Zertifizierter Verwalter: Anspruch der WEG ab Dez. 2023

Auf einen Blick: Seit dem 1. Dezember 2023 hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Wer diesen Titel führen will, muss vor der IHK eine Prüfung bestehen. Die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters ist seitdem anfechtbar – mit einigen Ausnahmen.

Gliederung

1. Einleitung: Mehr Qualität in der Verwaltung
2. Was ist ein zertifizierter Verwalter?
3. Der Anspruch der Eigentümer (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG)
4. Ausnahmen vom Anspruch
5. Folgen für die Bestellung
6. Praxisbeispiel: Verwalterwechsel mit Zertifizierungsfrage
7. Rechtslage & Referenzurteile
8. Checkliste
9. Häufige Fragen (FAQ)
10. Quellen & Rechtshinweis

Einleitung: Mehr Qualität in der Verwaltung

Mit der WEG-Reform wollte der Gesetzgeber die Qualität der Immobilienverwaltung sichern. Ein zentrales Instrument ist der zertifizierte Verwalter. Seit dem 1. Dezember 2023 können Eigentümer verlangen, dass ihre Gemeinschaft von einer entsprechend qualifizierten Person verwaltet wird. Dieser Beitrag erklärt, was hinter dem Titel steckt, wie weit der Anspruch reicht und welche Ausnahmen gelten.

Was ist ein zertifizierter Verwalter?

Ein zertifizierter Verwalter ist nach § 26a WEG, wer vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Details zur Prüfung regelt die Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV). Bestimmte Berufsgruppen – etwa Volljuristen, Immobilienkaufleute oder Immobilienfachwirte – gelten kraft Qualifikation als zertifiziert.

Der Anspruch der Eigentümer (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG)

Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder einzelne Eigentümer kann nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Der Stichtag wurde bewusst auf 2023 gelegt, damit das Prüfungs- und Zertifizierungswesen aufgebaut werden konnte.

Eine wichtige Übergangsregel: Wer am 1. Dezember 2020 bereits Verwalter einer Gemeinschaft war, galt dieser gegenüber bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Ausnahmen vom Anspruch

Der Anspruch ist nicht ausnahmslos. So kann er

• bei kleinen Gemeinschaften eingeschränkt sein, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Eigentümer zum Verwalter bestellt wurde und kein Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt, sowie
• durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung mit Wirkung für die Zukunft abbedungen werden.

Solange niemand den Anspruch geltend macht, ist die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters nicht automatisch unwirksam.

Folgen für die Bestellung

Fasst die Gemeinschaft ab dem 1. Dezember 2023 einen Beschluss über die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters, ohne dass eine Ausnahme greift, widerspricht dieser Beschluss der ordnungsmäßigen Verwaltung. Er ist nicht nichtig, aber anfechtbar: Jeder Eigentümer kann ihn innerhalb der Monatsfrist mit der Beschlussklage nach § 44 WEG angreifen. Wird nicht angefochten, bleibt die Bestellung wirksam.

Praxisbeispiel: Verwalterwechsel mit Zertifizierungsfrage

Eine Gemeinschaft mit zwanzig Einheiten möchte einen neuen Verwalter bestellen. Ein angebotenes Verwaltungsunternehmen kann keinen IHK-Zertifizierungsnachweis vorlegen. Ein Eigentümer besteht auf der Bestellung eines zertifizierten Verwalters. In diesem Fall ist die Gemeinschaft gut beraten, nur zertifizierte Anbieter zur Wahl zu stellen – sonst riskiert sie eine erfolgreiche Anfechtung des Bestellungsbeschlusses.

Rechtslage & Referenzurteile

• § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG – Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters (seit 01.12.2023).
• § 26a WEG – Definition und Prüfung des zertifizierten Verwalters.
• § 48 Abs. 4 WEG – Übergangsregelung (Bestandsverwalter galten bis 01.06.2024 als zertifiziert).
• § 44 WEG – Beschlussklage gegen einen ordnungswidrigen Bestellungsbeschluss.

Hinweis: Eine gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung speziell zur Zertifizierungspflicht hat sich erst in der Bildung begriffen. Maßgeblich sind daher die genannten Paragraphen und die ZertVerwV.

Checkliste

• Liegt ein gültiger IHK-Zertifizierungsnachweis oder eine gleichgestellte Qualifikation vor?
• Greift eine Ausnahme (kleine Gemeinschaft, Vereinbarung)?
• Wurde der Nachweis vor der Bestellung geprüft?
• Stehen zur Wahl nur zertifizierte Anbieter, wenn ein Eigentümer dies verlangt?
• Ist die Anfechtungsfrist im Blick, falls Zweifel an der Qualifikation bestehen?

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Eine Person, die vor der IHK durch Prüfung rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse nachgewiesen hat (§ 26a WEG), oder die kraft Berufsqualifikation als zertifiziert gilt.

Seit wann haben Eigentümer Anspruch darauf?
Seit dem 1. Dezember 2023 (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Ist die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters unwirksam?
Nein, nicht automatisch. Der Beschluss ist aber anfechtbar, wenn keine Ausnahme greift.

Gibt es Ausnahmen vom Anspruch?
Ja, insbesondere bei kleinen Gemeinschaften unter bestimmten Voraussetzungen und bei abweichender Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung.

Was galt für bestehende Verwalter?
Wer am 1.12.2020 bereits Verwalter war, galt seiner Gemeinschaft gegenüber bis zum 1.6.2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 WEG).

Wie weise ich die Zertifizierung nach?
Durch das IHK-Zertifikat oder einen Nachweis der gleichgestellten Qualifikation.

Quellen & Rechtshinweis

Maßgebliche Vorschriften: § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, § 26a WEG, § 48 Abs. 4 WEG, § 44 WEG; Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV).

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Prüfung eines konkreten Einzelfalls wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Ihre Hausverwaltung.

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