Abschreibung vermieteter Immobilien 2026: Lineare AfA, Sonder-AfA und Denkmal-AfA im Vergleich

Auf einen Blick: Die Abschreibung vermietete Immobilie ist der wirtschaftlich wirksamste Werbungskostenposten eines Kapitalanlegers – und derzeit so vielgestaltig wie seit Jahrzehnten nicht. Neben der linearen Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG stehen die degressive Wohngebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG, die Sonderabschreibung nach § 7b EStG und die Denkmal-AfA nach §§ 7i, 7h EStG. Welche Variante am meisten bringt, entscheiden drei Stellschrauben: Bemessungsgrundlage, Zeitfenster und Kombinierbarkeit. Dieser Beitrag ordnet die Vorschriften mit Rechtsstand 23.08.2026 ein und rechnet sie an einem Objekt durch.

Gliederung

• Bemessungsgrundlage und Kaufpreisaufteilung
• Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG und kürzere Nutzungsdauer
• Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG
• Sonderabschreibung nach § 7b EStG
• Denkmal-AfA nach §§ 7i, 7h und § 10f EStG
• Kombinationen und Kombinationsverbote
• Rechenbeispiel über zehn Jahre
• Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahe Herstellungskosten
• Rechtslage, Checkliste, FAQ

Der Kaufpreis einer vermieteten Immobilie ist keine sofort abziehbare Ausgabe, sondern wird über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt. Diese Verteilung ist die Absetzung für Abnutzung – die Abschreibung vermietete Immobilie. Sie mindert jedes Jahr das zu versteuernde Einkommen, ohne dass Geld abfließt.

Das Abschreibungsrecht für Gebäude wurde in kurzer Folge mehrfach überarbeitet: Das Jahressteuergesetz 2022 hob den linearen Satz für Neubauten von 2 auf 3 Prozent an, das Wachstumschancengesetz führte 2024 die degressive Wohngebäude-AfA ein und verlängerte § 7b EStG, zuletzt hat das Steueränderungsgesetz 2025 den § 7b EStG erneut angefasst. Hinzu kommt eine Änderung auf Verwaltungsebene: Das Bundesfinanzministerium hat sein Schreiben vom 22.02.2023 zur Abschreibung nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer zum 01.12.2025 aufgehoben – das setzt bei Bestandsimmobilien oft mehr Abschreibungsvolumen frei als jede Neubauförderung. Wer heute kalkuliert, muss deshalb exakt prüfen, in welches Zeitfenster sein Objekt fällt. Alle folgenden Aussagen sind allgemeine Information und ersetzen keine Steuerberatung.

Abschreibung vermietete Immobilie: Die Bemessungsgrundlage entscheidet

Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude; der Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Aus einem einheitlichen Kaufpreis muss der Gebäudeanteil deshalb herausgelöst werden. In die Bemessungsgrundlage gehen die anteiligen Anschaffungsnebenkosten ein – Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage. Finanzierungskosten zählen nicht dazu, sie sind sofort abziehbar. Beim Neubau treten die Herstellungskosten an die Stelle der Anschaffungskosten.

Kaufpreisaufteilung Grund und Boden / Gebäude

Eine im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung ist zu übernehmen, wenn sie wirtschaftlich vertretbar ist; weicht sie grundlegend von den realen Wertverhältnissen ab, akzeptiert die Finanzverwaltung sie nicht. Für Zweifelsfälle stellt das BMF eine Arbeitshilfe bereit, zuletzt mit Stand Februar 2026: Bodenwert über den Bodenrichtwert, Gebäudewert über ein vereinfachtes Sachwertverfahren nach der ImmoWertV.

Verbindlich ist die Arbeitshilfe nicht. Nach dem BFH-Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) darf ein Finanzgericht eine vertragliche Aufteilung nicht schlicht durch ihr Ergebnis ersetzen; bemängelt wurden die Beschränkung auf das Sachwertverfahren und der fehlende regionale Marktanpassungsfaktor. Bei streitigen Werten ist ein Sachverständigengutachten einzuholen. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten liefert die Arbeitshilfe oft einen sehr niedrigen Gebäudeanteil – ein eigenes Verkehrswertgutachten amortisiert sich dort häufig schon im ersten Jahr.

Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

Die lineare Gebäude-AfA ist der Regelfall. § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG staffelt die Sätze nach Nutzung und Fertigstellung:

Maßgeblich ist die Fertigstellung, nicht der Erwerb: Wer 2026 einen Altbau von 1960 kauft, schreibt mit 2 Prozent ab. Im Erstjahr wird zeitanteilig abgeschrieben (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG).

Kürzere Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Statt der typisierten Sätze darf die tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden, wenn sie kürzer ist als die unterstellte: unter 33 Jahren bei Nr. 1 und Nr. 2a, unter 50 Jahren bei Nr. 2b, unter 40 Jahren bei Nr. 2c.

Der BFH hat mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) entschieden, dass jede Darlegungsmethode zulässig ist, die Rückschlüsse auf die technische, wirtschaftliche oder rechtliche Nutzungsdauer erlaubt; ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend. Mit Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) hat er eine sachverständige Schätzung der Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV als geeignet anerkannt. Die Verwaltung hatte diesen Spielraum mit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 eingeengt; es ist seit dem 01.12.2025 aufgehoben. Der Hebel ist groß: Eine nachgewiesene Restnutzungsdauer von 25 Jahren hebt den Satz von 2 auf 4 Prozent.

Degressive AfA für Wohngebäude nach § 7 Abs. 5a EStG

§ 7 Abs. 5a EStG erlaubt für Wohngebäude eine degressive Abschreibung mit einem unveränderlichen Satz von 5 Prozent auf den jeweiligen Buchwert; der absolute Betrag sinkt daher jährlich. Voraussetzungen:

• Belegenheit in einem EU- oder EWR-Staat, Nutzung zu Wohnzwecken
• Herstellung durch den Steuerpflichtigen oder Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres
• Herstellungsfall: Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029
• Anschaffungsfall: obligatorischer Vertrag nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029

Als Beginn der Herstellung gilt das Datum der nach Landesrecht einzureichenden Baubeginnsanzeige – nicht der Bauantrag. Fehlt eine solche Anzeige im Landesrecht, muss der Steuerpflichtige erklären, dass er den Baubeginn freiwillig gegenüber der Baubehörde angezeigt hat. Diese Dokumentation ist der Anknüpfungspunkt der Förderung.

Zwei Besonderheiten: Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung sind während der degressiven AfA gesperrt. Der Wechsel zur linearen Methode ist erlaubt, der umgekehrte Weg nicht; er lohnt in dem Jahr, in dem die lineare AfA auf den Restwert den degressiven Betrag übersteigt.

Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG

§ 7b EStG gewährt für neue Mietwohnungen bis zu 5 Prozent jährlich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren – bis zu 20 Prozent zusätzlich, neben der AfA nach § 7 Abs. 4 oder Abs. 5a EStG. Maßgeblich ist die Fassung des Steueränderungsgesetzes 2025 vom 22.12.2025.

• Zeitfenster: Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 (ältere Stufe: nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022).
• Neue Wohnung: Es müssen neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen im Sinne des § 181 Abs. 9 BewG entstehen. Im Anschaffungsfall ist eine Wohnung nur neu, wenn sie bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft wird; die Sonder-AfA steht dann allein dem Erwerber zu.
• Effizienzanforderung: Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
• Baukostenobergrenze: 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche – keine Kappung, sondern eine Ausschlussgrenze.
• Förderhöchstbetrag: Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
• Vermietungsbindung: entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren; vorübergehende Beherbergung zählt nicht.

§ 7b Abs. 4 EStG ordnet die Rückgängigmachung an, wenn die Vermietungsbindung verletzt wird, wenn innerhalb der zehn Jahre veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt, oder wenn die Baukostenobergrenze durch nachträgliche Kosten in den ersten drei Jahren überschritten wird; auch bestandskräftige Bescheide werden geändert. Die De-minimis-Anforderungen der Verordnung (EU) 2023/2831 gelten nur bei Einkünften nach §§ 13, 15 und 18 EStG – private Vermieter sind nicht betroffen. Einzelfragen regelt das BMF-Anwendungsschreiben vom 21.05.2025.

Für Bestandsentwickler wichtig: Nach dem BFH-Urteil vom 12.08.2025 (IX R 24/24) entsteht bei Abriss und anschließendem Neubau keine neue Wohnung, wenn sich der Wohnungsbestand auf dem Grundstück nicht erhöht. Ersatzneubau als einheitliches Gesamtkonzept wird nicht gefördert.

Denkmal-AfA nach §§ 7i, 7h EStG und § 10f EStG

§ 7i EStG sieht für Baudenkmale erhöhte Absetzungen vor: im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent, in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent – über zwölf Jahre also die vollen begünstigten Kosten. § 7h EStG regelt Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen parallel.

Begünstigt sind nicht die Anschaffungskosten der Altsubstanz, sondern die Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Denkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Beim Erwerb einer sanierten Denkmalwohnung sind erhöhte Absetzungen auf Anschaffungskosten nur möglich, soweit die Maßnahmen nach Abschluss des Erwerbsvertrags durchgeführt wurden (§ 7i Abs. 1 Satz 5 EStG) – wer erst nach der Sanierung kauft, geht leer aus. Zwingend ist die Bescheinigung der Denkmalbehörde nach § 7i Abs. 2 EStG; öffentliche Zuschüsse mindern die begünstigten Kosten.

Für selbstgenutzte Objekte greift § 10f EStG: Aufwendungen, die § 7h oder § 7i EStG erfüllen, sind im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Jahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehbar – begrenzt auf ein Gebäude, bei Ehegatten zwei.

Kombinationen und Kombinationsverbote

1. Sonder-AfA neben regulärer AfA: § 7b Abs. 1 Satz 1 EStG erlaubt sie ausdrücklich neben der AfA nach § 7 Abs. 4 oder Abs. 5a EStG – also neben der linearen wie der degressiven Wohngebäude-AfA.
2. Nur eine Begünstigungsnorm: Nach § 7a Abs. 5 EStG dürfen erhöhte Absetzungen oder Sonderabschreibungen nur nach einer Vorschrift beansprucht werden; § 7b und § 7i EStG schließen sich aus.
3. Denkmal-AfA statt regulärer AfA: § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG gilt abweichend von § 7 Abs. 4 bis 5a EStG; die nicht begünstigte Altsubstanz wird daneben linear abgeschrieben.
4. Restwert: Nach § 7a Abs. 9 EStG bemisst sich die AfA nach Ablauf des Begünstigungszeitraums nach dem Restwert und dem Prozentsatz des § 7 Abs. 4 EStG unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer oder dem Satz des § 7 Abs. 5a EStG.

Der Wechsel von linear zu degressiv ist ausgeschlossen – die Methodenwahl fällt einmalig im Erstjahr.

Rechenbeispiel: linear, degressiv und § 7b im Zehnjahresvergleich

Objekt: neue Mietwohnung, 100 m² Wohnfläche, Fertigstellung und Vermietungsbeginn Januar 2026, Bauantrag und Baubeginnsanzeige 2025, EH 40 mit QNG.

Annahmen (frei gewählt, nur zur Veranschaulichung): Gebäude-Herstellungskosten 480.000 Euro (4.800 Euro/m², unter der Grenze von 5.200 Euro/m²); Grund und Boden 120.000 Euro, nicht abschreibungsfähig; Bemessungsgrundlage § 7b EStG 4.000 Euro/m² x 100 m² = 400.000 Euro, Sonder-AfA 20.000 Euro p. a. in den Jahren 1 bis 4; linearer Satz 3 Prozent; volle Jahres-AfA im Erstjahr; angenommener Grenzsteuersatz 42 Prozent ohne Soli und Kirchensteuer.

Beträge in Euro, kaufmännisch gerundet. In Variante C wird der Restwert nach vier Jahren (342.400 Euro) nach § 7a Abs. 9 EStG auf die Restnutzungsdauer verteilt, was ab Jahr 5 rund 11.673 Euro jährlich ergibt. In B und D läuft die degressive AfA auf dem fortgeschriebenen Buchwert; unterstellt ist, dass die Sonder-AfA den Buchwert mindert.

Was die Zahlen zeigen. Über zehn Jahre liegt Variante D rund 103.000 Euro über der linearen Abschreibung, bei 42 Prozent also gut 43.000 Euro zusätzliche Liquidität. Noch deutlicher ist der Anfangseffekt: In den ersten vier Jahren erzeugt D fast die dreifache Steuerwirkung von A – genau dann, wenn Zins und Tilgung am stärksten belasten. Die Kehrseite: Vorgezogene Abschreibung ist Verlagerung, kein Geschenk. Der niedrigere Restbuchwert senkt die spätere AfA, und bei Veräußerung innerhalb der Frist des § 23 EStG erhöht die beanspruchte AfA den steuerpflichtigen Gewinn. Bei § 7b EStG kommt die Vermietungsbindung hinzu.

Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Übersteigen Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes – ohne Umsatzsteuer –, gehören sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage.

Der BFH hat den Anwendungsbereich mit drei Urteilen vom 14.06.2016 (IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15) weit gezogen: Erfasst sind auch Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft und für eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus; bei unterschiedlich genutzten Einheiten zählt der selbstständige Gebäudeteil. Ausgenommen bleiben Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Wer die Grenze knapp überschreitet, verliert den Sofortabzug für den gesamten Betrag.

Rechtslage & Referenzurteile

Vorschriften (Stand 23.08.2026): § 7 Abs. 4 und Abs. 5a EStG, § 7a Abs. 5 und 9 EStG, § 7b EStG, §§ 7i und 7h EStG, § 10f EStG, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, § 181 Abs. 9 BewG.

Verwaltung: BMF-Schreiben vom 01.12.2025 (Aufhebung des Schreibens vom 22.02.2023, BStBl I 2023, 332); BMF-Anwendungsschreiben vom 21.05.2025 zu § 7b EStG; BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, Stand Februar 2026.

Referenzurteile:

• BFH, 21.07.2020 – IX R 26/19 (BStBl II 2021, 372): BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung nicht bindend.
• BFH, 28.07.2021 – IX R 25/19: keine Verengung der Gutachtenmethodik bei kürzerer Nutzungsdauer.
• BFH, 23.01.2024 – IX R 14/23: Schätzung der Restnutzungsdauer nach ImmoWertV zulässig.
• BFH, 14.06.2016 – IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15: anschaffungsnahe Herstellungskosten.
• BFH, 12.08.2025 – IX R 24/24: kein § 7b EStG bei Abriss und Neubau.
• BFH, 15.11.2022 – IX R 14/20: AfA auf nachträgliche Anschaffungskosten nach Denkmal-AfA.
• BFH, 03.09.2025 – X R 19/22: § 7i EStG nur für inländische Baudenkmale, unionsrechtskonform.
• BFH, 24.05.2023 – X R 22/20: Objektverbrauch bei § 10f EStG.
• BFH, 25.03.2026 – X R 23/24: kein Übergang der § 10f-Abzugsbeträge auf den Erben.

Checkliste

• [ ] Fertigstellungsjahr ermitteln, linearen AfA-Satz zuordnen.
• [ ] Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag betragsmäßig und nachvollziehbar begründen.
• [ ] BMF-Arbeitshilfe (Stand Februar 2026) zur Plausibilitätsprüfung nutzen, bei Abweichung Gutachten kalkulieren.
• [ ] Anschaffungsnebenkosten anteilig auf das Gebäude verteilen und kürzere tatsächliche Nutzungsdauer prüfen.
• [ ] Bei Neubauten die Baubeginnsanzeige mit Datum sichern.
• [ ] Für § 7b EStG Bauantragsdatum, EH-40-/QNG-Nachweis, Wohnfläche und Baukosten je m² dokumentieren.
• [ ] Baukostenobergrenze auch für nachträgliche Kosten überwachen, Vermietungsbindung in der Exit-Planung berücksichtigen.
• [ ] Denkmalbescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG frühzeitig beantragen, Maßnahmen vorher abstimmen.
• [ ] Sanierungsbudget an der 15-%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG spiegeln.
• [ ] Methodenwahl vor der ersten Steuererklärung mit der Steuerberatung festlegen.

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich degressive AfA und Sonderabschreibung nach § 7b EStG gleichzeitig nutzen?

Ja. § 7b Abs. 1 Satz 1 EStG lässt die Sonderabschreibung ausdrücklich neben der AfA nach § 7 Abs. 4 oder Abs. 5a EStG zu. Beide Normen haben eigene Voraussetzungen und Zeitfenster.

Gilt der Satz von 3 Prozent auch für eine 2026 gekaufte Bestandswohnung?

Nein. Maßgeblich ist die Fertigstellung, nicht der Erwerb. Drei Prozent gelten nur für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden.

Was hat sich beim Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer geändert?

Das BMF hat sein einschränkendes Schreiben vom 22.02.2023 zum 01.12.2025 aufgehoben. Damit gilt wieder die Linie des BFH (IX R 25/19): Jede Methode ist zulässig, die Rückschlüsse auf die tatsächliche Nutzungsdauer erlaubt. Ein sauberes Gutachten bleibt das entscheidende Beweismittel.

Bekomme ich die Denkmal-AfA beim Kauf einer fertig sanierten Denkmalwohnung?

Nein. Erhöhte Absetzungen auf Anschaffungskosten sind nur möglich, soweit die Maßnahmen nach Abschluss des Erwerbsvertrags durchgeführt wurden (§ 7i Abs. 1 Satz 5 EStG).

Was passiert bei einem Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren?

§ 7b Abs. 4 EStG ordnet die Rückgängigmachung an, wenn innerhalb der zehn Jahre veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt; auch bestandskräftige Bescheide werden geändert.

Zählt möblierte Kurzzeitvermietung als Wohnzweck im Sinne des § 7b EStG?

Nein. Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung genutzt werden. Ferienwohnungen und Boardinghouse-Konzepte sind nicht förderfähig.

Quellen & Rechtshinweis

• EStG: § 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 7, § 7a, § 7b, § 7h, § 7i, § 10f, § 23; BewG: § 181 Abs. 9
• Jahressteuergesetz 2022; Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024; Jahressteuergesetz 2024; Steueränderungsgesetz 2025 vom 22.12.2025
• BMF-Schreiben vom 01.12.2025 und vom 21.05.2025; BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, Stand Februar 2026
• BFH: IX R 26/19; IX R 25/19; IX R 14/23; IX R 25/14; IX R 15/15; IX R 22/15; IX R 24/24; IX R 14/20; X R 19/22; X R 22/20; X R 23/24
• Verordnung (EU) 2023/2831 (De-minimis)

Die Rechenbeispiele beruhen auf frei gewählten Annahmen. Steuerliche Aussagen in diesem Beitrag ersetzen keine Steuerberatung im Einzelfall. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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