann die GdWE handeln muss

Die spannendste Konsequenz des Urteils ist nicht die Kompetenz, sondern der Zwang. Solange ein einzelner schadhafter Balkon nur den Komfort seines Nutzers beeinträchtigt, kann die Gemeinschaft die Sache dem Sondereigentümer überlassen. Sobald aber Gefahr im Verzug ist oder eine Vielzahl von Bauteilen betroffen ist, kippt die Bewertung.

Als Indikatoren für einen Beschlusszwang lassen sich aus der Entscheidung ableiten:

• Sicherheitsrelevanz: abplatzender Beton, freiliegende und korrodierte Bewehrung, wackelnde Geländerverankerungen, Absturzgefahr.
• Betroffenheit Dritter: Gefährdung von Passanten, Nachbargrundstücken, Kindern im Innenhof; Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft.
• Folgeschäden im Gemeinschaftseigentum: Wassereintritt durch defekte Abdichtung in Deckenkonstruktion, Fassade oder darunterliegende Einheiten.
• Systemischer Charakter: Mehrere oder alle Balkone weisen dasselbe Schadensbild auf – typisch bei baugleichen Serienbauten.
• Wirtschaftliche Unvernunft der Einzellösung: Gerüst, Bauleitung und Materialbeschaffung lassen sich nur gemeinschaftlich sinnvoll organisieren.

Für die Verwaltung folgt daraus eine klare Handlungslinie: Sobald ein Gutachten oder eine dokumentierte Sichtprüfung eines dieser Merkmale bestätigt, gehört das Thema auf die nächste Tagesordnung – unabhängig davon, was die Teilungserklärung zur Erhaltungslast sagt. Ein Verwalter, der eine bekannte Absturzgefahr mit Verweis auf eine Erhaltungsklausel nicht in die Versammlung bringt, setzt sich einem eigenen Haftungsrisiko aus.

Kostenverteilung: Warum die Teilungserklärung weiter gilt

Hier liegt das größte Missverständnis, das seit April 2026 durch Eigentümerversammlungen geistert. Das Urteil bedeutet nicht, dass die Gemeinschaft die Balkone nun aus der Erhaltungsrücklage bezahlt. Der BGH trennt Zuständigkeit und Kostenlast ausdrücklich: Die Gemeinschaft handelt, die Kostenregelung der Teilungserklärung bleibt grundsätzlich bestehen.

Praktisch heißt das: Die GdWE beauftragt, koordiniert und bezahlt zunächst die Handwerker – sie ist Vertragspartnerin. Intern werden die Kosten sodann nach der Vereinbarung umgelegt, also im Zweifel objektbezogen den jeweiligen Balkoneigentümern zugewiesen. Wo die Teilungserklärung diese Frage nicht eindeutig regelt, greift § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG: Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen, solange diese ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und sich an einem sachgerechten Kriterium orientiert.

Wichtig für die Beschlussformulierung: Ein Sanierungsbeschluss, der die Kostenfrage offenlässt, ist ein Streitbeschluss mit Anlauf. In der Praxis sollte der Sanierungsbeschluss immer von einem gesonderten Kostenverteilungsbeschluss oder einer ausdrücklichen Feststellung begleitet werden, dass die Verteilung nach der geltenden Regelung der Teilungserklärung erfolgt. Wer beides in einem einzigen, unklar formulierten Beschluss zusammenzieht, riskiert die Anfechtung nach § 45 WEG.

Praxisbeispiel: Neun Balkone, eine Gemeinschaft, ein Grundlagenbeschluss

Eine Gemeinschaft mit 18 Einheiten aus dem Baujahr 1978 hat neun Balkone an der Südseite. Bei einer Fassadenbegehung stellt der Verwalter an vier Balkonen Betonabplatzungen mit sichtbarer Bewehrung fest; an zwei weiteren löst sich die Abdichtung unter dem Fliesenbelag. Die Teilungserklärung lautet: „Die Instandhaltung der Balkone obliegt dem jeweiligen Sondereigentümer."

Schritt 1 – Sofortmaßnahme. Der Verwalter lässt die betroffenen Bereiche unterhalb der Balkone absperren und dokumentiert dies mit Fotos und Datum. Das ist Verkehrssicherung und keine Frage der Kostenlast.

Schritt 2 – Auslegung prüfen. Die Klausel spricht nur von „Instandhaltung", nicht von „Instandsetzung". Nach der Auslegungsregel aus V ZR 124/16 spricht viel dafür, dass die substanzielle Reparatur ohnehin Sache der Gemeinschaft ist – Kosten inklusive. Diese Einschätzung lässt der Verwalter anwaltlich absichern, bevor er eine Kostenverteilung ankündigt.

Schritt 3 – Grundlagenbeschluss. In der Versammlung wird beschlossen: „Die Sanierung sämtlicher neun Balkone wird durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt. Die Verwaltung wird beauftragt, ein Sachverständigengutachten zum Schadensbild und Sanierungskonzept einzuholen und drei Vergleichsangebote vorzulegen."

Schritt 4 – Ausführungs- und Finanzierungsbeschluss. In der Folgeversammlung entscheiden die Eigentümer über Variante, Firma, Auftragssumme sowie über Sonderumlage oder Entnahme aus der Erhaltungsrücklage – und, gesondert, über die interne Kostenverteilung.

Ergebnis: Ein Gerüst statt neun, ein Gewährleistungspartner statt neun, eine einheitliche Abdichtungsebene statt eines Flickenteppichs. Die Gemeinschaft spart nicht nur Geld, sondern erhält vor allem einen durchsetzbaren Gewährleistungsanspruch aus einem einzigen Bauvertrag.

Rechenbeispiel: Wie sich Zuständigkeit und Kosten auseinanderentwickeln

Die Trennung von Handlungszuständigkeit und Kostenlast lässt sich am besten an Zahlen zeigen. Angenommen, die Sanierung der neun Balkone kostet insgesamt 126.000 Euro brutto, davon 27.000 Euro Gerüst und Baustelleneinrichtung, 81.000 Euro Betoninstandsetzung und Abdichtung, 18.000 Euro Geländer und Oberbelag.

Variante A – Einzelsanierung durch neun Sondereigentümer. Jeder beauftragt eigenständig. Das Gerüst müsste faktisch neunmal auf- und abgebaut oder aufwendig koordiniert werden; realistisch sind hier 4.500 bis 5.500 Euro Gerüstkosten je Balkon statt 3.000 Euro im Gemeinschaftsansatz. Bei fünf Balkonen, deren Eigentümer die Sanierung verweigern oder verschleppen, bleibt die Gefahrenlage bestehen – die Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft läuft weiter.

Variante B – Sanierung durch die GdWE nach V ZR 102/24. Die Gemeinschaft beauftragt einmal, zahlt 126.000 Euro und legt sie anschließend gemäß Teilungserklärung um: 14.000 Euro je Balkoneigentümer. Wirtschaftlich zahlen dieselben Personen – aber die Maßnahme findet tatsächlich statt, sie ist technisch einheitlich, und die Gewährleistung liegt gebündelt bei einem Unternehmen.

Wer als Beirat oder Verwaltung diese Rechnung in der Versammlung vorlegt, entzieht der häufigsten Gegenrede („Das ist doch Sache jedes Einzelnen") die Grundlage – ohne juristisch zu argumentieren, sondern schlicht kaufmännisch.

Der richtige Beschlussaufbau in vier Stufen

Aus dem Urteil und der Anfechtungspraxis lässt sich ein Beschlussaufbau ableiten, der erfahrungsgemäß hält:

Stufe 1: Feststellungs- und Untersuchungsbeschluss. Beauftragung eines Sachverständigen zur Schadensfeststellung und zur Erarbeitung von mindestens zwei Sanierungsvarianten mit Kostenschätzung. Ohne belastbares Gutachten fehlt der späteren Ermessensausübung die Grundlage.

Stufe 2: Grundlagenbeschluss zur Zuständigkeit. Klare Feststellung, dass die Maßnahme durch die GdWE durchgeführt wird. Dieser Beschluss ist nach V ZR 102/24 auch dann zulässig, wenn die Teilungserklärung die Erhaltungslast verlagert.

Stufe 3: Ausführungsbeschluss. Auswahl der Variante, Beauftragung des Unternehmens mit Angabe der Auftragssumme, Bestellung einer Bauüberwachung. Bei Auftragssummen oberhalb der in vielen Gemeinschaftsordnungen verankerten Wertgrenzen ist die ausdrückliche Ermächtigung des Verwalters aufzunehmen.

Stufe 4: Finanzierungs- und Verteilungsbeschluss. Sonderumlage oder Entnahme aus der Erhaltungsrücklage, Fälligkeitstermine, Verteilungsmaßstab. Hier gehört – falls einschlägig – der ausdrückliche Hinweis hinein, dass die Kosten nach Maßgabe der Teilungserklärung den jeweiligen Balkoneigentümern zugeordnet werden.

Diese Staffelung hat einen weiteren Vorteil: Wird ein einzelner Beschluss angefochten, fällt nicht das gesamte Projekt. Ein angefochtener Ausführungsbeschluss lässt den bestandskräftigen Grundlagenbeschluss unberührt.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen

• § 5 Abs. 2 WEG – Zwingendes Gemeinschaftseigentum: Bauteile, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sind nicht sondereigentumsfähig. Das erfasst Balkonplatte, Abdichtung, Entwässerung und Geländer.
• § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG – Zulässigkeit abweichender Vereinbarungen, etwa zur Verlagerung der Erhaltungslast auf Sondereigentümer.
• § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG – Beschlusskompetenz zur abweichenden Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten.
• § 18 Abs. 1 WEG – Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
• § 19 Abs. 1 WEG – Anspruch jedes Eigentümers auf eine Verwaltung, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
• § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG – Beschlussersetzungsklage: Das Gericht kann einen Beschluss ersetzen, wenn die Gemeinschaft eine gebotene Maßnahme nicht beschließt.

Referenzurteile

• BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 102/24: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist für die Balkonsanierung zuständig und kann hierzu beschließen, auch wenn die Teilungserklärung die Erhaltungslast den einzelnen Sondereigentümern zuweist; bei Gefahrenlage kann sie zur Beschlussfassung verpflichtet sein. Die Kostenregelung der Teilungserklärung bleibt davon unberührt.
• BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16: Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung und überträgt nur die Instandhaltung auf den Sondereigentümer, verbleibt die Instandsetzung im Zweifel bei der Gemeinschaft.
• BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 163/17: Erhaltungs- und Kostenlast für Balkone können durch Vereinbarung auf den einzelnen Wohnungseigentümer übertragen werden; die Zuordnung der konstruktiven Bestandteile zum Gemeinschaftseigentum bleibt bestehen.
• BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 219/24: Zur Erstherstellungspflicht der Gemeinschaft bei steckengebliebenem Bau – Beleg dafür, dass sich Ermessensspielräume der Gemeinschaft bei baulichen Defiziten am Gemeinschaftseigentum verdichten können.

Alle genannten Aktenzeichen wurden am 19.08.2026 recherchiert und geprüft.

Checkliste für Verwaltung und Beirat

• [ ] Schadensbild dokumentieren – Fotos mit Datum, Beschreibung je Balkon, Hinweis auf freiliegende Bewehrung oder lose Teile.
• [ ] Sofortmaßnahmen ergreifen – Absperrung, Netzabhängung oder Nutzungseinschränkung; Verkehrssicherungspflicht geht jeder Zuständigkeitsdiskussion vor.
• [ ] Teilungserklärung im Wortlaut prüfen – Steht dort „Instandhaltung", „Instandsetzung" oder beides? Sind Balkone ausdrücklich genannt?
• [ ] Gutachten beauftragen – Sachverständiger für Betoninstandsetzung/Bauwerksabdichtung, mit mindestens zwei Sanierungsvarianten und Kostenschätzung.
• [ ] Grundlagenbeschluss vorbereiten – Formulierung: Durchführung durch die GdWE; Verweis auf ordnungsmäßige Verwaltung.
• [ ] Kostenverteilung gesondert regeln – ausdrücklicher Beschluss oder ausdrückliche Feststellung der Verteilung nach Teilungserklärung.
• [ ] Finanzierung klären – Erhaltungsrücklage, Sonderumlage, Fälligkeiten, Ratenmodell für Härtefälle.
• [ ] Vergabe strukturieren – drei vergleichbare Angebote auf identischem Leistungsverzeichnis; Bauüberwachung einplanen.
• [ ] Gewährleistung sichern – ein Hauptauftragnehmer, schriftliche Abnahme, Dokumentation der Abdichtungsdetails.
• [ ] Anfechtungsfristen im Blick behalten – ein Monat ab Beschlussfassung nach § 45 Satz 1 WEG.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss die Gemeinschaft nach dem BGH-Urteil jetzt immer die Balkone sanieren?
Nein. Der BGH hat entschieden, dass die Gemeinschaft beschließen darf und in bestimmten Konstellationen beschließen muss. Ein Beschlusszwang entsteht insbesondere dann, wenn mehrere Balkone betroffen sind, Sicherheitsrisiken bestehen oder Schäden für andere Eigentümer oder Dritte drohen. Bei einem isolierten, ungefährlichen Schaden bleibt es beim Ermessen der Gemeinschaft.

Zahlt die Gemeinschaft jetzt die Balkonsanierung aus der Erhaltungsrücklage?
Nicht automatisch. Die Entscheidung betrifft die Zuständigkeit, nicht die Kostenlast. Weist die Teilungserklärung die Kosten wirksam den einzelnen Balkoneigentümern zu, bleibt es dabei: Die Gemeinschaft beauftragt und zahlt nach außen, legt intern aber nach der Vereinbarung um. Prüfen sollte man allerdings sehr genau, ob die Klausel neben der Instandhaltung auch die Instandsetzung erfasst.

Was passiert, wenn ein einzelner Eigentümer die Sanierung seines Balkons verweigert?
Nach dem Grundlagenbeschluss ist die Gemeinschaft Herrin des Verfahrens. Der Sondereigentümer muss die Durchführung dulden, weil es sich um eine Maßnahme am Gemeinschaftseigentum handelt; er hat nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG das Betreten und die Einwirkung auf sein Sondereigentum zu gestatten. Seine Zahlungspflicht folgt aus dem Verteilungsmaßstab und ist notfalls im Wege der Hausgeldklage durchsetzbar.

Kann ein einzelner Eigentümer die Gemeinschaft zur Sanierung zwingen?
Ja. Verweigert die Mehrheit einen gebotenen Beschluss, kommt die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG in Betracht. Genau diesen Weg hat der BGH im Fall V ZR 102/24 bestätigt: Das Gericht ersetzte den Grundlagenbeschluss zur Durchführung durch die GdWE. Über die konkrete Ausführung entscheiden weiterhin die Eigentümer.

Ist der Bodenbelag auf dem Balkon Sondereigentum?
Ein nicht tragender, rein gestalterischer Oberbelag kann Sondereigentum sein, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht. Sobald der Belag jedoch Teil des Abdichtungssystems ist – etwa bei einem im Dünnbett verklebten Fliesenbelag auf der Abdichtungsebene – lässt er sich technisch nicht sinnvoll vom Gemeinschaftseigentum trennen. In der Sanierungspraxis wird der Belag deshalb regelmäßig mitbeauftragt und die Kostenzuordnung separat geregelt.

Wie lange können wir eine bekannte Schadstelle noch aussitzen?
Gar nicht. Sobald eine Absturz- oder Herabfallgefahr erkennbar ist, greift die Verkehrssicherungspflicht sofort. Absperrung und Gefahrenabwehr dulden keinen Aufschub und sind unabhängig von der Frage zu veranlassen, wer am Ende zahlt. Ein Verwalter, der eine dokumentierte Gefahr ignoriert, riskiert die persönliche Haftung.

Gilt das Urteil auch für Terrassen und Loggien?
Die tragenden Grundsätze sind übertragbar. Auch bei Terrassen und Loggien sind Abdichtung, tragende Konstruktion und Entwässerung zwingend Gemeinschaftseigentum. Wo die Teilungserklärung eine vergleichbare Erhaltungsklausel enthält, gilt dieselbe Trennung von Zuständigkeit und Kostenlast.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsquellen: Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der seit dem 01.12.2020 geltenden Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG), insbesondere §§ 5, 10, 14, 16, 18, 19, 44, 45 WEG; Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 102/24; BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 219/24; BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 163/17; BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16.

Rechtsstand: 19.08.2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Beurteilung einer konkreten Teilungserklärung, eines konkreten Schadensbildes und der daraus folgenden Kostenverteilung erfordert die Prüfung des Einzelfalls durch eine fachkundige Person.

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