Abschreibung Immobilien: AfA-Sätze, degressive AfA & Tipps 2026

Auf einen Blick: Die Abschreibung von Immobilien (AfA) senkt die Steuerlast von Vermietern und Kapitalanlegern spürbar, weil der Wertverzehr des Gebäudes über viele Jahre steuerlich geltend gemacht wird. Seit dem Wachstumschancengesetz gibt es neben der linearen AfA wieder eine degressive AfA von 5 % für neue Wohngebäude. Wer die richtige Methode wählt, holt das Maximum aus seiner Immobilie heraus.

Gliederung

• Was bedeutet AfA bei Immobilien?
• Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG
• Degressive AfA für Wohnungsneubau (§ 7 Abs. 5a EStG)
• Kürzere Nutzungsdauer per Gutachten
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Die Abschreibung von Immobilien ist eines der stärksten Steuerinstrumente für vermietete Objekte. Der Gesetzgeber unterstellt, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert – diesen Wertverzehr dürfen Eigentümer als Absetzung für Abnutzung (AfA) von der Steuer absetzen. Wichtig: Nur das Gebäude ist abschreibbar, nicht der Grund und Boden. Wer eine Immobilie kauft, muss den Kaufpreis daher in einen Boden- und einen Gebäudeanteil aufteilen.

Was bedeutet AfA bei Immobilien?

Grundlage der Gebäudeabschreibung ist § 7 EStG. Abschreibungsbasis sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes zuzüglich anteiliger Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Die jährliche AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Praxisbeispiel

Eine Anlegerin kauft eine vermietete Eigentumswohnung (Baujahr 1990) für 300.000 Euro. Der Gebäudeanteil beträgt 80 % (240.000 Euro). Bei einem linearen AfA-Satz von 2 % darf sie jährlich 4.800 Euro als Werbungskosten ansetzen. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % spart sie so rund 2.016 Euro Steuern pro Jahr.

Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

Die lineare AfA verteilt die Kosten gleichmäßig über die typisierte Nutzungsdauer. Die Sätze richten sich nach dem Fertigstellungsjahr:

• Fertigstellung vor 1925: 2,5 % pro Jahr (40 Jahre)
• Fertigstellung 1925 bis Ende 2022: 2,0 % pro Jahr (50 Jahre)
• Fertigstellung ab 2023: 3,0 % pro Jahr (rund 33 Jahre)

Die Anhebung auf 3 % für moderne Wohngebäude gehört zu den jüngeren Reformen und macht Neubauten steuerlich attraktiver.

Degressive AfA für Wohnungsneubau (§ 7 Abs. 5a EStG)

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde 2024 eine degressive AfA für neue Wohngebäude eingeführt. Sie beträgt 5 % vom jeweiligen Restbuchwert und ist damit in den ersten Jahren deutlich höher als die lineare AfA.

Voraussetzungen:

• Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029, bzw. Erwerb im Jahr der Fertigstellung im selben Zeitraum.
• Das Gebäude dient Wohnzwecken.

Der Vorteil: Im ersten Jahr werden 5 % der Herstellungskosten abgeschrieben, im Folgejahr 5 % des verbleibenden Restwerts und so weiter. Das zieht Abschreibungsvolumen in die frühen, oft liquiditätskritischen Jahre vor. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später möglich, sobald diese höher ausfällt.

Kürzere Nutzungsdauer per Gutachten

Lässt sich nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die typisierte, darf höher abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass Eigentümer jede geeignete Nachweismethode wählen können – ein teures Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend. Ein qualifiziertes Gutachten zur Restnutzungsdauer kann die jährliche AfA spürbar erhöhen.

Rechtslage & Referenzurteile

• § 7 Abs. 4 EStG regelt die lineare Gebäude-AfA.
• § 7 Abs. 5a EStG regelt die degressive AfA von 5 % für neue Wohngebäude (Wachstumschancengesetz 2024).
• BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19: Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist nicht auf ein bestimmtes Gutachten beschränkt; jede geeignete Darlegungsmethode ist zulässig.
• BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23: Bestätigt und konkretisiert die Anforderungen an den Nachweis der kürzeren Restnutzungsdauer.

Checkliste

• [ ] Kaufpreis in Boden- und Gebäudeanteil aufteilen
• [ ] Fertigstellungsjahr und passenden linearen AfA-Satz ermitteln
• [ ] Bei Neubau prüfen: Anspruch auf degressive AfA (5 %)?
• [ ] Kaufnebenkosten anteilig in die AfA-Bemessung einrechnen
• [ ] Bei älteren Objekten: Gutachten zur kürzeren Nutzungsdauer prüfen
• [ ] Sonderabschreibungen (z. B. § 7b EStG) zusätzlich prüfen
• [ ] AfA jährlich in der Anlage V der Steuererklärung ansetzen

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist die Abschreibung bei Immobilien?
Die Abschreibung (AfA) bildet den steuerlichen Wertverzehr des Gebäudes ab. Eigentümer setzen jährlich einen Prozentsatz der Gebäudekosten als Werbungskosten an.

Wie hoch ist die AfA für Immobilien?
Linear meist 2 % (Baujahr 1925–2022), 3 % (ab 2023) oder 2,5 % (vor 1925). Für neue Wohngebäude sind degressiv bis zu 5 % vom Restwert möglich.

Kann ich den Grundstücksanteil abschreiben?
Nein. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist von der AfA ausgeschlossen.

Was bringt die degressive AfA?
Sie verlagert hohe Abschreibungsbeträge in die ersten Jahre und verbessert so früh den Cashflow nach Steuern.

Kann ich die Abschreibung bei selbstgenutzten Immobilien ansetzen?
Nein. Die AfA greift nur bei Einkünfteerzielung, also bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung.

Wie weise ich eine kürzere Nutzungsdauer nach?
Durch ein nachvollziehbares Gutachten. Der BFH lässt jede geeignete Methode zu.

Quellen & Rechtshinweis

• § 7 Einkommensteuergesetz (EStG)
• Wachstumschancengesetz (degressive AfA, § 7 Abs. 5a EStG)
• BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19
• BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23
• Bundesministerium der Finanzen (BMF)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.

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