Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf: Schutzwirkung, Kosten und Löschung

Auf einen Blick: Zwischen der Beurkundung eines Kaufvertrags und der Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch vergehen in der Praxis regelmäßig mehrere Wochen bis Monate. In dieser Schwebephase ist der Verkäufer rechtlich noch Eigentümer – er könnte die Immobilie ein zweites Mal verkaufen, sie mit Grundschulden belasten, oder in die Insolvenz geraten. Die Auflassungsvormerkung nach §§ 883 ff. BGB schließt genau diese Lücke: Sie ist keine Eigentumsübertragung, sondern ein im Grundbuch in Abteilung II eingetragenes Sicherungsmittel, das alle entgegenstehenden Verfügungen gegenüber dem vorgemerkten Käufer relativ unwirksam macht. Sie wirkt in der Insolvenz des Verkäufers (§ 106 InsO) ebenso wie in der Zwangsversteigerung und sichert dem Käufer den Rang, den das Grundbuch am Tag ihrer Eintragung ausweist. Dieser Beitrag erklärt Rechtsgrundlagen, den typischen Ablauf der Kaufabwicklung, die Kosten nach GNotKG mit Rechenbeispiel, die Löschung nach der Umschreibung sowie die Risiken eines Kaufs ohne Vormerkung. Rechtsstand: 17.09.2026.

Gliederung

• Was die Auflassungsvormerkung rechtlich ist – und was sie nicht ist
• Rechtsgrundlagen: §§ 883–888 BGB, § 873 BGB, § 925 BGB
• Der Ablauf der Kaufabwicklung Schritt für Schritt
• Schutzwirkung im Detail: Doppelverkauf, Belastung, Zwangsvollstreckung
• Insolvenz des Verkäufers: § 106 InsO
• Rang und Abteilung II des Grundbuchs
• Kosten: GNotKG, halbe Gebühr, Löschungskosten
• Praxisbeispiel und Rechenbeispiel zu den Nebenkosten
• Löschung nach der Eigentumsumschreibung
• Risiken beim Kauf ohne Vormerkung
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Auflassungsvormerkung: die Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs

Wer eine Immobilie kauft, erwirbt mit der Unterschrift beim Notar zunächst nur einen schuldrechtlichen Anspruch. Der Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer, das Eigentum zu übertragen – übertragen ist es damit aber noch lange nicht. Das deutsche Sachenrecht trennt strikt zwischen Verpflichtungsgeschäft (dem Kaufvertrag) und Verfügungsgeschäft (der Eigentumsübertragung). Letzteres verlangt nach § 873 BGB zweierlei: die Einigung über den Eigentumsübergang und die Eintragung in das Grundbuch. Bei Grundstücken heißt diese Einigung "Auflassung" und muss nach § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle – in der Praxis dem Notar – erklärt werden.

Zwischen Verpflichtung und Verfügung klafft eine zeitliche Lücke. Das Grundbuchamt muss die Eintragung bearbeiten, die Gemeinde muss auf ihr Vorkaufsrecht verzichten, das Finanzamt muss die Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Grunderwerbsteuer ausstellen, Grundpfandrechte des Verkäufers müssen gelöscht werden. Sechs bis zwölf Wochen sind typisch, bei Erbengemeinschaften, Auslandsbeteiligung oder Genehmigungserfordernissen deutlich mehr. In dieser gesamten Zeit steht im Grundbuch noch der Verkäufer – mit allen Verfügungsbefugnissen, die das Eigentum verleiht.

Die Auflassungsvormerkung ist das gesetzliche Werkzeug, um diesen Schwebezustand für den Käufer ungefährlich zu machen. Sie ist kein dingliches Recht im klassischen Sinn und verschafft dem Käufer kein Eigentum, keinen Besitz und keine Nutzungsbefugnis. Sie ist ein Sicherungsmittel eigener Art: Sie hängt akzessorisch am gesicherten Anspruch und entfaltet ihre Wirkung erst dann, wenn der Verkäufer etwas tut, das dem Anspruch des Käufers zuwiderläuft.

Die relative Unwirksamkeit nach § 883 Abs. 2 BGB

Das Herzstück der Vormerkung steht in § 883 Abs. 2 BGB: Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den vorgemerkten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Der Gesetzgeber hat sich hier für eine feine Konstruktion entschieden. Die störende Verfügung ist nicht insgesamt nichtig – sie ist nur relativ unwirksam, und zwar ausschließlich gegenüber dem Vormerkungsberechtigten.

Praktisch bedeutet das: Verkauft der Verkäufer die Immobilie nach Eintragung der Vormerkung ein zweites Mal an einen Dritten und wird dieser Dritte sogar im Grundbuch eingetragen, ist diese Eintragung gegenüber jedermann wirksam – nur nicht gegenüber dem ersten Käufer. Dieser kann nach § 888 Abs. 1 BGB von dem eingetragenen Dritten verlangen, der Eintragung zugunsten des Vormerkungsberechtigten zuzustimmen. Der Zweitkäufer wird also zwar Eigentümer, verliert dieses Eigentum aber gegenüber dem vorgemerkten Erstkäufer wieder.

§ 884 BGB erweitert den Schutz auf den Erbfall: Der Erbe des Verkäufers kann sich gegenüber dem Vormerkungsberechtigten nicht auf die Beschränkung seiner Haftung berufen. § 885 BGB regelt, dass die Eintragung aufgrund einstweiliger Verfügung oder aufgrund Bewilligung des Betroffenen erfolgt – in der Kaufabwicklung ist stets die Bewilligung der Weg. § 886 BGB gibt dem Eigentümer einen Anspruch auf Beseitigung der Vormerkung, wenn ihm eine Einrede zusteht, die die Geltendmachung des gesicherten Anspruchs dauerhaft ausschließt. § 887 BGB behandelt den unbekannten Gläubiger.

Der Ablauf der Kaufabwicklung Schritt für Schritt

Die Auflassungsvormerkung ist kein isolierter Vorgang, sondern ein Taktgeber im gesamten Abwicklungsprozess. Wer den Ablauf versteht, versteht auch, warum der Kaufpreis erst zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig wird.

1. Notarielle Beurkundung

Der Kaufvertrag wird nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet. In der Urkunde bewilligt der Verkäufer die Eintragung der Auflassungsvormerkung, der Käufer beantragt sie. Die Auflassung selbst wird in aller Regel bereits in derselben Urkunde erklärt, aber der Notar wird angewiesen, den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt erst zu stellen, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Alternativ wird die Auflassung in einer separaten Urkunde nachgeholt.

2. Eintragung der Vormerkung

Der Notar reicht die Bewilligung beim Grundbuchamt ein. Die Vormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen – dort, wo Lasten und Beschränkungen stehen, die keine Grundpfandrechte sind. Entscheidend ist das Datum des Eingangs des Antrags beim Grundbuchamt, denn daran bemisst sich der Rang.

3. Fälligkeitsmitteilung des Notars

Erst wenn eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt ist, teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Zu diesen Voraussetzungen gehören typischerweise: die Vormerkung ist rangrichtig eingetragen, die Gemeinde hat auf ihr Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB verzichtet oder es ist nicht ausgeübt worden, erforderliche Genehmigungen liegen vor, und die zur Lastenfreistellung notwendigen Löschungsunterlagen der finanzierenden Banken des Verkäufers liegen dem Notar vor. Die Fälligkeitsmitteilung ist der Moment, in dem der Käufer erstmals zahlen muss – und zahlen darf.

4. Kaufpreiszahlung und Lastenfreistellung

Der Käufer überweist den Kaufpreis, in der Regel direkt an den Verkäufer beziehungsweise anteilig an die ablösende Bank. Ein Notaranderkonto ist der Ausnahmefall und nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse zulässig. Die Bank des Verkäufers gibt nach Eingang ihrer Ablösesumme die Löschungsbewilligung frei, die Grundschulden in Abteilung III werden gelöscht.

5. Eigentumsumschreibung

Nach Zahlungsnachweis, Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zur Grunderwerbsteuer und Löschung der nicht zu übernehmenden Belastungen stellt der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung. Der Käufer wird in Abteilung I eingetragen. Ab diesem Zeitpunkt ist er Eigentümer.

6. Löschung der Vormerkung

Mit der Umschreibung hat die Vormerkung ihren Zweck erfüllt. Sie wird zusammen mit der Umschreibung gelöscht – dazu unten mehr.

Schutzwirkung im Detail

Doppelverkauf

Der klassische Fall: Der Verkäufer verkauft dieselbe Immobilie an zwei Interessenten. Ohne Vormerkung entscheidet allein, wer zuerst im Grundbuch steht. Mit Vormerkung entscheidet, wer zuerst vorgemerkt war. Die spätere Eigentumseintragung des Zweitkäufers ist gegenüber dem Erstkäufer relativ unwirksam.

Nachträgliche Belastung

Bestellt der Verkäufer nach Eintragung der Vormerkung eine neue Grundschuld, ist auch diese gegenüber dem Käufer relativ unwirksam. Der Käufer erwirbt das Grundstück lastenfrei von dieser Grundschuld, obwohl sie formal im Grundbuch steht – er kann ihre Löschung verlangen.

Eine wichtige praktische Ausnahme: Die Grundschuld, die der Käufer selbst zur Finanzierung bestellt, wird dem Rang nach in aller Regel vor die Vormerkung gesetzt. Das geschieht über eine im Kaufvertrag enthaltene Finanzierungsvollmacht und einen ausdrücklichen Rangrücktritt, weil die finanzierende Bank des Käufers eine erstrangige Sicherheit verlangt. Diese Konstellation ist gewollt und ändert nichts an der Schutzwirkung gegenüber Verfügungen des Verkäufers.

Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung

Auch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen von Gläubigern des Verkäufers sind Verfügungen im Sinne des § 883 Abs. 2 BGB. Wird nach Eintragung der Vormerkung eine Zwangssicherungshypothek eingetragen, ist sie gegenüber dem Käufer relativ unwirksam. Im Zwangsversteigerungsverfahren wird die vorgemerkte Position nach den Regeln des ZVG wie ein eingetragenes Recht behandelt; das Recht aus der Vormerkung kann gegenüber dem Ersteher nach § 888 Abs. 1 BGB geltend gemacht werden. Voraussetzung ist stets, dass die Vormerkung rangbesser ist als das betreibende Recht.

Insolvenz des Verkäufers: § 106 InsO

Die Insolvenz des Verkäufers ist das Szenario, in dem sich die Vormerkung am deutlichsten auszahlt. Grundsätzlich hat der Insolvenzverwalter nach § 103 InsO bei beiderseits noch nicht vollständig erfüllten Verträgen ein Wahlrecht: Er kann die Erfüllung verlangen oder ablehnen. Lehnt er ab, bleibt dem Käufer nur eine Insolvenzforderung auf Schadensersatz – wirtschaftlich in der Regel ein Bruchteil des Werts.

§ 106 Abs. 1 InsO nimmt den Vormerkungsberechtigten von diesem Wahlrecht aus. Ist zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück des Schuldners eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen, kann der Gläubiger Befriedigung aus der Insolvenzmasse verlangen. Das gilt auch dann, wenn der Schuldner weitere Verpflichtungen übernommen hatte, die noch nicht erfüllt sind. Der Käufer kann also die Eigentumsübertragung durchsetzen – Zug um Zug gegen Zahlung des noch offenen Kaufpreises an die Masse.

Wichtig ist die zeitliche Reihenfolge: Die Vormerkung muss vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetragen sein. Nach § 91 InsO können nach Verfahrenseröffnung keine wirksamen Rechte mehr an Massegegenständen erworben werden. Wer den Kaufpreis überweist, bevor die Vormerkung im Grundbuch steht, riskiert in der Verkäuferinsolvenz den Totalverlust.

Zu beachten bleibt: Die Vormerkung schützt nicht gegen eine erfolgreiche Insolvenzanfechtung. Bei teilweise oder vollständig unentgeltlichen Geschäften – etwa einer Übertragung unter Familienangehörigen weit unter Verkehrswert – kann der Verwalter das Grundgeschäft anfechten und die Vormerkung fällt mit ihm.

Rang und Abteilung II des Grundbuchs

Das Grundbuch gliedert sich in drei Abteilungen. Abteilung I weist den Eigentümer aus, Abteilung II Lasten und Beschränkungen, Abteilung III Grundpfandrechte. Die Auflassungsvormerkung steht in Abteilung II.

Der Rang bestimmt sich innerhalb derselben Abteilung nach der Reihenfolge der Eintragungen, abteilungsübergreifend nach dem Datum. Für den Käufer ist der Rang aus zwei Gründen entscheidend: Erstens werden nur Verfügungen erfasst, die nach der Eintragung getroffen werden – was vorher schon im Grundbuch steht, bleibt wirksam. Zweitens genießt die Vormerkung in der Zwangsversteigerung nur den Schutz, den ihr Rang ihr gibt.

Daraus folgt eine schlichte Praxisregel: Vor der Kaufpreiszahlung muss ein aktueller Grundbuchauszug vorliegen, der die Vormerkung in der vereinbarten Rangstelle ausweist. Der Notar bestätigt das in der Fälligkeitsmitteilung – wer ohne diese Bestätigung zahlt, zahlt ungesichert.

Kosten: was die Auflassungsvormerkung tatsächlich kostet

Die Kosten der Vormerkung sind Teil der Grundbuchkosten und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Für Grundbuchsachen gilt die Gebührentabelle B.

Für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung fällt nach dem Kostenverzeichnis zum GNotKG (KV-Nr. 14150) eine 0,5-Gebühr an – also die halbe Gebühr dessen, was später für die Eigentumsumschreibung als 1,0-Gebühr berechnet wird. Geschäftswert ist der Kaufpreis beziehungsweise der Wert des Grundstücks.

Die Löschung der Vormerkung ist in der Standardkonstellation kostenneutral: Wird sie zusammen mit der Eigentumsumschreibung gelöscht, fällt dafür in der Regel keine gesonderte Gebühr an, weil sie durch den Eintragungsvorgang gegenstandslos wird. Anders liegt es, wenn die Vormerkung isoliert gelöscht wird – etwa nach Rückabwicklung eines Kaufvertrags. Dann entsteht eine eigene Löschungsgebühr, und bei mehreren Vormerkungen an mehreren Grundstücken kann jede einzeln zu Buche schlagen.

Hinzu kommen Notarkosten für Beurkundung, Betreuungstätigkeit und Vollzug – diese sind unabhängig von der Vormerkung und in jedem Immobilienkauf angelegt.

Rechenbeispiel: Nebenkosten bei einem Kaufpreis von 480.000 Euro

Ein Investor erwirbt eine Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen zum Kaufpreis von 480.000 Euro und finanziert 380.000 Euro über eine Bank. Die grundbuchbezogenen Positionen ordnen sich so:

Die 0,5-Gebühr für die Vormerkung ist damit die kleinste der grundbuchrelevanten Positionen und macht nur einen geringen Bruchteil der gesamten Erwerbsnebenkosten aus, die aus Grunderwerbsteuer (in NRW 6,5 Prozent, also 31.200 Euro), Notar- und Grundbuchkosten (in der Größenordnung von rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises) und gegebenenfalls Maklerprovision bestehen. Die konkreten Eurobeträge ergeben sich aus der Tabelle B des GNotKG und werden vom Notar in der Kostenrechnung ausgewiesen; die Gebührensätze selbst sind nicht verhandelbar.

Für die Investitionsrechnung heißt das: Die Vormerkung ist keine nennenswerte Kostenposition, wohl aber eine erhebliche Risikoposition, wenn sie fehlt. Das Kosten-Nutzen-Verhältnis ist in kaum einer anderen Position der Kaufabwicklung so eindeutig.

Praxisbeispiel: Zwangssicherungshypothek zwischen Beurkundung und Umschreibung

Ein Kapitalanleger kauft ein Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten für 1,2 Millionen Euro. Die Beurkundung findet im März statt, die Auflassungsvormerkung wird Anfang April eingetragen. Der Notar versendet im Juni die Fälligkeitsmitteilung, der Kaufpreis wird gezahlt.

Im Juli – noch vor der Eigentumsumschreibung – erwirkt ein Gläubiger des Verkäufers aus einem alten Handwerkervertrag einen Vollstreckungstitel und lässt eine Zwangssicherungshypothek über 85.000 Euro in Abteilung III eintragen. Ohne Vormerkung hätte der Käufer nun ein reales Problem: Er würde ein Grundstück erwerben, das mit einer fremden Zwangshypothek belastet ist, und müsste sich mit einem insolventen Verkäufer über Schadensersatz streiten.

Mit der im April eingetragenen Vormerkung ist die Lage klar. Die Zwangssicherungshypothek ist gegenüber dem Käufer nach § 883 Abs. 2 BGB relativ unwirksam, weil sie rangschlechter ist und den vorgemerkten Anspruch beeinträchtigt. Der Käufer kann nach § 888 Abs. 1 BGB vom Gläubiger die Zustimmung zur Löschung verlangen. Der Notar setzt das im Vollzug um, das Grundbuchamt löscht, die Umschreibung erfolgt lastenfrei. Wirtschaftlicher Schaden für den Käufer: null. Zeitverlust: einige Wochen.

Der Fall zeigt zugleich, warum die Verjährung eine Rolle spielt. Der Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung zur Löschung eines vormerkungswidrig eingetragenen Rechts unterliegt der Verjährung – wer über Jahre untätig bleibt, kann seine Position verlieren. In der geordneten Kaufabwicklung ist das unkritisch, bei über Jahre gestreckten Bauträger- oder Erbbaurechtskonstellationen aber ein reales Thema.

Löschung nach der Eigentumsumschreibung

Die Auflassungsvormerkung ist streng akzessorisch: Sie besteht nur, solange der gesicherte Anspruch besteht. Ist der Anspruch auf Eigentumsübertragung durch die Umschreibung erfüllt, erlischt er nach § 362 Abs. 1 BGB – und mit ihm die Vormerkung, unabhängig davon, ob sie noch im Grundbuch steht. Die verbliebene Eintragung macht das Grundbuch dann unrichtig.

In der Praxis erledigt der Notar das mit: Der Kaufvertrag enthält regelmäßig bereits die Löschungsbewilligung für den Fall der Umschreibung, sodass Grundbuchamt und Notar die Löschung gemeinsam mit der Eigentumsumschreibung vollziehen. Der Käufer muss nichts veranlassen. Er sollte aber den Grundbuchauszug nach Abschluss der Abwicklung prüfen – gelegentlich bleiben Vormerkungen versehentlich stehen, und spätestens beim Weiterverkauf oder bei einer Nachfinanzierung wird das zum Bearbeitungshindernis.

Schwieriger ist die Löschung, wenn der Kaufvertrag nicht durchgeführt wird. Tritt eine Partei zurück oder wird der Vertrag für unwirksam erklärt, besteht der gesicherte Anspruch nicht (mehr) und die Vormerkung ist zu löschen. Verweigert der Käufer die Löschungsbewilligung, bleibt dem Verkäufer der Weg über die Grundbuchberichtigung oder die Klage auf Bewilligung. Ein Grundstück mit stehengebliebener Vormerkung ist praktisch unverkäuflich – das ist der Hebel, der in Streitfällen oft für Bewegung sorgt.

Risiken beim Kauf ohne Vormerkung

Auf die Vormerkung zu verzichten ist möglich, aber in fast allen Konstellationen unvernünftig. Die Risikopositionen im Einzelnen:

• Doppelverkauf: Der Verkäufer verkauft an einen Dritten, der zuerst eingetragen wird. Der Käufer verliert das Grundstück und hat nur einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer.
• Nachträgliche Belastung: Neue Grundschulden oder Zwangshypotheken Dritter bleiben wirksam und müssen abgelöst werden.
• Verkäuferinsolvenz: Ohne Vormerkung greift § 103 InsO. Der Verwalter kann die Erfüllung ablehnen; der bereits gezahlte Kaufpreis wird zur einfachen Insolvenzforderung.
• Tod des Verkäufers: Ohne Vormerkung entstehen Verzögerungen und Haftungsbeschränkungen der Erben, die § 884 BGB gerade ausschließt.
• Verfügungsbeschränkungen: Nachträglich eingetragene Verfügungsbeschränkungen – etwa eine Testamentsvollstreckung oder Nacherbenvermerke – können den Vollzug blockieren.

Vereinzelt wird auf die Vormerkung verzichtet, wenn Beurkundung, Zahlung und Umschreibung praktisch in einem Zug erfolgen oder wenn der Kaufpreis erst nach der Umschreibung fließt. Beides ist selten und erfordert eine sehr bewusste Risikoabwägung. Wer als Investor mehrere Objekte im Jahr erwirbt, sollte die Vormerkung als unverhandelbaren Standard behandeln.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen

• §§ 883–888 BGB: Vormerkung, relative Unwirksamkeit entgegenstehender Verfügungen, Wirkung gegenüber Erben, Beseitigungsanspruch, Zustimmungsanspruch gegen den Dritterwerber
• § 873 BGB: Eigentumserwerb durch Einigung und Eintragung
• § 925 BGB: Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit vor dem Notar
• § 311b Abs. 1 BGB: notarielle Beurkundung des Grundstückskaufvertrags
• § 362 Abs. 1 BGB: Erlöschen des Anspruchs durch Erfüllung
• § 106 InsO: Insolvenzfestigkeit der Vormerkung; § 91 InsO: Rechtserwerb nach Verfahrenseröffnung; § 103 InsO: Wahlrecht des Verwalters
• ZVG: Behandlung vorgemerkter Rechte im Zwangsversteigerungsverfahren
• GNotKG, Kostenverzeichnis KV-Nr. 14150: 0,5-Gebühr für die Eintragung der Vormerkung; Tabelle B für Grundbuchsachen
• § 24 BauGB: gemeindliches Vorkaufsrecht als Fälligkeitsvoraussetzung

Referenzentscheidungen (per Recherche verifiziert)

• BGH, Urteil vom 22.02.2019 – V ZR 244/17: Eine Auflassungsvormerkung ist zu löschen, wenn der gesicherte Anspruch nicht besteht; das Grundbuch ist dann unrichtig.
• BGH, Urteil vom 14.01.2022 – V ZR 245/20: Zum streng akzessorischen Charakter der Vormerkung und zur Verjährung des Anspruchs des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung zur Löschung eines vormerkungswidrig eingetragenen Rechts (Zwangssicherungshypothek).
• BGH – V ZR 22/22: Die rechtskräftige Feststellung der Unwirksamkeit des Grundstückskaufvertrags führt dazu, dass die Vormerkung nicht entstanden und das Grundbuch insoweit unrichtig ist; die Löschung erfolgt im Wege der Grundbuchberichtigung.

Die Rechtslage zur Auflassungsvormerkung ist seit Jahrzehnten stabil. Zum Rechtsstand 17.09.2026 sind keine Reformen der §§ 883 ff. BGB oder des § 106 InsO in Kraft, die die hier beschriebene Systematik verändern würden.

Checkliste

• [ ] Enthält der Entwurf des Kaufvertrags eine ausdrückliche Bewilligung und Beantragung der Auflassungsvormerkung?
• [ ] Ist geregelt, dass der Kaufpreis erst nach Eintragung der Vormerkung fällig wird?
• [ ] Liegt vor der Zahlung eine schriftliche Fälligkeitsmitteilung des Notars vor?
• [ ] Weist ein aktueller Grundbuchauszug die Vormerkung in der vereinbarten Rangstelle in Abteilung II aus?
• [ ] Sind alle vorrangigen Belastungen in Abteilung II und III identifiziert und ist geklärt, welche übernommen und welche gelöscht werden?
• [ ] Liegen die Löschungsunterlagen der finanzierenden Banken des Verkäufers dem Notar vor (Lastenfreistellung)?
• [ ] Ist der Rangrücktritt zugunsten der Käufergrundschuld sauber geregelt, ohne die Schutzwirkung gegenüber Verfügungen des Verkäufers auszuhöhlen?
• [ ] Ist der Verzicht der Gemeinde auf das Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB eingeholt?
• [ ] Liegt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zur Grunderwerbsteuer vor?
• [ ] Ist die Löschungsbewilligung für die Vormerkung für den Fall der Umschreibung bereits im Kaufvertrag enthalten?
• [ ] Wurde nach Abschluss der Abwicklung ein Grundbuchauszug geprüft, ob die Vormerkung tatsächlich gelöscht ist?
• [ ] Sind die Kostenpositionen – 0,5-Gebühr Vormerkung, 1,0-Gebühr Umschreibung, Grundschuldeintragung – in der Investitionsrechnung berücksichtigt?

Häufige Fragen (FAQ)

Bin ich mit der Auflassungsvormerkung schon Eigentümer?

Nein. Die Auflassungsvormerkung sichert nur den schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs nach § 873 BGB. Bis dahin haben Sie kein Eigentum, keine Nutzungsrechte und keine Verfügungsbefugnis – nur eine gesicherte Anwartschaft. Auch Besitz, Nutzen und Lasten gehen üblicherweise erst zu einem im Kaufvertrag gesondert vereinbarten Zeitpunkt über, in aller Regel mit vollständiger Kaufpreiszahlung.

Wie lange dauert die Eintragung der Vormerkung?

Das hängt stark von der Auslastung des zuständigen Grundbuchamts ab. Zwei bis sechs Wochen sind typisch, in Ballungsräumen mit hohem Transaktionsvolumen kann es deutlich länger dauern. Entscheidend für den Rang ist aber nicht das Datum der tatsächlichen Eintragung, sondern der Eingang des Antrags beim Grundbuchamt – eine spätere Bearbeitung schadet dem Käufer also rangmäßig nicht.

Kann der Verkäufer die Vormerkung einseitig löschen lassen?

Nein. Die Löschung setzt grundsätzlich die Bewilligung des Vormerkungsberechtigten voraus, also des Käufers. Verweigert dieser die Bewilligung zu Unrecht – etwa nachdem der Kaufvertrag wirksam rückabgewickelt wurde – muss der Verkäufer den Anspruch auf Bewilligung gerichtlich durchsetzen oder den Weg der Grundbuchberichtigung gehen. Eine einseitige Löschung durch das Grundbuchamt gibt es nicht.

Was passiert mit der Vormerkung, wenn der Käufer stirbt?

Der gesicherte Anspruch geht auf die Erben über, und mit ihm die Vormerkung. Die Abwicklung setzt sich mit der Erbengemeinschaft fort, was in der Praxis zu Verzögerungen führt, weil Erbnachweise beigebracht werden müssen. Anders liegt es bei Vormerkungen, die einen nicht übertragbaren und nicht vererblichen Anspruch sichern – etwa bestimmte Rückauflassungsvormerkungen im Rahmen von Übergabeverträgen. Diese erlöschen mit dem Tod des Berechtigten.

Schützt die Vormerkung auch gegen Mängel der Immobilie?

Nein. Die Vormerkung sichert ausschließlich den Anspruch auf Eigentumsübertragung, nicht die Beschaffenheit der Immobilie. Bauliche Mängel, Altlasten, Baulasten, öffentlich-rechtliche Beschränkungen oder Mietverhältnisse sind Gegenstand der Due Diligence und der kaufvertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung, nicht der Vormerkung. Beide Ebenen sind strikt zu trennen.

Wie hoch sind die Kosten der Auflassungsvormerkung konkret?

Das Grundbuchamt erhebt nach KV-Nr. 14150 GNotKG eine 0,5-Gebühr aus dem Geschäftswert, der in aller Regel dem Kaufpreis entspricht. Sie beträgt damit genau die Hälfte der 1,0-Gebühr, die später für die Eigentumsumschreibung anfällt. Der exakte Eurobetrag ergibt sich aus der Tabelle B des GNotKG; der Notar weist ihn in seiner Kostenrechnung aus. Die Gebührensätze sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.

Was ist der Unterschied zwischen Auflassungsvormerkung und Rückauflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Die Rückauflassungsvormerkung sichert umgekehrt einen Anspruch auf Rückübertragung – typisch bei Schenkungen und Übergabeverträgen unter Angehörigen, wo sich der Übergeber für bestimmte Fälle wie Vorversterben, Verkauf ohne Zustimmung oder Insolvenz des Beschenkten die Rückforderung sichert. Rechtstechnisch beruhen beide auf §§ 883 ff. BGB; kostenrechtlich wird der Geschäftswert bei bedingten Rückauflassungsvormerkungen häufig abweichend, oft hälftig, bemessen.

Quellen & Rechtshinweis

Normative Grundlagen: §§ 873, 883–888, 925, 311b Abs. 1, 362 Abs. 1 BGB; §§ 91, 103, 106 InsO; ZVG; GNotKG einschließlich Kostenverzeichnis (KV-Nr. 14150) und Tabelle B; § 24 BauGB; GBO.

Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 22.02.2019 – V ZR 244/17; BGH, Urteil vom 14.01.2022 – V ZR 245/20; BGH – V ZR 22/22.

Rechtsstand: 17.09.2026. Gesetzestexte sind über die amtlichen Portale des Bundes abrufbar; die Gebührentabellen zum GNotKG stellen die Notarkammern und das Bundesministerium der Justiz bereit. Konkrete Kostenrechnungen erstellt ausschließlich der beurkundende Notar.

Dieser Beitrag zur Auflassungsvormerkung dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Beurteilung Ihres konkreten Kaufvertrags, der Rangverhältnisse in Ihrem Grundbuch und der steuerlichen Folgen wenden Sie sich bitte an Ihren Notar, eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht sowie an Ihre Steuerberatung.

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