Aufgaben Hausverwaltung: Diese Pflichten übernimmt der Verwalter

Auf einen Blick: Die Aufgaben einer Hausverwaltung gliedern sich in kaufmännische, technische und rechtlich-organisatorische Bereiche. In der WEG bestimmt § 27 WEG die Befugnisse des Verwalters: Seit der WEG-Reform 2020 darf er Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung eigenständig treffen. Der genaue Umfang ergibt sich aus Gesetz und Verwaltervertrag.

Gliederung

• Welche Aufgaben hat eine Hausverwaltung?
• Kaufmännische Aufgaben
• Technische Aufgaben
• Rechtliche und organisatorische Aufgaben
• Befugnisse nach § 27 WEG
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Welche Aufgaben hat eine Hausverwaltung?

Die Aufgaben einer Hausverwaltung umfassen alle Tätigkeiten, die für den ordnungsgemäßen Betrieb und Werterhalt einer Immobilie nötig sind. Man unterscheidet üblicherweise drei Bereiche: kaufmännische, technische sowie rechtlich-organisatorische Aufgaben. Der konkrete Zuschnitt hängt davon ab, ob es sich um eine WEG-Verwaltung, eine Mietverwaltung oder eine Sondereigentumsverwaltung handelt.

Die Hausverwaltung ist dabei Bindeglied zwischen Eigentümern, Mietern, Dienstleistern und Behörden. Eine professionelle Verwaltung sorgt für Transparenz, Rechtssicherheit und Werterhalt.

Kaufmännische Aufgaben

Der kaufmännische Bereich bildet das Rückgrat jeder Verwaltung:

• Führung der Buchhaltung und des Zahlungsverkehrs,
• Erstellung von Wirtschaftsplan (WEG) und Jahresabrechnung,
• Verwaltung von Rücklagen und Konten,
• Bei Mietverwaltung: Mieteinzug, Mahnwesen, Betriebskostenabrechnung,
• Erstellung des Vermögensberichts in der WEG.

Praxisbeispiel

In einer WEG mit 20 Einheiten erstellt die Verwaltung jährlich den Wirtschaftsplan, zieht das Hausgeld ein, bezahlt Versorger und Dienstleister, bildet die Erhaltungsrücklage und legt der Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung sowie den Vermögensbericht vor. Treten Hausgeldrückstände auf, mahnt die Verwaltung und leitet bei Bedarf nach Beschlussfassung rechtliche Schritte ein.

Technische Aufgaben

Zum technischen Bereich gehören:

• Organisation von Wartung, Instandhaltung und Reparaturen,
• Beauftragung und Kontrolle von Handwerkern und Dienstleistern,
• Überwachung von Verkehrssicherungspflichten (z. B. Winterdienst, Beleuchtung),
• Begleitung größerer Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen,
• Regelmäßige Objektbegehungen.

Rechtliche und organisatorische Aufgaben

Hierzu zählen die Vorbereitung, Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung, die Umsetzung gefasster Beschlüsse, die Führung der Beschluss-Sammlung sowie die Korrespondenz mit Eigentümern, Mietern, Versicherungen und Behörden. In der Mietverwaltung kommen Aufgaben rund um Mietverträge, Wohnungsübergaben und Kündigungen hinzu.

Befugnisse nach § 27 WEG

In der WEG-Verwaltung ist § 27 WEG zentral. Seit der WEG-Reform 2020 ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

• von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder
• zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils dringend erforderlich sind.

Damit kann der Verwalter laufende Verwaltung in kleinem Umfang – etwa kleinere Reparaturen oder den Bezug von Verbrauchsmaterial – ohne gesonderten Beschluss erledigen. Die Eigentümergemeinschaft kann den Handlungsspielraum durch Beschluss konkretisieren oder einschränken, etwa durch Wertgrenzen. Aufgaben und Befugnisse ergeben sich also aus dem WEG und dem vereinbarten Verwaltervertrag.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich ist § 27 WEG in der seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung. Er regelt die eigenständigen Befugnisse des Verwalters für Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und in dringenden Fällen. Ergänzt werden die gesetzlichen Vorgaben durch den jeweiligen Verwaltervertrag und konkretisierende Beschlüsse der Gemeinschaft.

Da der Umfang der Verwalterbefugnisse stark vom Einzelfall und der vertraglichen Ausgestaltung abhängt, verzichten wir hier bewusst auf die Zitierung eines einzelnen Aktenzeichens und verweisen auf den Gesetzeswortlaut des § 27 WEG.

Checkliste

• [ ] Verwaltungsart klären (WEG, Miet- oder Sondereigentumsverwaltung).
• [ ] Leistungsumfang im Verwaltervertrag genau festlegen.
• [ ] Kaufmännische Pflichten (Abrechnung, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht) sicherstellen.
• [ ] Technische Betreuung und Verkehrssicherung regeln.
• [ ] Befugnisse nach § 27 WEG ggf. durch Wertgrenzen konkretisieren.
• [ ] Zuständigkeiten für Versammlung und Beschlussumsetzung definieren.
• [ ] Kommunikationswege zu Eigentümern und Mietern festlegen.

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Aufgaben hat eine Hausverwaltung?
Kaufmännische (Buchhaltung, Abrechnung), technische (Wartung, Instandhaltung) und rechtlich-organisatorische Aufgaben (Versammlung, Beschlussumsetzung, Korrespondenz).

Was darf der WEG-Verwalter ohne Beschluss entscheiden?
Nach § 27 WEG Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung sowie dringend erforderliche Maßnahmen. Größere Entscheidungen brauchen einen Beschluss.

Was ist der Unterschied zwischen WEG- und Mietverwaltung?
Die WEG-Verwaltung betreut die Eigentümergemeinschaft und das Gemeinschaftseigentum; die Mietverwaltung kümmert sich um Mietverhältnisse einzelner Eigentümer.

Erstellt die Hausverwaltung die Jahresabrechnung?
Ja. In der WEG gehören Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht zu den Kernaufgaben.

Kann die Gemeinschaft die Befugnisse des Verwalters einschränken?
Ja. Per Beschluss können etwa Wertgrenzen, Genehmigungsvorbehalte oder ein Beschaffungskatalog festgelegt werden.

Übernimmt die Hausverwaltung auch die Verkehrssicherung?
Die Organisation und Überwachung der Verkehrssicherungspflichten (z. B. Winterdienst) gehört in der Regel zu den technischen Aufgaben.

Quellen & Rechtshinweis

• § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters), Fassung seit 01.12.2020, www.gesetze-im-internet.de
• Verwaltervertrag und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft als ergänzende Grundlage

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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