Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan: Wohnungseigentum sicher begründen

Auf einen Blick: Wohnungseigentum entsteht in Deutschland auf genau zwei Wegen – durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum unter Miteigentümern nach § 3 WEG oder durch einseitige Teilungserklärung des Alleineigentümers gegenüber dem Grundbuchamt nach § 8 WEG (§ 2 WEG). In beiden Fällen verlangt § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG zwei Anlagen zur Eintragungsbewilligung: einen von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehenen Aufteilungsplan sowie eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen – die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Einzelheiten der Ausstellung regelt die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) vom 6. Juli 2021. Rechtlich wirksam wird die Aufteilung erst, wenn das Grundbuchamt für jeden Miteigentumsanteil ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch anlegt und das Grundbuchblatt des Grundstücks schließt (§ 7 Abs. 1 WEG). Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) gelten Stellplätze nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG als Räume und können ebenso wie Freiflächen nach § 3 Abs. 2 WEG dem Sondereigentum zugeordnet werden – vorausgesetzt, sie sind im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt.

Gliederung

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Funktion, Rechtsgrundlage und Prüfmaßstab
• Zwei Wege in das Wohnungseigentum: § 8 WEG und § 3 WEG
• Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG
• Zuständigkeit, Ablauf und Bearbeitungsdauer
• Kosten in der Praxis: Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus
• Grundbuchvollzug und Anlegung der Wohnungsgrundbücher
• Stellplätze und Freiflächen seit dem WEMoG
• Typische Fehler in Teilungserklärungen und ihre Spätfolgen
• Rechtslage und Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen

Kaum ein Dokument prägt das Leben einer Wohnungseigentümergemeinschaft so nachhaltig wie die Teilungserklärung – und kaum ein Dokument wird bei seiner Entstehung so beiläufig behandelt. Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilt, denkt an Verkaufspreise, Finanzierung und Vermarktungsstart. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und der zugehörige Aufteilungsplan erscheinen in dieser Phase als reine Formalie, als Behördenstempel auf dem Weg zum Notartermin. Tatsächlich sind sie das grundbuchrechtliche Fundament, auf dem die Gemeinschaft über Jahrzehnte steht: Sie legen fest, wo Sondereigentum endet und Gemeinschaftseigentum beginnt, wer welche Wand streicht, wer welchen Balkon saniert und wer welche Rechnung zahlt.

In der Verwaltungspraxis begegnen uns die Konsequenzen täglich. Eine Gemeinschaft streitet über die Sanierung von Terrassenbelägen, weil der Aufteilungsplan die Terrassen nicht eindeutig zuordnet. Eine Eigentümerin will ihr Kellerabteil verkaufen und stellt fest, dass es gar nicht Teil ihres Sondereigentums ist. Ein Erwerber scheitert mit der Finanzierung, weil der tatsächliche Grundriss nicht dem Plan entspricht. In allen drei Fällen liegt die Ursache Jahrzehnte zurück – in einer Aufteilung, die schnell gehen sollte.

Dieser Beitrag ordnet den gesamten Vorgang: von der Entscheidung zwischen Teilungserklärung nach § 8 WEG und vertraglicher Einräumung nach § 3 WEG über die Anforderungen an Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung bis zum Grundbuchvollzug. Er zeigt, was das WEMoG bei Stellplätzen und Freiflächen verändert hat, welche Kosten realistisch anfallen und welche Fehler in Teilungserklärungen erfahrungsgemäß die teuersten Spätfolgen auslösen. Adressiert sind Eigentümer, die aufteilen wollen, Investoren, die eine bereits aufgeteilte Anlage erwerben, und Gemeinschaften, die mit einer alten, unklaren Teilungserklärung leben müssen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Funktion, Rechtsgrundlage und Prüfmaßstab

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass die im Aufteilungsplan dargestellten Einheiten die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG erfüllen. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG verlangt sie als Anlage zur Eintragungsbewilligung. Sie ist keine Baugenehmigung, kein Nachweis der Bauordnungskonformität und kein Qualitätssiegel für den Zustand der Wohnung. Sie beantwortet allein die Frage, ob die Einheiten baulich so beschaffen sind, dass an ihnen Sondereigentum begründet werden kann.

Diese Abgrenzung wird in der Praxis regelmäßig missverstanden. Eine erteilte Bescheinigung sagt nichts darüber aus, ob eine Dachgeschosseinheit als Wohnraum genehmigt ist, ob Rettungswege ausreichen oder ob der Schallschutz zeitgemäß ist. Sie prüft die Abgeschlossenheit – nicht die Bewohnbarkeit. Wer ein Objekt kauft, dessen Souterrainwohnung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung besitzt, hat damit noch keinen Nachweis, dass die Nutzung als Wohnung baurechtlich zulässig ist.

Der Prüfmaßstab des § 3 Abs. 3 WEG

§ 3 Abs. 3 WEG bestimmt, dass Sondereigentum nur eingeräumt werden soll, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Der Gesetzeswortlaut enthält damit zwei getrennte Anforderungen: die bauliche Abgeschlossenheit für Räume und die maßliche Bestimmtheit für Stellplätze und Freiflächen.

Abgeschlossen ist eine Einheit nach den Maßstäben der AVA, wenn sie durch Wände und Decken baulich vollständig von fremden Wohnungen und Räumen getrennt ist und über einen eigenen abschließbaren Zugang verfügt – unmittelbar von außen, aus einem Treppenhaus oder aus einem Vorraum. Für Wohnungen kommt hinzu, dass Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb der Einheit liegen müssen. Eine Wohnung, deren Bad nur über den gemeinsamen Flur erreichbar ist, erfüllt diese Voraussetzung nicht; ein Zimmer, das ausschließlich durch eine fremde Wohnung betreten werden kann, ebenfalls nicht.

Sollvorschrift, nicht Mussvorschrift

Bemerkenswert ist die Formulierung: § 3 Abs. 3 WEG sagt, Sondereigentum „soll nur" eingeräumt werden. Es handelt sich um eine Sollvorschrift. Wird Sondereigentum ausnahmsweise ohne Abgeschlossenheit eingetragen, ist die Eintragung nicht automatisch unwirksam. Das ändert allerdings nichts daran, dass das Grundbuchamt die Eintragung ohne die Anlagen nach § 7 Abs. 4 WEG zurückweisen wird. Praktisch führt an der Bescheinigung deshalb kein Weg vorbei.

Weniger nachsichtig ist das Grundbuchrecht beim sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz. Aus den eingereichten Unterlagen muss sich für jeden Dritten – Erwerber, Bank, Zwangsverwalter – eindeutig ergeben, welcher Raum zu welcher Einheit gehört. Hier liegt der eigentliche Prüfungsschwerpunkt des Grundbuchamts, und hier scheitern die meisten Anträge.

Zwei Wege in das Wohnungseigentum: § 8 WEG und § 3 WEG

§ 2 WEG nennt beide Begründungsarten: die vertragliche Einräumung von Sondereigentum und die Teilung durch den Eigentümer. Welcher Weg in Betracht kommt, hängt allein von der Eigentümerstruktur des Grundstücks ab.

Teilung durch den Eigentümer nach § 8 WEG

Der praktisch häufigste Fall. Ein Alleineigentümer – der Bauträger, der Erbe eines Zinshauses, die Objektgesellschaft – teilt sein Eigentum durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile, von denen jeder mit Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an bestimmten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist. Ein Vertragspartner ist nicht erforderlich; es handelt sich um ein einseitiges Rechtsgeschäft. Für den Grundbuchvollzug ist die Erklärung in der Form des § 29 GBO einzureichen, also mit öffentlich beglaubigten Unterschriften; in der Praxis wird sie regelmäßig notariell beurkundet, weil zugleich die Gemeinschaftsordnung mit vereinbart wird.

§ 8 Abs. 2 WEG erklärt die Vorschriften über die vertragliche Einräumung – insbesondere § 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 und Abs. 3 WEG sowie §§ 4 bis 7 WEG – für entsprechend anwendbar. Inhaltlich gelten für beide Wege dieselben Anforderungen an Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Vertragliche Einräumung nach § 3 WEG

Gehört das Grundstück bereits mehreren Miteigentümern nach Bruchteilen, kommt nur der Weg über § 3 Abs. 1 WEG in Betracht: Die Miteigentümer beschränken ihr Miteigentum durch Vertrag so, dass jedem von ihnen abweichend von § 93 BGB das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an bestimmten Räumen eingeräumt wird. Der Vertrag bedarf nach § 4 WEG der Auflassungsform, also der Erklärung vor dem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile.

Typische Anwendungsfälle sind Erbengemeinschaften, die ein Mehrfamilienhaus real aufteilen wollen, sowie Baugruppen und Bauherrengemeinschaften, die das Grundstück gemeinsam erworben haben. Der Weg über § 3 WEG ist aufwendiger, weil sämtliche Miteigentümer mitwirken müssen – ein einzelner Blockierer kann das Vorhaben stoppen.

Welcher Weg wann sinnvoll ist

Wer ein Objekt im Alleineigentum hält und die Aufteilung plant, sollte vor jeder Übertragung von Anteilen teilen. Sobald ein einziger Miteigentumsanteil veräußert ist, steht der einfache Weg des § 8 WEG nicht mehr offen. Diese Reihenfolge wird bei Erbfällen und familieninternen Übertragungen regelmäßig übersehen, mit erheblichen Folgekosten.

Zulässig und in der Praxis üblich ist auch die Vorratsteilung: Ein Eigentümer teilt ein bereits bestehendes oder noch zu errichtendes Gebäude auf, ohne dass zu diesem Zeitpunkt bereits Erwerber feststehen. § 3 Abs. 1 Satz 1 WEG erfasst ausdrücklich auch Gebäude, die erst errichtet werden sollen. Die Baubehörde erteilt die Abgeschlossenheitsbescheinigung in diesen Fällen auf Grundlage der Planung; entscheidend ist, dass die Bauausführung später dem Plan entspricht.

Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG

Der Aufteilungsplan ist nach der Legaldefinition des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist.

Inhalt und Darstellungstiefe

Die AVA konkretisiert diese Vorgaben. Der Plan muss sämtliche Geschosse des Gebäudes abbilden, einschließlich Ansichten und Schnitten, und Maßangaben enthalten, die die Aufteilung nachvollziehbar machen. Erfasst werden nicht nur die Wohn- und Nutzräume, sondern auch Keller- und Speicherabteile, Nebenräume, Stellplätze und diejenigen Grundstücksflächen, die dem Sondereigentum zugeordnet werden sollen.

Ein häufiger Irrtum: Der Aufteilungsplan sei identisch mit den Bauantragsplänen. Das ist er nur selten. Bauantragspläne stellen die Genehmigungsfähigkeit dar, der Aufteilungsplan die dingliche Zuordnung. Er muss Grenzen sichtbar machen, die in einem Bauantrag keine Rolle spielen – etwa die Trennung zwischen einem Kellerabteil im Sondereigentum und dem angrenzenden gemeinschaftlichen Technikraum.

Maßangaben als häufigster Zurückweisungsgrund

Wie ernst das Grundbuchrecht die Maßangaben nimmt, zeigt eine Entscheidung des OLG Nürnberg vom 26. Januar 2024 (15 Wx 2137/23). Eine Eigentümerin wollte ein Grundstück mit zehn Wohnungen und zwei Stellplätzen aufteilen. Das Grundbuchamt beanstandete, der eingereichte Aufteilungsplan enthalte keine hinreichenden Maßangaben; Maße fanden sich lediglich an den Fenstern, für Treppenräume waren nur Zahlen ohne Einheiten vermerkt. Das OLG bestätigte die Zwischenverfügung: Eine Bauzeichnung ist definitionsgemäß eine technische Zeichnung mit Maßen; die Angabe von Außenmaßen und Raummaßen genügt, ganz fehlende Maßangaben aber nicht.

Für Stellplätze und Freiflächen verschärft § 3 Abs. 3 WEG die Anforderung zusätzlich: Hier verlangt das Gesetz die Bestimmung durch Maßangaben ausdrücklich, weil bei einer Fläche ohne Wände die Abgrenzung anders nicht darstellbar wäre.

Nummerierung und Übereinstimmung mit der Bewilligung

§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Halbsatz 2 WEG verlangt, dass alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Grundstücksteile mit der jeweils gleichen Nummer gekennzeichnet werden. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 WEG sollen die in der Eintragungsbewilligung verwendeten Nummern mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen. Wer in der Teilungserklärung von „Einheit 7" spricht, im Plan aber „W 3" beschriftet, produziert einen Widerspruch, der spätestens beim ersten Verkauf auffällt.

Zuständigkeit, Ablauf und Bearbeitungsdauer

Welche Behörde zuständig ist

Zuständig ist die Baubehörde am Ort des Grundstücks, in der Regel die untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt, des Landkreises oder der kreisfreien Stadt. Die Bezeichnungen unterscheiden sich – Bauordnungsamt, Bauaufsichtsamt, Amt für Bauordnung –, die Funktion ist dieselbe. Die AVA vom 6. Juli 2021 gibt den bundeseinheitlichen Rahmen vor, die Verwaltungspraxis und die Gebührenordnungen sind Landesrecht und weichen erheblich voneinander ab.

Ablauf in sieben Schritten

1. Bestandsaufnahme. Ein Architekturbüro oder ein Vermessungsingenieur prüft vorhandene Baupläne auf Aktualität. Bei Altbauten weichen sie fast immer vom Ist-Zustand ab; dann ist ein Aufmaß erforderlich.
2. Erstellung des Aufteilungsplans. Alle Geschosse, Ansichten und Schnitte, Maßangaben, Nummerierung der Einheiten, farbliche oder anderweitige Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
3. Antrag bei der Baubehörde. Antragsformular, Aufteilungsplan in der geforderten Ausfertigungszahl, Nachweis der Eigentümerstellung, teils Lageplan und Flurkartenauszug.
4. Behördliche Prüfung. Die Behörde prüft die Abgeschlossenheit anhand der Pläne, versieht sie mit Siegel oder Stempel und erteilt die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
5. Notarielle Teilungserklärung. Der Notar entwirft Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, beurkundet und stellt den Antrag beim Grundbuchamt.
6. Grundbuchvollzug. Das Grundbuchamt prüft, legt die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher an und schließt das bisherige Grundbuchblatt.
7. Übergabe an die Verwaltung. Teilungserklärung, gestempelter Aufteilungsplan und Grundbuchauszüge gehören in die Objektakte – vollständig und digital.

Die Bearbeitungsdauer bei der Baubehörde schwankt regional stark. Realistisch ist eine Planung mit mehreren Wochen bis einigen Monaten zwischen Antrag und Bescheinigung; hinzu kommt die Vorlaufzeit für die Planerstellung und die Dauer des Grundbuchvollzugs.

Kosten in der Praxis: Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus

Ausgangslage: Ein Mehrfamilienhaus, Baujahr 1968, im Alleineigentum einer Erbin. Acht Wohnungen, vier Außenstellplätze, acht Kellerabteile. Die Bestandspläne stammen aus der Bauakte, mehrere Grundrisse wurden seither verändert. Aufgeteilt wird nach § 8 WEG.

Die Bandbreiten für Behördengebühr und Planerstellung entsprechen den in Fachportalen veröffentlichten Erfahrungswerten; Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und lassen sich seriös nur anhand des konkreten Geschäftswerts beziffern. Für die Kalkulation gilt: Der Behördenanteil ist der kleinste Posten. Der wirtschaftlich entscheidende Aufwand steckt in der Planqualität und in der Gemeinschaftsordnung.

Genau hier wird am häufigsten gespart – und genau hier entstehen die Folgekosten. Ein einziger späterer Rechtsstreit über die Zuordnung von Balkonen oder über einen unpassenden Kostenverteilungsschlüssel kostet eine Gemeinschaft schnell ein Vielfaches dessen, was eine sorgfältige Erstellung gekostet hätte. Kommt eine Nachtragsurkunde hinzu, die die Zustimmung aller Eigentümer und aller Grundpfandrechtsgläubiger erfordert, potenziert sich der Aufwand.

Grundbuchvollzug und Anlegung der Wohnungsgrundbücher

Der Moment der Entstehung

Wohnungseigentum entsteht nicht mit der Beurkundung und nicht mit der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung, sondern erst mit dem Grundbuchvollzug. § 7 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmt, dass für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt angelegt wird – das Wohnungsgrundbuch, bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen das Teileigentumsgrundbuch. Auf diesem Blatt werden nach § 7 Abs. 1 Satz 2 WEG das zugehörige Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Sondereigentumsrechte der übrigen Anteile eingetragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird nach § 7 Abs. 1 Satz 3 WEG von Amts wegen geschlossen. Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend (§ 7 Abs. 5 WEG).

Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung

§ 7 Abs. 3 Satz 1 WEG erlaubt, zur näheren Bezeichnung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug zu nehmen. Deshalb steht im Grundbuch selbst meist nur ein knapper Vermerk, während sich die eigentlichen Regelungen in der Teilungserklärung finden. Zwei Punkte müssen jedoch nach § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG ausdrücklich eingetragen werden: Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 WEG und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden. Wer eine Einheit erwirbt, sollte daher nie nur den Grundbuchauszug lesen, sondern immer die vollständige Teilungserklärung nebst allen Nachträgen anfordern.

Werdende Gemeinschaft und Vorratsteilung

Zwischen Grundbuchvollzug und dem Einzug der ersten Erwerber liegt regelmäßig eine Übergangsphase. Solange nur der teilende Eigentümer im Grundbuch steht, ist er alleiniger Eigentümer sämtlicher Einheiten. Sobald der erste Erwerber eine Auflassungsvormerkung erhalten und Besitz erlangt hat, greifen die Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Der BGH hat mit Urteil vom 26. Februar 2021 (V ZR 33/20) entschieden, dass diese Grundsätze auch bei einer Aufteilung durch Teilungsvertrag nach § 3 WEG anwendbar sind, wenn ein Erwerber seine Einheit von einem der teilenden Eigentümer erwirbt.

Stellplätze und Freiflächen seit dem WEMoG

Die Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020, in Kraft seit dem 1. Dezember 2020, hat einen der praktisch wichtigsten Punkte des Begründungsrechts neu geordnet.

Stellplätze gelten als Räume

§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt seither: Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1. Damit ist die frühere Konstruktion überholt, nach der Stellplätze nur dann sondereigentumsfähig waren, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich gemacht waren – und nach der Außenstellplätze überhaupt nicht sondereigentumsfähig waren. Heute kann Sondereigentum an einem Außenstellplatz begründet werden, sofern er im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt ist (§ 3 Abs. 3 WEG).

Der BGH hat mit Beschluss vom 7. März 2024 (V ZB 46/23) die Reichweite dieser Neuregelung für mechanische Parksysteme geklärt. Nach altem Recht waren weder Einzelstellplätze innerhalb einer Doppelstockgarage noch Stellplätze auf einem Parkpalettensystem sondereigentumsfähig. Nach neuem Recht kann an den einzelnen Stellplätzen einer Doppelstockgarage Sondereigentum begründet werden; Palettenstellplätze sind sondereigentumsfähig, wenn ein bestimmter Palettenstellplatz fest zum alleinigen Gebrauch zugewiesen ist.

Für Bestandsanlagen ist das relevant, weil viele Teilungserklärungen der 1990er-Jahre Konstruktionen enthalten, die nach altem Recht unwirksam waren. Vor jeder Sanierung eines Duplexparkers gehört deshalb die Frage auf den Tisch, ob dingliche Zuordnung und tatsächliche Nutzung überhaupt zusammenpassen – denn davon hängt ab, wer die Kosten trägt.

Sondereigentum an Freiflächen

Nach § 3 Abs. 2 WEG kann das Sondereigentum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. Gartenflächen, Terrassen und Vorgärten können damit echtes Sondereigentum werden – das sogenannte Annexeigentum. Die Grenze zieht das Gesetz dort, wo die Fläche das Gebäude wirtschaftlich dominiert; eine kleine Gartenlaube mit riesigem Grundstücksanteil lässt sich auf diesem Weg nicht konstruieren.

Das ist mehr als eine Formalie. Bisher wurden Gärten fast ausnahmslos über Sondernutzungsrechte zugewiesen. Ein Sondernutzungsrecht gewährt aber nur ein Gebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum; für Erhaltung und Kosten gelten andere Regeln als beim Sondereigentum. Wer heute neu aufteilt, sollte bewusst entscheiden, welches Instrument passt – und die Entscheidung in der Gemeinschaftsordnung sauber durchziehen.

Die Grenzen: § 5 WEG

Nicht alles, was innerhalb der Wände einer Wohnung liegt, ist sondereigentumsfähig. § 5 Abs. 2 WEG stellt klar, dass Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sind – auch dann nicht, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Tragende Wände, Geschossdecken, Fenster in der Fassade, Steigleitungen und Hausanschlüsse bleiben Gemeinschaftseigentum, gleich was die Teilungserklärung formuliert. Umgekehrt erlaubt § 5 Abs. 3 WEG, sondereigentumsfähige Bestandteile durch Vereinbarung dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Wie eng die Grenze verläuft, zeigen Entscheidungen der Oberlandesgerichte: Das OLG Frankfurt hat sich am 10. Mai 2022 (20 W 292/20) mit der Sondereigentumsfähigkeit von Räumen befasst, in denen sich eine Heizungsanlage befindet; das OLG Hamm am 5. Januar 2016 (15 W 398/15) mit der Sondereigentumsfähigkeit eines Innenhofes; das OLG Rostock am 24. Oktober 2022 (3 W 82/22) mit der Eintragung einer mitveräußerten Gartenfläche als Sondereigentum.

Typische Fehler in Teilungserklärungen und ihre Spätfolgen

Fehler 1: Abweichung zwischen Plan und Bauausführung

Der teuerste Fehler überhaupt. Der BGH hat mit Urteil vom 20. November 2015 (V ZR 284/14) entschieden, dass Sondereigentum nur in den Grenzen entsteht, die sich aus dem zur Eintragung gelangten Aufteilungsplan ergeben; auf das Ausmaß der Abweichung der tatsächlichen Bauausführung kommt es dabei grundsätzlich nicht an. Nur ausnahmsweise, bei lediglich unwesentlichen Abweichungen, entsteht Sondereigentum in den von der Bauausführung vorgegebenen Grenzen. Zugleich hat der BGH klargestellt, dass die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, unabhängig von der dinglichen Zuordnung Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist.

Die praktische Konsequenz ist unangenehm: Wird ein Raum abweichend vom Plan gebaut, kann an ihm Sondereigentum überhaupt nicht entstanden sein. Es bleibt dann ein isolierter Miteigentumsanteil ohne Sondereigentum – eine Rechtsposition, die sich rechtsgeschäftlich nicht begründen lässt und die praktisch jede Finanzierung und jeden Verkauf blockiert. Bauträgerprojekte, in denen kurz vor Fertigstellung Grundrisse geändert wurden, ohne den Aufteilungsplan nachzuziehen, sind der klassische Auslöser.

Fehler 2: Unklare Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Balkone, Loggien, Terrassen, Dachterrassen, Fenster, Wohnungseingangstüren, Rollläden, Markisen: Bei kaum einem Bauteil gibt es so viel Streit wie bei diesen. Viele Teilungserklärungen behandeln sie gar nicht oder mit Formulierungen, die sich mit § 5 Abs. 2 WEG nicht vertragen. Die Folge sind jahrzehntelange Diskussionen darüber, wer die Balkonabdichtung zahlt.

Fehler 3: Kostenverteilungsschlüssel ohne Öffnungsklausel

Seit dem WEMoG kann die Gemeinschaft die Verteilung von Kosten nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG durch Beschluss abweichend regeln. Das entschärft starre Schlüssel erheblich. Dennoch verursachen Teilungserklärungen mit unpassenden Schlüsseln – etwa Aufzugskosten anteilig für Erdgeschosswohnungen ohne jede Differenzierung – bis heute Konflikte, weil jede Änderung eine Mehrheit erfordert, die in zerstrittenen Gemeinschaften nicht zustande kommt.

Fehler 4: Sondernutzungsrecht und Sondereigentum verwechselt

Ein Sondernutzungsrecht ist ein schuldrechtlich begründetes, dinglich abgesichertes Gebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum ist echtes Eigentum. Beide unterscheiden sich in Erhaltungspflicht, Kostentragung, Belastbarkeit und Veräußerbarkeit. Wer sie in der Urkunde vermischt oder ein Sondernutzungsrecht ohne saubere Zuordnung im Plan begründet, legt die Grundlage für spätere Auseinandersetzungen.

Fehler 5: Zuordnung technischer Anlagen

Heizungsräume, Hausanschlussräume, Zählerräume, Aufzugsmaschinenräume: Ihre Zuordnung entscheidet über Zugangsrechte und Erhaltungspflichten. Werden sie einer Einheit als Sondereigentum zugeschlagen, obwohl sie Anlagen für den gemeinschaftlichen Gebrauch enthalten, kollidiert die Urkunde mit § 5 Abs. 2 WEG.

Fehler 6: Nummerierungschaos und fehlende Nachträge

Abweichende Nummerierungen zwischen Plan, Urkunde und Grundbuch führen zu Rückfragen bei jedem Verkauf. Und: Jede spätere Änderung der Aufteilung – Zusammenlegung zweier Wohnungen, Ausbau des Dachgeschosses, Umwandlung eines Kellerraums – braucht einen Nachtrag zur Teilungserklärung, teilweise unter Mitwirkung sämtlicher Eigentümer und der Grundpfandrechtsgläubiger. Wer den Nachtrag unterlässt, weil er zu aufwendig ist, verschiebt das Problem auf den nächsten Verkäufer.

Spätfolgen für Verwaltung, Verkauf und Finanzierung

Eine fehlerhafte Teilungserklärung wirkt in drei Richtungen. In der laufenden Verwaltung erzeugt sie Beschlussanfechtungen und Erhaltungsstreitigkeiten. Beim Verkauf verzögert sie die Kaufvertragsabwicklung oder führt zu Kaufpreisabschlägen. In der Finanzierung führt sie zu Rückfragen der Bank und im Extremfall zur Ablehnung, weil die Beleihungsfähigkeit der Einheit nicht zweifelsfrei ist. Für Investoren gehört die Prüfung von Teilungserklärung und Aufteilungsplan deshalb an den Anfang jeder Due Diligence, nicht ans Ende.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich ist das WEG in der Fassung des WEMoG vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187), in Kraft seit dem 1. Dezember 2020. Für das Verfahren der Bescheinigungserteilung gilt die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) vom 6. Juli 2021. Für den Grundbuchvollzug sind ergänzend die Grundbuchordnung, insbesondere die Formvorschrift des § 29 GBO, und die Grundbuchverfügung heranzuziehen. Die Kosten von Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem GNotKG.

• BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/14: Sondereigentum entsteht in den Grenzen des zur Eintragung gelangten Aufteilungsplans; die erstmalige plangerechte Herstellung einer trennenden Wand ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer.
• BGH, Beschluss vom 07.03.2024 – V ZB 46/23: Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen in Doppelstockgaragen und auf Parkpalettensystemen nach neuem Recht.
• BGH, Urteil vom 26.02.2021 – V ZR 33/20: Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft bei Aufteilung durch Teilungsvertrag.
• OLG Nürnberg, Beschluss vom 26.01.2024 – 15 Wx 2137/23: Anforderungen an Maßangaben im Aufteilungsplan.
• OLG Rostock, Beschluss vom 24.10.2022 – 3 W 82/22: Eintragung einer mitveräußerten Gartenfläche als Sondereigentum.
• OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.05.2022 – 20 W 292/20: Sondereigentumsfähigkeit von Räumen mit Heizungsanlage.
• OLG Hamm, Beschluss vom 05.01.2016 – 15 W 398/15: Sondereigentumsfähigkeit eines Innenhofes.
• KG, Beschlüsse vom 17./18.06.2021 – 1 W 275/21: Anforderungen an die dem Grundbuchvollzug einer Teilungserklärung beizufügenden Anlagen.

Checkliste

Vor der Aufteilung

• Eigentümerstruktur klären: Alleineigentum (§ 8 WEG) oder Bruchteilsgemeinschaft (§ 3 WEG)?
• Bestandspläne mit dem tatsächlichen Zustand abgleichen, bei Altbauten Aufmaß einplanen
• Entscheiden, welche Flächen Sondereigentum, welche Sondernutzungsrecht werden sollen
• Stellplätze und Freiflächen mit Maßangaben planen (§ 3 Abs. 3 WEG)
• Miteigentumsanteile schlüssig bilden und dokumentieren

Aufteilungsplan und Bescheinigung

• Alle Geschosse, Ansichten und Schnitte vollständig, mit Maßangaben
• Einheitliche Nummerierung aller zu einer Einheit gehörenden Räume und Flächen
• Sonder- und Gemeinschaftseigentum eindeutig gekennzeichnet
• Zuständige Bauaufsichtsbehörde und deren Formularanforderungen vorab klären
• Ausfertigungszahl der Pläne mit Notar und Grundbuchamt abstimmen

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

• Zuordnung von Balkonen, Terrassen, Fenstern, Türen ausdrücklich regeln
• Zuordnung technischer Räume auf Vereinbarkeit mit § 5 Abs. 2 WEG prüfen
• Kostenverteilungsschlüssel auf Praxistauglichkeit prüfen
• Nummern in Urkunde und Plan abgleichen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 WEG)
• Regelungen zu baulichen Veränderungen und Sondernutzungsrechten prüfen

Nach dem Vollzug

• Wohnungsgrundbuchauszüge auf Vollständigkeit prüfen
• Teilungserklärung, alle Nachträge und den gestempelten Aufteilungsplan digital archivieren
• Unterlagen an die Verwaltung übergeben und in die Objektakte aufnehmen
• Bei jeder späteren baulichen Änderung prüfen, ob ein Nachtrag erforderlich ist

Häufige Fragen (FAQ)

Wie lange ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gültig?

Das Gesetz sieht keine Befristung vor. Praktisch verliert sie ihre Aussagekraft aber, sobald sich die baulichen Verhältnisse ändern. Wird eine Wand versetzt, ein Raum zugeschlagen oder ein Zugang verlegt, bildet die alte Bescheinigung den Bestand nicht mehr ab. Vor dem Grundbuchvollzug einer älteren Aufteilung sollte daher immer geprüft werden, ob Plan und Ist-Zustand noch übereinstimmen.

Brauche ich die Abgeschlossenheitsbescheinigung auch bei einem Neubau?

Ja. § 7 Abs. 4 WEG unterscheidet nicht zwischen Bestand und Neubau. Bei Neubauten und bei der Vorratsteilung wird die Bescheinigung auf Grundlage der Planung erteilt. Entscheidend ist, dass die Ausführung dem Plan folgt – andernfalls droht die Konstellation aus BGH V ZR 284/14, in der Sondereigentum nicht wie beabsichtigt entsteht.

Ersetzt die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Baugenehmigung?

Nein. Sie bestätigt ausschließlich, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen. Ob eine Einheit als Wohnung genutzt werden darf, ob Stellplatzpflichten erfüllt sind oder ob eine Nutzungsänderung genehmigt wurde, ist eine davon getrennte bauordnungsrechtliche Frage. Beide Verfahren laufen unabhängig voneinander.

Kann ich einen Außenstellplatz als Sondereigentum verkaufen?

Seit dem WEMoG ja. § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG stellt Stellplätze Räumen gleich, und § 3 Abs. 2 WEG erlaubt die Erstreckung des Sondereigentums auf außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile. Voraussetzung ist, dass der Stellplatz im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt ist. Für Altfälle, die noch unter dem früheren Recht begründet wurden, gelten die damaligen Maßstäbe; hier lohnt eine Prüfung der Urkunde.

Was passiert, wenn Grundriss und Aufteilungsplan voneinander abweichen?

Nach der Rechtsprechung des BGH entsteht Sondereigentum grundsätzlich nur in den Grenzen des eingetragenen Aufteilungsplans. Bei unwesentlichen Abweichungen bleibt es bei den Grenzen der Bauausführung. Bei wesentlichen Abweichungen kann Sondereigentum an einzelnen Räumen gar nicht entstanden sein. Die Bereinigung erfolgt über eine Nachtragsurkunde, die in der Regel die Mitwirkung aller Eigentümer und der Grundpfandrechtsgläubiger erfordert – ein aufwendiger Vorgang, der frühzeitig angegangen werden sollte.

Wer darf den Aufteilungsplan erstellen?

Das Gesetz verlangt eine Bauzeichnung, die die Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versieht. Erstellt wird sie üblicherweise von Architekten, Bauingenieuren oder Vermessungsingenieuren. Entscheidend ist nicht die Berufsbezeichnung, sondern dass die Zeichnung den Anforderungen des § 7 Abs. 4 WEG und der AVA genügt – insbesondere in Bezug auf Vollständigkeit der Geschosse, Maßangaben und Nummerierung.

Als Käufer einer Eigentumswohnung: Worauf sollte ich in der Teilungserklärung achten?

Auf vier Punkte. Erstens: Stimmt die Beschreibung der Einheit mit dem tatsächlichen Zustand überein? Zweitens: Wie sind Balkon, Terrasse, Kellerabteil und Stellplatz zugeordnet – Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht? Drittens: Welche Kostenverteilungsschlüssel gelten, insbesondere für Aufzug, Heizung und Erhaltung? Viertens: Gibt es Nachträge, und liegen diese vollständig vor? Der Grundbuchauszug allein genügt nicht, weil § 7 Abs. 3 Satz 1 WEG die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung erlaubt.

Quellen & Rechtshinweis

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere §§ 2, 3, 4, 5, 7, 8, 12, 16 WEG
• Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16.10.2020, BGBl. I S. 2187
• Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) vom 06.07.2021
• Grundbuchordnung (GBO), insbesondere § 29 GBO, sowie Grundbuchverfügung (GBV)
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 93, 1008 BGB
• BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/14
• BGH, Urteil vom 26.02.2021 – V ZR 33/20
• BGH, Beschluss vom 07.03.2024 – V ZB 46/23
• OLG Nürnberg, Beschluss vom 26.01.2024 – 15 Wx 2137/23
• OLG Rostock, Beschluss vom 24.10.2022 – 3 W 82/22
• OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.05.2022 – 20 W 292/20
• OLG Hamm, Beschluss vom 05.01.2016 – 15 W 398/15
• KG, Beschlüsse vom 17./18.06.2021 – 1 W 275/21

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Landesrechtliche Besonderheiten, die konkrete Verwaltungspraxis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde und die Umstände des Einzelfalls können zu abweichenden Ergebnissen führen.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan und Teilungserklärung sind der Bauplan jeder WEG-Verwaltung: Wer sie nicht kennt, verwaltet im Blindflug. Die EXTRA Immobilien Gruppe versteht sich als Technologieverwaltung und führt genau diese Dokumente dort, wo sie hingehören – in einer strukturierten digitalen Objektakte, jederzeit abrufbar für Eigentümer, Verwaltungsbeirat, Notar und Bank. Wir prüfen bei Übernahme einer Gemeinschaft systematisch, ob Teilungserklärung, Aufteilungsplan und tatsächlicher Gebäudezustand zusammenpassen, und machen Abweichungen sichtbar, bevor sie im Erhaltungs- oder Verkaufsfall zum Problem werden. Digital heißt bei uns nicht anonym: Jede Gemeinschaft und jeder Eigentümer hat einen festen persönlichen Ansprechpartner, der das Objekt kennt und Entscheidungen mitträgt.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist

• Digitale Objektakte mit Teilungserklärung, sämtlichen Nachträgen und gestempeltem Aufteilungsplan an einem Ort
• Systematischer Abgleich von Urkunde, Plan und Ist-Zustand bei Verwalterübernahme
• Klare Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum als Grundlage jeder Erhaltungsplanung
• Fester persönlicher Ansprechpartner statt wechselnder Zuständigkeiten
• Begleitung von Eigentümern und Investoren bei Aufteilung, Nachtragsbedarf und Unterlagenprüfung

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

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