Asbest in der Sanierung: Pflichten von Eigentümern, WEG und Verwaltern nach neuer GefStoffV

Auf einen Blick: Die novellierte Gefahrstoffverordnung ist am 5. Dezember 2024 in Kraft getreten und hat den Umgang mit Asbest im Gebäudebestand grundlegend neu geordnet; 2025 folgten weitere Anpassungen, unter anderem an die europäische Asbestrichtlinie. Kernstück für Immobilieneigentümer ist § 5a GefStoffV: Wer Tätigkeiten an baulichen oder technischen Anlagen veranlasst, muss dem ausführenden Unternehmen vor Beginn der Arbeiten alle verfügbaren Informationen aus der Bau- und Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe in schriftlicher oder elektronischer Form übermitteln – mindestens das Baujahr. Für Gebäude mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 gilt ein grundsätzlicher Asbestverdacht. Ob darüber hinaus eine technische Erkundung erforderlich ist, entscheidet das ausführende Unternehmen im Rahmen seiner Gefährdungsbeurteilung nach § 6 GefStoffV; fehlen belastbare Angaben, muss es selbst erkunden. Für Arbeiten mit Asbest gilt die am 28. Februar 2025 neu gefasste TRGS 519 mit einem modularen Sachkundesystem; nach § 11a GefStoffV benötigen Betriebe für Abbrucharbeiten im niedrigen und mittleren Risikobereich eine behördliche Erlaubnis. In der WEG ist die Schadstofferkundung Teil der ordnungsmäßigen Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG – die Verwaltung handelt als Veranlasserin für die Gemeinschaft.

Gliederung

• Asbest in der Sanierung: die relevanten Schadstoffe im Bestandsgebäude
• Die novellierte Gefahrstoffverordnung im Überblick
• Informationspflichten des Veranlassers nach § 5a GefStoffV
• Risikoklassen, Anzeige und Erlaubnis
• TRGS 519, Sachkunde und Übergangsfristen
• Pflichten von Eigentümern, WEG und Verwaltern
• Haftung: ordnungsrechtlich, zivilrechtlich, verwaltervertraglich
• Ausschreibung und Vergabe von Sanierungsleistungen
• Praxisbeispiel mit Kostenrechnung
• Schadstofffund während laufender Baumaßnahme
• Rechtslage und Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen

Asbest in der Sanierung ist kein Thema der 1980er-Jahre, sondern ein Thema der kommenden zwei Jahrzehnte. Der Grund liegt in der Sanierungswelle selbst: Fassadendämmung, Fenstertausch, Heizungsmodernisierung, Strangsanierung, Aufzugserneuerung, Balkoninstandsetzung – jede dieser Maßnahmen greift in Bauteile ein, die zwischen 1960 und 1993 mit asbesthaltigen Produkten hergestellt wurden. Wer heute energetisch modernisiert, arbeitet in aller Regel an einem Gebäude aus genau dieser Epoche.

Lange stand dabei der bekannte, fest gebundene Asbest im Vordergrund: Wellplatten auf dem Garagendach, Fassadenschindeln, Blumenkästen, Lüftungskanäle. Die eigentliche Herausforderung liegt woanders. Asbest wurde in erheblichem Umfang in Putzen, Spachtelmassen, Fliesenklebern, Bodenbelagsklebern und Dichtungsmassen verarbeitet – also in Materialien, die bei jeder ganz normalen Renovierung angebohrt, geschliffen oder abgestemmt werden. Diese Anwendungen waren regulatorisch lange kaum erfasst. Genau hier setzt die Novelle der Gefahrstoffverordnung an.

Für Eigentümer, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet das eine Verschiebung der Perspektive. Die Frage lautet nicht mehr: „Haben wir irgendwo Asbest?" Sie lautet: „Können wir vor Beginn der Maßnahme belastbar dokumentieren, was wir über das Gebäude wissen – und was wir nicht wissen?" Wer diese Frage nicht beantworten kann, riskiert Baustopps, Nachträge, Fristverzüge und im ungünstigen Fall persönliche Verantwortlichkeit.

Hinzu kommt eine wirtschaftliche Dimension, die in Wirtschaftsplänen selten abgebildet ist. Eine Schadstofferkundung kostet einen niedrigen vierstelligen Betrag. Ein Schadstofffund mitten in der laufenden Baumaßnahme kostet ein Vielfaches – nicht wegen der Sanierung selbst, sondern wegen der Stillstandszeiten, der Umplanung und der Nachtragsangebote ohne Wettbewerb. Der folgende Beitrag ordnet die Rechtslage und zeigt, wie sich dieser Unterschied organisatorisch abfangen lässt.

Asbest in der Sanierung: die relevanten Schadstoffe im Bestandsgebäude

Asbest ist der bekannteste, aber nicht der einzige Gefahrstoff im Bestandsgebäude. Wer eine Erkundung beauftragt, sollte den Auftrag nicht auf Asbest verengen.

Asbest

Verwendet in Faserzementprodukten (Dach- und Fassadenplatten, Kanäle, Formteile), in Brandschutzverkleidungen, Spritzasbest, Leichtbauplatten, Nachtspeicheröfen, Dichtungen, Bodenbelägen und in schwach gebundener Form in Putzen, Spachtelmassen und Klebern. Unterschieden wird zwischen fest gebundenen Produkten mit hoher Bindemittelmatrix und schwach gebundenen Produkten mit deutlich höherem Freisetzungspotenzial. Für die Praxis entscheidend ist nicht die Kategorie, sondern die Bearbeitung: Auch fest gebundene Produkte setzen beim Bohren, Sägen oder Brechen Fasern frei.

Künstliche Mineralfasern (KMF) und alte Mineralwolle

Mineralwolle, die vor 1996 eingebaut wurde, gilt nach TRGS 521 als alte Mineralwolle. Entsprechende Produkte sind nach TRGS 905 als krebserzeugend Kategorie 2 einzustufen. Seit 1996 in Deutschland hergestellte Mineralwolleprodukte gelten demgegenüber als unbedenklich; Tätigkeiten mit ihnen erfordern über die Mindestanforderungen der TRGS 500 hinaus keine zusätzlichen Maßnahmen. Anzutreffen ist alte Mineralwolle in Dachdämmungen, Zwischendecken, Rohrleitungsdämmungen und Trennwänden. Eine gesetzliche Sanierungspflicht für alte Mineralwolle besteht nicht – die Pflichten entstehen, sobald daran gearbeitet wird.

Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK)

PAK finden sich vor allem in Teerprodukten: in Parkettklebern, in Bitumen- und Teerbahnen, in Korkparkettklebern und in Estrichunterlagen. Der Leitparameter ist Benzo(a)pyren. PAK-haltige Kleber sind in Wohnanlagen der 1960er- und 1970er-Jahre außerordentlich häufig und treten regelmäßig zusammen mit asbesthaltigen Materialien auf.

Polychlorierte Biphenyle (PCB)

PCB wurden in dauerelastischen Fugendichtmassen, in Anstrichen, in Deckenplatten und in Kondensatoren von Leuchten und Motoren verwendet. Relevanz haben sie vor allem im Innenraum, weil PCB aus Primärquellen ausgasen und sich in Sekundärquellen anreichern. Für die Bewertung und Sanierung PCB-belasteter Innenräume existieren Richtlinien der Länder.

Holzschutzmittel

In Dachstühlen, Holzdecken und Holzverkleidungen bis in die 1980er-Jahre wurden Holzschutzmittel mit Wirkstoffen wie PCP und Lindan eingesetzt. Sie sind vor allem beim Rückbau und bei der Aufbereitung von Holzbauteilen relevant und beeinflussen die Entsorgungswege erheblich.

Weitere Stoffe

Je nach Gebäudetyp kommen Schwermetalle in Anstrichen (Blei, Chromate), Formaldehyd in Spanplatten, Schimmelbelastungen nach Feuchteschäden sowie taubenkotbelastete Dachräume hinzu. Für Arbeiten in kontaminierten Bereichen ist die TRGS 524 maßgeblich.

Die novellierte Gefahrstoffverordnung im Überblick

Die Novelle der Gefahrstoffverordnung ist am 5. Dezember 2024 in Kraft getreten; 2025 folgten weitere Änderungen, unter anderem zur Umsetzung der geänderten europäischen Asbestrichtlinie. Ziel der Reform ist ein verbesserter Schutz der Beschäftigten vor krebserzeugenden Gefahrstoffen. Für den Gebäudebestand sind drei Regelungskomplexe zentral: die Informationspflichten des Veranlassers, ein risikobezogenes Maßnahmenkonzept mit drei Risikoklassen sowie neue Anzeige- und Erlaubnispflichten für ausführende Betriebe.

Grundsätzlicher Asbestverdacht bei Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993

Herstellung und Verwendung von Asbest wurden in Deutschland Ende 1993 verboten. Die Gefahrstoffverordnung knüpft daran an: Für Gebäude, mit deren Errichtung vor dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde, besteht ein grundsätzlicher Asbestverdacht. Wurde mit dem Bau nach diesem Stichtag begonnen, kann in der Regel vermutet werden, dass kein Asbest vorhanden ist. Für Objekte mit Baubeginn zwischen 1993 und 1996 gilt eine Sonderregel: Hier muss der Veranlasser den Baubeginn beziehungsweise das Baujahr präzise mitteilen, weil in dieser Übergangszeit noch Restbestände verbaut wurden.

Der Stichtag bezieht sich auf den Baubeginn, nicht auf die Fertigstellung oder den Bezug. Für die Praxis heißt das: Das im Exposé genannte Baujahr genügt als Nachweis nicht immer. Maßgeblich sind Bauakte, Baugenehmigung und Abnahmeunterlagen.

Was das für Bestandshalter bedeutet

Die überwiegende Mehrheit des deutschen Mehrfamilienhausbestands stammt aus der Zeit vor 1993. Damit unterliegt praktisch jede Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahme in diesen Objekten den neuen Regeln. Das ist keine Ausnahmesituation für Sonderfälle, sondern der Regelfall der Bestandsverwaltung.

Informationspflichten des Veranlassers nach § 5a GefStoffV

§ 5a GefStoffV trägt die Überschrift „Besondere Mitwirkungs- und Informationspflichten für Veranlasser von Tätigkeiten an baulichen oder technischen Anlagen". Veranlasser ist, wer die Arbeiten in Auftrag gibt – also der Eigentümer, die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, der Bauherr, aber auch der Verwalter, der im Namen der Gemeinschaft beauftragt.

Der Pflichteninhalt

Der Veranlasser muss dem ausführenden Unternehmen vor Beginn der Tätigkeiten alle ihm vorliegenden Informationen aus der Bau- und Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe in schriftlicher oder elektronischer Form übermitteln. Er hat dazu zugänglich Unterlagen mit zumutbarem Aufwand auszuwerten. Erfasst sind Gefahrstoffe, die durch die Tätigkeiten freigesetzt werden und zu besonderen Gesundheitsgefahren führen können.

Konkret gehören in dieses Informationspaket: das Baujahr beziehungsweise der Baubeginn, vorhandene Schadstoffgutachten und Analysenberichte, Sanierungsdokumentationen früherer Maßnahmen, Bauakten und Baubeschreibungen, Angaben zu späteren Umbauten sowie Hinweise aus der Nutzungsgeschichte, etwa auf frühere gewerbliche Nutzungen.

Was der Veranlasser nicht schuldet

Hier liegt das häufigste Missverständnis. Aus § 5a GefStoffV folgt keine allgemeine Pflicht des Gebäudeeigentümers, sein Gebäude flächendeckend auf Asbest untersuchen zu lassen. Die im Entwurfsstadium diskutierte generelle Erkundungspflicht für Eigentümer ist so nicht Gesetz geworden. Die Entscheidung, ob eine weitergehende technische Erkundung erforderlich ist, trifft das ausführende Unternehmen im Rahmen seiner Gefährdungsbeurteilung nach § 6 GefStoffV. Fehlen belastbare Informationen über möglicherweise asbesthaltige Materialien, muss das Bau- oder Sanierungsunternehmen die Erkundung selbst durchführen.

Das entlastet Eigentümer allerdings nur auf den ersten Blick. Denn erstens muss das ausführende Unternehmen die Kosten dieser Erkundung kalkulieren und wird sie in Rechnung stellen. Zweitens verzögert eine Erkundung, die erst nach Auftragsvergabe stattfindet, den Bauablauf. Und drittens bleibt die Auswertungspflicht des Veranlassers bestehen – wer vorhandene Unterlagen nicht sichtet, verletzt seine Pflicht unabhängig davon, wer erkundet.

Verschweigen als Haftungsfalle

Besonders kritisch ist der Fall, in dem ein Veranlasser Kenntnisse hat und sie nicht weitergibt. Wer einen bekannten Asbestverdacht verschweigt, verletzt § 5a GefStoffV und setzt sich Regressansprüchen des ausführenden Unternehmens aus – etwa wenn dessen Beschäftigte ungeschützt exponiert werden, wenn eine Baustelle geräumt und dekontaminiert werden muss oder wenn Bauzeitverlängerungen entstehen. In der WEG richtet sich ein solcher Anspruch zunächst gegen den Verband; ob und in welchem Umfang die Verwaltung intern haftet, richtet sich nach dem Verwaltervertrag.

Risikoklassen, Anzeige und Erlaubnis

Die novellierte Verordnung ersetzt die frühere Unterscheidung nach Materialkategorien durch ein risikobezogenes System. Maßgeblich ist die zu erwartende Faserkonzentration in der Luft:

Betriebe, die Tätigkeiten im niedrigen und mittleren Risikobereich ausführen, müssen dies der zuständigen Arbeitsschutzbehörde betriebsbezogen anzeigen; die Anzeige ist alle sechs Jahre zu wiederholen. Nach dem neu gefassten § 11a GefStoffV benötigen Betriebe für Abbrucharbeiten im niedrigen und mittleren Risikobereich zusätzlich eine behördliche Erlaubnis. Diese ist auf maximal sechs Jahre befristet und widerruflich. Es gilt eine Genehmigungsfiktion: Widerspricht die Behörde nicht innerhalb von vier Wochen nach Antragstellung, gilt die Erlaubnis als erteilt. Betriebe, die bereits über eine Erlaubnis für den hohen Risikobereich verfügen, benötigen keine zusätzliche Erlaubnis.

Für Auftraggeber ist das ein handfestes Prüfkriterium: Vor der Vergabe gehört der Nachweis von Anzeige und Erlaubnis in die Eignungsprüfung. Ein Betrieb ohne die erforderliche Erlaubnis darf den Auftrag schlicht nicht ausführen.

TRGS 519, Sachkunde und Übergangsfristen

Die Technische Regel für Gefahrstoffe 519 „Asbest: Abbruch-, Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten" wurde am 28. Februar 2025 neu gefasst und an die geänderte Gefahrstoffverordnung angepasst. Sie konkretisiert die Anforderungen an Personal, Verfahren, Arbeitsbereichsabgrenzung, Schutzausrüstung und Dokumentation.

Nach § 7 Abs. 2 GefStoffV hat der Arbeitgeber die TRGS zu berücksichtigen. Eine Pflicht zur wortgetreuen Umsetzung besteht nicht; wer sie einhält, kann jedoch die gefahrstoffrechtliche Vermutungswirkung für sich in Anspruch nehmen – die Fassung von 2025 stellt das ausdrücklich heraus. Praktisch bedeutet das: Wer von der TRGS abweicht, trägt die Begründungslast für die Gleichwertigkeit seiner Maßnahmen.

Das Sachkundesystem ist modular aufgebaut und an die Risikobereiche gekoppelt. Für die verantwortliche Person im Betrieb ist im niedrigen Risikobereich die Sachkunde nach dem entsprechenden Qualifikationsmodul erforderlich, für die aufsichtführende Person eine Grundqualifikation mit ergänzendem Modul. Für Beschäftigte, die asbestbezogene Tätigkeiten ausführen, ist der Nachweis der erforderlichen Fachkunde bis zum 5. Dezember 2027 zu erbringen.

Für Auftraggeber lässt sich daraus eine einfache Regel ableiten: Sachkundenachweise gehören nicht in die Ausführungsphase, sondern in die Angebotsunterlagen. Wer sie erst auf der Baustelle sehen will, hat die Auswahl bereits getroffen.

Pflichten von Eigentümern, WEG und Verwaltern

Der Einzeleigentümer und der Vermieter

Der Einzeleigentümer ist Veranlasser, sobald er einen Handwerker beauftragt – auch für kleine Maßnahmen wie einen Bodenbelagswechsel oder eine Badsanierung. Als Vermieter treffen ihn zusätzlich mietrechtliche Pflichten: Er schuldet eine Wohnung in vertragsgemäßem Zustand und hat im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht Gefahren abzuwenden, die er kennt oder kennen muss. Vor Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in der vermieteten Wohnung ist die Information der Mieter über Art, Umfang und Schutzmaßnahmen der Arbeiten Teil einer ordnungsgemäßen Vorbereitung.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft

Im Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Veranlasserin. Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums entspricht nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG ordnungsmäßiger Verwaltung; dazu gehört auch die sachgerechte Vorbereitung einer Maßnahme. Die Beauftragung einer Schadstofferkundung vor einer größeren Sanierung ist damit kein Luxus, den die Gemeinschaft sich leisten kann, sondern regelmäßig Teil ordnungsmäßiger Verwaltung.

Beschlussgegenstände sind in der Praxis zweistufig: Zuerst beschließt die Gemeinschaft die Beauftragung der Erkundung samt Kostenrahmen, anschließend – auf Grundlage des Erkundungsergebnisses – die eigentliche Sanierung. Wer beides in einen Beschluss packt, ohne die Kostenfolgen zu kennen, riskiert einen unbestimmten und damit anfechtbaren Beschluss. Handelt es sich nicht um Erhaltung, sondern um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG, richtet sich die Kostentragung nach § 21 WEG.

Der Verwalter

Der Verwalter beauftragt nach § 27 WEG und vertritt die Gemeinschaft nach § 9b WEG. Er ist damit in der Praxis derjenige, der die Veranlasserpflichten operativ erfüllt. Seine Aufgaben lassen sich klar benennen:

• Objektunterlagen auf Baujahr, Bauakte, frühere Gutachten und Sanierungsdokumentationen auswerten und diese Auswertung dokumentieren
• Die gewonnenen Informationen vor Auftragsvergabe schriftlich oder elektronisch an das ausführende Unternehmen übermitteln und den Versand nachweisbar festhalten
• Die Erkundung beschlussreif vorbereiten, wenn Unterlagen fehlen oder ein Verdacht besteht
• Eignung der Bieter prüfen, einschließlich Anzeige, Erlaubnis und Sachkundenachweisen
• Ein Schadstoffkataster für das Objekt aufbauen und fortschreiben
• Für den Fall eines unerwarteten Fundes ein Vorgehen festlegen, bevor der erste Handwerker anrückt

Diese Aufgaben sind keine Kür. Ein Verwalter, der eine Sanierung in einem Gebäude aus dem Jahr 1972 vergibt, ohne dem Auftragnehmer das Baujahr und die verfügbaren Erkenntnisse mitzuteilen, verletzt eine ausdrückliche Rechtspflicht des Veranlassers.

Haftung: ordnungsrechtlich, zivilrechtlich, verwaltervertraglich

Ordnungsrechtliche Folgen

Verstöße gegen Pflichten der Gefahrstoffverordnung können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden; bei beharrlicher Wiederholung oder Gefährdung von Leben und Gesundheit kommt nach dem Arbeitsschutzgesetz auch eine Strafbarkeit in Betracht. Hinzu treten abfallrechtliche Pflichten: Asbesthaltige Abfälle sind gefährliche Abfälle im Sinne des Kreislaufwirtschaftsgesetzes und unterliegen der Nachweispflicht. Eine unsachgemäße Entsorgung ist ein eigenständiger Verstoß, unabhängig davon, ob die Sanierung selbst fachgerecht ausgeführt wurde.

Zivilrechtliche Haftung beim Verkauf

Für Verkäufer ist die Rechtsprechung des BGH maßgeblich. Mit Urteil vom 27. März 2009 (V ZR 30/08) hat der BGH entschieden, dass Baustoffe, die bei Errichtung eines Wohnhauses üblich waren, später aber als gesundheitsgefährdend erkannt wurden, einen offenbarungspflichtigen Sachmangel darstellen können – jedenfalls dann, wenn die Materialien Stoffe enthalten, die schon in kleinen Dosen krebserregend wirken, und die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese bei üblicher Nutzung, Renovierung oder Umgestaltung freigesetzt werden. Ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss hilft dem Verkäufer nicht, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat; erforderlich ist, dass der Verkäufer den Mangel kennt und eine Offenbarungspflicht besteht.

Für die Praxis heißt das: Wer als Eigentümer ein Schadstoffgutachten in der Schublade hat, muss es beim Verkauf offenlegen. Das gilt erst recht, seit die Gefahrstoffverordnung die Auswertung vorhandener Unterlagen ausdrücklich zur Pflicht macht.

Haftung gegenüber Mietern

Im Mietverhältnis wird die Frage der Gesundheitsgefährdung häufig als Feststellungsklage geführt. Der BGH hat mit Urteil vom 2. April 2014 (VIII ZR 19/13) eine solche Feststellungsklage auf Ersatz künftiger asbestbedingter Gesundheitsschäden unter den besonderen Umständen des Falles als unzulässig angesehen, weil das erforderliche Feststellungsinteresse fehlte. Die Entscheidung betrifft die prozessuale Ebene und entbindet Vermieter nicht davon, bekannte Belastungen zu beseitigen oder Beeinträchtigungen abzuwenden.

Verwalterhaftung

Der Verwalter haftet der Gemeinschaft gegenüber aus dem Verwaltervertrag. Haftungsrelevant sind typischerweise: die unterlassene Auswertung und Weitergabe vorhandener Informationen, die Vergabe an einen Betrieb ohne erforderliche Erlaubnis, die Vergabe ohne belastbare Leistungsbeschreibung mit der Folge unkontrollierter Nachträge sowie die fehlende Dokumentation. Umgekehrt schützt eine saubere Dokumentation den Verwalter: Wer nachweisen kann, dass er die Unterlagen ausgewertet, die Ergebnisse übermittelt und der Gemeinschaft eine Erkundung zur Beschlussfassung vorgelegt hat, hat seine Pflichten erfüllt – auch wenn die Gemeinschaft die Erkundung ablehnt. Ein solcher ablehnender Beschluss gehört ins Protokoll.

Ausschreibung und Vergabe von Sanierungsleistungen

Die meisten Kostenexplosionen bei Schadstoffsanierungen entstehen nicht auf der Baustelle, sondern in der Ausschreibung. Wer ohne Erkundungsergebnis ausschreibt, erhält Angebote, die auf Annahmen beruhen – und jede Abweichung von der Annahme wird zum Nachtrag.

Was in die Leistungsbeschreibung gehört

• Baujahr beziehungsweise Baubeginn des Gebäudes und Hinweis auf den Asbestverdacht bei Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993
• Das vollständige Erkundungsgutachten mit Probenahmeprotokoll, Analysenergebnissen und Materialzuordnung als Anlage
• Alle Vorerkenntnisse aus früheren Sanierungen und Umbauten
• Eine eindeutige Mengenermittlung der belasteten Bauteile, getrennt nach Material
• Das vorgesehene Sanierungsverfahren und die Abgrenzung des Arbeitsbereichs
• Anforderungen an Anzeige, Erlaubnis nach § 11a GefStoffV und Sachkunde nach TRGS 519
• Entsorgungswege, Abfallschlüssel und Nachweisführung
• Freimessung nach Abschluss der Arbeiten und Anforderungen an die Dokumentation
• Regelungen für den Fall, dass während der Ausführung weitere Belastungen gefunden werden

Vergabe und Wettbewerb

In der WEG ist bei größeren Maßnahmen die Einholung mehrerer Vergleichsangebote üblich und in aller Regel Ausdruck ordnungsmäßiger Verwaltung. Vergleichbar sind Angebote allerdings nur, wenn ihnen dieselbe Leistungsbeschreibung zugrunde liegt. Eine belastbare Erkundung ist damit nicht nur eine Rechtspflichtenfrage, sondern die Voraussetzung für echten Wettbewerb – und damit für einen niedrigeren Preis.

Ergänzend ist die Baustellenverordnung im Blick zu behalten. Bei Baustellen mit mehreren Arbeitgebern trifft den Bauherrn – also die Gemeinschaft – die Pflicht zur Koordination; je nach Umfang ist ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator zu bestellen und eine Vorankündigung zu erstatten.

Praxisbeispiel mit Kostenrechnung

Ausgangslage: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 24 Einheiten, Baujahr 1971, plant die Sanierung der Treppenhäuser und Kellergänge. Vorgesehen sind neuer Bodenbelag, Malerarbeiten und der Austausch der Beleuchtung. Der vorhandene Bodenbelag besteht aus dunklen Kunststoffplatten im Format 25 mal 25 Zentimeter – ein typisches Erscheinungsbild für Vinyl-Asbest-Platten. Betroffene Fläche: 340 Quadratmeter.

Schritt 1 – Auswertung der Unterlagen. Die Verwaltung sichtet die Objektakte. Die Bauakte weist Baubeginn 1970 aus. Es liegt kein Schadstoffgutachten vor, eine Sanierungsdokumentation existiert nicht. Ergebnis: grundsätzlicher Asbestverdacht, keine belastbaren Materialkenntnisse. Diese Auswertung wird schriftlich festgehalten.

Schritt 2 – Beschluss über die Erkundung. Die Eigentümerversammlung beschließt die Beauftragung eines Sachverständigen für Gebäudeschadstoffe mit Probenahme, Laboranalyse und Sanierungskonzept. Kostenrahmen laut Beschluss: bis 4.000 Euro.

Schritt 3 – Erkundungsergebnis. Die Analyse bestätigt Asbest in den Bodenplatten und zusätzlich im Kleber. Die Wandputze sind unauffällig. Damit ist die Sanierung planbar.

Schritt 4 – Kalkulation. Die folgende Aufstellung nutzt marktübliche Spannen aus öffentlich zugänglichen Preisübersichten; die konkreten Werte hängen von Region, Zugänglichkeit, Deponiegebühren und Bauablauf ab.

Bei gleichmäßiger Verteilung auf 24 Einheiten entfallen rechnerisch rund 2.900 Euro je Einheit; die tatsächliche Verteilung richtet sich nach dem Schlüssel der Teilungserklärung beziehungsweise einem abweichenden Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

Schritt 5 – Gegenrechnung ohne Erkundung. Hätte die Gemeinschaft ohne Erkundung ausgeschrieben, wäre die Belastung erst beim Ausbau der ersten Platten aufgefallen. Realistische Folgen: sofortiger Baustopp, Räumung und Reinigung des Arbeitsbereichs, Beauftragung eines Fachbetriebs ohne Wettbewerb, Neuplanung des Bauablaufs, Verschiebung der Folgegewerke, gegebenenfalls Bauzeitnachträge der bereits beauftragten Unternehmen sowie eine außerordentliche Eigentümerversammlung zur Nachfinanzierung. Die eingesparten 3.200 Euro für die Erkundung werden dadurch typischerweise um ein Vielfaches überkompensiert – bei zusätzlichem Zeitverlust von mehreren Monaten.

Schadstofffund während laufender Baumaßnahme

Auch bei sorgfältiger Vorbereitung kann ein Fund auftreten, etwa wenn hinter einer Vorwand ein bislang unbekanntes Material zum Vorschein kommt. Dann gilt ein klarer Ablauf:

1. Arbeiten sofort einstellen. Nicht nur im unmittelbaren Bereich, sondern in allen Bereichen, die über die Luft verbunden sein können.
2. Bereich sichern. Zutritt unterbinden, Zugänge kennzeichnen, Lüftungsanlagen abschalten, Staubaustrag verhindern.
3. Zustand dokumentieren. Fotos, Ortsangabe, Zeitpunkt, anwesende Personen, bereits ausgeführte Arbeitsschritte. Diese Dokumentation ist später die Grundlage jeder Nachtragsprüfung.
4. Sachverständigen einschalten. Materialprobe, Analyse, Bewertung des Freisetzungspotenzials, Festlegung des weiteren Vorgehens.
5. Beteiligte informieren. Auftragnehmer, gegebenenfalls Arbeitsschutzbehörde, Berufsgenossenschaft, bei Wohnnutzung auch betroffene Bewohner. Transparenz ist hier kein Entgegenkommen, sondern Risikomanagement.
6. Reinigung und Freimessung. Bevor die Arbeiten fortgesetzt werden, ist der Bereich fachgerecht zu reinigen und die Unbedenklichkeit messtechnisch zu belegen.
7. Vertragliche Folgen klären. Nachtragsangebot prüfen, Bauzeitverlängerung dokumentieren, Auswirkungen auf Folgegewerke abstimmen, Beschlussbedarf der Gemeinschaft feststellen.

In der WEG stellt sich zusätzlich die Frage der Eilkompetenz. Maßnahmen zur Gefahrenabwehr und zur Sicherung der Baustelle wird die Verwaltung im Rahmen ihrer Befugnisse nach § 27 WEG und des Verwaltervertrags unmittelbar veranlassen können. Die anschließende Sanierung als solche bedarf regelmäßig eines Beschlusses – im Zweifel über eine außerordentliche Versammlung oder im Umlaufverfahren.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich ist die Gefahrstoffverordnung in ihrer seit dem 5. Dezember 2024 geltenden Fassung einschließlich der 2025 erfolgten Änderungen. Zentral sind § 5a GefStoffV (Mitwirkungs- und Informationspflichten des Veranlassers), § 6 GefStoffV (Informationsermittlung und Gefährdungsbeurteilung), § 7 GefStoffV (Grundpflichten und Berücksichtigung der TRGS) sowie § 11a GefStoffV (Erlaubnis für Abbrucharbeiten im niedrigen und mittleren Risikobereich). Ergänzend gelten das Arbeitsschutzgesetz, die Baustellenverordnung sowie das Abfallrecht mit Kreislaufwirtschaftsgesetz und Nachweisverordnung. Technisch konkretisierend wirken TRGS 519 (Asbest, Fassung vom 28.02.2025), TRGS 521 (alte Mineralwolle), TRGS 524 (Tätigkeiten in kontaminierten Bereichen), TRGS 500 (Schutzmaßnahmen) und TRGS 905 (Einstufung krebserzeugender Stoffe). Wohnungseigentumsrechtlich sind §§ 9b, 16, 18, 19, 20, 21 und 27 WEG einschlägig.

• BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/08: Asbesthaltige Baustoffe können einen offenbarungspflichtigen Sachmangel darstellen; arglistiges Verschweigen schließt die Berufung auf einen Gewährleistungsausschluss aus.
• BGH, Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 19/13: Feststellungsklage von Mietern auf Ersatz künftiger asbestbedingter Gesundheitsschäden mangels Feststellungsinteresses unzulässig; Entscheidung betrifft die prozessuale Zulässigkeit.

Checkliste

Vor jeder Maßnahme im Bestand

• Baujahr beziehungsweise Baubeginn aus der Bauakte belegen, nicht aus dem Exposé übernehmen
• Objektakte auf Gutachten, Analysenberichte und Sanierungsdokumentationen durchsuchen und die Auswertung schriftlich festhalten
• Bei Baubeginn vor dem 31.10.1993 vom Asbestverdacht ausgehen
• Bei Baubeginn zwischen 1993 und 1996 den genauen Baubeginn ermitteln und mitteilen

Erkundung

• Erkundungsumfang nicht auf Asbest verengen: KMF, PAK, PCB, Holzschutzmittel mit aufnehmen
• Probenahme an allen betroffenen Bauteilschichten, insbesondere an Klebern und Spachtelmassen
• Sanierungskonzept mit Mengen, Verfahren und Entsorgungswegen beauftragen
• Ergebnis in ein fortschreibbares Schadstoffkataster überführen

Vergabe

• Erkundungsgutachten vollständig als Anlage der Ausschreibung beifügen
• Nachweis von Anzeige und Erlaubnis nach § 11a GefStoffV verlangen
• Sachkundenachweise nach TRGS 519 in den Angebotsunterlagen anfordern
• Umgang mit unerwarteten Funden vertraglich regeln
• Freimessung und Dokumentation als geschuldete Leistung ausschreiben

Während und nach der Ausführung

• Übermittlung der Informationen an den Auftragnehmer nachweisbar dokumentieren
• Bei Fund: Arbeiten stoppen, Bereich sichern, dokumentieren, Sachverständigen einschalten
• Entsorgungsnachweise vollständig zur Objektakte nehmen
• Freimessprotokolle und Sanierungsdokumentation dauerhaft archivieren
• Schadstoffkataster nach Abschluss aktualisieren

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich als Eigentümer mein Gebäude jetzt auf Asbest untersuchen lassen?

Eine allgemeine, anlassunabhängige Untersuchungspflicht für Gebäudeeigentümer enthält die Gefahrstoffverordnung nicht. Was Sie treffen, ist die Pflicht nach § 5a GefStoffV, vor Beginn von Arbeiten die vorhandenen Unterlagen mit zumutbarem Aufwand auszuwerten und die Ergebnisse an das ausführende Unternehmen zu übermitteln. Fehlen belastbare Angaben, muss das ausführende Unternehmen im Rahmen seiner Gefährdungsbeurteilung erkunden – auf Ihre Kosten und in Ihrer Bauzeit. Wirtschaftlich ist die eigene, vorgezogene Erkundung deshalb fast immer die bessere Entscheidung.

Wer ist in der Wohnungseigentümergemeinschaft der Veranlasser?

Veranlasserin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband, weil sie die Arbeiten am Gemeinschaftseigentum in Auftrag gibt. Operativ erfüllt die Verwaltung diese Pflichten, weil sie nach § 27 WEG beauftragt und den Verband nach § 9b WEG vertritt. Bei Arbeiten im Sondereigentum ist der jeweilige Eigentümer Veranlasser.

Was gilt für Gebäude mit Baujahr zwischen 1993 und 1996?

Für diese Objekte verlangt § 5a GefStoffV, dass der Veranlasser dem ausführenden Unternehmen den Baubeginn beziehungsweise das Baujahr vor Beginn der Tätigkeiten schriftlich oder elektronisch übermittelt. Hintergrund ist, dass nach dem Verbot Ende 1993 noch Restbestände verbaut wurden. Bei Objekten mit Baubeginn vor 1993 oder nach 1996 genügt die Angabe des Baujahrs.

Darf ein Handwerker asbesthaltige Bodenplatten einfach entfernen?

Nein. Tätigkeiten mit Asbest unterliegen den Anforderungen der Gefahrstoffverordnung und der TRGS 519. Erforderlich sind je nach Risikobereich die betriebsbezogene Anzeige, die Erlaubnis nach § 11a GefStoffV für Abbrucharbeiten im niedrigen und mittleren Risikobereich, sachkundiges Personal, geeignete Verfahren und Schutzausrüstung sowie die ordnungsgemäße Entsorgung als gefährlicher Abfall. Vor der Beauftragung sollten Sie sich Anzeige, Erlaubnis und Sachkundenachweise vorlegen lassen.

Wer trägt die Kosten der Schadstofferkundung in der WEG?

Die Erkundung ist Teil der Vorbereitung einer Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum und damit grundsätzlich Sache der Gemeinschaft. Verteilt werden die Kosten nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Schlüssel, sofern die Gemeinschaft nicht nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine abweichende Verteilung beschließt. Handelt es sich um die Vorbereitung einer baulichen Veränderung nach § 20 WEG, richtet sich die Kostentragung nach § 21 WEG.

Muss ich Asbest im Gebäude beim Verkauf offenlegen?

Wenn Sie Kenntnis von asbesthaltigen Materialien haben, ist von einer Offenbarungspflicht auszugehen. Der BGH hat mit Urteil vom 27.03.2009 (V ZR 30/08) entschieden, dass bei Errichtung übliche, später als gesundheitsgefährdend erkannte Baustoffe einen offenbarungspflichtigen Sachmangel darstellen können, wenn eine ernsthafte Freisetzungsgefahr bei üblicher Nutzung, Renovierung oder Umgestaltung besteht. Ein vereinbarter Haftungsausschluss schützt bei arglistigem Verschweigen nicht.

Muss asbesthaltiges Material immer sofort entfernt werden?

Nicht zwingend. Für fest gebundene, unbeschädigte und nicht bearbeitete Materialien kann ein dokumentierter Verbleib mit regelmäßiger Kontrolle vertretbar sein. Die Pflichtenlage ändert sich, sobald an dem Material gearbeitet wird oder es beschädigt ist. Für die Verwaltungspraxis empfiehlt sich, bekannte Materialien im Schadstoffkataster zu führen, ihren Zustand regelmäßig zu prüfen und die Sanierung mit ohnehin anstehenden Erhaltungszyklen zu verbinden.

Quellen & Rechtshinweis

• Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) in der seit dem 05.12.2024 geltenden Fassung mit den Änderungen aus dem Jahr 2025, insbesondere §§ 5a, 6, 7, 11a GefStoffV
• Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG)
• Baustellenverordnung (BaustellV)
• Kreislaufwirtschaftsgesetz (KrWG) und Nachweisverordnung (NachwV)
• TRGS 519 „Asbest: Abbruch-, Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten", Fassung vom 28.02.2025
• TRGS 521 „Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten mit alter Mineralwolle"
• TRGS 524 „Schutzmaßnahmen bei Tätigkeiten in kontaminierten Bereichen"
• TRGS 500 „Schutzmaßnahmen" und TRGS 905 „Verzeichnis krebserzeugender, keimzellmutagener oder reproduktionstoxischer Stoffe"
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere §§ 9b, 16, 18, 19, 20, 21, 27 WEG
• BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/08
• BGH, Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 19/13

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Bewertung von Gebäudeschadstoffen ist stets einzelfallabhängig und setzt eine fachkundige Untersuchung des konkreten Objekts voraus; landesrechtliche Vorgaben und behördliche Praxis können abweichen.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Asbest in der Sanierung ist das Thema, an dem sich zeigt, ob eine WEG-Verwaltung nur verwaltet oder tatsächlich steuert. Die EXTRA Immobilien Gruppe versteht sich als Technologieverwaltung: Wir führen Baujahr, Bauakte, Gutachten, Sanierungsdokumentationen und Entsorgungsnachweise in einer strukturierten digitalen Objektakte zusammen und machen daraus ein belastbares Schadstoffkataster, das bei jeder Erhaltungsmaßnahme sofort verfügbar ist. So erfüllen Gemeinschaften ihre Informationspflichten als Veranlasser nachweisbar, erhalten vergleichbare Angebote und vermeiden die teuren Überraschungen mitten in der Baumaßnahme. Digital heißt bei uns nicht anonym: Jede Gemeinschaft hat einen festen persönlichen Ansprechpartner, der das Objekt kennt und in der Versammlung Rede und Antwort steht.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist

• Digitale Objektakte mit Baujahrsnachweis, Gutachten und Sanierungshistorie an einem Ort
• Nachweisbare Erfüllung der Informationspflichten des Veranlassers vor jeder Vergabe
• Ausschreibungen auf Basis belastbarer Erkundungsergebnisse statt auf Annahmen
• Eignungsprüfung der Bieter inklusive Anzeige, Erlaubnis und Sachkundenachweisen
• Fester persönlicher Ansprechpartner und klare Abläufe für den Fall eines Schadstofffundes

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

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