WEG-Verwalter abberufen: Jederzeit kündigen nach § 26 Abs. 3 WEG

Auf einen Blick: Seit der WEG-Reform können Wohnungseigentümer ihren Verwalter jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Anders lautende Vereinbarungen im Verwaltervertrag sind unwirksam. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Es ist daher streng zwischen der Abberufung (organschaftliche Stellung) und dem Vertrag (schuldrechtliche Beziehung) zu unterscheiden.

Gliederung

• Abberufung und Verwaltervertrag trennen
• Abberufung jederzeit ohne Grund
• Was passiert mit dem Vertrag?
• Vergütung nach der Abberufung
• Praxisbeispiel
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Die Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung läuft nicht immer reibungslos. Wer den Verwalter abberufen möchte, fragt sich: Brauche ich einen wichtigen Grund und was wird aus dem laufenden Vertrag? Die WEG-Reform hat die Rechtslage erheblich vereinfacht und die Position der Eigentümer gestärkt.

Abberufung und Verwaltervertrag trennen

Zwei Ebenen sind zu unterscheiden:

• Die Abberufung beendet die organschaftliche Stellung des Verwalters, also seine Funktion als Organ der Gemeinschaft.
• Der Verwaltervertrag ist die schuldrechtliche Vereinbarung über Leistung und Vergütung.

Beide Ebenen werden seit der Reform gesetzlich verknüpft.

Abberufung jederzeit ohne Grund

Nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 ist dafür kein wichtiger Grund mehr erforderlich.

Vereinbarungen, die die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränken, sind unwirksam. Die Eigentümer beschließen die Abberufung mit einfacher Mehrheit in der Versammlung.

Was passiert mit dem Vertrag?

Damit der Verwalter nach der Abberufung nicht auf einem langen Vertrag mit voller Vergütung sitzen bleibt und umgekehrt die Gemeinschaft nicht dauerhaft gebunden ist, regelt § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG: Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Auch hier gilt: Abweichende Klauseln im Verwaltervertrag, die diese gesetzliche Folge umgehen wollen, sind unwirksam.

Vergütung nach der Abberufung

Der abberufene Verwalter behält seinen Vergütungsanspruch grundsätzlich für die Restlaufzeit des Vertrages, allerdings begrenzt auf höchstens sechs Monate. Wird die Abberufung dagegen auf einen wichtigen Grund gestützt und liegt dieser tatsächlich vor, kann der Vergütungsanspruch je nach Vertragsgestaltung früher entfallen.

Praxisbeispiel

Eine WEG ist mit der Arbeit ihrer Hausverwaltung unzufrieden, kann ihr aber keinen schwerwiegenden Pflichtverstoß nachweisen. Die Versammlung beschließt mit einfacher Mehrheit die Abberufung des Verwalters, ganz ohne wichtigen Grund. Die organschaftliche Stellung endet sofort. Der Verwaltervertrag läuft längstens noch sechs Monate, in denen der Verwalter Anspruch auf seine Vergütung hat. Parallel sucht die WEG einen neuen, zertifizierten Verwalter.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich ist § 26 Abs. 3 WEG i.d.F. des WEMoG, in Kraft seit dem 1. Dezember 2020. Vor der Reform konnte die Abberufung in der Gemeinschaftsordnung oder im Vertrag auf einen wichtigen Grund beschränkt werden, das ist heute nicht mehr möglich. Die Verknüpfung von Abberufung und automatischem Vertragsende nach spätestens sechs Monaten ist eine zentrale Neuerung der Reform.

Checkliste

• Abberufung als eigenen Tagesordnungspunkt in die Einladung aufnehmen
• Beschluss mit einfacher Mehrheit fassen (kein wichtiger Grund nötig)
• Klarstellen, dass der Vertrag spätestens nach sechs Monaten endet
• Übergabe der Unterlagen und Verwaltungsobjekte regeln
• Vergütungsfragen für die Restlaufzeit prüfen
• Frühzeitig einen neuen (zertifizierten) Verwalter suchen
• Beschluss protokollieren und in die Beschluss-Sammlung aufnehmen

Häufige Fragen (FAQ)

Brauche ich einen wichtigen Grund, um den Verwalter abzuberufen?
Nein. Seit der WEG-Reform kann der Verwalter jederzeit ohne wichtigen Grund abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG).

Welche Mehrheit ist nötig?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung genügt.

Was passiert mit dem Verwaltervertrag?
Er endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Längere Bindungen sind unwirksam.

Muss die WEG die Vergütung weiterzahlen?
Der Verwalter behält den Vergütungsanspruch in der Regel für die Restlaufzeit, höchstens jedoch für sechs Monate.

Kann der Vertrag eine längere Frist vorsehen?
Nein. Klauseln, die das gesetzliche Vertragsende nach sechs Monaten umgehen, sind unwirksam.

Quellen & Rechtshinweis

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 26 Abs. 3 WEG i.d.F. des WEMoG (gesetze-im-internet.de)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für die konkrete Bewertung Ihrer Situation wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt bzw. an Ihre Hausverwaltung.

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